Quien paga las reparaciones en elementos comunes de uso privativo

[Total:1    Promedio:5/5]

El pago de las reparaciones en elementos comunes de uso privativo siempre es motivo de debate. Igual por ese nombre andamos un poco perdidos, pero, ¿qué tal si hablamos de quién paga las humedades de tu vivienda? ¿Y si se rompe el telefonillo? Ahora nos vamos entendiendo mejor, ¿verdad?

La tónica habitual es que cada propietario quiere que la comunidad se haga cargo cuando la vivienda afectada sea la suya. Y, en sentido inverso, que sea responsabilidad de los otros propietarios cuando no sea su casa. Esto es lo que comúnmente se conoce como barrer para adentro. Esta tendencia es el resorte de multitud de conflictos que propician que escribamos post como este.

¿Quién paga las reparaciones?

Como hablamos de responsabilidad y pago, lo primerísimo de todo es aclarar que el que lo hace lo paga. El artículo 9.b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) apunta que es obligación de cada propietario mantener en buen estado de conservación las instalaciones privativas. De esta forma, aunque la comunidad deba responder de la conservación de las instalaciones comunes, artículo 10.a LPH; se eximirá de ello si ha habido dejadez por parte del propietario afectado.

Hay veces que es evidente. En otras muchas, hará falta el informe de un perito para aclarar quién ha sido el responsable. Como no íbamos a dejar la cosa así, vamos a ir desgranando diversos puntos conflictivos para determinar si son privativos o comunes de uso privativo.

¿Qué quiere decir elementos comunes de uso privativo?

Este va a ser un apunte muy breve porque ya hemos hablado de ello en muchas ocasiones. El término elementos comunes de uso privativo quiere decir, básicamente, que una sola vivienda o local tiene el derecho de uso sobre un elemento común. Lo más evidente son las terrazas. Pero hay más. Mucho más…

¿Cuáles son los elementos comunes de una comunidad de propietarios?

En el artículo 396 del Código Civil hay una enumeración pormenorizada. En un primer momento, nos habla de que los elementos comunes son los necesarios para el uso y disfrute de las viviendas. Luego, entra en faena. Toma aire: <<suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, vigas, forjados, muros de carga, fachadas, balcones, ventanas, portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, otros servicios o instalaciones comunes, ascensores, conducciones, canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.>>

Ahí es nada.

Reparaciones en elementos comunes de uso privativo más habituales

¿Quién paga qué?

Terrazas y azoteas

Empezamos por las terrazas y azoteas por dos razones. La primera es que es el conflicto más habitual. La segunda es que ya escribimos un post sobre ello aquí.

Por resumir, diremos que la comunidad es responsable de lo que atañe al forjado. Si se rompen las losetas, la responsabilidad es del propietario salvo que se demuestre que el destrozo viene de un defecto constructivo. En muy raras ocasiones, puede darse una responsabilidad compartida. El propietario puede haber abandonado el cuidado de la terraza al tiempo que una falta de impermeabilización ha desatado el apocalipsis. En un caso como ese, es muy difícil determinar si vino antes el huevo o la gallina, por lo que la responsabilidad sería solidaria. Es decir, se paga a pachas. Sin embargo, esos casos suelen ser resueltos en los tribunales.

Barandillas

La responsabilidad de la comunidad se limita a la estética. Es decir, sólo vela por la conservación de la estética del inmueble. Aquí hay muchos matices que se van a ir repitiendo, pero en principio el responsable de su conservación es el propietario. ¿Cuáles son los matices? Si la comunidad va a emprender una rehabilitación de la fachada, el pago de las barandillas corre a su cargo.

¿Y cómo afecta el paso del tiempo? El principal ingrediente para el deterioro de una barandilla es su desgaste por el devenir de los días. Cuando empiezan a despellejarse, lo normal es que la comunidad cambie o repare todas las barandillas. No obstante, en ocasiones todas las barandillas están bien menos las de un propietario. ¿Sospechoso, no? En esos casos la comunidad sí podría determinar que la cosa no va con ella.

Por otra parte, en los casos en los que el propietario decidió, y fue autorizado a, cerrar su terraza, su mantenimiento y reparación es su problema. La comunidad no conoce de alteraciones.

Puertas y ventanas

Como en el caso anterior, son responsables quienes las usan. De hecho, podemos coger el punto anterior, cambiar la palabra barandilla por ventana y nos damos todos por enterados. Sin embargo, vamos a añadir otro matiz que también vale para las barandillas: ¿de dónde viene el daño?

Hay veces que el paso del tiempo no es el responsable. A lo mejor hay un desperfecto estructural que deriva en un fallo de sellado. Como el detonador ha sido estructural, pagaría la comunidad. E incluso en ese caso puede haber matices como responsabilizar al propietario por no haber avisado a tiempo y haber dejado que se agrave. Hacednos caso, eso implica vía judicial y no le merece la pena a nadie.

Humedades provenientes de la fachada

De las humedades hablamos largo y tendido en el post Cuando tus paredes se pasan al negro. Básicamente, si vienen de una falta de impermeabilización de la fachada, es muerte y destrucción. Como las gotas de agua son muy maliciosas, encuentran sinuosos recovecos y lo que parecía inyectar un producto en un par de ladrillos acaba en la obra de P. Tinto. Paga la comunidad.

Viene otro matiz: la condensación. Cuando un perito pronuncia esa palabra, los pelos se ponen como escarpias. Si la condensación se da en todas las viviendas o en las viviendas de una determinada fachada, parece evidente que hay un fallo constructivo. Paga la comunidad. Sin embargo, en ocasiones sólo hay una vivienda afectada. La explicación es que las casas vienen diseñadas con unas características de aislamiento, potencia calórica y ventilación concretas. Si se altera uno de esos elementos sin tener en consideración los otros dos, las paredes se pasan al negro.

Si mejoras el aislamiento y el sistema de calefacción sin tomar medidas sobre la ventilación, crearás un acogedor invernadero. Paga el propietario.

Consulta Desafía a las facturas con un buen aislamiento térmico.

Conducciones, canalizaciones y sistema eléctrico

Pienses en agua, desagües, gas o electricidad la premisa es la misma. Siempre va a haber una toma a la entrada de la comunidad. De esa acometida al exterior, la responsabilidad es de las diversas compañías. Luego transcurrirán las instalaciones por la comunidad hasta cada una de las viviendas. Aquí suele haber conflictos, porque se tiende a considerar que la responsabilidad es del propietario a partir de su acometida individual, aun cuando ésta se encuentre en un armarito en el pasillo o incluso en la calle. Los juzgados están rechazando esa premisa por dos razones: la primera es que las instalaciones son necesarias para el uso y disfrute de las viviendas y discurren por elementos comunes. La segunda es que para su reparación, hay que levantar los elementos comunes. De esta forma, la tendencia habitual es considerarlas responsabilidad de la comunidad hasta la entrada a la vivienda. Es decir, muro o tabique es la frontera.

También: Problemas de tuberías en la comunidad de propietarios

Telefonillos

En teoría, toda la instalación es común salvo la que está dentro de la vivienda. En teoría y en práctica, mejor dicho. No obstante, señalamos este punto porque muchísimas comunidades ponen en práctica, y es más que recomendable, que la comunidad se responsabilice de todo. Esto es así para que sean las mismas manos técnicas las que supervisen la instalación al completo. La condición, una vez más, es que la avería no derive de una manipulación o mal uso del telefonillo, en cuyo caso se podría exigir el pago al propietario.

Buzones

Son de la comunidad y están en espacios comunes. Con todo, no deja de ser sospechoso que uno esté muy deteriorado y el resto estén perfectos. Salvo en los casos de vandalismo, que debería cubrir el seguro, esto puede achacarse a un mal uso por parte del propietario. Pagaría él.

Una vez resuelto quién se responsabiliza de qué, está más claro quién paga las reparaciones en elementos comunes de uso privativo. A pesar de ello, la casuística es maravillosa y seguro que se plantean millones de otras situaciones rocambolescas y maravillosas en esencia. Si tienes dudas, consulta con nuestros profesionales o visita nuestro directorio de empresas.

ahorrar en la comunidad de vecinos

Comentarios
  • Asier

    Buenos días, la situación es la siguiente. Tras realizar la IT correspondiente de la fachada, en un balcón se pone una barandilla que hasta ese momento no existia porque habia cerramiento. Esa barandilla entiendo según el artículo que corre a cargo de la comunidad, ¿seria así?

    Gracias, un saludo.

Deja un Comentario

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies,

ACEPTAR
Aviso de cookies
Contratos abusivos en comunidades de propietarioscombatir el coronavirus en tu comunidad de propietarios