Cuota y coeficiente de participación: ¿por qué yo pago más?

Juntas, acuerdos, órganos de gobierno y administración

Los ascensores, el jardinero, el mantenimiento de las puertas del garaje, el servicio de limpieza, la factura del agua… Son muchos los gastos a los que los propietarios tenemos que hacer frente. Si además tenemos piscina, hay veces que la cosa se va de las manos. Y es en esos momentos cuando nos acordamos de lo que tenemos que pagar mes a mes. Empezamos a hablar con nuestro vecino, que nos dice que él paga menos. Y nuestra cabeza empieza a subir de temperatura, los enanitos de nuestra mente empiezan a trabajar con ahínco y empezamos a dudar de todo, encontrando tramas conspiranoicas que datan desde los tiempos primigenios de la comunidad de propietarios. En ese momento, sólo tenemos una cosa en mente: ¿qué es lo que pasa con cuota y coeficiente de participación?

Porque necesitas saber cómo se reparten los gastos en una comunidad de vecinos

Porque hay momentos en que el agravio comparativo puede con todo.

Porque te niegas a aceptar que el agua pueda ascender a esas cantidades.

Porque no te importa lo que pase con tu vecino, pero a ti que te bajen la cuota.

Porque no entiendes por qué otro que tiene un piso exactamente igual que el tuyo paga menos.

Porque cada vez que llega el recibo de la comunidad llega la ira para transportarte en sus brazos.

Porque estamos aquí para ayudarte, vamos hablar de qué son y cómo se calculan los coeficientes de participación.

¿Qué significa coeficiente de participación?

La cuota de participación en propiedad horizontal es un índice de copropiedad. El artículo 3.b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que a cada propietario, ya sea de piso o local, se le atribuirá una cuota de participación con relación al valor total del inmueble: los elementos pertenecientes a las zonas comunes y los servicios comunes.

Ya hemos visto en varias ocasiones que en las comunidades de propietarios concurren dos derechos. Por una parte, tenemos la propiedad de nuestra vivienda, de la que sólo podemos hacer uso nosotros. Por otra, tenemos la copropiedad de la totalidad de las instalaciones de la finca que no sean viviendas o locales.

¿Pero cómo determinamos a cuánta “finca común” toca cada propietario? Este es el punto determinante para entender qué es el coeficiente de participación.

Las cuotas o coeficientes de participación establecen una relación entre el valor de las viviendas y los locales con la proporción de propiedad de la finca. A más participación, más porcentaje de propiedad sobre el total. Es por eso que en muchas de las votaciones de la Junta de propietarios se exige una determinada mayoría de cuotas de participación. Hay algunos que son “un poquito más dueños”.

Es decir, si por algún azar del destino, que no nos explicamos cuál podría ser, se vendiera la finca en su totalidad, los propietarios con cuotas de participación más altas recibirían más pelas por la venta: el precio de su vivienda más lo que les correspondiera por las zonas comunes en función de la cuota de participación.

En este sentido, el artículo 3.b de la LPH precisa que la cuota de participación servirá para determinar “las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.

¿Cómo calcular la cuota o coeficiente de participación?

La LPH es muy clara en su artículo 5 : la cuota de participación se determina en el título constitutivo de la propiedad. Su cálculo puede proceder de:

  • Lo que determine el propietario único o el promotor antes de la primera venta de los pisos (Tiempos primigenios).
  • Por acuerdo de todos los propietarios existentes (Unanimidad).
  • Por resolución judicial.

Pero entonces, ¿cómo sacar el coeficiente de participación?

Para determinar la cuota de participación no hay reglas exactas, pero sí unas directrices claramente marcadas en el art.5 de la LPH. De esta forma, la ley fija una relación directa entre la superficie útil de cada piso o local y la superficie total del inmueble.

Así, el punto de partida para fijar la cuota de participación sería:

Cuota=m2 útiles de cada vivienda o local/m2 de la comunidad de propietarios

Ahora bien, aparte de esta relación, hay que tener en cuenta los factores que incrementen el valor de la vivienda. Serían, por ejemplo, el emplazamiento interior o exterior o su situación dentro de la finca.

Asimismo, en numerosas ocasiones se tiene en cuenta también el uso que se presume vayan a hacer los propietarios de los elementos comunes. Este es el caso de la exención de determinadas partidas para los locales comerciales o el pago del ascensor de forma proporcional según la altura en la que se encuentre la vivienda.

¿Por qué mi vecino paga menos cuota que yo?

Directamente relacionado con el punto anterior. En muchas ocasiones, nos encontramos con dos viviendas que, aparentemente, cuentan con la misma superficie y vemos un agravio comparativo al ver que una paga más que la otra. ¡No nos volvamos locos! Antes de buscar culpables o confabulaciones ancestrales, hay que revisar el título constitutivo de la propiedad. Efectivamente, la diferencia de cuota puede deberse a otros factores que dan otro valor a la vivienda.

Pagar los gastos de la comunidad por coeficiente o a partes iguales

La LPH en su artículo 9 establece que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales del inmueble así como a sus servicios y cargas.

Hay dos cosas a matizar en este artículo:

  • Los propietarios deberán contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. Este punto da pie a la interpretación y manga ancha a los propietarios para que determinen otra cosa. Eso sí, todo lo que implique una modificación del título constitutivo requiere de unanimidad en las votaciones.
  • Termina el párrafo indicando que los gastos a los que respondamos según participación son los que no son susceptibles de individualización. Esto tiene una doble interpretación. Por una parte, hay impuestos como el de la basura que se pagan por vivienda, con lo cual podría decirse que es una tasa individualizada. Otra interpretación nos remitiría a que por individualización se entienden los gastos que son imputables a un propietario por, por ejemplo, el restablecimiento de una zona común.

Cuota y coeficiente de participación, ¿a partes iguales?

Muchos pueden pensar que el tema de las cuotas de participación es un lío y que mejor ir a partes iguales. Vale. Si se decide por unanimidad… Ahora bien, esto tiene dos matices:

  • La Ley establece claramente que las contribuciones se pagan en función de la cuota de participación, pero no dice nada de “ir a partes iguales”. Parece una tontería, pero este negro sobre blanco es muy importante. Si todos están conformes con hacer una nueva repartición, se hace; pero si hay algún propietario que se niegue, podrá acudir a la justicia y lo más seguro es que gane.
  • Vale, así lo habéis decidido y pagáis todos lo mismo. Pero el título constitutivo está ahí. Y las cuotas de participación. Y el artículo en el que se dice que los beneficios también se recogen en función de la participación. Y la doble mayoría en las juntas. Es estableciendo que todos paguen a partes iguales cuando, sin saber, se está favoreciendo a los que más derechos tienen

Cuota y coeficiente es un tema delicado, porque nadie quiere pagar, la verdad. Pero a veces, sale más caro el collar que el gato. En resumen, si algo os huele a tufillo, acudid al título constitutivo. Estará custodiado por el Administrador o, en su defecto, por el Notario. En el caso de que la cosa haya cambiado mucho desde entonces, revisad las actas a ver si alguien cambió algo en algún momento. Si no os convence lo que hay, consultad con el resto de propietarios una posible modificación de las cuotas de participación (unanimidad).

Por último, si aun con todas quieres ahorrar, ¡contáctanos! Revisaremos tus cuentas y te indicaremos si hay alguna partida en la que se esté derrochando. Podemos rebajar los gastos de tu comunidad hasta en un 30%.

ahorrar en la comunidad de vecinos

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  1. Aurora Lucia Cebrecos de Guinea

    Buenas noches:

    La casa en la que vivo fue una herencia de mis padres.
    A mi hermano Ángel, le correspondió el 1º piso, 120 m2 y un bajo con 110 m2 según escrituras.
    A mi Aurora, me correspondió el 2º piso, 120 m2 y un bajo con 46 m2 según escrituras.
    Hay un tercer propietario Pedro, que compro el 3º piso 120 m2 según las escrituras iniciales del inmueble, pero hizo obras sin mi consentimiento, y elevo un ático que no se los metros que tiene…
    Para los pagos de cada uno, acordaron que mi hermano debía de pagar 32€ mensuales, que yo Aurora debía de pagar 28 € mensuales, y que Pedro del 3º debía de pagar 20€.

    Al señor del 3º no han querido que pague lo que construyo de mas, para que no tenga mas participación en las decisiones sobre el inmueble.

    Nunca he estado de acuerdo con este porcentaje, por que yo soy la que menos m2 tengo de la casa y en proporción soy la mas pago, pero tampoco se como se hace el calculo, me podían informar?

    Gracias.

    Santander, 23/10/2019

    Aurora Lucia Cebrecos de Guinea

    • micomuniweb

      Buenos días, Aurora:

      El reparto de cuotas de participación viene reflejado en la escritura de división horizontal y es calculado por el promotor. ¿La hay? Si quisierais modificarla para el fin de los tiempos, necesitaríais unanimidad, notario y registro.

      En el caso de que no la hubiera, todo queda en un pacto entre los tres.

      Si tienes más dudas, eleva tu consulta a info@micomuniweb.com.

      Un saludo,

  2. Hola. Yo he comprado un piso de segunda mano y me encuentro que los vecinos, en su día, decidieron que las cuotas fuesen iguales para todos los pisos a pesar de que los hay de 2, 3 y 4 dormitorios. Se necesitaría la unanimidad para revertir esto y cumplir con la participación por cuotas como establece la ley de propiedad horizontal?
    Gracias

    • No es necesario, siempre y cuando no haya acta unánime y esté inscrita en el registro (te lo digo por experiencia, ya que acabo de pasar por ello, y con unos gestores de fincas de por medio).
      En mi comunidad pagaban a partes iguales (cuando hay diferencias de más del doble de coeficiente en algunos casos). Yo solicité el cambio en una reunión, con mayoría simple servía, ya que se trata de modificar un «acuerdo de la comunidad no registrado» que lo que pretende es hacer cumplir la ley.

      Diferente caso es que, una vez establecido el pago por coeficientes, quisieran forzar al pago a partes iguales. En este caso, como es algo fuera de ley, sí debería haber unanimidad.

  3. ANNA COLAMUSSI

    Hola buenas, somos tres propietarios y el sábado tuvimos la primera reunión para crear la comunidad de vecinos. Mi piso representa según escritura un 13,29/100 de la finca. El administrador me dice que para los gastos de escaleras, ascensor, limpieza, no tendrá en cuenta este porcentaje porque se excluyen garaje y local. Total tendré que aplicar mi coeficiente 13,29 sobre 68,12/100. Total que sobre los gastos de comunidad mi cuota de participación será entonces 19,51. A mi me suena raro.

    • Buenos días, Anna:

      Por lo que podemos deducir, tu situación es normal en una comunidad con pocas viviendas. Es más, estas comunidades suelen resultar más caras en proporción a los servicios comunes que ofrecen precisamente porque hay menos personas para pagar gastos que dependen muy poco del número de viviendas. Por ejemplo: un ascensor va a costar lo mismo haya 6 o 12 viviendas.

      También es normal que se excluya a locales y garajes de los gastos corrientes de la comunidad. Los gastos comunes a todos deberían ser seguro, banco y administración, por ejemplo. Sin embargo, si se les tendría en cuenta a la hora de afrontar obras que afecten a la conservación del edificio o de accesibilidad universal.

      Como un local que tiene salida al exterior no tendría por qué pagar la limpieza, la Ley de Propiedad Horizontal se refiere a su participación en gastos como «a lo especialmente establecido». Esto quiere decir que, aunque tengan su cuota de participación, prima el acuerdo entre las partes. Este además debería reflejarse en los estatutos.

      Lo de los garajes tendría más miga. ¿Van a llevar una contabilidad aparte? ¿Hay plazas que no son de los propietarios de la finca? La limpieza, el ascensor, los recibos de la luz del garaje, la revisión de extintores… Esos gastos también afectan a los garajes.

      En resumen, todo lo que planteas está dentro de la normalidad, salvo que el administrador no decide el reparto. Su papel es presentar la propuesta en la Junta, mejor si es la de constitución de la comunidad, y abrir el debate. En todo caso, aparentemente, es una propuesta razonable.

      Un saludo,

  4. Patxi Murga

    En mi comunidad se ha decidido en Junta, instalar ascensor y al determinar la cuota a pagar por cada vecino, un propietario de una lonja sugirió, que ya que las lonjas no usaban el ascensor, podían pagar de cuota, la mitad del coeficiente que les corresponde, entonces se procedió a preguntar a los vecinos si estarían dispuestos a asumir la deducción solicitada, respecto al pago de la obra del ascensor, siendo el posicionamiento de los vecinos, el siguiente: En la votación participan los propietarios de los pisos, que son los que tendrían que hacerse cargo de la sobre cuota y además los propietarios de las lonjas, los cuales se benefician de ello. y el resultado sumando los coeficientes fue 67,57895 SI y 32,42105 NO. Luego termina el ACTA: al existir un sentir mayoritario favorable a esta deducción se procede a la votación de la propuesta de instalación del ascensor. Pone en el ACTA: Se aprueba por mayoría con una forma de pago que implica una deducción a las lonjas del 50% del importe que por su cuota en la comunidad les corresponda. Según esto que dice el ACTA los propietarios de los pisos que no estamos de acuerdo en pagarles a los propietarios de las lonjas la parte que no pagan ellos, ¿Tenemos que pagar esta demasía, obligatoriamente?

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Patxi:

      Entendemos que si se ha acordado la instalación del ascensor y se ha acordado la exención del 50% de la aportación a los vecinos de las lonjas, esa parte de la que ha sido eximida una parte de los vecinos se asumirá por el resto de propietarios de la comunidad. Desconocemos si las cuotas se calculan por coeficiente o a partes iguales, pero sea cual sea el criterio habría que repartir entre el resto de vecinos la parte de la que se ha eximido a los vecinos de la lonja.

      En definitiva, el eximir a unos lleva implícito la asunción del incremento por el resto de vecinos, porque la otra alternativa sería que no se pagase una parte del precio de la instalación.

      Un saludo,

  5. Hola buenas. A ver si me podéis hechar una mano. Mi novia y yo vamos a comprar una vivienda en un bloque de sólo tres viviendas y ninguna de ellas ocupadas todavía. Nosotros seríamos los primeros en habitar el edificio. La duda que tenemos es que teniendo solo en la comunidad los servicios de un ascensor para tres plantas una por vivienda y los gastos de iluminación de zonas comunes ya que los garajes son cerrados e individuales. Como podríamos enterarnos de la cuota comunitaria que nos tocaría pagar? Aclaró que lis tres pisos son exactamente iguales. El promotor nos dice que hasta que no se cree la comunidad no sabría decirnos. Gracias de antemano. Un saludo

    • micomuniweb

      Buenos días, Óscar:

      Las cuotas de participación vienen reflejadas en la escritura de propiedad horizontal. Sin embargo, en la primera junta y por unanimidad es posible determinarla entre los propietarios.

      Un saludo,

  6. Francisco Javier

    Buenas tardes , en mi comunidad se esta tratando el tema de pagos por partidas , es decir cuales son partes iguales a todo y cuales son por parte de participación. En los estatutos pone que la limpiadora , administración y servicios de antena son por parte iguales además de las infraestructuras. Mi pregunta es . Cuales son esas infraestructuras Común? Y que partidas se pagan también por igual . Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Francisco:

      Por ley, los gastos deben repartirse por cuota de participación, salvo que se haya acordado otra cosa. Por ello, no podemos responderte a tu caso particular. Ten en cuenta que, al estar en los estatutos, se trata de un acuerdo de los propietarios que sólo puede alterarse por unanimidad.

      Un saludo,

  7. Estibaliz Igual Pacheco

    Buenas tardes, He comprado un piso de segunda mano. En las reuniones de vecinos no se hacen actas. Son la mayoria señores mayores que han llevado la comunidad de » forma casera» 50 años. El caso es que no hay Estatutos ni papeles. Este año toca hacer la ITE y por supuesto no hay provisión de fondos y habra que hacer derrama. La cuota que se paga al mes no sigue ningun criterio, lo unico que me saben decir es q asi han pagado siempre. Mi pregunta es la siguiente: ¿ Puedo exigir que se calculen las cuotas mensuales en base al coeficiente de participacion que marca catastro? ¿ las cuotas se calcularian mejor por metros de propiedad? En la finca hay 14 pisos y 6 trasteros a los que se accede por el portal. 8 lonjas que no tienen acceso al portal y dos bajos con entrada independiente. ¿ Como se calcularia la cuota? ¿ Los gastos de seguro de comunidad son para todos? Entiendo que luz, limpieza de portal no corresponde al que no tiene acceso… Muchas gracias.

    • micomuniweb

      Buenos días, Estibaliz:

      Lo primero que te recomendamos es que confirmes lo que hay inscrito en el registro de la propiedad sobre la constitución de la propiedad horizontal.

      Por otra parte, la cuota de participación la marcan los estatutos o, en su caso, el título constitutivo, donde se encuentra la atribución del porcentaje cada piso o local. En tu escritura de compraventa del inmueble, debería aparecer el porcentaje del total del inmueble que corresponde a tu finca, pero al tratarse de un tema complejo que implica “uso y costumbre” deberíamos disponer de más información para elaborarle un respuesta más concisa y ajustada a tus necesidades. Para ello, puedes acudir a https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/ y te elaboraremos un informe al respecto.

  8. Noemí López Cantos

    Buenos días.

    Mi comunidad de vecinos quiere intentar poner en marcha la piscina en la fase 2 de desconfinamiento. Puesto que hay viviendas que tienen un mayor coeficiente pagarían más por el servicio de limpieza que deberíamos contratar, así que pretenden tener más horario y calendario de disfrute de la zona de la piscina. ¿Es legal esta petición?

  9. Juan Pedro Molina Morales

    Buenas tardes.
    Mi comunidad está inmersa en una batalla por determinar las cuotas de participación de cada propietario, es por ello que tengo una serie de dudas. En relación a las circunstancias específicas de cada vivienda:

    1. ¿En los gastos de ascensor influye la altura de la vivienda? ¿Qué proporción sería la idónea)
    2. Algunos de los vecinos tienen acceso a terraza propiedad de la comunidad pero de uso privado, ¿esto influye en la cuota de la comunidad? ¿Qué responsabilidad y derechos tiene la comunidad en relación a estas terrazas?

    • micomuniweb

      Buenos días, Juan Pedro:

      Las cuotas de participación vienen determinadas en la escritura de división horizontal. En el caso de modificarlas, sería necesaria la unanimidad. La altura de la vivienda, el uso de elementos comunes, etc. son factores que se tienen en cuentan a la hora de «individualizar» gastos, pero la última palabra la tiene la decisión de la junta.

      Para una respuesta más específica, puedes hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/

      Un saludo,

  10. Buenas noches, en mi comunidad decidimos bajar la cuota de participación en gastos de un vecino, con una votación en contra que fue delegado, y dos no personados, somos 21 propietarios, es valido dicho acuerdo, podemos aplicarlo.

    muchas gracias

  11. Buenos días,
    Aunque las escrituras establecen un pago de los gastos de comunidad según cuota de participación, en la primera reunión se estableció un pago solidario como punto de partida. Tras varios años con este sistema solidario, me gustaría que se aplicara una administración justa de la comunidad por cuotas de participación, en línea con la LPH y las escrituras.
    Sin embargo, la administración no accede a actualizar el sistema de pago. ¿Quién tiene razón aquí? ¿Se necesita unanimidad para instaurar el pago de los gastos por cuota de participación?

  12. Buenas tardes, en mi comunidad se pagan los gastos correctamente por coeficiente, lo que no tengo claro es comola asignaron ese coeficiente en la escritura inicial, ya que mi piso es el más pequeño y soy el que más pago… Salvo que es el único con terraza abierta junto con el ático, la diferencia es exagerada. Habría alguna manera de revisar esos coeficientes asignados originalmente?? Gracias, un saludo.

    • Buenos días, Juan José:

      Por lo que cuentas, en tu caso se incrementaría el coeficiente por los metros de la terraza. Puedes comprobar si está bien revisando el Título Constitutivo de la comunidad de propietarios. En él, figuran los metros cuadrados y las cuotas de participación de cada vivienda.

      La asignación de coeficientes se calcula en proporción a los metros cuadrados de la vivienda (incluida la terraza) aplicando una regla de tres respecto del total de metros del inmueble. Deberías comprobar que los metros asignados son correctos y que la asignación del porcentaje esté bien calculada.

      Si efectivamente hubiera algún error y el coeficiente estuviera mal calculado, deberías incluir como punto en el orden del día de la siguiente junta la modificación del título constitutivo por error en el cálculo de los coeficientes. Si el punto no fuera aprobado, tendrías que impugnarlo judicialmente.

      Un saludo,

  13. Hola;

    Soy propietario de un piso el cual su coeficiente es 1,31 y el delas otras plantas 1.

    Creo que en la division de los gastos de la cumuidad, estan perjudicando al tener que pagar mas por un servicio o instalcion, cuando todos la disfrutamos en las mismas condiciones.

    Conserje, administrador y otras personas. No disfruto de un Conserje y pico, o me da mejores servicios pese a que con mi cuota le pago más sueldo que el resto de los vecinos.

    Garajes, mi plaza de garaje tiene los mismos metros cuadrados que la de los demás, tengo las mismas instalaciones: una puerta no puerta y pico. Un extractor comunal no específico para mi etc.

    Escaleras, todos tenemos las mismas escaleras, que son: la planta en la que vives y las de los garajes.

    Instalaciones de luz agua, gas, el mantenimiento de estas instalaciones pago yo más por el mismo servicio: si un vecino cambia la bajante, yo por ser del primero pago más que otro vecino, y teniendo que sufrir todas las goteras y obras de los pisos superiores.

    Comprendo que sea lógico que los vecinos de los primeros paguemos más, siempre y en cuando la derrama oel gasto, se ejecute sobre ese incremento de coeficiente, sobre las terrazas: suelos, barandillas, sus fachadas y los otros elementos que la componen, que los demás vecinos no tienen en su vivienda.

    Y no sobre el resto de instalaciones que usamos los vecinos en las mismas condiciones, al no poder tener mejor servicio al no tener variación de sus características

    Como se podría recurrir e nivelar los gastos

    • Buenos días, Edd:

      A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo (ar.t 3 – Ley de Propiedad Horizontal (LPH)). Puedes concertar una cita con el administrador para revisar las escrituras y comprobar si el cálculo está bien hecho (regla de tres).

      Como propietario, tu obligación es contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9e LPH).

      Cualquier modificación del criterio de atribución debe ser aprobada en Junta de Propietarios, convocada en tiempo y forma, por unanimidad.

      Un saludo,

  14. Adquirí un piso de 2a mano hace 7años En la finca llevan años pagando a partes iguales todo. He estado haciendo cuentas y estoy pagando entre 400/500 eur/año de más ya que mi piso es el que tiene menos coeficiente. A veces más, si hay derrama. El año pasado ya me negué a pagar una derrama si no se hacía por coeficiente cosa que finalmente se aprobó en Junta aunque costó ya que la mayoría de vecinos sale ganando si se paga a partes iguales o, por lo menos no salen tan perjudicados como yo. Para el 2021 la Administración nos ha hecho llegar los presupuestos de gastos y para una derrama de una reparación. Vuelve a venir a partes iguales y, según mis cálculos, pagaría unos 650 eur más de lo que me correspondería si pagará por coeficiente. Y en un par de años se 1uiere arreglar la fachada y ahí si que va a haber un gran desenvolso. Evidentemente, los vecinos no van a querer pagar por coeficiente, ya he podido comprobarlo en alguna reunión. Como puedo hacer para no salir perjudicada con el pago de gastos de Comunidad? Puedo dejar de pagar? Puedo negarme a pagar mi cuota a partes iguales y hacerlo por coeficiente aunque los vecinos se nieguen a esta forma de reparto de gastos ya que la única perjudicada soy yo y otra vecina ? En caso negativo, que debo hacer?

    • micomuniweb

      Buenos días, Carmen:

      Lo primero de todo es que tendrías que revisar el título Constitutivo para verificar cuál es el método de reparto de costes. Modificarlo, requeriría unanimidad.

      Si el pago a partes iguales viene recogido en algún acuerdo por unanimidad, necesitarías la unanimidad.

      Si no estás en ninguna de estas situaciones, te recomendamos que contactes con nuestro servicio de consultas jurídicas en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/

      Un saludo,

  15. Buenas,

    Cómo se modifica ese coeficiente en función de:
    1) Metros interiores de casa
    2) metros de terraza privada
    3) metros de zona común (solarium) de uso privativo

    Tengo dudas de cómo los promotores hicieron el cálculo.
    Gracias

  16. Hola buenos días,

    En mi comunidad hay una caldera comunitaria y luego contadores individuales de energía. El gasto de gas común de la comunidad, por ejemplo, el que se usa para el agua caliente del gimnasio o de la gastroteca (sala social), se reparte entre los vecinos según su coeficiente. Hasta aquí bien, pero el tema está en que en este coeficiente no están incluidos los coeficientes que corresponden a las plazas de garaje. Esto significa que el hecho de tener 2 plazas de garaje no te penaliza a la hora de prorretear dicho gasto. Esto es lo que no entiendo, porque si para la cuota de comunidad sí se tiene en cuenta el coeficiente de la vivienda total, incluido el garaje, por qué no para el prorratero del gas usado en la zonas comunes?

    Gracias de antemano.

    • micomuniweb

      Buenos días, Julian:

      Los gastos se prorratean por coeficiente salvo que los propietarios hubieran acordado otra cosa. Nos remitimos a estos dos párrafos del post:

      Los propietarios deberán contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. Este punto da pie a la interpretación y manga ancha a los propietarios para que determinen otra cosa. Eso sí, todo lo que implique una modificación del título constitutivo requiere de unanimidad en las votaciones.
      Termina el párrafo indicando que los gastos a los que respondamos según participación son los que no son susceptibles de individualización. Esto tiene una doble interpretación. Por una parte, hay impuestos como el de la basura que se pagan por vivienda, con lo cual podría decirse que es una tasa individualizada. Otra interpretación nos remitiría a que por individualización se entienden los gastos que son imputables a un propietario por, por ejemplo, el restablecimiento de una zona común.

      Un saludo,

  17. Hola, me ha tocado ser presidenta y todo lo demás de una comunidad de 6 vecinos. Tengo que subir la cuota de comunidad y no sé como hacerlo. El bajo que no paga tiene un coeficiente del 21%, del 1º al 4º del 18% y el 5º del 7%, con lo que n sé calcular la cuota de comunidad excluyendo al bajo. Me pueden decir como se calcula?

  18. Buenas noches, sumo las cuotas de participación que viene en Catastro en mi edificio.. no tenemos garajes..y me da 31,2 % (2,25%x10 puertas, más dos bajos comerciales de 5,80% y 2,90% respectivamente). Hay que pagar una factura de 2.365€. Cuánto pagarían los bajos comerciales?
    Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Juan:

      La comunidad funciona con un presupuesto anual. El primer año éste es de previsión de gastos y luego se ajusta. Si el presupuesto anual es de 20.000€, por ejemplo, se multiplica esa cantidad por la cuota de participación y se sabe lo que paga cada inmueble al año. Esa cantidad se divide entre doce meses.

      Un saludo,

  19. Tengo solo un garaje y no se ha votado por unanimidad de pagar La comunidad a partes iguales .y se acordó una derrama ..Y La mayoría de Los votos se acordó pagar a partes iguales.
    Si lo llevo a vía judicial al querér pagar Yo la comunidad por cuota de participación Dicha derrama ganaría el juicio ??

    Espero respuesta cajocema1@gmail.com

  20. Inglesita

    Buenos días,
    Les voy a plantear la situación que se está dando en mi edificio.
    Somos 24 viviendas y sólo disponen de plaza de garaje 15. En la escritura figuran pisos iguales con igual coeficiente de participación, pero uno de ellos tiene derecho a garaje y otro no. En las escrituras se fija que el sótano destinado a garajes es propiedad de unas determinados vecinos ( 15) y especifica el total de m2 del garaje, y que los mismos tienen parte proindivisa del garaje y que se consideran parte integrante delas viviendas que respectivamente se adjudican y que no podrán disponer de dicha parte con independencia de dichas viviendas.
    El hecho es que a mí me vendieron una vivienda sin plaza de garaje, aunque la tenía asignada, y esa plaza la añadieron a otra vivienda del mismo propietario.
    Ahora se da el caso de que un sótano anexo al garaje se vende. Los que tienen las plazas dicen que esa compra la harán ellos y se quedarán con las plazas o que puede ser que las vendan ( o no).
    Me surjen muchas dudas:
    ¿Es normal que ellos no tengan que tener más cuota de participación al tener garajes y así hacerse cargo de un mayor % de los gastos? Yo entiendo que deberían de tenerlo, usan el ascensor, el seguro de la comunidad, la luz, el portero limpia el garaje y los atiende si la puerta les falla o hay cualquier incidencia. ¿Y si se niegan a cambiar las cultas de participación?
    Por otro lado no sé cómo va a ser la compra del anexo. Me imagino que en este caso la comunidad no tendría nada que decir y ellos se podrían aprovechar de esa situación, dejándonos al resto a un lado, pese a que llevan 40 años sin pagar nada adicional del garaje salvo el vado y una vez la colocación de una rampa nueva.

  21. Hola he comprado una segunda vivienda con terraza y patio.los pisos son iguales todos.los terraza son de mi usó y disfrute.por q yo tengo q pagar más q los demás si las terraza son de la comunidad aunque San d mi disfrute

    • micomuniweb

      Buenos días, Cristina:

      En propiedad horizontal incluso los elementos privativos tienen limitaciones. Si tu vivienda tiene asignado un uso privativo para el elemento común, es normal que tu cuota de participación sea mayor.

      Un saludo,

  22. Buenas tardes,
    Somos 10 propietarios, realizamos votación para instalación ascensor y reparto de pagos según cuota de participación y salió por mayoría pagar todos lo mismo. Pasados unos meses con la obra en marcha, se convoca reunión sin avisar a todos los vecinos de dicha convocatoria y sin poner porcentaje votos en acta( asisten seis y dos sin derecho a voto por impago), deciden que los vecinos de los bajos paguen menos tanto de obra instalación como de cuota mensual.
    Entiendo que lo que tiene validez es la primera votación ya que la segunda, ni fuimos convocados, ni se dió la misma mayoria de votos para revocar la anterior y mucho menos la unanimidad.
    Gracias por su respuesta. Un saludo

  23. AYUDA: Si las facturas afectan a los vecinos por igual porq se trata de arreglos en las escaleras no tiene q ver con los metros de fachada porq eh de pagar mas. si fuera un arreglo en fachada lo entiendo pero cuando se trata de las escaleras y disfrutamos de los mismos metros, tengo q pagar mas ?

    • micomuniweb

      Buenos días, Juan:

      Salvo que se decida lo contrario, todos los gastos van por cuota de participación. Cuando entra una subvención a la comunidad, los propietarios con mayor cuota también son los más beneficiados.

      Un saludo,

    • Buenos días, Fran:

      Eso tiene que pasar por la Junta de propietarios. Como propietario y con la Ley en la mano, sí, tienes que pagarlo. Sin embargo, en muchas fincas hay acuerdos (incluso en los estatutos) para que el ascensor se pague por plantas.

      Un saludo,

  24. Buenas tardes.

    hace unos días me tocó ser el responsable de las cuentas de la vecindad. En este edificio somos 6 viviendas y una lonja. Hasta el día de hoy no sabemos cada inquilino cuanto tenemos que pagar por cada obra, arreglo.. que se haga. Siempre hemos metido en la cuenta la misma cantidad de dinero menos el de la lonja que en 3 años (Sin ninguna justificación) no a pagado nada. La pregunta que os quería hacer es ¿.Si voy al registro de la propiedad como responsable de la vecindad me dirán la cuota de participación de cada inquilino incluyendo al de la lonja? En el libro de actas no aparece nada respecto a la cuota de participación.

  25. Buenas tardes,
    He comprado un local en planta baja de un edificio de 8 viviendas. Mi cuota de participación según la escritura es de 7.62%. Pero el administrador me dice que es mucho mas. Un 26%. Como van a poner el ascensor yo también tengo que contribuir según mi cuota. Por eso me gustaría saber si la cuota de participación es la que pone en la escritura, independiente de lo que diga el administrador.
    Muchas gracias!

  26. Jose David Reus

    Buenas noches,
    Tengo un piso y una planta baja en un edificio que tiene un total de 6 pisos y 6 plantas bajas. No tenemos comunidad de vecinos, los que tenemos piso pagamos una cuota de vez en cuando, para pagar la luz de la escalera y pintar ésta.
    Como es un edificio que tiene 40 años y estaba a las afueras del pueblo, no tiene conexión al alcantarillado, tiene una fosa común que se vaciaba cada 2 años.

    Ahora, se ve que la fosa ya no da más de sí, y cada 2 semanas hay que llamar a la cuba.
    Queremos conectarnos a la red de alcantarillado que pasa por la calle, la fosa común está en el patio del edificio, y hay que hacer obras para conectar la fosa con la red, mediante una tubería que pasaría por una planta baja.

    Hay 2 plantas bajas que no dan al patio y no quieren conectarse.
    Hay otras 2 plantas bajas que ya tienen aseo y no ponemos problemas.
    Y de las 2 que faltan, una tampoco quiere conectarse y es por donde se haría la zanja para hacer la conexión, y la otra está dispuesta a conectarse para dejar preparado un futuro aseo, pero el propietario dice que quiere pagar menos que un piso.

    La pregunta es si en este caso concreto de conexión de alcantarillado, deberíamos pagar lo mismo un local que quiera conectarse, que un piso?, o tendría que pagar el local por coeficiente?

    Otro problema es que uno de los pisos lo tiene un banco, lo embargó a un vecino, y hasta la fecha no ha querido saber nada de gastos y vaciados de la fosa, le pasé los gastos de obra para la conexión, pero no contesta. Podemos denunciar, para reclamar que pague su parte?, También podemos reclamarle la parte proporcional de los vaciados de fosa anteriores?,
    No teniendo una comunidad de vecinos, como podríamos hacer la denuncia?

    El gasto total de la obra asciende a unos 8.000 euros, en principio lo había dividido entre 9 (los 6 pisos, más las tres plantas bajas dispuestas a pagar). Y a parte, tenemos notas de vaciados de la fosa de éste último año, que ascienden a unos 2.000 euros, y que hemos pagado entre los 5 pisos, el piso del banco no ha pagado nunca.

    Muchas gracias por responder, un saludo,
    Jose David Reus

    • micomuniweb

      Si su comunidad tiene distribuido el gasto por coeficientes, para asumir esas reparaciones se aplicará el mismo criterio. Cualquier cambio de distribución de gasto requerirá unanimidad.

      Respecto al banco efectivamente tienen derecho a reclamarle, pero el hecho de que no estén constituidos como comunidad de propietarios complica mucho el trámite.

      Nuestra recomendación es que nos haga una consulta personalizada a través de nuestro servicio de consultas jurídicas que tiene a disposición en nuestra página web y nuestro departamento jurídico hará un estudio más detallado de su consulta y le dará una respuesta más detallada

  27. Jose Antonio

    Hola,
    En mi comunidad hay una zona de aparcamiento para el edificio en la que suele haber aparcamiento para aparcar, tenemos dos coches pero un vecino está comentando que solo podemos pasar un coche por vecino y está alentando a todos que por civismo deberíamos entrar solo un coche aunque repito siempre hay algún hueco donde aparcar, no solo somos nosotros los que tenemos dos coches en la familia, también añadir que mi comunidad se paga por coeficiente y que tenemos el pago más elevado incluso el doble con respecto a otros pisos.
    Cuando hagan la próxima reunión me temo que intentarán obligarnos de alguna manera a que no entremos, ¿Qué puedo hacer? hay alguna ley que me impida aparcar los dos coches? o por tener más coeficiente incluso el doble que algunos vecinos tengo más derecho para poder aparcar dos coches? porque veo que solo son desventajas el pagar por coeficiente porque ahora habrá dos derramas de importes importantes y que tendremos que asumir.
    Gracias

    • micomuniweb

      La junta es soberana para regular el uso que se haga de las zonas comunes, especialmente cuando no todos los vecinos pueden usarlo a la vez, como es el caso de una zona de aparcamiento en el que no caben todos los coches de todos los propietarios. Nuestra opinión es que la junta puede acordar por mayoría las normas de utilización de esa zona de aparcamiento.

  28. Buenos dias, mi vivienda, segun escrituras le corresponde una cuota de participacion de

    Buenos tardes, a mi vivienda, segun escritura asi como catastro le asignaron una cuota
    de participacion de 3,0666%
    En escritura consta «»superficie util de 63,40 m2, construida de 76,95 m2 y construida
    con inclusion de zonas comunes de 82,16 m2″»
    Al comprobar en Catastro observo que la vivienda tiene una superficie de 77 m2 (hasta ahi, de acuerdo) pero en elementos comunes consta 54 m2 y una superficie construida
    de 131 m2.
    ¿como es posible que otras viviendas con mayor cuota de participacion arrojen menor
    numero de elementos comunes?
    Les hago observar que hay tres bloques, pero todos tienen el mismo numero de finca y
    todos participan de la misma piscina asi como otras zonas comunes.
    Gracias por la web y permitirme exponer mis dudas.

    • micomuniweb

      En caso de discrepancia entre registro y catastro tiene más valor el registro de la propiedad, que da fe pública frente a terceros, mientras que el catastro es un registro administrativo que sirve de base para el cálculo de impuestos.

  29. Buenos dias, mi vivienda esta situada en una parcela con varios inmuebles (division horizontal)
    En escritura consta metros utiles 63,40 m2 / construidos 76,95 m2 y construidos con
    inclusion de su parte proporcional en zonas comunes 82,16 m2
    La couta de participacion tanto en escritura como en Catastro es de 3,0666 %(hasta ahi
    todo de acuerdo)
    Revisando los datos del Catastro, observo que la vivienda tiene una superficie de
    77 m2 y los elementos comunes de 54 m2 arrojando una superficie construida de 131 m2.
    Segun otras viviendas con mayor numero de metros construidos les han asignado menos metros comunes, todas las viviendas registradas bajo el mismo numero de parcela y todos disfrutamos de las mismas zonas comunes.
    Mi pregunta en concreto es: ¿ Quien debe rectificar para que la superficie construida
    sea igual, tanto en Notaria como en Catastro?
    Gracias

  30. Buenos días, hemos tenido la IT negativa en el edificio y tenemos un presupuesto de obra de 23.000 € centrado en arreglos, pintura y rehabilitación de balcones. Somos 23 vecinos y los pisos grandes pagaremos 1240 € y los pequeños 840 €. Teniendo en cuenta que los pequeños tienen el doble de metros de balcón que los grandes creo que el pago debería ser similar para todos o pagar más los pequeños. Si la reparación fuera individual a los pisos pequeños les saldría bastante más caro. Cual es la solución?

  31. José Mario Moreno

    Buenas noches…
    En la comunidad en la que vivo, cuando se constituyó, en el acta de constitución se aprobó por unanimidad contribuir a los gastos de modo igual por parte de todos los propietarios y no arreglo a la cuota de participación.

    Hace unos años se cambió de administradora y la verdad, yo ya no recordaba lo que se acordó en la junta de constitución hace 18 años. La nueva administradora ha venido pasando los gastos de la cuota trimestral en función de la cuota de participación, pero estos días, revisando papeles, he encontrado el acta mencionada.

    ¿Puedo reclamar que se respete lo que se estableció en dicha junta?.
    ¿Debe de estar reflejado en algún otro sitio además de en el acta?… O sería suficiente con que estuviese solamente reflejado en el acta.

    Muchas gracias

  32. Buenas tardes, vivo en una comunidad con piscina, en la que hay distintos tamaños de vivienda. Para acceder a ella se hace por unos pases, y todos recibimos el mismo número de ellos , a excepción de los que son mas grandes en metros, que reciben el doble. ¿Eso debe de ser asi?

  33. Angel Zamorano

    Hola.
    En mi comunidad se votó por unanimidad que los gastos se distribuyeran en cuatro grupos: Generales, Escaleras, Viviendas y Garajes.
    La Administradora ha decidido que cuatro de las 21 plazas de garaje no deben pagar gastos de garaje porque son plazas anejas a viviendas y porque no tienen su propia Cuota de Participación fijada en el Título Constitutivo, (las viviendas con plaza aneja tienen asignada una Cuota que coincide con la suma de la Cuota de una vivienda idéntica que no tiene anejo más la Cuota de una plaza de garaje idéntica que no es aneja a vivienda)
    Esto fue lo que se votó:
    – “Se establece el reparto de gastos por grupos”.
    – “Se regularizaran las cuotas, conforme al coeficiente de participación y atendiendo al grupo de reparto de gastos en los que participa.”.
    ¿Se pueden calcular las Cuotas que les corresponden a la vivienda y a la plaza de garaje aneja para que aporten cada una en su propio grupo de gasto según su propia cuota?
    ¿Se puede considerar una plaza de garaje aneja a una vivienda como una extensión de la vivienda?
    ¿Es legal que no contribuyan las plazas anejas a los gastos del garaje?
    ¿Tampoco deben pagar las derramas que sean necesarias para el garaje?
    Gracias.
    Un saludo.

    • micomuniweb

      Buenos días, Ángel:

      Cuando las plazas son anejas, las viviendas tienen más coeficiente en escrituras. Sí, los anejos son extensiones de las viviendas. Es decir, con la situación actual en proporción esas viviendas pagan más en las partidas de escaleras y viviendas. Lo que no se entiende es que se individualicen los gastos del garaje cuando al pagar la comunidad a coeficiente ya se determina la proporción del pago de los garajes.

      Un saludo,

      • Angel Zamorano

        En el Título Constitutivo de mi comunidad, las viviendas que tienen un garaje anejo no tienen asignada su propia Cuota de Participación ni la del garaje, sólo aparece la Cuota que resulta de sumar las de ambos y aparecen como un único elemento independiente. Puedo asegurar que corresponde a la suma de sus Cuotas individuales porque al sumar las Cuotas de otras propiedades idénticas que no son anejos, el resultado es el mismo que la Cuota del conjunto Vivienda + Plaza de garaje aneja.
        En el Título Constitutivo se indica lo siguiente:
        La reparación, mantenimiento y renovación de aquellos elementos comunes que por su naturaleza o destino sirvan exclusivamente a alguno o algunos de los elementos independientes correrá exclusivamente a cargo de ellos, en proporción a sus cuotas, incrementadas proporcionalmente con las de los restantes departamentos independientes,
        Por eso entiendo que todos los propietarios de plazas de garaje deben asumir el pago de la electricidad del garaje, el de la limpieza y el del vado, puesto que lo utilizan de forma exclusiva.
        Como en el Título Constitutivo aparecen todas las superficies útiles, tanto la de las propiedades anejas como la de las que no son anejas, ¿podríamos repartir el gasto de cada grupo en función del Coeficiente de superficie útil de cada propiedad? Lo he calculado y es muy similar a la Cuota de participación (apenas varia unas milésimas)
        Por supuesto que tendríamos que votarlo por unanimidad, modificar los Estatutos y llevarlos al Registro de la Propiedad.

  34. Tengo un local que el administrador le ha asignado un coeficiente de participación teniendo en cuenta sólo la superficie, y es del 25 %. Pero el local está en un sótano, no se debería tener esa ubicación en cuenta, y por tanto reducir el coeficiente de participación?. Además dispone de entrada propia.
    No se dispone de escritura de división horizontal.

  35. Buenas tardes, si soy propietaria de dos locales en una comunidad, y por una obra en el tejado estoy pagando derrama por cada uno.
    Es legal/normal que además en los gastos totales del mes me incluyan nuevamente el importe de la obra del tejado? Gracias

  36. Hola, estoy interesado en comprar un piso en una segunda planta de un edificio antiguo en el que los gastos de comunidad son elevadisimos (300 euros/mes) en comparación con plantas superiores (100 eur/mez). Me han comentado que antiguamente existían edificios donde los primeros pagaban mucho más y así ha quedado la ley. Y que para poder cambiarlo es necesaria la votación por unanimidad de toda la comunidad. ¿Es así? Probablemente algún vecino se opondrá. ¿Existe algun trámite para cambiar esta situación?
    Muchas gracias

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