Qué pasa al comprar un piso con una derrama pendiente

Juntas, acuerdos, órganos de gobierno y administración

La situación es la siguiente: compras un piso, aparentemente tienes todos los gastos bajo control y ¡zas, derrama al canto! Como compradores, en más de una ocasión la tentación es pasarle la pelota al vendedor. Sin embargo, ¿hasta qué punto eso se ajustaría a la legalidad? Por ello, queremos tratar los pormenores de comprar un piso con una derrama pendiente.

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¿Qué es una derrama en una comunidad de propietarios?

Para entender el papel de las derramas en las comunidades de propietarios es importante conocer primero los tipos de gastos que enfrenta una comunidad de propietarios.

Todos los años la comunidad de propietarios tiene un conjunto de gastos fijos: electricidad, seguro, limpieza, mantenimiento, etc.

Luego están los gastos extraordinarios para “imprevistos”. Aquí contemplaríamos los gastos destinados a las obras de reparación y conservación, porque son urgentes y no requieren de aprobación de la Junta.

El presupuesto de la comunidad debe cubrir esos gastos, que son los ordinarios, más una dotación del 10% al fondo de reserva para los imprevistos. Puedes consultar todo lo referente al fondo de reserva aquí. La suma de ambas cosas entre los meses del año nos arroja la cuota mensual que paga cada propietario.

Finalmente, hay gastos extraordinarios previstos. Hablaríamos de obras y trabajos de mejora. En este saco podemos meter también gastos judiciales o algún otro trámite administrativo extraordinario que quiera emprender la comunidad.

¿Qué es una derrama?

Una derrama es un cargo adicional a los propietarios. Se emplea:

  • Para reponer el fondo de reserva tras los trabajos de conservación y reparación.
  • Para dotar a la comunidad de liquidez cuando se haya aprobado algún trabajo importante de mejora.

Ni qué decir tiene que en las comunidades en las que la cuota mensual es generosa y hay pocos morosos las derramas son algo anecdótico. Es más, hay comunidades que deciden subirse la cuota mensual después de un periodo de derramas.

Las derramas siempre tienen que ser aprobadas en Junta de propietarios. Tanto su importe como su reparto.

  • Número de meses.
  • Participación de los propietarios: partes iguales o a cuota.

¿Puedo vender mi casa con una derrama pendiente?

La venta del inmueble es completamente independiente de si hay derrama o no.

El comprador, no obstante, debe tener muy presente que al adquirir la vivienda está comprando también sus deudas. Así se refleja en el artículo. 9e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿Quién paga la derrama de la comunidad en caso de compraventa?

Aquí los plazos importan. El flujo de información, también.

Sobre los plazos

  • Si la derrama se aprobó y se ejecutó antes de la firma de la escritura de compraventa, corresponde al vendedor su abono.
  • Si la derrama se aprobó antes de la fecha de firma, pero el primer pago es posterior, corresponde al comprador
  • Cuando está en marcha, las cuotas hasta la firma son del vendedor y corresponde al comprador su abono después de la firma.

La queja habitual del comprador es que él no aprobó dicha derrama. Está fuera del caso. Como nuevo propietario, sí va a disfrutar de sus resultados. Además, él compra una participación sobre una comunidad de propietarios que en Junta sí ha aprobado la antedicha derrama.

Sobre el flujo de información

El día de la firma de la escritura de compraventa, el vendedor, salvo oposición del comprador, debe aportar en la Notaría un certificado de corriente de pago de la comunidad de propietarios. Este certificado lo emite el administrador.

Hay que tener cuidado, porque en ese certificado sólo pondrá si está al corriente de pago o no, pero no tiene por qué poner ni el importe de la cuota de la comunidad ni el de las derramas si las hubiera.

Es conveniente, que no obligatorio, que el comprador pregunte antes de comprar el inmueble. Por regla general, la presencia o ausencia de derrama no será un factor determinante en la decisión de compra, pero a todos nos gusta organizarnos el bolsillo.

No obstante lo anterior, si comprador y vendedor llegan a un acuerdo, es este acuerdo el que tiene validez.

¿Y si el vendedor lo oculta deliberadamente?

Si el comprador se interesa por las posibles derramas y el vendedor deliberadamente oculta esa información, debe andarse con ojo, porque le pueden ser reclamadas esas cantidades. Hay que tener en cuenta además que la derrama puede ser considerada como vicio oculto de la cosa vendida. Esta figura viene definida en el Código Civil, en sus artículos 1484 y sucesivos. Una derrama es un vicio oculto cuando:

  • De haberlo conocido, el comprador no hubiera adquirido el inmueble o hubiera rebajado su precio.
  • La derrama se hubiera aprobado con anterioridad a la firma y el vendedor ya hubiera sido notificado de la misma.

En cambio, no sería contemplado como vicio oculto si, por razón de su oficio, el comprador debiera haberlo conocido o saber que lo debería de conocer.

 

Después de todo lo expuesto, ya tenemos claro que al comprar un piso u otro inmueble con una derrama pendiente, es el comprador el que debe hacerse cargo del pago de las derramas. Eso siempre será así, salvo que el vendedor haya adolecido de “honestidad”. Si quieres un estudio pormenorizado de tu caso, puedes hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas
 
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  1. He comprado un piso hace una semana y hoyben el ascensor me he encontrado un sumario sobre la aprobación o no en junta de vecinos de varios puntos en una derrama, que todo alude que estuviera previamente hablado o pensado. El vendedor ocultó dicha información, cuando se le preguntó (es un usurero y ademas ocultó imperfecciones del piso no dejandonos tocar ni mirar en visitas aludiendo al covid, y poniendo muchas pegas para que el arquitecto viera el piso) en cuanto a la derrama falta aprobacy(motivo de la junta de vecinos) pero todo alude a ocultación premeditada por su parte. ¿Se puede demostrar o reclamar? Gracias

  2. Buenas tardes, estoy en la situación que explica su artículo, tengo una vivienda a la venta en la cual hace un mes aprobaron en junta una derrama para hacer mejoras en la comunidad y cambio de porteros automáticos, esta semana firme un acuerdo de compra con la inmobiliaria y resulta que la agente no le comento a la propietaria que habria derramas en un futuro, al ir a pedir el certificado al administrador de mi comunidad el corriente de pagos estoy al día pero como es natural incluye que hay una derrama aprobada y que se abonará en los proximos 7 años aumentando el importe de la comunidad 25 euros más. El agente de la inmobiliaria me dice que me tengo que hacer cargo yo de dicho pago cuando aún no ha venido y no se sabe cuando lo activaran y me dice que es una carga y no puedo vender el piso con carga.
    Yo le digo que legalmente le corresponde a la nueva compradora ya que va a disfrutar ella de esas mejoras y que mi piso esta al corriente de pago y no es una carga.
    La pregunta es si se niegan a realizar la compra que pasa con la señal que han abonado y que la tiene custodiada la inmobiliaria? Es una carga como me hace creer el agente?
    Gracias

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Raquel:
      Este tema es un problema, porque con ese certificado expedido por el administrador se está ocultando la existencia de una deuda que ya es real aunque no se haya devengado la obligación de pago, que se producirá en fecha cierta y próxima. Técnicamente la deuda aún no existe, pues en el momento de expedirse el certificado no ha devengado el plazo de cobro, pero hay obvia mala fe si se oculta el dato, porque es un hecho cierto que la deuda se ha generado en un momento anterior a la compraventa y el pago se le va a imputar al nuevo propietario en cuanto formalice la compraventa.
      Si los cálculos no fallan son 25€ x 84 mensualidades: 2100€.
      Nuestra recomendación es que lo negocies con el comprador.
      Un saludo,

  3. Buenos días:
    He comprado un local comercial por 19.000 euros y el vendedor no me informó de que en la Reunión de la Comunidad del año anterior se había acordado pedir presupuesto para la reparación del tejado, que según los presupuestos, va desde 55.000 euros y 159.000 euros. Según mi participación me tocará pagar cuando se apruebe el presupuesto de reparación entre 2.500 y 8.000 euros. Si el vendedor no me informó, ¿quién tendrá que pagar esos gastos?
    MUCHAS GRACIAS

  4. Cristina R.

    Buenas tardes,
    Acabamos de adquirir una vivienda en mayo, donde sabíamos que había una derrama pendiente por arreglar la fachada, pero que la agencia nos dijo que ascendía a 30 euros mensuales durante 2 años y medio, y ahora que ya hemos recibido la primera factura del administrador, nos dice que la derrama asciende a casi 100 euros mensuales (297,60 euros/trimestre). La de la agencia dice que es lo que le dijeron, pero el propietario niega que dijera lo de los 30 euros. Por otra parte, la comunidad nos dijeron que serían 120 euros/trimestre y finalmente son 140, y se nos ha ocultado que el garaje tenía, además, una derrama por obras que suman 27 euros/trimestre durante al menos 3 años más. La venta la llevaban dos inmobiliarias que trabajan conjuntamente (y se repartían su comisión); les estoy reclamando estos errores, y me dicen que en el certificado que el administrador envió a notaría corroboraba que los gastos, hasta la última factura de marzo, estaban al día, pero no indicaban cantidades de la derrama de la fachada, ni que hubiese derrama por el garaje. Me dice la inmobiliaria que poco se va a poder hacer… ¿Esto es así o puedo reclamar por comunicarme datos erróneos u ocultar información? La agente dice que a ellos nadie les había comunicado la derrama del garaje, por lo que el propietario ahí tendría la culpa de ocultar dicha información, pero lo de los 30 euros de la fachada me lo comentaron por teléfono y no consta en ningún sitio, y lo de los 120 euros de comunidad sí lo tengo en un whatssap.
    Muchas gracias y un saludo

  5. Hola, mi pregunta es. Quiero adquirir una vivienda reformada a un precio razonable, el problema esta en que próximamente a la vivienda corresponde una derrama extraordinaria aproximada de 20.000€ por la instalación de un ascensor y reformar tanto el portal como la escalera entera. Desde la agencia inmobiliaria me informan que por ahora solamente hay una primera acta aprobada por los vecinos para la concesión y gestion de la obra a una empresa, pero no se sabe sabe cual es el importe total, ya que todavia tienen que aprobar la obra total que va a gestionar esta empresa. A quien le corresponde la derrama? Se que todavía falta aprobar el importe de la obra y la memoria de materiales. Toda la derrama seria a cargo del comprador?
    Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Mikel:

      Esa derrama entra dentro del proceso de negociación en la compra de la vivienda, ya que serás tú quien deba abonarla a partir del momento en que empiecen a pasar los cargos y ya seas propietario. De momento, ya estás informado.

      Un saludo,

  6. Juan Pedro

    Buenas tardes,
    Me encuentro ante un caso similar al expuesto en el artículo.
    La vivienda la adquirí en diciembre de 2020.
    Me ha llegado un correo del administrador de fincas que indica que a partir del próximo mes de agosto deberé pagar todos los meses hasta julio del próximo año 2022 una derrama extraordinaria aprobada en junta de marzo 2020 cuando yo aún no era propietario de la vivienda. Y en el acta de aprobación se indicaba que el pago se iniciaría en abril de 2020 hasta marzo 2021.
    Cuando adquirí la vivienda, en el certificado de deuda del administrador no se incluyó que hubiese una derrama aprobada pendiente de pago por lo que yo desconocía este hecho.
    ¿Quién debería pagar dicha derrama?
    Muchas gracias por todo,
    Un saludo

  7. Buenos días.
    En el proceso de compra de un piso con la mediación de una inmobiliaria, hemos firmado contrato de arras con la entrega de una cantidad de dinero.
    En el proceso posterior con los bancos, ayuntamiento y gestoría se nos ha informado de una derrama en curso y otra aprobada que se ejecutará al finalizar la aun vigente.
    En ningún momento durante el proceso de compra se nos informó de esto, es más, inmobiliaria y vendedores sabían de los precario y ajustado de nuestra economía al punto que se quitó de la oferta una plaza de garaje para facilitar la compra.
    El ratio de endeudamiento es muy ajustado, a pesar de lo cual tenemos la aceptación inicial de varias entidades bancarias, estando a la espera del resultado de la tasación para decantarnos por una de ellas.
    Uno de los problemas es que las cuotas imprevistas que se están abonando y las de la futura derrama ya hacen superar el de por sí forzado ratio de endeudamiento antes referido lo que podría derivarse en la negativa a la concesión de una hipoteca. Y atendiendo a la parte final del artículo dela presente página, de conocerlo habríamos modificado la negociación u optado por otro inmueble.
    Mi pregunta es hasta que punto puedo pedir que la parte vendedora se haga cargo de las cuotas futuras de la derrama, principalmente atendiendo a la mala fe demostrada al ocultar estos datos, o incluso cesar nuestro compromiso de compra recuperando el dinero entregado, así como el de otros gastos derivados de la compra.
    Gracias y disculpen por la extensión de la consulta.

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