Qué pasa al comprar un piso con una derrama pendiente

Juntas, acuerdos, órganos de gobierno y administración

La situación es la siguiente: compras un piso, aparentemente tienes todos los gastos bajo control y ¡zas, derrama al canto! Como compradores, en más de una ocasión la tentación es pasarle la pelota al vendedor. Sin embargo, ¿hasta qué punto eso se ajustaría a la legalidad? Por ello, queremos tratar los pormenores de comprar un piso con una derrama pendiente.

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¿Qué es una derrama en una comunidad de propietarios?

Para entender el papel de las derramas en las comunidades de propietarios es importante conocer primero los tipos de gastos que enfrenta una comunidad de propietarios.

Todos los años la comunidad de propietarios tiene un conjunto de gastos fijos: electricidad, seguro, limpieza, mantenimiento, etc.

Luego están los gastos extraordinarios para “imprevistos”. Aquí contemplaríamos los gastos destinados a las obras de reparación y conservación, porque son urgentes y no requieren de aprobación de la Junta.

El presupuesto de la comunidad debe cubrir esos gastos, que son los ordinarios, más una dotación del 10% al fondo de reserva para los imprevistos. Puedes consultar todo lo referente al fondo de reserva aquí. La suma de ambas cosas entre los meses del año nos arroja la cuota mensual que paga cada propietario.

Finalmente, hay gastos extraordinarios previstos. Hablaríamos de obras y trabajos de mejora. En este saco podemos meter también gastos judiciales o algún otro trámite administrativo extraordinario que quiera emprender la comunidad.

¿Qué es una derrama?

Una derrama es un cargo adicional a los propietarios. Se emplea:

  • Para reponer el fondo de reserva tras los trabajos de conservación y reparación.
  • Para dotar a la comunidad de liquidez cuando se haya aprobado algún trabajo importante de mejora.

Ni qué decir tiene que en las comunidades en las que la cuota mensual es generosa y hay pocos morosos las derramas son algo anecdótico. Es más, hay comunidades que deciden subirse la cuota mensual después de un periodo de derramas.

Las derramas siempre tienen que ser aprobadas en Junta de propietarios. Tanto su importe como su reparto.

  • Número de meses.
  • Participación de los propietarios: partes iguales o a cuota.

¿Puedo vender mi casa con una derrama pendiente?

La venta del inmueble es completamente independiente de si hay derrama o no.

El comprador, no obstante, debe tener muy presente que al adquirir la vivienda está comprando también sus deudas. Así se refleja en el artículo. 9e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿Quién paga la derrama de la comunidad en caso de compraventa?

Aquí los plazos importan. El flujo de información, también.

Sobre los plazos

  • Si la derrama se aprobó y se ejecutó antes de la firma de la escritura de compraventa, corresponde al vendedor su abono.
  • Si la derrama se aprobó antes de la fecha de firma, pero el primer pago es posterior, corresponde al comprador
  • Cuando está en marcha, las cuotas hasta la firma son del vendedor y corresponde al comprador su abono después de la firma.

La queja habitual del comprador es que él no aprobó dicha derrama. Está fuera del caso. Como nuevo propietario, sí va a disfrutar de sus resultados. Además, él compra una participación sobre una comunidad de propietarios que en Junta sí ha aprobado la antedicha derrama.

Sobre el flujo de información

El día de la firma de la escritura de compraventa, el vendedor, salvo oposición del comprador, debe aportar en la Notaría un certificado de corriente de pago de la comunidad de propietarios. Este certificado lo emite el administrador.

Hay que tener cuidado, porque en ese certificado sólo pondrá si está al corriente de pago o no, pero no tiene por qué poner ni el importe de la cuota de la comunidad ni el de las derramas si las hubiera.

Es conveniente, que no obligatorio, que el comprador pregunte antes de comprar el inmueble. Por regla general, la presencia o ausencia de derrama no será un factor determinante en la decisión de compra, pero a todos nos gusta organizarnos el bolsillo.

No obstante lo anterior, si comprador y vendedor llegan a un acuerdo, es este acuerdo el que tiene validez.

¿Y si el vendedor lo oculta deliberadamente?

Si el comprador se interesa por las posibles derramas y el vendedor deliberadamente oculta esa información, debe andarse con ojo, porque le pueden ser reclamadas esas cantidades. Hay que tener en cuenta además que la derrama puede ser considerada como vicio oculto de la cosa vendida. Esta figura viene definida en el Código Civil, en sus artículos 1484 y sucesivos. Una derrama es un vicio oculto cuando:

  • De haberlo conocido, el comprador no hubiera adquirido el inmueble o hubiera rebajado su precio.
  • La derrama se hubiera aprobado con anterioridad a la firma y el vendedor ya hubiera sido notificado de la misma.

En cambio, no sería contemplado como vicio oculto si, por razón de su oficio, el comprador debiera haberlo conocido o saber que lo debería de conocer.

 

Después de todo lo expuesto, ya tenemos claro que al comprar un piso u otro inmueble con una derrama pendiente, es el comprador el que debe hacerse cargo del pago de las derramas. Eso siempre será así, salvo que el vendedor haya adolecido de “honestidad”. Si quieres un estudio pormenorizado de tu caso, puedes hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas
 
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