Quién paga las obras en las zonas comunes ¿Son necesarias?

Trabajos y obras

Las obras en las zonas comunes son propensas a convertirse en la pesadilla de muchos propietarios. La explicación es sencilla: llega a tu casa la convocatoria a la Junta y ves que se va a debatir la necesidad de acometer obras. Y pasa el tiempo y las ves inminentes. Se aprueban presupuestos. Tú asientes a todo, pero en lo único que piensas es en tu bolsillo temblando en agonía y pidiendo auxilio.

Porque todo el que haya vivido un tiempo en una comunidad de propietarios conoce la inexorable relación entre obras en las zonas comunes y las crueles derramas. Y no suelen ser baratas, no…

Sabemos que muchas veces te has negado a pagar. Que has defendido a ultranza que el que la comunidad se inunde cada vez que llueve no tiene nada que ver con la cubierta. Te conocemos. Y sabemos que cualquier obra puede esperar.

¿O no?

Aquí te hablamos de la lluvia y la fiesta del agua que le va pareja.

A veces las cosas no son tan sencillas y las obras en la comunidad de propietarios no se pueden postergar hasta el fin de los tiempos.

Porque algunas obras seguro que van contigo; pero otras, no… ¿Quién paga las obras en una comunidad de propietarios? ¿Son todas necesarias?

Hoy vamos a tratar los distintos tipos de obras que podemos encontrar en una comunidad de vecinos y a valorar cuánto pueden afectar al bolsillo de los propietarios.

Tipos de obras en las zonas comunes

Vamos a diferenciar las obras en las zonas comunes de las comunidades de propietarios en tres tipos:

1 – Obras urgentes.

2 – Obras necesarias.

3 – Obras de mejora.

Obras urgentes en una comunidad de propietarios

Pongamos un supuesto: los balcones del edificio se están desmoronando. ¿Irreal? Bueno, igual sí, pero nunca se sabe.

Que si convocamos Junta, que si vienen los propietarios, que si discuten su aprobación… Para cuando tienes acuerdo y presupuesto, ya no queda un balcón colgado.

Con el fin de evitar males mucho mayores, cuando una obra o reparación en la comunidad de propietarios es urgente para garantizar las condiciones de seguridad y habitabilidad, no necesita la aprobación dela Junta para su ejecución. Eso sí, luego hay que pasarla por Junta para ratificarla. Pero ya asegurándose de que los balcones están en su sitio.

Los propietarios a su vez deben abstenerse de reparar urgentemente todas las cosas que vean desajustadas. En su lugar, si alguno de ellos detecta que hay algo muy podrido en la comunidad, debe avisar de inmediato al presidente o al administrador de fincas para que emprendan las acciones necesarias.

Estas obras deben ser costeadas por todos los propietarios. Los locales también. A menos que cuenten con algún tipo de exención en los estatutos.

Lógicamente, todas las obras urgentes son necesarias, pero ¿cuáles son las obras necesarias?

Obras que se consideran necesarias en una comunidad de propietarios

Mantenimiento…

Como norma común y tónica dominante, todos los propietarios deben velar por la buena conservación de las instalaciones de la comunidad de propietarios.

Siendo así, no es de extrañar que la primera categoría de obras que encontramos en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sea la de obras para el mantenimiento y la conservación del inmueble. Esta categoría incluye los servicios de la comunidad de propietarios y el conjunto de sus instalaciones.

Hay que tener un pequeño detalle en cuenta en este apartado. Conservación no significa construir la casa del futuro. Es más una cuestión de efectuar las obras necesarias para que las cosas estén bien. ¿Punto de referencia? El tipo de instalaciones que tienen los inmuebles similares. Si os pasáis en la modernización de las instalaciones en un pos ya que estamos, las obras pueden ser consideradas de mejora. Y en ese caso más de uno puede negarse a pagar. Pero eso lo vamos a ver más adelante.

Regeneración…

Añadir plantas, modificar la estructura y cosas que parece que de ninguna de las maneras si no hay unanimidad. Todo cambia cuando el inmueble está incluido dentro de un programa de regeneración y renovación urbana. En esos casos, se hacen las obras sí o sí.

En ambos casos, no se requiere autorización de la Junta. Ya hemos dicho, ¡son necesarias y obligatorias! Sin embargo, la Junta sí debe ponerse de acuerdo para definir de qué forma se pasará la derrama correspondiente para hacer frente a los costes. Esto es: subir la cuota 20€ durante unos meses, dividirlo en dos partes y pasar dos cargos consecutivos, pagarlo todo de golpe… Vamos, una negociación de condiciones favorables en toda regla.

Y cuidado. El deber del propietario es facilitar estas obras. Si se opone a ellas o demora de forma injustificada las acciones que le competen (pagar, dejar su vivienda como servidumbre de paso a los obreros si fuera necesario o cualquier otra cosa) puede darse de bruces con una sanción administrativa.

Además, como las obras son necesarias, si van a ocupar parte de las instalaciones del edificio, pues es lo que hay. Hay que permitirlo.

Eliminación de barreras arquitectónicas…

Este punto lo explicamos millones de veces mejor en nuestro post sobre accesibilidad en las comunidades de propietarios. Consúltalo aquí.

Así, en resumen, si un propietario de una vivienda o local donde viva o trabaje una persona con alguna discapacidad o un mayor de 70 años solicita las obras, hay que hacerlas. Porque ellos tienen los mismos derechos a acceder a su vivienda y a disfrutar de las zonas comunes que el resto de propietarios.

Esto tiene una excepción, que la cantidad a pagar para acometer las reformas necesarias supere el importe de 12 mensualidades. En ese caso, o el propietario interesado se hace cargo del sobrecoste o entra la apisonadora de la Junta y se somete la obra a votación.

Obras de mejora

En el punto anterior hemos hablado de conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad. Pues las obras de mejora son todo lo contrario. Básicamente, no son necesarias para nada. Pueden ser el resultado de un capricho, de un afán por mejorar o de poner las cosas más bonitas. Pero no son necesarias. Por lo tanto, nadie puede exigirlas sin pasar por la Junta. Y más aún, hay quien puede negarse a pagarlas.

¿Puedo negarme a pagar las obras de mi comunidad?

Si el importe de las obras no supera tres meses de cuotas, se vota. Si sale aprobado, todos pagan. Ya lo sentimos.

Sin embargo, cuando lo que tiene que pagar cada propietario supera un importe equivalente a 3 cuotas, éste puede negarse a pagarlo si voto que no en la Junta donde se aprobó. Y luego la comunidad puede negarse a que disfrute de la mejora.

Este tema lo tratamos detalladamente en: ¿Qué mayoría necesito para instalar una pista de pádel?

Obra necesaria o de mejora, esa es la cuestión.

Muchas veces se intenta hacer pasar por necesaria una mejora. O todo lo contrario. El propietario disidente acusa de mejora una obra de mejora. En el primer caso, es por hacerla obligatoria. En el segundo, por no pagar.

Si hay discrepancias, deben pasarse por el rodillo de votación en Junta. Por supuesto, la última palabra ni siquiera la tiene la Junta, sino los tribunales. Sólo un consejo, antes de entrar en la vía judicial, cerciórate de que llevas las de ganar, porque existe la condena a costas y tampoco es barata.

Obras en un inmueble en una comunidad de vecinos

Otros tipos de obras

Obras de instalación de un punto de recarga

Esas las paga enteritas el propietario. Sólo debe informar al presidente de sus intenciones.

Te lo contamos en ¿Problemas para cargar el coche eléctrico en la comunidad?

Obras en casa

Es tu casa, son tus reglas, haz lo que quieras. Como copropietario sólo hay unos puntos a respetar:

  • Informa al presidente.
  • No te cargues algo de las zonas comunes ni modifiques las instalaciones, los servicios o los elementos arquitectónicos. Por supuesto, no hagas nada que pueda alterar la estructura o las condiciones de seguridad del edificio.
  • Abstente de perjudicar a otros propietarios.
  • Respeta los horarios de descanso.

¿Quieres saber más? Consulta Obras en un inmueble: no todo vale

Por supuesto y huelga decirlo, si tenéis que hacer obras en la comunidad y queréis acceder a los mejores presupuestos, sólo hay que ponerse en contacto con nuestros profesionales. Te lo pondrán todo fácil, fácil. Con todas las garantías y a precios muy competitivos. ¿Quieres pedir un presupuesto?

ahorrar en la comunidad de vecinos

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  1. A esta aclaración,si le adjuntan las herramientas para cortarle la satisfacción a los inventores de obras no necesarias en Comunidades de Vecinos, con los mínimos gastos burocráticos para las victimas y obligatorio arrepentimiento ante la Justicia, además con la correspondiente reparación a la Comunidad por el daño causado, seria la asignatura perfecta.

  2. En mi comunidad hay un patio de luces, que el único acceso es por las ventanas de dos vecinos y las que dan. al descansillo. Estos vecinos de la primera planta llevan usando el patio para tender, por lo que saltan desde sus ventanas. Se hizo una impermeabilizacion y el suelo bajó por lo que tienen dificultades para acceder, por lo que solicitan que la comunidad les haga unas escaleras con su Barandilla. En una primera votación se denegó, no contentos vuelven a la carga en próxima junta. Pienso que si se les da permiso sería por unanimidad, haciéndose cargo ellos del coste. Muchos desconociamos que saltaran al patio para tender. Que les parece?,

    • micomuniweb

      Hola, Dolores:
      Nos parece que si no han tenido acceso hasta el momento, en la Escritura de Propiedad Horizontal no se reflejará que tengan el uso privativo del patio. Puesto que es eso lo que habría que modificar, la votación sería por unanimidad e, inmediatamente después, ellos serían los responsables del mantenimiento del patio.

      Un saludo,

    • micomuniweb

      Reparar las piezas sueltas es mantenimiento de las terrazas. Los vecinos deben costearlo por tener su uso privativo. Es más, si esa falta de mantenimiento produjera humedades en la comunidad, también tendrían que costear las reparaciones por falta de mantenimiento.

      Pagaría la comunidad, por ejemplo, si hubiera un problema de impermeabilización.

      Un saludo,

  3. Mercedes Capdevila

    Hola,hemos puesto una derrama para el pago de una obra y hay un vecino nuevo (vive hace 1 año) tendría que pagar solo la derrama o la parte proporcional del importe de la obra? Gracias un saludo.

    • micomuniweb

      Buenos días, Mercedes:

      La derrama es de la vivienda, no del vecino.
      – Si el antiguo propietario no la pagó, el nuevo compra la deuda con la vivienda. Por eso, se hacen los certificados de corriente de pago.
      – Si el antiguo propietario pagó su parte, el nuevo propietario paga a partir del mes en que se mudó.

      Un saludo,

  4. Un edificio de más de 50 años. En la última reparación del tejado el propietario de dos pisos bajo cubierta pidió permiso para hacer una terraza en el trozo de tejado que le cubría. Todo lo pago el. Ahora esas terrazas dan humedad a los pisos de debajo y el dice que la reparación de las terrazas es cosa de la comunidad porque es “cubierta”
    ¿ es verdad que es responsabilidad de la comunidad? Esas terrazas no existían en el edificio. Se hicieron a posteriori ….

    • Buenos días, Elia:

      Es imposible contestar a la pregunta sin un informe pericial que justifique el origen de las humedades. Si la causa de las humedades se debiera a la ejecución de la obra en la terraza efectuada por el vecino, entendemos que la comunidad tendría argumentos razonables para defender que el causante del daño es el responsable de las obras y la persona que se está beneficiando de la ejecución de las mismas.

      Un saludo,

  5. Buenas tardes.
    Vivo en un edificio de más de 50 años dónde por requerimiento judicial se nos obliga a la reparación de fachada y cubiertas. Pero nadie hace nada.
    Actualmente por falta de tejas o imperfectos en la cubierta sufro humedades en mi piso.El ático.
    Debería encargarse la comunidad de su reparación (que NO tiene seguro) o pueden hacer que recaiga en mi bolsillo.
    Cuanto tiempo pueden demorarse en solucionarlo?
    En espera de su respuesta.
    Un saludo,

    • micomuniweb

      Buenos días, Evelyn:

      Ambas obras son competencia de la comunidad de propietarios. La demora dependerá de lo que decidáis los propietarios cómo pagarlo, ya que ambas son actuaciones obligatorias y no requieren del acuerdo de la Junta.

      Un saludo,

  6. hola,
    vivo en una urbanización de adosados, los viales son de hormigón y en dos zonas concretas se han desprendido algunas piedras. Algunos vecinos quieren asfaltar argumentando que es mantenimiento, pero otros vecinos decimos que es mejora. ¿cual de los dos supuestos sería el correcto?

    • micomuniweb

      Buenos días, Ricardo:

      Entendemos, con los datos que nos facilitas, que si se desprenden algunas piedras y se decide volver a colocarlas, son obras de mantenimiento. El volver a colocarlas, si lo que se quiere es asfaltar y anteriormente no estaba asfaltado, es una mejora.

      Un saludo

  7. buenos dias
    en mi comunidad de 10 vecinos, se quieren hacer obras de estetica en la escalera, a que hace mas de 35 años que no se han hecho; se empezo por un presupuesto y una derrama, y ahora esta se ha incrementado casi el doble, porque se ha contratado a una arquitecta para hacer el proyecto decortivo, y se han escojido materiales mucho mas caros que antes, y algunas actuaciones que no son necesarias (forrar paredes con paneles de madera, cambiar ventanas y ponerlas blancas por fuera y de madera por dentro…etc..) esto hace incrementar la derrama inicial de 2500 euros en 7000, yo estoy en el primero, y tengo problemas de humedad a causa de la mala construccion del ascensor, y de la antiguedad del edificio, he buscado una empresa especializada, para que realice las obras , los vecinos quieren que la haga la misma empresa que hace las de reforma de la escalera, siendo mas caro y ademas hacen menos cosas que la que yo he traido; por si no fuera poco, los vecinos dicen que se pagara a parte la derrama de las humedades, que primero las obras y despues las humedades, pero si han incremetado mas del doble el presupuesto, me puedo negar a pagar esta desorbitada derrama ?

  8. Hola. Los pisos que compramos hace 40 años venían con zonas comunes de jardines, pista de tenis y zona de juegos infantil. Desde hace años todo está destrozado y no hay pista de tenis ni zona de juegos. Se ha intentado hacer piscina y pista de padel pero algunos vecinos se niegan, y lo entiendo. Pero se pueden negar a que sí no sé hacen la piscina y la pista de padel se reinstalen la pista de tenis y la zona de juegos? Todo está incluído en las escrituras. Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Sutino:

      Entendemos que lo que se quiere emprender es una obra de conservación (excepto que se quieran incluir elementos nuevos), por lo que ni siquiera debería de pasar por la votación de la Junta salvo para determinar los términos de la derrama.

      Un saludo,

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