Quién paga la reparación de las cubiertas de los edificios

Seguros y Siniestros

Después de un comienzo de año plagado de lluvias, llegas el control de daños. La parte más divertida de los daños en la cubierta del edificio es que se detectan cuando llueve, pero sólo se pueden reparar con todo seco. Por lo tanto, nos podemos encontrar con la fiesta de las goteras. Y como este año ha sido movidito, hoy vamos hablar de quién paga la reparación de las cubiertas de los edificios.

Las lluvias organizaron la fiesta del agua en la comunidad

Vamos por partes: el agua es caprichosa. Puedes pensar que un defecto está en un punto concretísimo y no lo está. En ocasiones, el origen de una humedad traicionera vuelve locos a peritos, albañiles, propietarios y administradores. Todos metidos en el saco y volviéndose tarumbas.

Cuando las cubiertas son de tejas, se sube al tejado, se detectan las deterioradas, se cambian y el problema suele resolverse.

Cuando hablamos de cubiertas, entramos en el mundo de lo imposible. Normalmente, el modus operandi conlleva levantar todo, impermeabilizar bien y volver a cerrar. Esto sale carísimo. Si la zona problemática está localizada, se puede hacer un apaño con clorocaucho. Ojo con éste, que implica mantenimiento. No es una solución para siempre, pero un par de años sí aguanta. ¿Pero quién paga todo esto?

¿Quién paga la reparación de la cubierta del edificio?

La cubierta forma parte de la estructura del edificio y, por lo tanto, su reparación es responsabilidad de la comunidad de propietarios. Los propietarios en Junta pueden ponerse de acuerdo en los términos del pago: derrama o pegarle un viaje al fondo de reserva de la comunidad. Sin embargo, no pueden negar su reparación.

El problema surge siempre para ponerse de acuerdo. Esto es así porque normalmente el daño de una cubierta dañada se manifiesta en una determinada vivienda. Y los precios de reparación son bastantes altos. En este sentido, hay que concienciarse para preparar los bolsillos para eliminar una gotera en una de las viviendas. La parte positiva es que los daños estéticos suelen estar incluidos en la póliza de la comunidad o en la de la vivienda.

El seguro de la comunidad, ¿qué cubre?¿es obligatorio?

Cuando la cubierta es un elemento común, más o menos lo tenemos claro. Acoquinamos y punto. Pero, ¿qué pasa por ejemplo con las terrazas de los áticos?

Obligación de mantenimiento de las terrazas de la comunidad

Las terrazas de las viviendas que forman parte de los áticos son elemento común. Sí, sí. Esa terraza en la que tu vecino del ático hace cenitas veraniegas que te hacen salivar es un elemento común.

Siendo así, si se detecta un daño en la terraza de tu vecino, la comunidad debe responsabilizarse de su reparación.

Sin embargo, esto tiene un único pero: la obligación de mantenimiento. Ya lo hablamos en el post de patio de luces: el propietario que tenga el uso privativo de un elemento común debe responsabilizarse de su mantenimiento.

Cómo el del bajo consiguió un bazar caído del cielo

Esto quiere decir que si la terraza se ha deteriorado porque nunca se han limpiado los sumideros, paga el que la disfruta por no haberla cuidado. Normalmente, es el perito o los operarios que estudian las soluciones al estropicio quienes determinan el origen de las filtraciones y la responsabilidad humana detrás de éste.

La conclusión es que si tu vivienda tiene una terraza considerada cubierta del edificio, cuídate mucho de tenerla perfecta.

¿Cuándo paga el seguro la reparación de la cubierta?

Los seguros de la comunidad suelen hacerse cargo de los daños estéticos o bien siempre o bien en función de la intensidad del temporal que haya causado el origen del problema.

Nos explicamos. En algunas pólizas, sólo cubrirán los daños estéticos si jarreó. Por eso, los corredores de seguros son expertos en apuntar los días del año que ha llovido a cántaros. Al dar el parte, ellos determinan en qué día se originaron los daños.

Hablamos de daños estéticos. Por lo tanto, casi casi seguro que no pagarán nada hasta que se demuestre que el origen ha sido reparado (costeado por la comunidad).

El seguro paga la reparación de la cubierta si el daño se debe a la hecatombe. Si esas malignas lluvias fueron las que destrozaron la cubierta, el seguro debería hacerse cargo. Una vez más, hablamos de la calidad de la póliza contratada. Granizo, tormentas eléctricas y vendavales pueden ser el terror de las aseguradoras.

La amenaza del infraseguro en la comunidad de propietarios

¿Cuándo paga el constructor?

Aquí tenemos una nueva posibilidad: que se responsabilice el constructor. Esto es posible si y sólo si se demuestra que el daño procede de un defecto de construcción. Los plazos para esta reclamación son de 3 años desde la adjudicación de la vivienda si entra en los supuestos de habitabilidad (no puedes vivir en una casa colonizada por el moho) o de 10 años si las filtraciones se deben a algún defecto en el forjado.

Pasado ese tiempo, olvídate de poder reclamar nada.

Cómo reclamar los defectos de construcción de una vivienda

Como puedes ver, cuando las lluvias entran en escena, los bolsillos tiemblan. Y, con todo un invierno y una primavera lloviendo, este verano va a ser muy divertido.

  • Rodéate de empresas serias y de confianza. Los precios son elevados y se necesitan garantías.
  • Ármate de paciencia si no tenéis localizado el origen. En ocasiones, puede llevar meses encontrarlo. Meses en los que se repara cuando la cubierta está seca y se verifica que ha sido suficiente cuando llueve.
  • Prepara el bolsillo. Son caras.

En Micomuniweb contamos con un servicio de arquitectura y reformas compuesto por ingenieros y arquitectos. Te ofrecemos garantías en la reparación de las cubiertas de los edificios. Si tienes dudas, consúltanos.

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  1. hola
    tengo humedades en la pared del salón y del dormitorio que da al patio y este da a su vez al recinto de la piscina. Yo pensaba que se estaba colando agua por las juntas de los azulejos pero cuando me dispongo a repararlos me dicen las empresas que son subidas capilares porque no hay drenaje en el recinto de la piscina y se está filtando por debajo y llega al muro de carga. De hecho los ladrillos de la pared están mojados y comidos.
    Las empresas que me han pasado presupuesto me dicen que puedo reclamar a la comunidad. El seguro de la comunidad no lo cubre pero si la pintura del salón y el dormitorio así como la de la pared del patio y no sé si los azulejos que tengo que cambiar.
    Esto es asi?
    Cómo procedo?

    • micomuniweb

      Buenos días, María:

      Efectivamente. Todo es así.
      – Los daños por filtraciones no suelen estar cubiertos por los seguros, porque se entiende que es una cuestión de mantenimiento.
      – Debería hacer las reparaciones de tu vivienda el seguro de la comunidad, una vez reparado el origen de la humedad.
      – El origen lo deberá reparar la comunidad de propietarios.

      Por ello:
      Da aviso a la administración y ármate de paciencia, porque el proceso puede que te lleve meses.

      Un saludo,

  2. Ana Belén

    Mi pregunta es si todos los propietarios tienen que pagar a partes iguales o se paga proporcionalmente según el catastro del edificio?

    Somos dos viviendas y un local. El del local dice que el tiene que pagar menos.

    Es reparación de tejado por goteras.

    Gracias

  3. debido al mal tiempo, se produjo goteras en el departamento, siendo este el ultimo piso, se consiguió una empresa que reparo de inmediato, la comunidad encontró muy elevado el costo y no quieren cancelar el trabajo, el cual fue cancelado por nosotros debido a la inmediatez de vernos anegados, cual es la solución?

    • micomuniweb

      Buenos días, Mónica:

      La responsabilidad de la reparación es de la comunidad. Si un propietario ha cancelado el gasto, puede exigir ese reembolso, bien con exención en el pago de cuotas bien por pago único. Eso debe acordarlo la junta.

      Un saludo,

  4. Vivo en
    Un ático a causa de las lluvias ha tenido humedades importantes mi vecina de abajo,en su salón y dormitorio, con el seguro de la comunidad no se quiere hacer cargo y mi seguro de hogar tampoco,el administrador de fincas que nos lleva la comunidad dice que tendré que arreglar la terraza yo y abonar a mi vecina lo que se ha gastado en el arreglo. ¿Eso es así? Gracias. Un saludo

    • Buenos días, Miren:

      Que los seguros no se hagan cargo es algo completamente normal. El seguro de la comunidad se hará cargo únicamente de las reparaciones estéticas en la casa de tu vecino una vez se le haga entrega de la factura de la reparación de la terraza. Esto es así salvo que con anterioridad se haya abierto otro parte por el mismo concepto, ya se hayan pagado los arreglos en casa de tu vecina y la localización del origen haya sido incorrecta.

      Si no has hecho ninguna modificación en la terraza (pequeños cerramientos, cambios en el suelo, etc.) y si has llevado a cabo un correcto mantenimiento de la misma (buena limpieza y conservación periódica), tanto la reparación de la terraza como los daños estéticos en la vivienda de abajo corresponderían a la comunidad de propietarios.

      Un saludo,

  5. Hola.
    Vivo en un departamento que compre y yo estoy en el primer piso y hace unos meses tuvimos que arreglar la tubería y eso lo pague yo y es la tubería que lleva al desagüe porque estaba rota e incluso la columna estaba mal y mojaba mi cocina entonces le dije a la administradora y ella me dijo que yo tengo que pagar todo el arreglo, pero yo creo que esa reparación debemos pagarlos todos ya que ese tubo lleva todo lo que desechan los pisos de arriba y la rotura de la tubería incluso estuvo en el 3er piso. Que puedo hacer?
    Ellos también deben de pagar? Gracias

  6. Esto es muy injusto. Somos 3 viviendas y 2 locales. El 3 es ático duplex y por dejadez, aunque el informe tecnico dice “paso del tiempo”, se tiene que cambiar toda la tela asfáltica porque ellos mismos, en el 3° tienen una humedad, que los demás vecinos no tenemos. El seguro no cubre NADA. La reparación es carísima, y ahora iremos a juicio porque alguno se niega a aceptar este desperfecto como comunitario (yo tampoco lo veo claro, pero acepto lo que sea, por narices). Por favor, alguna idea de cómo evitar pagar justos por pecadores? Qué se puede alegar para que el 3° se haga responsable de su terraza? Mostrados los informes tecnicos y las leyes de comunidades, hay muchas interpretaciones diferentes. Muchas gracias!
    José

  7. En el caso de un edificio de dos plantas , toda la superficie de arriba la ocupa y vecino, la de abajo dividido en 2 vecinos, no hay constituida comunidad de propietarios. Hay que cambiar el tejado totalmente y aislar porque está muy deteriorado e igualmente pasa con la fachada. ¿Como se cuantifica el pago de la obra por cada vecino?¿Se pagan a partes iguales? Uno de los 3 vecinos ( uno de abajo) no quiere hacerse cargo de la reparación, ¿de que forma se le puede obligar? Gracias

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