Vamos a ver si te suena. La comunidad de propietarios debe acometer una obra obligatoria. Pongamos que hay que llevar a cabo una reparación en la fachada por el mal estado de los balcones. Encima tarda meses, porque llueve. Esto último no es necesario, pero aporta dramatismo. Y cuando por fin está finalizada, el resultado es un desastre. Los materiales no están bien sellados y se producen filtraciones. ¿Fantasía? Si así fuera, no sería tan necesario hablar de reclamar obras mal ejecutadas en la comunidad de propietarios.
Después de meses y un importante desembolso, encontrarse con el pastelito no es del agrado de nadie. Lo primero que pasa por la mente de cualquiera es no pagar por la obra mal ejecutada. Eso te da poder de negociación en el tú a tú; pero si nos ponemos gallitos, puede traer más problemas. Por eso, vamos a tratar la forma correcta de reclamar trabajos mal ejecutados en las comunidades.
>> INCISO: una obra mal ejecutada no tiene que ver con los defectos de la construcción. Para ese punto, consulta aquí.
¿Qué vamos a ver?
Obras mal hechas: ¿qué es lo que se puede reclamar?
Incumplimiento de plazos en las obras
Este es el punto más frecuente, pero sufre la paradoja de ser “el más fácil y el más difícil” de reclamar. La cuestión es que lo más habitual es comparar presupuestos en los que figuran precios y calidades y decantarse por uno u otro. La pregunta es: ¿figuraban los plazos en el presupuesto? Ajáaa. He aquí la paradoja espacio-TIEMPO.
Reclamar que las obras tenían que ser ejecutadas en un plazo es muy fácil cuando hay plazo. Por eso, si queremos asegurarnos de no ser un damnificado más de obras infinitas, firmes un contrato o un presupuesto, asegúrate de que figure un plazo razonable.
Daños a terceros por obras mal ejecutadas
Si al hacer la obra de rehabilitación de la fachada se descuadran los marcos de las ventanas de un propietario y le producen humedades, ¿qué? En un mundo de piruleta y purpurina, la empresa encargada de los trabajos deberá reparar las ventanas, sellar bien los trabajos y reparar los daños en la vivienda. Si la empresa es solvente, ya cuenta con un seguro de responsabilidad civil que le ayude con el sobrecoste.
Ese es el caso más facilito, pero vamos a plantear una situación de darle a los sesos. Pongamos que un vecino debe dar pleno uso de su terraza para la ejecución de obras necesarias en la misma. Ahora, por una mala ejecución, los plazos se dilatan y la obra queda mal. ¿Puede reclamar por esa privación de uso? Tendrá que demostrar muchas cosas, pero sí, mano a mano con un abogado, podrá reclamar por ese perjuicio.
Defectos en la ejecución de las obras en la comunidad
Por último, reclamar obras mal ejecutadas en la comunidad de propietarios es el punto más frecuente y el que más ampollas levanta. Te gastas un pastizal en la reforma de la fachada y el resultado es tan chapuza que debes volver a gastarte un pastizal para contratar a otro que lo haga bien. Cuando esto pasa, la cabeza alcanza temperaturas extra elevadas a punto de la explosión. Y nace un sentimiento así como de querer el mal para unos y otros. Respira profundo, vamos a indicarte cómo reclamar los trabajos más ejecutados.
Pasos para reclamar una obra mal ejecutada
Paso a paso, de más barato a más caro, vamos a desglosar cómo realizar este tipo de reclamaciones.
Enviar un burofax a la empresa encargada de los trabajos
El presidente, como representante de la comunidad, debe firmar un burofax dirigido a la empresa a la que se quiere reclamar. Le indicará por qué se considera que la obra está mal ejecutada y se le exigirá que subsane todas las deficiencias.
Facultar al presidente para iniciar la acción judicial
Si la mediación entre empresa y comunidad no llega a buen puerto, llega la hora de la demanda. A diferencia de los trabajos realizados en domicilios, donde una persona hace y deshace, en las comunidades todos entran en el juego. Habrá que facultar al presidente en junta. Quien va a demandar es la comunidad.
Contratar a un abogado e iniciar la demanda
Una vez aprobada la demanda y facultado el presidente, es hora de ponerlo todo en marcha. Al dejarlo en manos del abogado, él se encargará de hacer y deshacer y la comunidad sólo tendrá que esperar a los resultados.
¿Qué documentación necesitas para reclamar obras mal ejecutadas?
El presupuesto o el contrato firmado.
Vas a reclamar a alguien que lo que ha hecho está mal. Sin embargo, ¿en qué te basas? Hay que demostrar que lo que se firmó no se corresponde con el resultado. Si no firmaste nada, date por j**ido.
Informe pericial del resultado de los trabajos
Por mucho que hayas discutido con los operarios, eso no basta. Tienes que demostrar que el trabajo ha sido deficiente. Por ello, habrá que contratar a un perito que haga un informe sobre las calidades y la ejecución de los trabajos.
Resguardo del burofax con sello de contenido
Con ello, demuestras al juzgado a la voluntad que has tenido de llegar a un acuerdo privado. Además, te permite tener media demanda encarrilada.
Del texto de la demanda, ya se encargará el abogado. Una vez reunida la documentación, sólo queda esperar.
Ahora, ¿recuerdas de cuándo hablamos de no pagar la obra mal ejecutada? Si demandas, es tu momento. Hasta la resolución, no tendrás que abonar las cantidades pendientes de pago.
¿Cuál es el plazo de resolución de la demanda?
Las cosas de palacio van despacio, pero por lo civil van más rápido que por lo penal. Cuenta con que el plazo oscilará entre los 9 meses y un año.
¿Cuál es el coste de reclamar una obra mal ejecutada?
Como has visto, habrá que recurrir a diversos profesionales y ellos también comen.
El informe pericial puede oscilar entre los 200 y los 5.000 euros en función de la complejidad de la obra.
El procurador suele cobrar unos 80-100 euros.
Lo más común es que el abogado no tenga una tarifa fija en este tipo de reclamaciones. Lo que cobrará es un porcentaje sobre la cantidad a recuperar. Éste puede ir del 10 al 20%.
Como ves, de todo todo lo más complicado es demostrar. Si te sientes frustrado o desamparado, porque te han hecho una chapuza, consulta con nuestros profesionales. Te guiaremos para reclamar obras mal ejecutadas en la comunidad de propietarios.
Hola buenas tardes
Me gustaría saber cuál es la responsabilidad del administrador de la finca al contratar una empresa de reformas,ya que en mi comunidad se han realizado obras mal ejecutadas y el administrador sólo presenta la factura, nada de lo que se ha realizado y ni materiales usados.
Buenos días, Antonio:
En principio, el administrador no tiene ninguna responsabilidad sobre la ejecución de la obras, ya que ni siquiera es la parte contratante. Las obras las autoriza el presidente o la junta, en función de su naturaleza. En la factura o en el presupuesto sí tiene que venir reflejado el desglose de cargos. Si no fuera así, se le reclamaría a la empresa ejecutora.
De sospechar una mala ejecución en los trabajos, los pasos a seguir son los expuestos en el post.
Un saludo,
Hola, en nuestra comunidad se va a hacer una obra. Hay vecinos partidarios de contratar a un perito para que supervise la obra y así asegurarnos que se hace en regla. Hay en la administración pública algo así para no tener ese gasto en la comunidad? O como nos podemos asegurar que todo está hecho como debe ser? Es una obra sobre los tubos del suelo y arquetas. Gracias
Buenos días, Encarnación:
Como administración, la obra debe ser supervisada por los servicios técnicos municipales.
UN saludo,
Soy vicepresidente de la comunidad.
En enero-febrero del año 2020 contratamos a través del administrador la pintura del muro del jardín.
Hacia finales de febrero de 2021 (algo más de un año después) vimos varios descorche en la pintura y se lo hicimos saber al administrador pues no había manera de contactar con la empresa. Desde entonces: que era porque la gente que pasaba y tocaba el muro, que ya iremos… Estamos a mes de julio. ¿Que podríamos hacer?
Buenos días, Luis:
Vuestro problema es no localizar a la empresa para que revise los trabajos realizados. Deberéis comunicarle al administrador la intención de reclamar la pintura a la empresa. Si lo deja pasar, enviadle un burofax.
Un saludo,
Hola,
En mi comunidad, estamos realizanod unas obras obligatorias (bajantes, etc…), la empresa a cargo de ello, a parte de demorarse, nos ha dejado en varias ocasiones sin agua, hasta 24 horas seguidas, han rotos elementos comunes y particulares al acceder a la zona de obra por las viviendas particulares, el trabajo está claramente mal hecho (uniones de bajantes nuevos ya rotas, daños en bajantes particulares que no entraban en el presupuesto y que no reparan). Malos modales por parte del encargado de obras. Consecuencia: se ha hecho la empresa de la comunidad sin acabar la obra, queda pendiente pagar el 50%, el cual queremos utilizar para finalizar la obra con otra empresa. Cuales son los pasos a seguir? (en este momento un bajante pierde desde el techo de un vecino, dejandole la casa perdida). Gracias por su ayuda.
Buenos días, José:
Si queréis reclamar los daños, podéis hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Hola! Justo tengo ese problema en mi comunidad, y con filtraciones de agua. Lo que no sabemos es si fue culpa de la empresa o del arquitecto, que diagnosticó mal el problema. En caso de ser este último, ¿se puede demandar? ¿Cuánto es lo que le puedes reclamar?
Buenos días, Pedro:
Es imposible determinar el responsable y la cantidad de indemnización sin un peritaje judicial. Si tienes dudas, puedes acceder a nuestro servicio de consultas jurídicas: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Hola
Estamos haciendo una reforma en el portal que consiste en bajar el ascensor a cota cero, nos dieron un plazo de 3 meses y ya han pasado, no han empezado ni siquiera con el foso del ascensor, y no nos dan plazo de fin de obra, pero tardaran varios meses más
Vivo en un segundo piso y tengo a mi madre dependiente que solo se mueve en silla de ruedas, no puede salir de casa desde el inicio de la obra porque han quitado la rampa y no tenemos ningún tipo de acceso, además van a parar el ascensor
Qué puedo hacer para reclamar daños y que agilicen la obra?
Gracias
Buenos días, Sonia:
Por 25€ tienes apoyo jurídico en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Hola compañer@s:
Gracias por darnos la oportunidad de poder tener la opción de consultar algo que en un momento dado es tan trascendental en nuestras vidas.
En mi comunidad hemos contratado un Arquitecto ( que toma decisiones por su cuenta y los impone ) y una empresa Constructora ( amigos del arquitecto y del administrador así como de la abogada, que por dos consultas ya nos ha cobrado 9mil euros y pico _ leer el contrato con la constructora, y los permisos con el Ayunta)
Nos rompieron los tubos de agua caliente y calefacción que van a la caldera, y al repararlo ( sin avisar ) por una carga de presión a la misma, revienta un radiador y nos inundan el pasillo, parte de la cocina y parte de una habitación.
El fontanero ( sub contratado ) dice que NO tiene nada que ver… que ha sido casualidad, y cuando vienen a revisarlo, comienza de nuevo a inundarse todo, frente a los ojos del DIRECTOR DE OBRA. El fontanero se justifica, y dice, que el purgador estaba roto!! ( primera noticia – cada año tenemos la revisión ) y además contrastado con otros fontaneros, nos dicen que eso NO ES POSIBLE por diferentes razones.
El Director de la obra, nos deja un deshumidificador y nos dice que no nos preocupemos… que se harán cargo… 1 mes después, no sólo no sabemos NADA, si no que una vez cazado en persona en la calle… nos dice que NO nos va a pasar ningún número de póliza, ni información del ejecutor del siniestro y que su “paciencia tiene un límite”
Con el mismo director de obra al que hace MESES se les ha pedido un presupuesto pàra manipular una VELUX ( porque han de rehacer el tejado )incluso se les ha escrito directamente a la oficina de la constructora, pedido a la presidenta de la comunidad…. la comisión…. a día de hoy , NO TENEMOS ni presupuesto de la obra, ni garantía, ni firma, ni NADA y para colmo, NOS HAN ESMONTADO LA PERSIANA DE LA VELUX ( en ocasiones la tapan con una loneta )
Nos sentimos absolútamente desamparados y frustrados, ya que no son los únicos problemas generados por este tándem. La fibra de Roca para aislar la fachada, se ha visto afectada por las tormentas, ya que retiraron los canalones sin desagüe y empapó todo el frente durante un mes y no atendieron al llamamiento vecinal.
Tapan las salidas de humos y las de aire sin tratarlas, unas poniendo salidas con tubo, y las otras cerrandolas para estancar la fachada y no romper el puente térmico, ya que están colocando fachada ventilada.
…O pintan los frisos y los restauran con los tubos puestos, y luego los quitan ( con todos los ronchones de pintura y cemento… )
ESTAMOS DESESPERADOS… No sé si nos podríais orientar cómo poder atajar algo de esto, teniendo en cuenta que el Administrador, el Director de Obra, la Abogada y el Arquitecto, es un equipo que trabajan constantemente en infinidad de obras comunitarias. Y ésta se compone de 14 casas con 84 vecinos. Algo, que es muy difícil para nosotros de organizar .
Muchísimas gracias
Buenos días, Maite:
Deberíais contactar directamente con un abogado que os guíe en todos los pasos. Puedes acceder a nuestro servicio de consultas jurídicas en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,