Reclamar obras mal ejecutadas en la comunidad de propietarios

Trabajos y obras

Vamos a ver si te suena. La comunidad de propietarios debe acometer una obra obligatoria. Pongamos que hay que llevar a cabo una reparación en la fachada por el mal estado de los balcones. Encima tarda meses, porque llueve. Esto último no es necesario, pero aporta dramatismo. Y cuando por fin está finalizada, el resultado es un desastre. Los materiales no están bien sellados y se producen filtraciones. ¿Fantasía? Si así fuera, no sería tan necesario hablar de reclamar obras mal ejecutadas en la comunidad de propietarios.

Después de meses y un importante desembolso, encontrarse con el pastelito no es del agrado de nadie. Lo primero que pasa por la mente de cualquiera es no pagar por la obra mal ejecutada. Eso te da poder de negociación en el tú a tú; pero si nos ponemos gallitos, puede traer más problemas. Por eso, vamos a tratar la forma correcta de reclamar trabajos mal ejecutados en las comunidades.

>> INCISO: una obra mal ejecutada no tiene que ver con los defectos de la construcción. Para ese punto, consulta aquí.

Obras mal hechas: ¿qué es lo que se puede reclamar?

Incumplimiento de plazos en las obras

Este es el punto más frecuente, pero sufre la paradoja de ser “el más fácil y el más difícil” de reclamar. La cuestión es que lo más habitual es comparar presupuestos en los que figuran precios y calidades y decantarse por uno u otro. La pregunta es: ¿figuraban los plazos en el presupuesto? Ajáaa. He aquí la paradoja espacio-TIEMPO.

Reclamar que las obras tenían que ser ejecutadas en un plazo es muy fácil cuando hay plazo. Por eso, si queremos asegurarnos de no ser un damnificado más de obras infinitas, firmes un contrato o un presupuesto, asegúrate de que figure un plazo razonable.

Daños a terceros por obras mal ejecutadas

Si al hacer la obra de rehabilitación de la fachada se descuadran los marcos de las ventanas de un propietario y le producen humedades, ¿qué? En un mundo de piruleta y purpurina, la empresa encargada de los trabajos deberá reparar las ventanas, sellar bien los trabajos y reparar los daños en la vivienda. Si la empresa es solvente, ya cuenta con un seguro de responsabilidad civil que le ayude con el sobrecoste.

Ese es el caso más facilito, pero vamos a plantear una situación de darle a los sesos. Pongamos que un vecino debe dar pleno uso de su terraza para la ejecución de obras necesarias en la misma. Ahora, por una mala ejecución, los plazos se dilatan y la obra queda mal. ¿Puede reclamar por esa privación de uso? Tendrá que demostrar muchas cosas, pero sí, mano a mano con un abogado, podrá reclamar por ese perjuicio.

Defectos en la ejecución de las obras en la comunidad

Por último, reclamar obras mal ejecutadas en la comunidad de propietarios es el punto más frecuente y el que más ampollas levanta. Te gastas un pastizal en la reforma de la fachada y el resultado es tan chapuza que debes volver a gastarte un pastizal para contratar a otro que lo haga bien. Cuando esto pasa, la cabeza alcanza temperaturas extra elevadas a punto de la explosión. Y nace un sentimiento así como de querer el mal para unos y otros. Respira profundo, vamos a indicarte cómo reclamar los trabajos más ejecutados.

Pasos para reclamar una obra mal ejecutada

Paso a paso, de más barato a más caro, vamos a desglosar cómo realizar este tipo de reclamaciones.

Enviar un burofax a la empresa encargada de los trabajos

El presidente, como representante de la comunidad, debe firmar un burofax dirigido a la empresa a la que se quiere reclamar. Le indicará por qué se considera que la obra está mal ejecutada y se le exigirá que subsane todas las deficiencias.

Facultar al presidente para iniciar la acción judicial

Si la mediación entre empresa y comunidad no llega a buen puerto, llega la hora de la demanda. A diferencia de los trabajos realizados en domicilios, donde una persona hace y deshace, en las comunidades todos entran en el juego. Habrá que facultar al presidente en junta. Quien va a demandar es la comunidad.

Contratar a un abogado e iniciar la demanda

Una vez aprobada la demanda y facultado el presidente, es hora de ponerlo todo en marcha. Al dejarlo en manos del abogado, él se encargará de hacer y deshacer y la comunidad sólo tendrá que esperar a los resultados.

¿Qué documentación necesitas para reclamar obras mal ejecutadas?

El presupuesto o el contrato firmado.

Vas a reclamar a alguien que lo que ha hecho está mal. Sin embargo, ¿en qué te basas? Hay que demostrar que lo que se firmó no se corresponde con el resultado. Si no firmaste nada, date por j**ido.

Informe pericial del resultado de los trabajos

Por mucho que hayas discutido con los operarios, eso no basta. Tienes que demostrar que el trabajo ha sido deficiente. Por ello, habrá que contratar a un perito que haga un informe sobre las calidades y la ejecución de los trabajos.

Resguardo del burofax con sello de contenido

Con ello, demuestras al juzgado a la voluntad que has tenido de llegar a un acuerdo privado. Además, te permite tener media demanda encarrilada.

Del texto de la demanda, ya se encargará el abogado. Una vez reunida la documentación, sólo queda esperar.

Ahora, ¿recuerdas de cuándo hablamos de no pagar la obra mal ejecutada? Si demandas, es tu momento. Hasta la resolución, no tendrás que abonar las cantidades pendientes de pago.

¿Cuál es el plazo de resolución de la demanda?

Las cosas de palacio van despacio, pero por lo civil van más rápido que por lo penal. Cuenta con que el plazo oscilará entre los 9 meses y un año.

¿Cuál es el coste de reclamar una obra mal ejecutada?

Como has visto, habrá que recurrir a diversos profesionales y ellos también comen.

El informe pericial puede oscilar entre los 200 y los 5.000 euros en función de la complejidad de la obra.

El procurador suele cobrar unos 80-100 euros.

Lo más común es que el abogado no tenga una tarifa fija en este tipo de reclamaciones. Lo que cobrará es un porcentaje sobre la cantidad a recuperar. Éste puede ir del 10 al 20%.

 

Como ves, de todo todo lo más complicado es demostrar. Si te sientes frustrado o desamparado, porque te han hecho una chapuza, consulta con nuestros profesionales. Te guiaremos para reclamar obras mal ejecutadas en la comunidad de propietarios.

ahorrar en la comunidad de vecinos

8

  1. Hola buenas tardes
    Me gustaría saber cuál es la responsabilidad del administrador de la finca al contratar una empresa de reformas,ya que en mi comunidad se han realizado obras mal ejecutadas y el administrador sólo presenta la factura, nada de lo que se ha realizado y ni materiales usados.

    • micomuniweb

      Buenos días, Antonio:

      En principio, el administrador no tiene ninguna responsabilidad sobre la ejecución de la obras, ya que ni siquiera es la parte contratante. Las obras las autoriza el presidente o la junta, en función de su naturaleza. En la factura o en el presupuesto sí tiene que venir reflejado el desglose de cargos. Si no fuera así, se le reclamaría a la empresa ejecutora.

      De sospechar una mala ejecución en los trabajos, los pasos a seguir son los expuestos en el post.

      Un saludo,

  2. Encarnación

    Hola, en nuestra comunidad se va a hacer una obra. Hay vecinos partidarios de contratar a un perito para que supervise la obra y así asegurarnos que se hace en regla. Hay en la administración pública algo así para no tener ese gasto en la comunidad? O como nos podemos asegurar que todo está hecho como debe ser? Es una obra sobre los tubos del suelo y arquetas. Gracias

  3. Luis Gomez

    Soy vicepresidente de la comunidad.
    En enero-febrero del año 2020 contratamos a través del administrador la pintura del muro del jardín.
    Hacia finales de febrero de 2021 (algo más de un año después) vimos varios descorche en la pintura y se lo hicimos saber al administrador pues no había manera de contactar con la empresa. Desde entonces: que era porque la gente que pasaba y tocaba el muro, que ya iremos… Estamos a mes de julio. ¿Que podríamos hacer?

    • micomuniweb

      Buenos días, Luis:

      Vuestro problema es no localizar a la empresa para que revise los trabajos realizados. Deberéis comunicarle al administrador la intención de reclamar la pintura a la empresa. Si lo deja pasar, enviadle un burofax.

      Un saludo,

  4. Hola,
    En mi comunidad, estamos realizanod unas obras obligatorias (bajantes, etc…), la empresa a cargo de ello, a parte de demorarse, nos ha dejado en varias ocasiones sin agua, hasta 24 horas seguidas, han rotos elementos comunes y particulares al acceder a la zona de obra por las viviendas particulares, el trabajo está claramente mal hecho (uniones de bajantes nuevos ya rotas, daños en bajantes particulares que no entraban en el presupuesto y que no reparan). Malos modales por parte del encargado de obras. Consecuencia: se ha hecho la empresa de la comunidad sin acabar la obra, queda pendiente pagar el 50%, el cual queremos utilizar para finalizar la obra con otra empresa. Cuales son los pasos a seguir? (en este momento un bajante pierde desde el techo de un vecino, dejandole la casa perdida). Gracias por su ayuda.

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