Prescripción por consentimiento tácito en una comunidad

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Una cuestión muy habitual que nos dejáis en los comentarios del blog es saber lo que pasa cuando hay una obra dudosa que lleva muchos años hecha pero nadie ha dicho nada. Por eso, hoy vamos a dedicar las líneas al consentimiento tácito en una comunidad de propietarios. Básicamente consiste en entender algo como aprobado porque ha habido silencio sobre el tema durante años.

Ponte en la situación de que un propietario cerró su terraza hace años y nunca nadie se quejó. ¿Ha habido consentimiento tácito al cerramiento de la terraza? ¿Se le podría obligar a restituirla a su estado original? Pues como todo en el mundo de la convivencia de voluntades, depende. Vamos a daros un adelanto, que se dé consentimiento tácito es una cuestión de actitud.

¿Cuándo hay consentimiento tácito en una comunidad?

La decepción es determinar que no hay respuesta precisa a la pregunta. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no determina de forma explícita el consentimiento tácito. De esta forma, han sido los jueces durante años los que han definido caso por caso si ha habido aprobación por silencio o no. Así, la cuestión no es indicar que el silencio es igual a consentimiento, porque eso no es siempre así.

Esto se debe a que en el día a día se dan casos que, aunque puedan ser parecidos, rara vez son iguales. Y generalizar no es el procedimiento más adecuado. Por ello, el consentimiento tácito como tal no se da por hecho. Son los jueces quienes analizan las circunstancias del conflicto y deciden si en ese caso hubo aprobación por omisión de oposición.

Finalmente, es importante indicar que vamos a tratar el consentimiento tácito en obras que afectan a la propiedad común. A lo de todos. Esto es a acciones reales. Para las acciones personales, las que no afectan a la propiedad común, hay otros requisitos y plazos enumerados en el Código Civil.

¿Cuáles son los requisitos para que haya consentimiento tácito en propiedad horizontal?

Como hemos indicado, no hay ninguna descripción clara de los requisitos que debe tener una acción real para entenderse como aprobada por consentimiento tácito. En cambio, los jueces a lo largo de los años han ido definiendo un criterio en lo referente a las circunstancias a tener en cuenta.

Entre ellas podemos encontrar:

El conocimiento de la comunidad

¿Cómo va a dar el consentimiento la comunidad a algo que ni siquiera sabía que existía? Otra cosa es que la cosa hubiese sido bastante notoria y la comunidad, por su parte, se hubiese hecho la loca por pereza o negligencia. Pero es obvio que si la comunidad de propietarios no manifestó su oposición porque desconocía que algo pasaba, no se puede darse por aprobado.

El tiempo transcurrido desde la ejecución de la obra o acción

Obviamente, este es uno de los valores que más se tienen en cuenta. Resultaría curioso no dar consentimiento tácito a un aire acondicionado que no produce molestias y que lleva más de 10 años instalado.

Por otra parte, el tiempo transcurrido por sí mismo no implica consentimiento tácito. Tampoco existen unos plazos concretos para las diversas acciones (cerramientos, instalaciones de aires, salidas de humos, etc.). Los jueces lo que indican es que debe darse un “largo periodo de tiempo”. Cada uno que entienda lo que quiera.

La falta de buena fe

Ya lo hemos indicado en otros post e insistimos en el tema. La buena fe está subestimada y es súper importante en la resolución de conflictos.

Si la comunidad se da cuenta de que se están realizando obras ilegales, lo que tiene que hacer es instar de forma fehaciente al propietario en cuestión a que no lo haga. Y si persiste, oponer un interdicto judicial de obra nueva en el juzgado. Con este proceso, el juzgado paralizaría las obras en el momento y luego entraría a valorar quién tiene la razón. ¡Ojo! Que, de los dos, el que haya ido de listo tendrá que indemnizar a la otra parte.

Si la actitud de la comunidad daba por entendido al propietario que podía hacer las obras y de repente se le echan encima y le piden la restitución, ahí hay mala fe. Da igual el tiempo que haya transcurrido, pero perjudicar a otro por un cambio de opinión a destiempo no es bien valorado por los jueces. Si se demuestra la tres catorce por parte de la comunidad, los jueces entenderán que ha habido consentimiento tácito.

El comportamiento de la comunidad

Si la comunidad de propietarios se enteró de la obra y por omisión dio por entendido que no había problemas, pues es que no los hay.

Otra cosa es que llegue un propietario y diga que hay consentimiento tácito porque han pasado 15 años y, sin embargo, la comunidad le lleve realizando requerimientos en las sucesivas juntas esos mismos 15 años. Si estás manifestando oposición, es imposible determinar que hay consentimiento sólo porque hayan pasado los años.

Cuando un propietario se mete en instalaciones u obras contrarias a los intereses de la comunidad o que afecten a las zonas comunes, la comunidad debe actuar en el acto. El consentimiento tácito es difícil de demostrar. No se entiende que lo hay porque sí, pero la comunidad debe actuar. El comportamiento y la actitud de las partes serán las variables que tendrán más peso en los juzgados a la hora de valorar si ha habido consentimiento tácito en la comunidad de propietarios.

ahorrar en la comunidad de vecinos

Showing 56 comments
  • Luis Vizcaya

    Hola buenas noches, espero abreviar. Compresor de Aire acondicionado a unos 3 metros del suelo en una pared en patio de uso y disfrute del propietario del bajo que da acceso a él. Lo instalo el propietario del otro bajo (da a la calle y no al patio) en 2003 sin cumplir las condiciones que le impuso la comunidad ( condiciones confusas, no obstante incumplidas). A finales del 2005 compro yo este ultimo bajo ( el que solo da a la calle ) desde ese momento hasta hace unos dos meses, JAMAS ningún propietario, y ha tenido otros dos con anterioridad al ultimo, me ha dicho, que mi compresor molestaba. El propietario actual ( el tercero ) comunica a la comunidad que mi aparato, esta instalado de forma ilegal por no cumplir aquellas condiciones de 2003 y ademas le molesta el ruido !!muchisimo!!,por lo que me insta a que lo retire, pero el suyo que esta pegado a su ventana no le molesta, cuando el mio esta a unos dos metros de ella.¿ Estaría ante un caso de Prescripción por Consentimiento Tácito de la Comunidad y/o de los otros dos propietarios, después de 16 años de la instalación del compresor ?.Edificio protegido, no se puede instalar en fachada el compresor. Arquitecto contratado por la Comunidad informa que solución del tejado inviable, y solo viable en donde esta pero con permiso del propietario de bajo del uso y disfrute. Perdón por la extensión. Muchas gracias.

    • micomuniweb

      Respuesta sencilla:

      Si le molestan los ruidos, que encargue una medición de ruidos. Después de 16 años, si quiere acudir a la vía judicial, que lo haga.

      Un saludo,

  • andres sanchez

    Vivo en un bajo de un edificio de 5 plantas el cual dispone de dos terrazas,una de ellas es mitad cesped y la otra mitad terrazo en la parte de atras del edificio (no da a la calle y solo es visible desde los pisos superiores.En el 2003 puse un cenador de madera con techo sin pedir permiso anadie.Durante todos estos años hasta el dia de hoy no tuve ningun problema con la comunidad ni con ningun vecino.Ahora me piden que lo retire y quisiera saber despues de todos estos años tengo la obligacion de quitarlo.

    • micomuniweb

      No la tienes.

      Si ha habido silencio durante años y es de madera (amovible) no tienes que quitarlo.

      La única excepción es que otro vecino demuestre que existe un perjuicio real para su seguridad o la de su vivienda.

      Un saludo,

  • Daniel

    Buenos días;

    He realizado la instalación de un pórtico exterior en el patio de mi vivienda adosada. Este pórtico se apoya en la fachada pero esta abierto lateralmente sin aumentar el uso dado al patio ni la configuración de la vivienda. Es cierto que el pórtico se antepone a la fachada del adosado pero se apoya en los pilares que hemos situado en el suelo, y por el lateral se aprecia la fachada de la vivienda sin alterar. Hemos respetado la estética de la vivienda en cuanto a los colores y materiales utilizados. Le comunicamos al administrador esta instalación dado que entendimos que no afectaba a lo recogido en la LPH y por tanto no requería aprobación de la junta.

    En el resto de la comunidad de propietarios hay instalaciones similares en distintos patios, con la única diferencia en el acabado final, el nuestro es metálico con cubrimiento de teja y el del resto es metálico con cristal.

    Ayer me comunicó la administración que se había recibido la queja de un vecino sobre nuestra actuación, a raíz de eso he solicitado información sobre el modo de actuación con el resto de vecinos para saber si se había solicitado/autorizado previamente en junta la instalación de los distintos pórticos/porches en los patios como de los cerramientos de terrazas que abundan.

    ¿Cuándo se considera que se ha modificado la configuración exterior de una vivienda? ¿Sí en el resto de la comunidad se han realizado cerramientos y actuaciones similares, la comunidad puede actuar contra mi propiedad?

    Muchas gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Daniel:

      Lo primero: la administración te ha comunicado una queja. Ya está.
      Al ser un adosado, hablamos de una LPH “a medias”, por lo que habría que ver qué dicen las escrituras.
      La configuración exterior puede ser cualquier variación estética. Ojo con eso. En todo caso, si otros vecinos lo tienen similar y no habiendo tocado las viviendas vecinas, es muy difícil que fueras a tener problemas en el futuro. No se trata de si tu cerramiento es más o menos legal si otros ya lo han hecho antes como tú. El tema es que lo que afecte al tuyo, afecta al resto.
      Puedes plantear el tema en una Junta, en Ruegos y Preguntas y tantearles “in situ”.

      Un saludo,

  • Raul

    Hola, compre un piso en 2007 y eso piso al comprarlo tenia la terraza semicerrada de la comunidad, pero de uso y disfrute mia, el primer dia que entre a vivir me dijeron que esa terraza se habia puesto ilegalmente, yo les dije que denunciaran a la que lo puso, y que si tenia que retirala lo haria sin ningun problema, hasta hoy 23 de mayo de 2019, no habia tenido ningun problema.
    Ahora que voy a vender el piso, la presidenta de la comunidad se ha puesto en contacto con la persona que lo va a comprar para decirle que esa terraza es ilegal y que se va a denunciar (que casualidad).
    Querria saber si esto ha prescrito, o si en caso de ir a juicio que opciones tendria de ganar.
    Querria saber si esto

    • micomuniweb

      El único medio de que la puedan hacer quitar es que la terraza perjudique la estructura o la seguridad del edificio. En caso contrario, que demuestren en Actas o burofaxes enviados que llevan quejándose de esa terraza desde que se construyó. En todo caso, lo tienen más bien complicado.

      Un saludo,

  • Pep Cabot

    Buenos días estoy a punto de realizar una piscina en un terraza comunitaria de uso privativo. Se ha hecho el preceptivo proyecto de construcción por un arquitecto y el visado por parte del Colegio de Arquitectos obteniendo el correspondiente permiso municipal. Hace 5-6 años otro vecino de planta ya hizo una piscina igual y hace 4 otro vecino también. Ahora la comunidad me dice que no la puedo hacer porque tengo que tener autorización de la comunidad hecho que totalmente desconocía . Otros vecinos de plantas superiores han instalado pergolas, suelos supletorios etc y no se les dijo nada. Podemos considerar que esto es mala fe por parte de la Comunidad cuando previamente no han dicho nada de ninguna de las obras efectuadas y ahora sí con la nuestra. Gracias de antemano por su interés

    • Micomuniweb

      Habría que analizar las obras preexistentes a las que usted alude y comprobar que efectivamente son idénticas a la que se propone realizar. En caso de que fuera así entendemos que hay mala fe salvo que desde la comunidad se razonen los motivos de este cambio de criterio y que esos motivos sean razonables.

    • rafa

      pep me podrias pasar el tipo de piscina que piensas poner?

  • Javier Solanas

    Hola. Espero ser breve. claro y conciso. Instalo un compresor de Aire acondicionado en un primero a unos 3 metros del suelo en una pared que forma parte de la fachada principal del edificio de la comunidad,. La cual está cerrada, es un recinto cerrado. Muchos de los vecinos anteriores ni siquiera han pedido permiso a la Junta de vecinos para la instalación del mismo ni hay normativa para instalar el aire acondicionado en los estatus. Cuando procedo a instalarlo la empresa que viene a instalarlo me comenta que puede hacer varias cosas respecto al desagüe del agua;que el desagüe del agua este dentro de casa, poner un tubo que desagüe el agua a pie de calle o bien poner dos garrafas debajo de la ventana para recoger dicha agua y poder tirarla. Se me advierte por la empresa instaladora que, al haber debajo un jardín, el césped se puede ver afectado por dicha agua que sale de los conductos. Opto por poner botellas para recoger el agua. Ayer mismo recibo la visita del Presidente general mencionandome que nadie ha instalado el aire acondicionado así, que han puesto las botellas en el alfeizar de la ventana e instandome a hacer como el resto de propietarios. Muchas gracias.

    • micomuniweb

      Buenos días, Javier:
      De la consulta no nos queda claro la ubicación de las botellas del desagüe del aire acondicionado. Se deduce que las ha puesto “debajo de la ventana”, pero no nos queda claro si esa ubicación afecta a zonas comunes. Si ese fuera el caso, la queja del presidente estaría justificada, pues el resto de vecinos las tendrían instaladas en el alféizar de su ventana sin ocupar zonas comunes.

      Ruego nos aclares ese extremo.

      Un saludo,

  • Sandra

    Hola buenas, lo primero muchísimas gracias por el gran trabajo y apoyo de verdad! mi duda es hace tres años compré un piso en el cual ya venía un cerramiento hecho de una terraza de 30mts y el cerramiento serán 10mts que da continuidad a mí cocina, lo malo que justo en el cerramiento hay una ventana que da al portal( no quiere decir que no corresponda a mí terraza… Porque aunque estuviera abierta mí terraza llegaría hasta donde esté el cerramiento, osea con ventana de portal incluida) nada más llegar a vivir la vecina de arriba nos amenazó y así hasta el día de hoy, yo pregunté a varios vecinos si ese cerramiento era nuevo ya que la vecina se me quejaba mucho y no entendía porque, si yo ya lo compre así, y me dijeron que el cerramiento lleva lo que el edificio hecho casi (o sea 50 años), total en una junta de vecinos( los cuales se van renovando ya que había pisos cerrados por gente mayor…)de ahora se han puesto de acuerdo todos diciéndome que no quieren ese cerramiento por la ventana del portal, yo puedo negarme por algo? Seguramente no haya ninguna carta de nada ya que me he enterado que contrataron al administrador de fincas hará un poco más de 6 años por primera vez y claro no puedo hablar con el mucho porque es íntimo de mi vecina de arriba y está en contra mía… Y qué derechos tengo?

    • micomuniweb

      Buenos días, Sandra:

      Primero, el administrador nuevo recibe el libro de actas de la comunidad. Es la documentación de la comunidad junto con las Escrituras y su deber es custodiarlo. Los administradores se pasan la documentación de unos a otros con acuse de recibo.

      Solicita al administrador ver el libro de actas. Nuestro consejo particular es que lo hagas de la forma más cortés posible, ya que su disposición variará en función del trato. Aun siendo íntimo de la presidenta, su obligación es permitirte la consulta. Podéis concertar una cita para verlo.

      Una vez hecho esto, si no se demuestra la invasión de elementos comunes ni que haya habido oposición al cerramiento desde su creación a un plazo amplio de años, pueden quejarse cuanto les apetezca. No temas una denuncia.

      En todo caso, puedes consultar con nuestros asesores jurídicos en: https://micomuniweb.com/empresas/asesoria-juridica/

  • amalia

    hola tengo varias dudas en mi finca hubo dos vecinos que en su dia hicieron dos trasteros en la terraza comunitaria,por los cuales e ido a urbanismo a averiguar si se habia pedido permiso pero no encuentran la peticion en el registro,puesto que es una obra mayor al ser peso que añaden a la finca,deberia acreditar que de verdad no hay permiso para ello pues en urbanismo no me facilitan datos por escrito simplemente me dicen que como no sale es porqu es ean hecho ilegalmente,para esto no se si an hecho alguna reunion en la finca,deberia haber un acta de ello?
    aunque los vecinos den su consentimiento deberian necesitar uun arquitecto o aparejador pàra realizar la obra entiendo pues es carga mayor
    por otra parte e pedido los recibos de la reparaciones a el administrador aunque no me a dicho que no tampoco me las a dado
    se ha hecho tambien reparacion de las grietas de la fachada de la finca hace como menos de un año y algunas an vuelto a salir e procedido a ir a ir a urbanismo para informar porque se paso la ITE y a avisar de que la grieta de mi balcon esta peor con el riesgo que caiga un trozo de balcon a la via publica pero e squ eme dijo el administrador que para reparar la fachada solo vino una empresa reparadora y no vino ningun arquitecto
    si voy al ayuntamiento a decir que sospecho que la finca pueda tener aluminosis y luego se averigua que es asi y nos tienen que sacar de la finca porque hay peligro quien se haria cargo de mi s gastos extra para ir a vivir a otro sitio?e preguntado al seguro de mi casa y me dicen que ellos no se harian cargo

    • micomuniweb

      Buenos días, Amalia:
      – Consulta el libro de Actas para ver si hay autorización. Al ocupar zonas comunes, debió producirse por unanimidad. Si no hubiera autorización en Junta (unanimidad) concierta una cita en info@micomuniweb con nuestros profesionales para que puedan guiarte.
      – El administrador está obligado a aportarte las facturas de los gastos de la comunidad y seguro que las aportó en la Junta ordinaria. Concierta una cita con su despacho.
      – Es más probable que la grieta de la fachada se deba a una mala ejecución del trabajo que a que el edificio tenga aluminosis. En todo caso, si esa es tu sospecha, deberías cerciorarte. Habría riesgo de derrumbe, por lo que deberías abandonar la vivienda sin mirar el dinero perdido.
      Un saludo,

  • Koldo

    Hola quería saber cómo proceder en una comunidad donde todos los vecinos han modificado de una manera o otra la fachada del edificio cambiando el diseño de las ventanas,materiales,instalación de persianas de dudoso gusto ,etc.
    Ahora yo decido hacer una modificación en mi vivienda en unas ventanas y me dicen que no puedo por ley.

    • micomuniweb

      Buenos días, Koldo:

      ¿Quién te dice que no puedes? Te lo tiene que decir la Junta de propietarios. ¿Hubo autorización de la Junta para las modificaciones de tus vecinos? Consulta el libro de Actas.
      – Si hubo autorización de la Junta para tus vecinos y a ti la Junta te lo ha negado, podrás demandar a la comunidad por abuso de derecho. Para ello, puedes escribir a info@micomuniweb.com para concertar una cita con los servicios jurídicos.
      – Si no hubo autorización de la Junta para tus vecinos, lleva las últimas modificaciones (las de menos de 10 años) junto con la tuya a aprobación de la Junta de propietarios. Ya verás como consigues más apoyos….

      Un saludo,

  • Maria

    Hola,
    Quería hacer una pregunta. Resulta que hace 7 años movimos la cocina de sitio y cambiamos el tubo de salida de humos al tejado porque mi casa es el último piso. Resulta que hace un mes me han salido grandes goteras en el techo y me dicen los de mi comunidad que puede ser de la chimenea que no está bien puesta y que por estar mal sellada me entra agua. Pueden obligarme a que vuelva la salida de humos a donde estaba? O bastará con que la arregle yo pagando? En siete años nunca ha dicho nadie nada y mucha gente ha subido al tejado.
    Gracias

    • micomuniweb

      Buenas tardes, María:

      Después de siete años y si el perjuicio a la comunidad es mínimo, es difícil que te hagan restablecer la salida de humos. Te recomendamos: https://micomuniweb.com/chimeneas-y-salidas-de-humos-en-comunidades/

      Ignoramos los pasos seguidos tras detectar la gotera, pero el primero debería haber sido avisar al seguro de la comunidad para que el perito identifique el origen de la gotera. Si es de la chimenea, deberás repararla por haber modificado tú la estructura del edificio en ese punto. Si viene de otro punto, entraría a cargo del mantenimiento de la cubierta del edificio.

      Un saludo,

  • Manolo

    Buenas tardes:

    Compramos una vivienda y hemos procedido a rehabilitarla recientemente. Cuenta con acceso a un balcón-terraza al exterior que da a la fachada principa. Esa misma terrazas cuenta con una ventana, y hemos procedido a realizar la apertura de una puerta donde antes existía dicha ventana. Existen al menos en la comunidad dos vecinos más están en la misma situación, es decir, han realizado la modificación de la fachada.

    Por omisión y sin mala fe, entendimos que al tener los vecinos dicho cambio de ventana a puerta(no se el tiempo de realización de dichas aperturas) procedimos realizarla, y no consultamos con la comunidad. Entendiendo un consentimiento tácito dado su “silencio”.

    Hemos recibido mail del administrador indicando que: No hemos realizado solicitud a la comunidad para realizar la obra, ni presentado plano ni caracteristicas técncias a realiar. Tampoco se ha sometido a Junta general y la comunidad no ha autorización su autorización.
    Así mismo, me requieren la Licencia urbanística de la Junta Municipal del distrito sobre dicha apertura.

    La puerta ya está abierta y las obras realizadas, es decir, no pueden parar la obra porque ya está ejecutada. Pero ¿pueden obligarme a volver al estado original? ¿qué pasaría con el resto de propiertarios que tienen la misma modificación realizada?

    Indican que van a dar presentar un escrito a Junta Municipal para que actue en consecuencia.

    ¿Qué deberíamos hacer?

    Muchas gracias.

    • micomuniweb

      Buenos días, Manolo:

      Estaríamos hablando de dos cosas independientes:

      La autorización de la comunidad de propietarios. En este caso, habiendo antecedentes -siempre que sean idénticos-, es defendible que la comunidad autorice, pero eso no es justificación para saltarse el acuerdo de junta. Lo correcto habría sido ir a la junta, exponer la obra a realizar y justificar la misma en que ya había antecedentes idénticos que justificaban su aprobación. La realidad es que para realizar este tipo de obra hace falta acuerdo de junta y, dado que hay antecedentes idénticos, se podría haber impugnado el acuerdo caso de denegarse la autorización. El problema es lo has enfocado a la inversa: como hay antecedentes realizo la obra y luego tendré que discutir en junta la necesidad de obtener autorización de la junta a posteriori.

      La autorización administrativa. Si la Junta Municipal considera que la obra no se ajusta a la legalidad va a dar igual que haya supuestos idénticos que constan legalizados, pues los motivos que les son aplicables a los casos anteriores no tienen por qué serlo para este caso. Así, podría darse el caso de que esas obras anteriores hubieran prescrito y pese a su ilegalidad inicial ya no fueran perseguibles, cosa que no sucederá en este caso. El riesgo de que te obliguen a reponer el inmueble a su estado original con imposición de sanción es real.

      Nuestro consejo es que negocies con la comunidad antes de que te denuncien en el Ayuntamiento, pues en caso de no haber acuerdo vas a tener muchos problemas.

      Entendemos que es una cuestión lo suficientemente compleja como para que te pongas en manos de un abogado. Si nos dices el municipio donde radica el inmueble podremos facilitarle los datos de uno de confianza que podría darte un servicio más personalizado.

      Un saludo.

  • Asier

    Buenas tardes, resepcto este tema. Hace 30/40 años se instala un cerramiento en una terraza. Actualmente hay que realizar la IT correspondiente pero el Ayuntamiento deniega licencia de obras hasta que esa terraza vuelva a situación original (es decir, sin cerramiento)ya que es un edificio con una protección especial y requiere uniformidad. La obra se realiza quitando dicho cerramiento y ahora la comunidad requiere el pago de dicha eliminación al propietario, porque segun ellos es un elemento privativo y se ha quitado por capricho del vecino.

    ¿Como ven ustedes esta situación? Un saludo

    • Micomuniweb

      Buenos días,

      Nos faltan datos para contestar a su pregunta, como por ejemplo saber si la terraza es privativa o común de uso privativo, y saber quién pago la obra del cerramiento. Como idea general entendemos que si la obra inicial de cerramiento la realizó el vecino con el consentimiento de la comunidad, ahora quien tendría que encargarse de pagar la reposición al estado original es el propio vecino. Si quiere un informe más completo puede entrar en https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/ y facilitarnos más datos.

  • Asier

    Buenos días, hace 40 años se puso un cerramiento en la terraza sin autorizacion de nadie, ni tampoco queja alguna. Cuando la comunidad decidió realizar la IT de la fachada hace un par de años, el Ayuntamiento dijo que la fachada debia volver a su origen, es decir, sin cerramiento, de manera que se dijo a la empresa que quitara ese cerramiento. Ahora la comunidad me pide que me haga cargo de ese gasto. Yo he intentado explicar que fue una exigencia del Ayuntamiento pero me achacan que es un elemento privativo y que el gasto lo asuma yo.

    Gracias.

    • Micomuniweb

      Hola Asier,
      Nos faltan datos para contestar a tu pregunta, como por ejemplo saber si la terraza es privativa o común de uso privativo, y saber quién pago la obra del cerramiento. Como idea general entendemos que si la obra inicial de cerramiento la realizó el vecino con el consentimiento de la comunidad, ahora quien tendría que encargarse de pagar la reposición al estado original es el propio vecino. Si quiere un informe más completo, puede darnos los datos a través de https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
      Un saludo.

      • Asier

        Buenos días, gracias por su respuesta. Pues se trata de una terraza común de uso privativo que en su dia pagó mi abuelo que era el propietario.

        Un saludo.

        • micomuniweb

          Buenos días, Asier:

          El cerramiento de una terraza común de uso privativo implica una modificación de los elementos de la comunidad. Por ello, los gastos de reparación y conservación corren a cargo del propietario. Sólo en el caso de que el propietario, a su cargo, restablezca la terraza a su estado original, correrían de nuevo a cargo de la comunidad.

          No obstante, habría que valorar si efectivamente esa terraza debe reponerse a su estado original tras 40 años, por cuanto la supuesta infracción estaría prescrita y la obra consolidada. ¿Se trata de un inmueble especialmente protegido?

          Puedes solicitar un informe jurídico completo en : https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
          o ponerte en contacto con nuestros profesionales en: https://micomuniweb.com/directorio-de-empresas/

          Un saludo,

          • Asier

            Buenas tardes, efectivamente se trata de un edifico con protección especial, no se sabe muy bien porque ya que es un edificio cualquiera, pero si, tiene proteccion especial de grado C segun el Plan General de Ordenación Urbana. Un saludo y gracias

  • Miguel angel

    Muy buenas..les expongo mi caso

    He comprado un local con 2 plantas,y este esta unido a una comunidad de viviendas.en la planta 1 tengo una ventana pequeña de baño y otra fuera del baño tambien muy pequeñita,en la planta inferior tengo unos tragaluz.
    He observado que mis locales contiguos todos ellos han modificado esas pequeñas ventanas y tragaluz por ventanas mucho mas grandes al parecer hace ya varios años por sus propietarios.
    El presidente de la comunidad me informa de que las pequeña ventanas que yo tengo debo de cerrarlas por que son ilegales.
    Ante su inposicion le digo de que me gustaria hacer lo mismo que ham echo mis vecinos,y el me contesta que esa modificacion se hizo hace tiempo por el antiguo administrador que era el propietario de los locales gemelos al mio.
    Y que yo no puedo hacer eso,que si lo hago me demandaran.

    He hablado con el adminstrador y este señor me dice igual,esa modificacion la hizo el antiguo administrador que se salto las leyes y no hubo problematica de los vecinos ante esa obra y la realizo y que se quedara asi,pero que la mia no esta permitida porque me aplican la negativa del presidente antes incluso de poder nombrar esto en asamble de vecinos dandome a entender que sera negativa por el vecindario.tambien que en los estatutos no esta reflejado este tema,pero me imponen que aun asi no haga obra porque me denunciaran.

    He leido el poder aplicar demanda sobre comunidad por…

    1..abuso de derecho
    2..consentimiento tacito

    Les rogaria haber si pueden orientarme frente a esta injusticia.

    Gracias y cordial saludo

    • micomuniweb

      Buenos días, Miguel Ángel:

      Nos faltan datos para dar una respuesta satisfactoria a la consulta. Nuestro consejo es que hagas una visita a la consejería de urbanismo de tu ayuntamiento para que te informan de la situación urbanística de tus ventanas y las de tus vecinos. Una vez aclarado esto, sabrás lo que te permite o no hacer el ayuntamiento y podrás decidir si acometes o no la obra sin permiso de la comunidad basándote en la existencia de precedentes de vecinos a los que se les ha permitido la misma y exacta obra que pretendes realizar.

      Lo que desde luego no te recomendamos es que te enzarces con la comunidad en demandas por abuso de derecho.

      Un saludo,

  • Gerard

    Hola,

    Me compre un ático en marzo de 2019, en una de las dos terrazas, hay un cerramiento hecho, la anterior propietaria llevaba 13 años viviendo aquí y me dijo que cuando compro el piso ya estaba hecho ese cerramiento.
    Esta la instalación del gas con el contador y caldera dentro de ese cerramiento.
    Ahora a Mayo de 2020 me dice el presidente verbalmente que ese cerramiento es ilegal ya que las dos terrazas de mi piso son comunitarias pero son para mí uso y disfrute únicamente, privativas.
    Yo quiero saber qué opciones tengo… Se que el cerramiento debe llevar mínimo 15 años y creo que me quedo corto, la instalación de gas se hizo ya por dentro de ese cerramiento o,se ve muy antiguo pero no tengo ninguna prueba de cuando se hizo…
    Si me denunciarán para quitarlo… Que opciones tengo???

    Muchísimas gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Gerard:

      Si puede acreditar la antigüedad que dice tener el cerramiento, la comunidad no va a poder forzarte a reponerla a su estado original. Te recomendamos hablar con la antigua propietaria y que recopile toda la documentación que te sirva para acreditar la antigüedad de la misma. También conviene hablar con la antigua propietaria para que acredite si se realizó la obra con el consentimiento de la comunidad así como revisar las actas para verificar si hubo o no oposición al cerramiento en todos estos años.

      Un saludo,

      • Gerard

        Hola,

        Gracias por la respuesta, por ahí no voy a poder tirar… La antigua propietaria tuvo 13 años el piso en su propiedad y me dijo que cuando compro el piso ese cerramiento ya estaba ahí… Así que me va a ser imposible hablar con el primer o primera propietaria y conseguir algún documento…
        Alguna otra recomendación de que puedo hacer??

        Saludos.

        • micomuniweb

          Buenos días, Gerard:

          Cuanto más tiempo haya pasado, más juega a tu favor. Solicita la revisión de la actas para comprobar si ha habido oposición al cerramiento. Para más dudas, solicita un informe a nuestro servicio jurídico: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/

          Un saludo,

  • Pablo

    Buenas tardes, le expongo mi caso por si me pudiera ayudar.

    He adquirido un ático en el cual se realizó un cerramiento de la terraza, que pertenece al propio ático, para añadir una habitación más. Dicho cerramiento se hizo tras terminar la construcción del edificio (2004), por lo que tendría una antigüedad de unos 15-16 años. En dicho momento no estaba constituida aún la comunidad de vecinos, ni ha habido quejas o problemas al respecto hasta el momento. Dicho añadido no fue notificado en su momento al ayuntamiento, ni tampoco aparece en las escrituras.

    Mi duda es: ¿ha prescrito ya dicha obra, o podrían sancionarme de alguna forma? El ático se encuentra en Madrid.

    Por otro lado, en pocos años tendrá lugar la primera Inspección Técnica de Edificaciones. ¿Podrían poner alguna pega o solicitar la demolición de la obra? ¿Seria una razón de ITE desfavorable para el edificio?

    Muchas gracias por la ayuda.

    Un saludo.

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Pablo:

      La obra está prescrita, por lo que no cabe imponer sanción. Respecto a la inspección de la ITE, salvo que el cerramiento amenazara estructuralmente al edificio nada podrán decir porque afecta igualmente la prescripción.

      Un saludo,

  • Julio Perez Ruiz

    Buenas, tenía una consulta.
    En 1997 en mi vivienda se retiraron los cierres de todas las paredes(era un local con ventanales y rejas) y se pusieron muros y ventanas respetando arquitectónicamente el edificio para no “romper” Las líneas de las fachadas,.
    Ha día de hoy y desde el 2016 , tengo filtraciones de la fachada y en la reunión de vecinos han dejado caer que como ese cambio de fachada , no se discutió en Junta de vecinos y no se aprobó en ella.
    No tienen responsabilidad en arreglarlo, ojo primera queja que tenemos desde el año 1999 ( la obra empezó en 1997) .
    Que responsabilidad legal tendrían y en caso que afecta de a elementos estructurales(vigas), quien debería hacerse cargo de dichas reparaciones.
    Perdon por extenderme tanto.

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Julio:

      La responsabilidad es de la comunidad y no consideramos válido el argumento de la ausencia de acuerdo en junta desde el momento en el que se modificó un elemento que está a la vista de todos los vecinos y ninguno mostró oposición durante más de 20 años.

      Un saludo,

  • Natalia

    Hola, mi problema viene pq hace más de 7 años en una terraza comunitaria,pero de uso privado pusimos baldosas nuevas y taparon un lucernario que nunca habían usado el local de abajo,ahora resulta que han comprado el local y el nuevo dueño a tirado el falso techo que tenía y me exige que retire las baldosas.en su día todos sabían que se colocaron y encima estaba el anterior suelo en muy mal estado.
    Tengo obligación de quitarlas ?

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Natalia:

      Por lo que nos cuentas, deducimos que estamos ante un supuesto de servidumbre de luces y/o vistas, cuya extinción se regula en el artículo 571 del Código Civil.
      Dicho artículo en el apartado 1.a) prevé que la extinción se produce por falta de uso durante 20 años, empezando a contar el plazo desde el día que se produjera un acto contrario a la servidumbre; en tu caso, el solado que lo tapó.
      Desde nuestro puto de vista el nuevo propietario del local tiene derecho a reclamar la reposición del lucenario a su estado original.

      Un saludo,

  • Adri

    ¡Buenas noches!
    Leyendo los comentarios, no veo ninguno en el que sentirme identificada. Vivo en una obra nuevo desde hace tres años.
    La comunidad decidió votar en la primera/segunda junta que no pudiera añadirse nada que “altere la fachada” en los balcones. Debo añadir que en la comunidad, hay banderas, tendederos, terrazas con jardín – plantas que sobrepasan su terraza y caen al piso que tienen debajo -, lámparas colgantes, un columpio, y un sin fin de “cosas” que supuestamente no quieren.
    A todas estas, he decidido adoptar un gato. Vivo en un primero con entresuelo, y obviamente quiero protegerlo de todo peligro que pueda implicar su huida. Así que inspeccioné los estatutos y las ordenanzas municipales. Donde no se dice nada al respecto. Mientras esperaba noticias de una abogada amiga mía, la administración me dijo que los presidentes de la comunidad querían que se votara en junta (cosa que no pasará hasta septiembre).
    Quería poner una red transparente (literalmente lo es, no se ve desde la calle, y es desmontable). Mi abogada me respondió, y me envió una sentencia del supremo que dictamina que “un cerramiento con material desmontable es licito y bo requiere aprobación (es más no se puede prohibir)”. Así que la he puesto. Debo añadir que, leyendo la ley de protección animal actual, me veo obligada a velar por la seguridad de mis animales (un gato puede saltar de 2 a 4 metros sin problema), y no puedo arriesgarme a su huida, pues es sancionable teniendo en cuenta que eso perjudica sus cuidados a los que estoy obligada.
    Mi pregunta es… ¿podrían obligarme a quitar algo que no se ve, y siendo desmontable? (Teniendo presente que, con perdón, mis vecinos son unos capullos).
    ¡Gracias!

  • Jorge

    Buenos días! Lo primero felicitaros por esta web. He comprado un adosado dentro de un residencial, la cubierta es una terraza transitable de la vivienda, privativa. Casi todos los adosados tienen instalada unas placas solares, alguno las quitó y en mi casa tenemos instalada una placa doble debido a que vivían 8 personas en la casa, algo más grande que las otras (25 cm)pero la altura no supera la proyección de las chimeneas, ni la altura de una pérgola de madera que tienen todas las casas. La instalación tiene más de 5 años. Uno de mis vecinos, a tres casas de forma diagonal dice que esos 25 cm no le dejan ver parte del paisaje. No me consta que haya requerimiento expreso al anterior propietario ni a nosotros, salvo en la última Junta de Propietarios. Ruego me ayuden.

    • micomuniweb

      Buenos días, Jorge:

      “Quitar parte del paisaje” parece fundamento insuficiente para justificar la existencia de una servidumbre de vistas, y más cuando nos dices que la altura de la instalación no supera a las de las chimeneas.
      Necesitaríamos saber el tiempo que lleva la instalación de los paneles e incluso si fue algo instalado en obra nueva.
      A falta de ese dato, nuestro consejo es que no hagas nada y sea el vecino supuestamente perjudicado quien inicie lo que considere oportuno si cree que tiene un derecho que ha sido vulnerado.

      Un saludo,

  • Xavi

    Buenos días,

    Estamos a punto de firmar unas arras para comprar un ático (edificio del 1974). En la tasación, hemos detectado que no aparecen 2 habitaciones y no las valoran, aun así no tenemos problemas entre precio acordado y tasación (al contrario).Investigando, nos hemos dado cuenta de que se trata de un cerramiento de al menos 20 años que parece de obra (parecen 2 habitacions mas integradas como si fuera parte inicialmente del piso) aunque es de pladur y techo de plancha y en realidad es un cerramiento de la terraza comunitaria de uso privativo. Hemos hablado con 2 vecinos y presidente y nos comenta que no hay estatutos y no se pidió autorización alguna, los vecinos nunca dijeron nada. Delante de esto nos planteamos 2 cosas:

    1) Si compramos, podemos tener la certeza que ni ayuntamiento ni comunidad nos pueden hacer deshacer esta ampliación?

    2) Si compramos, nos gustaría legalizar las 2 habitaciones, si a prescito la obra (calculamos que unos 20 años mínimo que está hecha, esta tácitamente consentida, etc….que pasos serian necesarios?

    Gracias de antemano.

    Xavi

    • micomuniweb

      Buenos días, Xavi:
      La prescripción es de 4 años, por lo que en principio la obra estaría prescrita.
      La legalización es una cuestión diferente, porque si hay exceso de cabida la obra no es legalizable.
      De todos modos es una consulta lo suficientemente compleja como para que requiramos revisar documentación para dar una respuesta solvente a lo que nos plantea. Puedes utilizar nuestro servicio de consultas jurídicas aquí: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
      Un saludo,

  • José

    Buenas dias,
    He comprado un piso en el cual el anterior propietario en 2004 amplió la cocina comiéndose parte de un patio comunitario al que solo se tenía acceso por la misma vivienda. El vecino de arriba aprovechó para hacer una terraza en la misma parte ampliada que se comieron de patio.
    Mi pregunta es, pasados 16 años y sin que nadie haya reclamado nada puedo legalizar eso para que conste como parte de mi casa?
    Y si el patio del que yo hago uso es comunitario están obligados a pagar las facturas cuando tenga problemas?
    Muchas gracias por el trabajo que hacéis.

    • micomuniweb

      Buenos días, José:

      Entendemos que el patio era comunitario de uso privativo si sólo es accesible desde tu vivienda. Efectivamente, las reparaciones son competencia de la comunidad salvo que pueda aducirse falta de mantenimiento por tu parte. Te recomendamos: https://micomuniweb.com/quien-paga-reparaciones-elementos-comunes-uso-privativo/

      Respecto a la legalización, el tema es más complejo. Si hay exceso de cabida, no es legalizable. Puedes plantear la consulta a los servicios técnicos municipales sin informarles de que la obra ya está hecha. En todo caso, el tema es lo suficientemente complejo como para remitirte a nuestro servicio de consultas jurídicas, donde un abogado revisará la documentación: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/

      Un saludo,

  • Carlos

    Hola buenos días,
    Mi consulta es sobre una salida de humos en mi trastero situado en la terraza del bloque hecha en 2011 con permiso unánime de la comunidad y haciendome cargo de todos los gastos. El problema es que un vecino del bloque adosado(igual al nuestro, hecho por la misma constructora) ahora después de 9 años tiene dudas de si es legal o no, al creer que también tendría que haber pedido permiso a su comunidad.
    Las comunidades a mi entender son completamente independientes tenemos gestoras diferentes, contadores de agua y luz independientes etc…. Lo único que compartimos es el parking y aquí es donde viene la confusión, dicho vecino se queja de que el humo le ensucia la ropa a tender a la terraza (mentira porque la salida de humos aparte de ser exactamente igual a las hechas, es incluso más alta) y aquí llega lo bueno es que en Los Estatutos de nuestra comunidad está prohibido tender en la terraza y según el en los Estatutos de la suya si se permite, podría hacerme quitar dicha salida de humos? GRACIAS DE ANTEMANO POR LA FAENA QUE HACÉIS.

    • micomuniweb

      Buenos días, Carlos:

      La situación es como sigue: existe autorización de la comunidad; cualquier posible infracción urbanística habría prescrito por el transcurso de más de 4 años y la actividad que realiza la persona que presenta la queja (tender la ropa) está prohibida en estatutos.

      Entendemos que no tienes que hacer nada y, si el perjudicado inicia actuaciones judiciales, tienes argumentos suficientes para defenderse con solvencia y con grandes posibilidades de éxito.

      Un saludo.

  • Miguel Ángel

    Buenos días, estamos intentando aclarar nuestra situación pero no logramos hacernos una idea por lo que dejamos este comentario por si pueden ser tan amables de respondérnosla.
    Recientemente hemos comprado un piso de 37 años que consta de una terraza comunitaria de uso privativo de 17m2 que fue cerrada por los anteriores propietarios hace mucho tiempo, al menos 25 o 30 años. La vecina de abajo nos dijo al poco de comprar el piso, que ese cerramiento se había hecho a espaldas de la comunidad. Es un elemento que es solo visible desde la ventana del baño de las dos viviendas superiores.
    La cuestión es que ahora nos gustaría cambiar el cerramiento por un tejado de cristal para mejorarla porque está en mal estado y antes de hacer dicha inversión, nos entran las siguientes dudas:
    1) Necesitamos permiso de la comunidad para hacer la obra?
    2) ¿Podría el ayuntamiento denegárnosla?
    3) En el caso de que la realizásemos, ¿al hacer la IT podrían obligarnos a quitarla?
    Muchas gracias y un saludo

    • micomuniweb

      Buenos días, Miguel Ángel:

      Para modificar el cerramiento existente necesitas acuerdo de la comunidad de propietarios y la mayoría requerida es del 3/5 de los votos.

      Respecto a las consultas relativas a la autorización del ayuntamiento y la IT, efectivamente el ayuntamiento tiene competencia para ordenar su retirada y sancionarte si la obra se realiza contraviniendo las ordenanzas municipales. Nuestro consejo es que para tu tranquilidad vises la obra en el ayuntamiento una vez tengas la mayoría de votos en la junta de vecinos.

      Un saludo,

  • José

    Buenas tardes,

    en 2005 compramos un apartamento en la costa, i los antiguos propietarios habían instalado una mampara de aluminio i vidriera en un lateral de la terraza para que no les diera la brisa marina, ya que ellos pasaban allí largas temporadas de invierno.

    Nunca nadie en la comunidad ha echo referencia a ello.

    Ahora bien, en 2018, en la reunión anual se hizo mención a que algunos vecinos habían cambiado las ventanas de madera, por otras de aluminio y que afectaba a la estética del edificio. En ningun momento pensé que se refirieran a dicha mampara.

    En la reunión de este 2020, a la que no pude asistir, se volvió a insistir en el tema i acta redactada de forma que parece incluirla de una forma veladamente amenazadora.

    ¿Pueden obligarme a retirarla?

    Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, José:

      Al ser una cuestión estética y no de seguridad ni de rehabilitación de la fachada, si la estructura es amovible (que parece que sí) y desde su instalación, que sabemos que es anterior a 2005, hasta 2018 no se ha mostrado disconformidad -habría que revisar las actas-, sólo podría obligarte a retirarla el Ayuntamiento si vulnera alguna directriz técnica y hasta eso es cuestionable.

      Un saludo,

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