Prescripción por consentimiento tácito en una comunidad

Trabajos y obras

Una cuestión muy habitual que nos dejáis en los comentarios del blog es saber lo que pasa cuando hay una obra dudosa que lleva muchos años hecha pero nadie ha dicho nada. Por eso, hoy vamos a dedicar las líneas al consentimiento tácito en una comunidad de propietarios. Básicamente consiste en entender algo como aprobado porque ha habido silencio sobre el tema durante años.

Ponte en la situación de que un propietario cerró su terraza hace años y nunca nadie se quejó. ¿Ha habido consentimiento tácito al cerramiento de la terraza? ¿Se le podría obligar a restituirla a su estado original? Pues como todo en el mundo de la convivencia de voluntades, depende. Vamos a daros un adelanto, que se dé consentimiento tácito es una cuestión de actitud.

¿Cuándo hay consentimiento tácito en una comunidad?

La decepción es determinar que no hay respuesta precisa a la pregunta. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no determina de forma explícita el consentimiento tácito. De esta forma, han sido los jueces durante años los que han definido caso por caso si ha habido aprobación por silencio o no. Así, la cuestión no es indicar que el silencio es igual a consentimiento, porque eso no es siempre así.

Esto se debe a que en el día a día se dan casos que, aunque puedan ser parecidos, rara vez son iguales. Y generalizar no es el procedimiento más adecuado. Por ello, el consentimiento tácito como tal no se da por hecho. Son los jueces quienes analizan las circunstancias del conflicto y deciden si en ese caso hubo aprobación por omisión de oposición.

Finalmente, es importante indicar que vamos a tratar el consentimiento tácito en obras que afectan a la propiedad común. A lo de todos. Esto es a acciones reales. Para las acciones personales, las que no afectan a la propiedad común, hay otros requisitos y plazos enumerados en el Código Civil.

¿Cuáles son los requisitos para que haya consentimiento tácito en propiedad horizontal?

Como hemos indicado, no hay ninguna descripción clara de los requisitos que debe tener una acción real para entenderse como aprobada por consentimiento tácito. En cambio, los jueces a lo largo de los años han ido definiendo un criterio en lo referente a las circunstancias a tener en cuenta.

Entre ellas podemos encontrar:

El conocimiento de la comunidad

¿Cómo va a dar el consentimiento la comunidad a algo que ni siquiera sabía que existía? Otra cosa es que la cosa hubiese sido bastante notoria y la comunidad, por su parte, se hubiese hecho la loca por pereza o negligencia. Pero es obvio que si la comunidad de propietarios no manifestó su oposición porque desconocía que algo pasaba, no se puede darse por aprobado.

El tiempo transcurrido desde la ejecución de la obra o acción

Obviamente, este es uno de los valores que más se tienen en cuenta. Resultaría curioso no dar consentimiento tácito a un aire acondicionado que no produce molestias y que lleva más de 10 años instalado.

Por otra parte, el tiempo transcurrido por sí mismo no implica consentimiento tácito. Tampoco existen unos plazos concretos para las diversas acciones (cerramientos, instalaciones de aires, salidas de humos, etc.). Los jueces lo que indican es que debe darse un “largo periodo de tiempo”. Cada uno que entienda lo que quiera.

La falta de buena fe

Ya lo hemos indicado en otros post e insistimos en el tema. La buena fe está subestimada y es súper importante en la resolución de conflictos.

Si la comunidad se da cuenta de que se están realizando obras ilegales, lo que tiene que hacer es instar de forma fehaciente al propietario en cuestión a que no lo haga. Y si persiste, oponer un interdicto judicial de obra nueva en el juzgado. Con este proceso, el juzgado paralizaría las obras en el momento y luego entraría a valorar quién tiene la razón. ¡Ojo! Que, de los dos, el que haya ido de listo tendrá que indemnizar a la otra parte.

Si la actitud de la comunidad daba por entendido al propietario que podía hacer las obras y de repente se le echan encima y le piden la restitución, ahí hay mala fe. Da igual el tiempo que haya transcurrido, pero perjudicar a otro por un cambio de opinión a destiempo no es bien valorado por los jueces. Si se demuestra la tres catorce por parte de la comunidad, los jueces entenderán que ha habido consentimiento tácito.

El comportamiento de la comunidad

Si la comunidad de propietarios se enteró de la obra y por omisión dio por entendido que no había problemas, pues es que no los hay.

Otra cosa es que llegue un propietario y diga que hay consentimiento tácito porque han pasado 15 años y, sin embargo, la comunidad le lleve realizando requerimientos en las sucesivas juntas esos mismos 15 años. Si estás manifestando oposición, es imposible determinar que hay consentimiento sólo porque hayan pasado los años.

Cuando un propietario se mete en instalaciones u obras contrarias a los intereses de la comunidad o que afecten a las zonas comunes, la comunidad debe actuar en el acto. El consentimiento tácito es difícil de demostrar. No se entiende que lo hay porque sí, pero la comunidad debe actuar. El comportamiento y la actitud de las partes serán las variables que tendrán más peso en los juzgados a la hora de valorar si ha habido consentimiento tácito en la comunidad de propietarios.

ahorrar en la comunidad de vecinos

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  1. Luis Vizcaya

    Hola buenas noches, espero abreviar. Compresor de Aire acondicionado a unos 3 metros del suelo en una pared en patio de uso y disfrute del propietario del bajo que da acceso a él. Lo instalo el propietario del otro bajo (da a la calle y no al patio) en 2003 sin cumplir las condiciones que le impuso la comunidad ( condiciones confusas, no obstante incumplidas). A finales del 2005 compro yo este ultimo bajo ( el que solo da a la calle ) desde ese momento hasta hace unos dos meses, JAMAS ningún propietario, y ha tenido otros dos con anterioridad al ultimo, me ha dicho, que mi compresor molestaba. El propietario actual ( el tercero ) comunica a la comunidad que mi aparato, esta instalado de forma ilegal por no cumplir aquellas condiciones de 2003 y ademas le molesta el ruido !!muchisimo!!,por lo que me insta a que lo retire, pero el suyo que esta pegado a su ventana no le molesta, cuando el mio esta a unos dos metros de ella.¿ Estaría ante un caso de Prescripción por Consentimiento Tácito de la Comunidad y/o de los otros dos propietarios, después de 16 años de la instalación del compresor ?.Edificio protegido, no se puede instalar en fachada el compresor. Arquitecto contratado por la Comunidad informa que solución del tejado inviable, y solo viable en donde esta pero con permiso del propietario de bajo del uso y disfrute. Perdón por la extensión. Muchas gracias.

  2. Vivo en un bajo de un edificio de 5 plantas el cual dispone de dos terrazas,una de ellas es mitad cesped y la otra mitad terrazo en la parte de atras del edificio (no da a la calle y solo es visible desde los pisos superiores.En el 2003 puse un cenador de madera con techo sin pedir permiso anadie.Durante todos estos años hasta el dia de hoy no tuve ningun problema con la comunidad ni con ningun vecino.Ahora me piden que lo retire y quisiera saber despues de todos estos años tengo la obligacion de quitarlo.

  3. Buenos días;

    He realizado la instalación de un pórtico exterior en el patio de mi vivienda adosada. Este pórtico se apoya en la fachada pero esta abierto lateralmente sin aumentar el uso dado al patio ni la configuración de la vivienda. Es cierto que el pórtico se antepone a la fachada del adosado pero se apoya en los pilares que hemos situado en el suelo, y por el lateral se aprecia la fachada de la vivienda sin alterar. Hemos respetado la estética de la vivienda en cuanto a los colores y materiales utilizados. Le comunicamos al administrador esta instalación dado que entendimos que no afectaba a lo recogido en la LPH y por tanto no requería aprobación de la junta.

    En el resto de la comunidad de propietarios hay instalaciones similares en distintos patios, con la única diferencia en el acabado final, el nuestro es metálico con cubrimiento de teja y el del resto es metálico con cristal.

    Ayer me comunicó la administración que se había recibido la queja de un vecino sobre nuestra actuación, a raíz de eso he solicitado información sobre el modo de actuación con el resto de vecinos para saber si se había solicitado/autorizado previamente en junta la instalación de los distintos pórticos/porches en los patios como de los cerramientos de terrazas que abundan.

    ¿Cuándo se considera que se ha modificado la configuración exterior de una vivienda? ¿Sí en el resto de la comunidad se han realizado cerramientos y actuaciones similares, la comunidad puede actuar contra mi propiedad?

    Muchas gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Daniel:

      Lo primero: la administración te ha comunicado una queja. Ya está.
      Al ser un adosado, hablamos de una LPH «a medias», por lo que habría que ver qué dicen las escrituras.
      La configuración exterior puede ser cualquier variación estética. Ojo con eso. En todo caso, si otros vecinos lo tienen similar y no habiendo tocado las viviendas vecinas, es muy difícil que fueras a tener problemas en el futuro. No se trata de si tu cerramiento es más o menos legal si otros ya lo han hecho antes como tú. El tema es que lo que afecte al tuyo, afecta al resto.
      Puedes plantear el tema en una Junta, en Ruegos y Preguntas y tantearles «in situ».

      Un saludo,

  4. Hola, compre un piso en 2007 y eso piso al comprarlo tenia la terraza semicerrada de la comunidad, pero de uso y disfrute mia, el primer dia que entre a vivir me dijeron que esa terraza se habia puesto ilegalmente, yo les dije que denunciaran a la que lo puso, y que si tenia que retirala lo haria sin ningun problema, hasta hoy 23 de mayo de 2019, no habia tenido ningun problema.
    Ahora que voy a vender el piso, la presidenta de la comunidad se ha puesto en contacto con la persona que lo va a comprar para decirle que esa terraza es ilegal y que se va a denunciar (que casualidad).
    Querria saber si esto ha prescrito, o si en caso de ir a juicio que opciones tendria de ganar.
    Querria saber si esto

    • micomuniweb

      El único medio de que la puedan hacer quitar es que la terraza perjudique la estructura o la seguridad del edificio. En caso contrario, que demuestren en Actas o burofaxes enviados que llevan quejándose de esa terraza desde que se construyó. En todo caso, lo tienen más bien complicado.

      Un saludo,

  5. Pep Cabot

    Buenos días estoy a punto de realizar una piscina en un terraza comunitaria de uso privativo. Se ha hecho el preceptivo proyecto de construcción por un arquitecto y el visado por parte del Colegio de Arquitectos obteniendo el correspondiente permiso municipal. Hace 5-6 años otro vecino de planta ya hizo una piscina igual y hace 4 otro vecino también. Ahora la comunidad me dice que no la puedo hacer porque tengo que tener autorización de la comunidad hecho que totalmente desconocía . Otros vecinos de plantas superiores han instalado pergolas, suelos supletorios etc y no se les dijo nada. Podemos considerar que esto es mala fe por parte de la Comunidad cuando previamente no han dicho nada de ninguna de las obras efectuadas y ahora sí con la nuestra. Gracias de antemano por su interés

  6. Javier Solanas

    Hola. Espero ser breve. claro y conciso. Instalo un compresor de Aire acondicionado en un primero a unos 3 metros del suelo en una pared que forma parte de la fachada principal del edificio de la comunidad,. La cual está cerrada, es un recinto cerrado. Muchos de los vecinos anteriores ni siquiera han pedido permiso a la Junta de vecinos para la instalación del mismo ni hay normativa para instalar el aire acondicionado en los estatus. Cuando procedo a instalarlo la empresa que viene a instalarlo me comenta que puede hacer varias cosas respecto al desagüe del agua;que el desagüe del agua este dentro de casa, poner un tubo que desagüe el agua a pie de calle o bien poner dos garrafas debajo de la ventana para recoger dicha agua y poder tirarla. Se me advierte por la empresa instaladora que, al haber debajo un jardín, el césped se puede ver afectado por dicha agua que sale de los conductos. Opto por poner botellas para recoger el agua. Ayer mismo recibo la visita del Presidente general mencionandome que nadie ha instalado el aire acondicionado así, que han puesto las botellas en el alfeizar de la ventana e instandome a hacer como el resto de propietarios. Muchas gracias.

    • Buenos días, Javier:
      De la consulta no nos queda claro la ubicación de las botellas del desagüe del aire acondicionado. Se deduce que las ha puesto “debajo de la ventana”, pero no nos queda claro si esa ubicación afecta a zonas comunes. Si ese fuera el caso, la queja del presidente estaría justificada, pues el resto de vecinos las tendrían instaladas en el alféizar de su ventana sin ocupar zonas comunes.

      Ruego nos aclares ese extremo.

      Un saludo,

  7. Hola buenas, lo primero muchísimas gracias por el gran trabajo y apoyo de verdad! mi duda es hace tres años compré un piso en el cual ya venía un cerramiento hecho de una terraza de 30mts y el cerramiento serán 10mts que da continuidad a mí cocina, lo malo que justo en el cerramiento hay una ventana que da al portal( no quiere decir que no corresponda a mí terraza… Porque aunque estuviera abierta mí terraza llegaría hasta donde esté el cerramiento, osea con ventana de portal incluida) nada más llegar a vivir la vecina de arriba nos amenazó y así hasta el día de hoy, yo pregunté a varios vecinos si ese cerramiento era nuevo ya que la vecina se me quejaba mucho y no entendía porque, si yo ya lo compre así, y me dijeron que el cerramiento lleva lo que el edificio hecho casi (o sea 50 años), total en una junta de vecinos( los cuales se van renovando ya que había pisos cerrados por gente mayor…)de ahora se han puesto de acuerdo todos diciéndome que no quieren ese cerramiento por la ventana del portal, yo puedo negarme por algo? Seguramente no haya ninguna carta de nada ya que me he enterado que contrataron al administrador de fincas hará un poco más de 6 años por primera vez y claro no puedo hablar con el mucho porque es íntimo de mi vecina de arriba y está en contra mía… Y qué derechos tengo?

    • micomuniweb

      Buenos días, Sandra:

      Primero, el administrador nuevo recibe el libro de actas de la comunidad. Es la documentación de la comunidad junto con las Escrituras y su deber es custodiarlo. Los administradores se pasan la documentación de unos a otros con acuse de recibo.

      Solicita al administrador ver el libro de actas. Nuestro consejo particular es que lo hagas de la forma más cortés posible, ya que su disposición variará en función del trato. Aun siendo íntimo de la presidenta, su obligación es permitirte la consulta. Podéis concertar una cita para verlo.

      Una vez hecho esto, si no se demuestra la invasión de elementos comunes ni que haya habido oposición al cerramiento desde su creación a un plazo amplio de años, pueden quejarse cuanto les apetezca. No temas una denuncia.

      En todo caso, puedes consultar con nuestros asesores jurídicos en: https://micomuniweb.com/empresas/asesoria-juridica/

  8. hola tengo varias dudas en mi finca hubo dos vecinos que en su dia hicieron dos trasteros en la terraza comunitaria,por los cuales e ido a urbanismo a averiguar si se habia pedido permiso pero no encuentran la peticion en el registro,puesto que es una obra mayor al ser peso que añaden a la finca,deberia acreditar que de verdad no hay permiso para ello pues en urbanismo no me facilitan datos por escrito simplemente me dicen que como no sale es porqu es ean hecho ilegalmente,para esto no se si an hecho alguna reunion en la finca,deberia haber un acta de ello?
    aunque los vecinos den su consentimiento deberian necesitar uun arquitecto o aparejador pàra realizar la obra entiendo pues es carga mayor
    por otra parte e pedido los recibos de la reparaciones a el administrador aunque no me a dicho que no tampoco me las a dado
    se ha hecho tambien reparacion de las grietas de la fachada de la finca hace como menos de un año y algunas an vuelto a salir e procedido a ir a ir a urbanismo para informar porque se paso la ITE y a avisar de que la grieta de mi balcon esta peor con el riesgo que caiga un trozo de balcon a la via publica pero e squ eme dijo el administrador que para reparar la fachada solo vino una empresa reparadora y no vino ningun arquitecto
    si voy al ayuntamiento a decir que sospecho que la finca pueda tener aluminosis y luego se averigua que es asi y nos tienen que sacar de la finca porque hay peligro quien se haria cargo de mi s gastos extra para ir a vivir a otro sitio?e preguntado al seguro de mi casa y me dicen que ellos no se harian cargo

    • Buenos días, Amalia:
      – Consulta el libro de Actas para ver si hay autorización. Al ocupar zonas comunes, debió producirse por unanimidad. Si no hubiera autorización en Junta (unanimidad) concierta una cita en info@micomuniweb con nuestros profesionales para que puedan guiarte.
      – El administrador está obligado a aportarte las facturas de los gastos de la comunidad y seguro que las aportó en la Junta ordinaria. Concierta una cita con su despacho.
      – Es más probable que la grieta de la fachada se deba a una mala ejecución del trabajo que a que el edificio tenga aluminosis. En todo caso, si esa es tu sospecha, deberías cerciorarte. Habría riesgo de derrumbe, por lo que deberías abandonar la vivienda sin mirar el dinero perdido.
      Un saludo,

  9. Hola quería saber cómo proceder en una comunidad donde todos los vecinos han modificado de una manera o otra la fachada del edificio cambiando el diseño de las ventanas,materiales,instalación de persianas de dudoso gusto ,etc.
    Ahora yo decido hacer una modificación en mi vivienda en unas ventanas y me dicen que no puedo por ley.

    • Buenos días, Koldo:

      ¿Quién te dice que no puedes? Te lo tiene que decir la Junta de propietarios. ¿Hubo autorización de la Junta para las modificaciones de tus vecinos? Consulta el libro de Actas.
      – Si hubo autorización de la Junta para tus vecinos y a ti la Junta te lo ha negado, podrás demandar a la comunidad por abuso de derecho. Para ello, puedes escribir a info@micomuniweb.com para concertar una cita con los servicios jurídicos.
      – Si no hubo autorización de la Junta para tus vecinos, lleva las últimas modificaciones (las de menos de 10 años) junto con la tuya a aprobación de la Junta de propietarios. Ya verás como consigues más apoyos….

      Un saludo,

  10. Hola,
    Quería hacer una pregunta. Resulta que hace 7 años movimos la cocina de sitio y cambiamos el tubo de salida de humos al tejado porque mi casa es el último piso. Resulta que hace un mes me han salido grandes goteras en el techo y me dicen los de mi comunidad que puede ser de la chimenea que no está bien puesta y que por estar mal sellada me entra agua. Pueden obligarme a que vuelva la salida de humos a donde estaba? O bastará con que la arregle yo pagando? En siete años nunca ha dicho nadie nada y mucha gente ha subido al tejado.
    Gracias

    • micomuniweb

      Buenas tardes, María:

      Después de siete años y si el perjuicio a la comunidad es mínimo, es difícil que te hagan restablecer la salida de humos. Te recomendamos: https://micomuniweb.com/chimeneas-y-salidas-de-humos-en-comunidades/

      Ignoramos los pasos seguidos tras detectar la gotera, pero el primero debería haber sido avisar al seguro de la comunidad para que el perito identifique el origen de la gotera. Si es de la chimenea, deberás repararla por haber modificado tú la estructura del edificio en ese punto. Si viene de otro punto, entraría a cargo del mantenimiento de la cubierta del edificio.

      Un saludo,

  11. Buenas tardes:

    Compramos una vivienda y hemos procedido a rehabilitarla recientemente. Cuenta con acceso a un balcón-terraza al exterior que da a la fachada principa. Esa misma terrazas cuenta con una ventana, y hemos procedido a realizar la apertura de una puerta donde antes existía dicha ventana. Existen al menos en la comunidad dos vecinos más están en la misma situación, es decir, han realizado la modificación de la fachada.

    Por omisión y sin mala fe, entendimos que al tener los vecinos dicho cambio de ventana a puerta(no se el tiempo de realización de dichas aperturas) procedimos realizarla, y no consultamos con la comunidad. Entendiendo un consentimiento tácito dado su «silencio».

    Hemos recibido mail del administrador indicando que: No hemos realizado solicitud a la comunidad para realizar la obra, ni presentado plano ni caracteristicas técncias a realiar. Tampoco se ha sometido a Junta general y la comunidad no ha autorización su autorización.
    Así mismo, me requieren la Licencia urbanística de la Junta Municipal del distrito sobre dicha apertura.

    La puerta ya está abierta y las obras realizadas, es decir, no pueden parar la obra porque ya está ejecutada. Pero ¿pueden obligarme a volver al estado original? ¿qué pasaría con el resto de propiertarios que tienen la misma modificación realizada?

    Indican que van a dar presentar un escrito a Junta Municipal para que actue en consecuencia.

    ¿Qué deberíamos hacer?

    Muchas gracias.

    • micomuniweb

      Buenos días, Manolo:

      Estaríamos hablando de dos cosas independientes:

      La autorización de la comunidad de propietarios. En este caso, habiendo antecedentes -siempre que sean idénticos-, es defendible que la comunidad autorice, pero eso no es justificación para saltarse el acuerdo de junta. Lo correcto habría sido ir a la junta, exponer la obra a realizar y justificar la misma en que ya había antecedentes idénticos que justificaban su aprobación. La realidad es que para realizar este tipo de obra hace falta acuerdo de junta y, dado que hay antecedentes idénticos, se podría haber impugnado el acuerdo caso de denegarse la autorización. El problema es lo has enfocado a la inversa: como hay antecedentes realizo la obra y luego tendré que discutir en junta la necesidad de obtener autorización de la junta a posteriori.

      La autorización administrativa. Si la Junta Municipal considera que la obra no se ajusta a la legalidad va a dar igual que haya supuestos idénticos que constan legalizados, pues los motivos que les son aplicables a los casos anteriores no tienen por qué serlo para este caso. Así, podría darse el caso de que esas obras anteriores hubieran prescrito y pese a su ilegalidad inicial ya no fueran perseguibles, cosa que no sucederá en este caso. El riesgo de que te obliguen a reponer el inmueble a su estado original con imposición de sanción es real.

      Nuestro consejo es que negocies con la comunidad antes de que te denuncien en el Ayuntamiento, pues en caso de no haber acuerdo vas a tener muchos problemas.

      Entendemos que es una cuestión lo suficientemente compleja como para que te pongas en manos de un abogado. Si nos dices el municipio donde radica el inmueble podremos facilitarle los datos de uno de confianza que podría darte un servicio más personalizado.

      Un saludo.

  12. Buenas tardes, resepcto este tema. Hace 30/40 años se instala un cerramiento en una terraza. Actualmente hay que realizar la IT correspondiente pero el Ayuntamiento deniega licencia de obras hasta que esa terraza vuelva a situación original (es decir, sin cerramiento)ya que es un edificio con una protección especial y requiere uniformidad. La obra se realiza quitando dicho cerramiento y ahora la comunidad requiere el pago de dicha eliminación al propietario, porque segun ellos es un elemento privativo y se ha quitado por capricho del vecino.

    ¿Como ven ustedes esta situación? Un saludo

    • Micomuniweb

      Buenos días,

      Nos faltan datos para contestar a su pregunta, como por ejemplo saber si la terraza es privativa o común de uso privativo, y saber quién pago la obra del cerramiento. Como idea general entendemos que si la obra inicial de cerramiento la realizó el vecino con el consentimiento de la comunidad, ahora quien tendría que encargarse de pagar la reposición al estado original es el propio vecino. Si quiere un informe más completo puede entrar en https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/ y facilitarnos más datos.

  13. Buenos días, hace 40 años se puso un cerramiento en la terraza sin autorizacion de nadie, ni tampoco queja alguna. Cuando la comunidad decidió realizar la IT de la fachada hace un par de años, el Ayuntamiento dijo que la fachada debia volver a su origen, es decir, sin cerramiento, de manera que se dijo a la empresa que quitara ese cerramiento. Ahora la comunidad me pide que me haga cargo de ese gasto. Yo he intentado explicar que fue una exigencia del Ayuntamiento pero me achacan que es un elemento privativo y que el gasto lo asuma yo.

    Gracias.

    • Micomuniweb

      Hola Asier,
      Nos faltan datos para contestar a tu pregunta, como por ejemplo saber si la terraza es privativa o común de uso privativo, y saber quién pago la obra del cerramiento. Como idea general entendemos que si la obra inicial de cerramiento la realizó el vecino con el consentimiento de la comunidad, ahora quien tendría que encargarse de pagar la reposición al estado original es el propio vecino. Si quiere un informe más completo, puede darnos los datos a través de https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
      Un saludo.

        • micomuniweb

          Buenos días, Asier:

          El cerramiento de una terraza común de uso privativo implica una modificación de los elementos de la comunidad. Por ello, los gastos de reparación y conservación corren a cargo del propietario. Sólo en el caso de que el propietario, a su cargo, restablezca la terraza a su estado original, correrían de nuevo a cargo de la comunidad.

          No obstante, habría que valorar si efectivamente esa terraza debe reponerse a su estado original tras 40 años, por cuanto la supuesta infracción estaría prescrita y la obra consolidada. ¿Se trata de un inmueble especialmente protegido?

          Puedes solicitar un informe jurídico completo en : https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
          o ponerte en contacto con nuestros profesionales en: https://micomuniweb.com/directorio-de-empresas/

          Un saludo,

          • Buenas tardes, efectivamente se trata de un edifico con protección especial, no se sabe muy bien porque ya que es un edificio cualquiera, pero si, tiene proteccion especial de grado C segun el Plan General de Ordenación Urbana. Un saludo y gracias

          • Hola! Mi caso, pedí permiso al Ayuntamiento para poner una aire en fachada, con foto de la ubicación, pague las tasas y la chica del ayuntamiento me dijo que estaba ok , por lo que puse el aire. Un mes después, me llega una carta indicando que no aceptan que ponga el aire en la fachada, que lo haga en la azotea (no hay hueco porque es tejado), tendedero y patio interior no puedo porque está muy lejos del split y no funcionaría bien, y la Terraza es un mirador. Todos los vecinos lo tienen puestos su aire en la fachada. No me avisaron que tenía que esperar a recibir una carta, había pagado ya la tasa y 4% del presupuesto. ¿Hay alguna forma de justificar o defender esto frente al ayuntamiento para que acepte dejarlo? No se puede haber una interpretación flexible de la ley, y garantizar mi bienestar? Además que me dieron una información errónea? Gracias,

  14. Muy buenas..les expongo mi caso

    He comprado un local con 2 plantas,y este esta unido a una comunidad de viviendas.en la planta 1 tengo una ventana pequeña de baño y otra fuera del baño tambien muy pequeñita,en la planta inferior tengo unos tragaluz.
    He observado que mis locales contiguos todos ellos han modificado esas pequeñas ventanas y tragaluz por ventanas mucho mas grandes al parecer hace ya varios años por sus propietarios.
    El presidente de la comunidad me informa de que las pequeña ventanas que yo tengo debo de cerrarlas por que son ilegales.
    Ante su inposicion le digo de que me gustaria hacer lo mismo que ham echo mis vecinos,y el me contesta que esa modificacion se hizo hace tiempo por el antiguo administrador que era el propietario de los locales gemelos al mio.
    Y que yo no puedo hacer eso,que si lo hago me demandaran.

    He hablado con el adminstrador y este señor me dice igual,esa modificacion la hizo el antiguo administrador que se salto las leyes y no hubo problematica de los vecinos ante esa obra y la realizo y que se quedara asi,pero que la mia no esta permitida porque me aplican la negativa del presidente antes incluso de poder nombrar esto en asamble de vecinos dandome a entender que sera negativa por el vecindario.tambien que en los estatutos no esta reflejado este tema,pero me imponen que aun asi no haga obra porque me denunciaran.

    He leido el poder aplicar demanda sobre comunidad por…

    1..abuso de derecho
    2..consentimiento tacito

    Les rogaria haber si pueden orientarme frente a esta injusticia.

    Gracias y cordial saludo

    • micomuniweb

      Buenos días, Miguel Ángel:

      Nos faltan datos para dar una respuesta satisfactoria a la consulta. Nuestro consejo es que hagas una visita a la consejería de urbanismo de tu ayuntamiento para que te informan de la situación urbanística de tus ventanas y las de tus vecinos. Una vez aclarado esto, sabrás lo que te permite o no hacer el ayuntamiento y podrás decidir si acometes o no la obra sin permiso de la comunidad basándote en la existencia de precedentes de vecinos a los que se les ha permitido la misma y exacta obra que pretendes realizar.

      Lo que desde luego no te recomendamos es que te enzarces con la comunidad en demandas por abuso de derecho.

      Un saludo,

  15. Hola,

    Me compre un ático en marzo de 2019, en una de las dos terrazas, hay un cerramiento hecho, la anterior propietaria llevaba 13 años viviendo aquí y me dijo que cuando compro el piso ya estaba hecho ese cerramiento.
    Esta la instalación del gas con el contador y caldera dentro de ese cerramiento.
    Ahora a Mayo de 2020 me dice el presidente verbalmente que ese cerramiento es ilegal ya que las dos terrazas de mi piso son comunitarias pero son para mí uso y disfrute únicamente, privativas.
    Yo quiero saber qué opciones tengo… Se que el cerramiento debe llevar mínimo 15 años y creo que me quedo corto, la instalación de gas se hizo ya por dentro de ese cerramiento o,se ve muy antiguo pero no tengo ninguna prueba de cuando se hizo…
    Si me denunciarán para quitarlo… Que opciones tengo???

    Muchísimas gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Gerard:

      Si puede acreditar la antigüedad que dice tener el cerramiento, la comunidad no va a poder forzarte a reponerla a su estado original. Te recomendamos hablar con la antigua propietaria y que recopile toda la documentación que te sirva para acreditar la antigüedad de la misma. También conviene hablar con la antigua propietaria para que acredite si se realizó la obra con el consentimiento de la comunidad así como revisar las actas para verificar si hubo o no oposición al cerramiento en todos estos años.

      Un saludo,

      • Hola,

        Gracias por la respuesta, por ahí no voy a poder tirar… La antigua propietaria tuvo 13 años el piso en su propiedad y me dijo que cuando compro el piso ese cerramiento ya estaba ahí… Así que me va a ser imposible hablar con el primer o primera propietaria y conseguir algún documento…
        Alguna otra recomendación de que puedo hacer??

        Saludos.

  16. Buenas tardes, le expongo mi caso por si me pudiera ayudar.

    He adquirido un ático en el cual se realizó un cerramiento de la terraza, que pertenece al propio ático, para añadir una habitación más. Dicho cerramiento se hizo tras terminar la construcción del edificio (2004), por lo que tendría una antigüedad de unos 15-16 años. En dicho momento no estaba constituida aún la comunidad de vecinos, ni ha habido quejas o problemas al respecto hasta el momento. Dicho añadido no fue notificado en su momento al ayuntamiento, ni tampoco aparece en las escrituras.

    Mi duda es: ¿ha prescrito ya dicha obra, o podrían sancionarme de alguna forma? El ático se encuentra en Madrid.

    Por otro lado, en pocos años tendrá lugar la primera Inspección Técnica de Edificaciones. ¿Podrían poner alguna pega o solicitar la demolición de la obra? ¿Seria una razón de ITE desfavorable para el edificio?

    Muchas gracias por la ayuda.

    Un saludo.

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Pablo:

      La obra está prescrita, por lo que no cabe imponer sanción. Respecto a la inspección de la ITE, salvo que el cerramiento amenazara estructuralmente al edificio nada podrán decir porque afecta igualmente la prescripción.

      Un saludo,

  17. Julio Perez Ruiz

    Buenas, tenía una consulta.
    En 1997 en mi vivienda se retiraron los cierres de todas las paredes(era un local con ventanales y rejas) y se pusieron muros y ventanas respetando arquitectónicamente el edificio para no «romper» Las líneas de las fachadas,.
    Ha día de hoy y desde el 2016 , tengo filtraciones de la fachada y en la reunión de vecinos han dejado caer que como ese cambio de fachada , no se discutió en Junta de vecinos y no se aprobó en ella.
    No tienen responsabilidad en arreglarlo, ojo primera queja que tenemos desde el año 1999 ( la obra empezó en 1997) .
    Que responsabilidad legal tendrían y en caso que afecta de a elementos estructurales(vigas), quien debería hacerse cargo de dichas reparaciones.
    Perdon por extenderme tanto.

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Julio:

      La responsabilidad es de la comunidad y no consideramos válido el argumento de la ausencia de acuerdo en junta desde el momento en el que se modificó un elemento que está a la vista de todos los vecinos y ninguno mostró oposición durante más de 20 años.

      Un saludo,

  18. Hola, mi problema viene pq hace más de 7 años en una terraza comunitaria,pero de uso privado pusimos baldosas nuevas y taparon un lucernario que nunca habían usado el local de abajo,ahora resulta que han comprado el local y el nuevo dueño a tirado el falso techo que tenía y me exige que retire las baldosas.en su día todos sabían que se colocaron y encima estaba el anterior suelo en muy mal estado.
    Tengo obligación de quitarlas ?

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Natalia:

      Por lo que nos cuentas, deducimos que estamos ante un supuesto de servidumbre de luces y/o vistas, cuya extinción se regula en el artículo 571 del Código Civil.
      Dicho artículo en el apartado 1.a) prevé que la extinción se produce por falta de uso durante 20 años, empezando a contar el plazo desde el día que se produjera un acto contrario a la servidumbre; en tu caso, el solado que lo tapó.
      Desde nuestro puto de vista el nuevo propietario del local tiene derecho a reclamar la reposición del lucenario a su estado original.

      Un saludo,

  19. ¡Buenas noches!
    Leyendo los comentarios, no veo ninguno en el que sentirme identificada. Vivo en una obra nuevo desde hace tres años.
    La comunidad decidió votar en la primera/segunda junta que no pudiera añadirse nada que “altere la fachada” en los balcones. Debo añadir que en la comunidad, hay banderas, tendederos, terrazas con jardín – plantas que sobrepasan su terraza y caen al piso que tienen debajo -, lámparas colgantes, un columpio, y un sin fin de “cosas” que supuestamente no quieren.
    A todas estas, he decidido adoptar un gato. Vivo en un primero con entresuelo, y obviamente quiero protegerlo de todo peligro que pueda implicar su huida. Así que inspeccioné los estatutos y las ordenanzas municipales. Donde no se dice nada al respecto. Mientras esperaba noticias de una abogada amiga mía, la administración me dijo que los presidentes de la comunidad querían que se votara en junta (cosa que no pasará hasta septiembre).
    Quería poner una red transparente (literalmente lo es, no se ve desde la calle, y es desmontable). Mi abogada me respondió, y me envió una sentencia del supremo que dictamina que “un cerramiento con material desmontable es licito y bo requiere aprobación (es más no se puede prohibir)”. Así que la he puesto. Debo añadir que, leyendo la ley de protección animal actual, me veo obligada a velar por la seguridad de mis animales (un gato puede saltar de 2 a 4 metros sin problema), y no puedo arriesgarme a su huida, pues es sancionable teniendo en cuenta que eso perjudica sus cuidados a los que estoy obligada.
    Mi pregunta es… ¿podrían obligarme a quitar algo que no se ve, y siendo desmontable? (Teniendo presente que, con perdón, mis vecinos son unos capullos).
    ¡Gracias!

  20. Buenos días! Lo primero felicitaros por esta web. He comprado un adosado dentro de un residencial, la cubierta es una terraza transitable de la vivienda, privativa. Casi todos los adosados tienen instalada unas placas solares, alguno las quitó y en mi casa tenemos instalada una placa doble debido a que vivían 8 personas en la casa, algo más grande que las otras (25 cm)pero la altura no supera la proyección de las chimeneas, ni la altura de una pérgola de madera que tienen todas las casas. La instalación tiene más de 5 años. Uno de mis vecinos, a tres casas de forma diagonal dice que esos 25 cm no le dejan ver parte del paisaje. No me consta que haya requerimiento expreso al anterior propietario ni a nosotros, salvo en la última Junta de Propietarios. Ruego me ayuden.

    • micomuniweb

      Buenos días, Jorge:

      “Quitar parte del paisaje” parece fundamento insuficiente para justificar la existencia de una servidumbre de vistas, y más cuando nos dices que la altura de la instalación no supera a las de las chimeneas.
      Necesitaríamos saber el tiempo que lleva la instalación de los paneles e incluso si fue algo instalado en obra nueva.
      A falta de ese dato, nuestro consejo es que no hagas nada y sea el vecino supuestamente perjudicado quien inicie lo que considere oportuno si cree que tiene un derecho que ha sido vulnerado.

      Un saludo,

  21. Buenos días,

    Estamos a punto de firmar unas arras para comprar un ático (edificio del 1974). En la tasación, hemos detectado que no aparecen 2 habitaciones y no las valoran, aun así no tenemos problemas entre precio acordado y tasación (al contrario).Investigando, nos hemos dado cuenta de que se trata de un cerramiento de al menos 20 años que parece de obra (parecen 2 habitacions mas integradas como si fuera parte inicialmente del piso) aunque es de pladur y techo de plancha y en realidad es un cerramiento de la terraza comunitaria de uso privativo. Hemos hablado con 2 vecinos y presidente y nos comenta que no hay estatutos y no se pidió autorización alguna, los vecinos nunca dijeron nada. Delante de esto nos planteamos 2 cosas:

    1) Si compramos, podemos tener la certeza que ni ayuntamiento ni comunidad nos pueden hacer deshacer esta ampliación?

    2) Si compramos, nos gustaría legalizar las 2 habitaciones, si a prescito la obra (calculamos que unos 20 años mínimo que está hecha, esta tácitamente consentida, etc….que pasos serian necesarios?

    Gracias de antemano.

    Xavi

    • micomuniweb

      Buenos días, Xavi:
      La prescripción es de 4 años, por lo que en principio la obra estaría prescrita.
      La legalización es una cuestión diferente, porque si hay exceso de cabida la obra no es legalizable.
      De todos modos es una consulta lo suficientemente compleja como para que requiramos revisar documentación para dar una respuesta solvente a lo que nos plantea. Puedes utilizar nuestro servicio de consultas jurídicas aquí: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
      Un saludo,

  22. Buenas dias,
    He comprado un piso en el cual el anterior propietario en 2004 amplió la cocina comiéndose parte de un patio comunitario al que solo se tenía acceso por la misma vivienda. El vecino de arriba aprovechó para hacer una terraza en la misma parte ampliada que se comieron de patio.
    Mi pregunta es, pasados 16 años y sin que nadie haya reclamado nada puedo legalizar eso para que conste como parte de mi casa?
    Y si el patio del que yo hago uso es comunitario están obligados a pagar las facturas cuando tenga problemas?
    Muchas gracias por el trabajo que hacéis.

  23. Hola buenos días,
    Mi consulta es sobre una salida de humos en mi trastero situado en la terraza del bloque hecha en 2011 con permiso unánime de la comunidad y haciendome cargo de todos los gastos. El problema es que un vecino del bloque adosado(igual al nuestro, hecho por la misma constructora) ahora después de 9 años tiene dudas de si es legal o no, al creer que también tendría que haber pedido permiso a su comunidad.
    Las comunidades a mi entender son completamente independientes tenemos gestoras diferentes, contadores de agua y luz independientes etc…. Lo único que compartimos es el parking y aquí es donde viene la confusión, dicho vecino se queja de que el humo le ensucia la ropa a tender a la terraza (mentira porque la salida de humos aparte de ser exactamente igual a las hechas, es incluso más alta) y aquí llega lo bueno es que en Los Estatutos de nuestra comunidad está prohibido tender en la terraza y según el en los Estatutos de la suya si se permite, podría hacerme quitar dicha salida de humos? GRACIAS DE ANTEMANO POR LA FAENA QUE HACÉIS.

    • micomuniweb

      Buenos días, Carlos:

      La situación es como sigue: existe autorización de la comunidad; cualquier posible infracción urbanística habría prescrito por el transcurso de más de 4 años y la actividad que realiza la persona que presenta la queja (tender la ropa) está prohibida en estatutos.

      Entendemos que no tienes que hacer nada y, si el perjudicado inicia actuaciones judiciales, tienes argumentos suficientes para defenderse con solvencia y con grandes posibilidades de éxito.

      Un saludo.

  24. Miguel Ángel

    Buenos días, estamos intentando aclarar nuestra situación pero no logramos hacernos una idea por lo que dejamos este comentario por si pueden ser tan amables de respondérnosla.
    Recientemente hemos comprado un piso de 37 años que consta de una terraza comunitaria de uso privativo de 17m2 que fue cerrada por los anteriores propietarios hace mucho tiempo, al menos 25 o 30 años. La vecina de abajo nos dijo al poco de comprar el piso, que ese cerramiento se había hecho a espaldas de la comunidad. Es un elemento que es solo visible desde la ventana del baño de las dos viviendas superiores.
    La cuestión es que ahora nos gustaría cambiar el cerramiento por un tejado de cristal para mejorarla porque está en mal estado y antes de hacer dicha inversión, nos entran las siguientes dudas:
    1) Necesitamos permiso de la comunidad para hacer la obra?
    2) ¿Podría el ayuntamiento denegárnosla?
    3) En el caso de que la realizásemos, ¿al hacer la IT podrían obligarnos a quitarla?
    Muchas gracias y un saludo

    • Buenos días, Miguel Ángel:

      Para modificar el cerramiento existente necesitas acuerdo de la comunidad de propietarios y la mayoría requerida es del 3/5 de los votos.

      Respecto a las consultas relativas a la autorización del ayuntamiento y la IT, efectivamente el ayuntamiento tiene competencia para ordenar su retirada y sancionarte si la obra se realiza contraviniendo las ordenanzas municipales. Nuestro consejo es que para tu tranquilidad vises la obra en el ayuntamiento una vez tengas la mayoría de votos en la junta de vecinos.

      Un saludo,

  25. Buenas tardes,

    en 2005 compramos un apartamento en la costa, i los antiguos propietarios habían instalado una mampara de aluminio i vidriera en un lateral de la terraza para que no les diera la brisa marina, ya que ellos pasaban allí largas temporadas de invierno.

    Nunca nadie en la comunidad ha echo referencia a ello.

    Ahora bien, en 2018, en la reunión anual se hizo mención a que algunos vecinos habían cambiado las ventanas de madera, por otras de aluminio y que afectaba a la estética del edificio. En ningun momento pensé que se refirieran a dicha mampara.

    En la reunión de este 2020, a la que no pude asistir, se volvió a insistir en el tema i acta redactada de forma que parece incluirla de una forma veladamente amenazadora.

    ¿Pueden obligarme a retirarla?

    Gracias

    • Buenos días, José:

      Al ser una cuestión estética y no de seguridad ni de rehabilitación de la fachada, si la estructura es amovible (que parece que sí) y desde su instalación, que sabemos que es anterior a 2005, hasta 2018 no se ha mostrado disconformidad -habría que revisar las actas-, sólo podría obligarte a retirarla el Ayuntamiento si vulnera alguna directriz técnica y hasta eso es cuestionable.

      Un saludo,

  26. Buenas tardes:
    Hace 22 años compro una vivienda y hago unas ventanas en el techo de la buardilla, y unos armarios trasteros.
    A día de hoy me entero que esta era una zona no habitable por escritura, y no se podían hacer ventanas.
    Lo cierto es que en toda la urbanización se ha hecho lo mismo, y nunca ha habido ninguna reacción.

    A día de hoy intento vender mi vivienda y es cuando me entero de esto, y el comprador reclama rebajas por este hecho.
    Cual sería la situación legal del tema.

    Gracias

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Isabel:

      Lo que nos comentas es el supuesto típico de exceso de cabida. La vivienda tiene unos metros legales pero el propietario sabe que si abre el techo de la planta superior puede abrir la buhardilla y crear otra habitación entera.

      Ese incremento de metros es ilegal porque están fuera de planeamiento urbanístico, pero al haber transcurrido más de cuatro años desde que se hizo la obra, ha prescrito. La conclusión es que ese exceso de metros no se pueden legalizar pero se pueden disfrutar porque la infracción ha prescrito. Los ayuntamientos quieren que se declaren para poder aplicar la subida correspondiente de IBI. La cantidad de viviendas unifamiliares que están en esa situación es enorme.

      Nuestro consejo es que en ningún caso aceptes rebajas porque no dejan de ser metros disfrutables de la vivienda a los que nunca va a estar obligado a renunciar y porque el comprador se encontrará la misma situación en la mayoría de viviendas equivalentes a la tuya.

      Un saludo,

  27. Hola,

    En el 95 ó 96 compré primer piso, una cuarta planta debajo de un ático haciendo esquina. En el mismo, antes de que yo comprarse, hicieron una ampliación con obra (imitando incluso el mortero de la fachada) para aumentar metros a costa de la terraza (privativa) pero no en propiedad.

    Hasta hace poco, no había sabido explicar el abombamiento y las grietas en algunos azulejos de los baños, pero hace pocas semanas los azulejos de la cocina se han plegado hacia fuera, (no despegados por el mortero). Claramente no puede colocarse de nuevo porque la pared en la que estaban pegados ha disminuido de altura.
    En suma, creo que el sobrepeso de la obra que hicieron encima está afectando a la estructura.

    Sé que tengo un marronzano por delante que me llevará a un proceso judicial largo, mi pregunta es, es viable mi queja, si como parece, lo que se hizo era ilegal, aunque esté precrito??

    Gracias, un saludo.

  28. Hola,
    Mi caso es el siguiente un bloque de 17 viviendas con un patio ornamental central que da acceso al portal y soportales laterales.
    En el 2004 yo fui la encargada de realizar toda la jardinería del patio, puse varios pinos y unas macetas de madera delante de mi casa situada en uno de los corredores laterales.
    Nunca nadie se quejó, todo lo contrario.
    Por el patio central se accede directamente al portal, y en el corredor lateral está mi vivienda con las macetas, quedando en todo caso más de un metro de paso.
    Ahora en 2020 mi vecino de arriba sólo por mala fe y anidmarvesión personal nos denuncia a la junta de vecinos.
    Quisiera saber si está prescrito esto siendo visible y notorio el lugar de las macetas y han tardado 17 años en molestarle, cuando por ahí no pasa nadie y no impiden ningún paso si alguien quisiera acceder al portal por ahí.
    Añadir que en la reunión me insultó llamándome tarada y zumbada, donde se demuestra claramente la mala fe.

    • Buenos días:

      Por lo que nos cuentas, el diseño de jardinería y su ejecución datan de hace más de 15 años y se efectuó no sólo con la autorización de la comunidad, sino por encargo de la misma.

      Si esto es así, te recomendamos que recuperes las actas de aquellas fechas en las que se adoptó el acuerdo y no hagas nada más. Si el vecino que se queja quiere iniciar algo tipo de actuación, tendrá que ser él el que demuestre que la jardinería es reciente, que se ha llevado a cabo sin autorización de la junta de vecinos y que le causa un perjuicio.

      Un saludo,

  29. El problema es que creo que se habló del tema, pero no se si quedó reflejado, cómo mi marido era el presidente de la comunidad nos encargamos de todo, pero además de eso he cuidado las plantas y me encargado de lo referente a viveros, piantas, riegos, etc. durante 12 años desinteresada mente, cosa que sabe todo el edificio.

    • Buenas noches.Recientemente hemos comprado un piso y nos hemos metido a reformarlo (licencia de obras concedida).Antes de comprarlo dimos una vuelta por la comunidad y vimos como un vecino había abierto una ventana a un patio interior, nos gustó la idea y hemos decidido copiarla.Dicho patio interior es solo para dos vecinos y de hecho la apertura de esa ventana no afecta a la intimidad del otro pues queda lejos y en perpendicular.Mi pregunta es,al llevar la ventana del vecino más de 15 años hecha,habría problema con la apertura de la mía?muchas gracias

      • micomuniweb

        Buenos días, Mar:

        Necesitas la autorización de junta por mayoría de 3/5. Respecto a la ventana del vecino, sería conveniente saber si la abrió con permiso de la comunidad o no. El hecho de que hayan pasado 15 años implica que la posibilidad de reclamar para que la cerrara y dejara el muro en su estado original habría prescrito, pero esa prescripción no te sería aplicable, aunque sí podrías acogerte a la existencia de un antecedente idéntico al tuyo a la hora de plantearlo en Junta.

        Un saludo

  30. Hola, en una de vuestras aclaraciones sobre el tema de «cerramientos de terrazas», indicasteis lo siguiente:

    Que el cerramiento provenga del principio de los tiempos
    ¿Sabes ese dicho de “el que calla otorga”? El permiso tácito se aplica a tu comunidad de vecinos. Si tú cerraste la terraza y todos hicieron mutis por el forro, no podrán pedirte explicaciones 20 años después.

    Pero, ¡ojo! Que sí podrán hacerlo dos años después. Es más, si pasados tres años otro vecino quiere hacer la misma obra alegando que tú pudiste y se la niegan… Échate a temblar, que estarás en el mismo saco. Ninguna de las dos obras ha sido consentida.

    Por otra parte, si la obra se efectuó antes de la constitución de la Comunidad de Propietarios, estás a salvo. Eso sí es un derecho adquirido en toda regla.

    Dicho lo anterior, os agradecería que me indicarais que quieren decir exactamente las dos últimas frases pues exactamente mi caso.

    Muchísimas gracias de antemano su ayuda.

    • Buenos días, José:

      Hay que distinguir dos cosas diferentes: la autorización civil y la autorización administrativa. La autorización civil es la que concede la Junta de propietarios para hacer una obra. La autorización administrativa es la licencia municipal para realizar la obra.
      Una comunidad puede dar permiso expreso o permiso tácito no oponiéndose, para que un vecino realice una obra ilegal, obra que nunca obtendrá licencia municipal. Si pasados cuatro años desde la finalización de la obra el Ayuntamiento no ha iniciado ningún expediente, esa obra se consolida porque cualquier actuación administrativa contra ella está prescrita.
      Si varios años después, un vecino quiere hacer la misma obra, y de hecho la hace, pero el Ayuntamiento le denuncia antes del transcurso de cuatro años desde que finalizó la obra, podrá requerirle para que la quite porque la infracción administrativa no estará prescrita.

      Un saludo,

  31. Hola,

    Vivo en un ático sin balcón. Mi vecino de abajo tiene balcón, y ha decidido cerrarlo ilegalmente, sin la aprobación de la comunidad. El tejado de su cerramiento llega hasta el alféizar de mi ventana, además de ser horizontal. Es como si yo tuviera un balcón . Preveo que con las lluvias tendremos muchos problemas en la ventana y fachada, ya que el agua rebotará sobre ese tejado que han creado. He avisado al administrador y le he comunicado al vecino mi desacuerdo. Pero no parece dispuesto a rectificar y la obra sigue avanzando. ¿Qué podría hacer? No estoy de acuerdo con la altura que le ha puesto, además de que no se ha revisado en ningún momento cómo esto afectará al edificio (de más de 100 años de antigüedad). Agradecería mucho un consejo, ya que llamar a la policía me parece algo drástico.

    • Buenos días, Anabel:

      La forma de parar la obra es llamar a la Policía Municipal para que se verifique si tiene la licencia de obra. Es común que para obtener la licencia se solicite el acuerdo de la Junta de Propietarios. Si el vecino no quiere paralizar la obra por sí mismo, hay que tomar medidas del tipo que denominas «drásticas».

      Un saludo,

  32. Buenos días:

    En mi comunidad hay vecinos que han cerrado sus terrazas y retirado las barandillas y también hay otros que han mantenido la barandillas aun cerrando las terrazas. Cuando compré el piso las terrazas estaban cerradas pero con las barandillas. Como en mi opinión no tienen ninguna función más que la de acumular polvo y además está en mal estado decidí que quería quitarlas. He solicitado permiso al ayuntamiento pero me ha sido denegado. Ahora estoy preparando el recurso de reposición porque entiendo que se produce agravio comparativo pero no tengo claro que pueda revocar la resolución.

    Un saludo

    • Buenos días, María:

      Por lo que nos cuentas, entendemos que los vecinos que han quitado las barandillas lo han hecho sin la autorización municipal. Si es así, por el transcurso de 4 años se habrían librado de que el ayuntamiento les abra expediente, les sancione y les obligue a reinstalarlas.

      Si las retiras, te expones a ese mismo riesgo durante el mismo plazo.

      Un saludo,

  33. En primer lugar gracias por vuestra pronta respuesta y por la claridad en vuestras respuestas, sois de una gran ayuda.

    Hay un párrafo del informe de denegación que me ha llamado mucho la intención porque a día de hoy el vecino denunciado no ha repuesto la barandilla y aunque yo le he solicitado al técnico de urbanismo que ha redactado el informe vía email para que me explicara este párrafo para poder fundamentar el recurso, no he recibido contestación, bueno sí, me llamó por teléfono para que solicitara revisión de los expedientes vía formal mediante instancia general, según él que es la vía habitual.

    Copio y pego el párrafo en cuestión:

    Así mismo, en el expediente 2015-XXXXXX se denuncia la retirada de barandillas de solana en la vivienda sita en la calle x, número x…; resolviéndose el archivo del mismo fundamentando que «las barandillas fueron objeto de legalización en el expediente 2014-XXXXXX» indicando, así mismo, que el deber de mantenimiento del inmueble recaen en sus propietarios.

    Entiendo que un vecino denuncia a otro, que el ayuntamiento comienza un expediente de oficio y que le notifica al denunciado que se defienda mediante alegaciones y el ayuntamiento, ¿qué hace? ¿lo archiva? Las barandillas del vecino demandado no han sido repuestas.

    Por otro lado, tengo el consentimiento de la mayoría de los vecinos de mi comunidad.

      • Lo primero que hice fue hacer la consulta vía email al técnico para que me explicara ese párrafo de los dos expedientes que son de vital importancia para poder fundamentar el recurso de reposición pero ha evitado en todo momento darme esa información. Me dice que solicite la revisión de los expedientes vía instancia general y así lo he hecho pero pasa el tiempo y no tengo ninguna noticia de cuándo me van a citar para poder ver esos expedientes, expedientes en los que se han basado para denegarme la licencia y que en mi opinión lo deberían de haber aclarado y no perder el tiempo (en el caso de que me citen tengo que dejar de trabajar para poder tener acceso a la información de dichos expedientes).
        En cuando a los vecinos implicados no quiero enemistarme con nadie, así que prefiero que sea el ayuntamiento quien me lo aclare, aunque intuyo que el ayuntamiento debería de haber obligado al vecino demandado a que repusiera la barandilla y no lo hizo porque a día de hoy ese vecino no ha repuesto la barandilla y es exacta a la mía.

        Gracias y un saludo

        • Hola de nuevo, María:

          El expediente de tu vecino está archivado.

          resolviéndose el archivo del mismo fundamentando que “las barandillas fueron objeto de legalización en el expediente 2014-XXXXXX” indicando, así mismo, que el deber de mantenimiento del inmueble recaen en sus propietarios…

          Si el Ayuntamiento no te da acceso a los expedientes, te corre prisa y no quieres tener problemas con los vecinos:
          – Llama a la puerta del anterior demandado.
          – Dale los buenos días y dile «mira, es que he visto que tuviste el mismo problema que yo. ¿Cómo lo resolviste?»

          En todo caso, esto es un conjunto de comentarios en un blog. Si quieres un análisis jurídico más extenso, puedes hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/

          Un saludo,

          • Me han llamado del ayuntamiento para citarme y poder ver los expedientes que se aluden en el informe negativo. Lo más probable es que el vecino demandado no haya dicho la verdad en sus alegaciones y que el ayuntamiento al no hacer seguimiento se haya quedado la barandilla sin reponer pero está claro que no ha habido un permiso expreso de que se pueda hacer. Dentro de poco sabré qué es lo que pasó.
            Muchas gracias por las respuestas.

      • He estado esta mañana en el área de urbanismo de mi ayuntamiento y he tenido opción a ver los expedientes que se citan en mi informe de denegación. El vecino demandado se defiende diciendo que no solicitó permiso porque entendía que ya lo había hecho la comunidad al realizar trabajos en la fachada y porque en esos trabajos se incluían la retirada de algunas de las barandillas de algunos vecinos. Adjunta presupuesto de la retirada de las barandillas y una serie de fotos donde se aprecian que en varias viviendas se han retirado las barandillas y que esto debe servir de antecedente su legalización. El ayuntamiento archiva el expediente por entender que las barandillas es considerado como un elemento privativo.
        Entiendo que no pueden negarme el permiso de la retirada de las barandillas de mi casa porque se daría agravio comparativo.

          • Me gustaría hacer la consulta de la forma que comentas pero es largo y cansino, así que me gustaría poder adjuntar la documentación que tengo que es el informe de denegación de mi licencia que es una cara, el recurso de reposición que no llega a dos caras y el requerimiento de documentación que es menos de una cara. ¿Cómo puedo hacer que os llegue la documentación?
            Gracias de antemano y un saludo

          • micomuniweb

            Buenos días, Marisa:

            Al realizar la consulta online, nuestros abogados te contactarán y te facilitarán una dirección de correo donde enviar los documentos.

            Un saludo,

  34. José Manuel

    Buenos días,
    Estoy interesado en comprar una casa en bajo, con acceso a patio comunitario de uso privativo (sólo yo tendría acceso).
    El propietario obró un salón en dicho patio que es contiguo al acceso de la vivienda-patio, y además un trastero, también de obra, sin ocupar la totalidad del patio. Dicha vivienda necesita reformas, y el techo del salon y trastero obrados en el patio son una de ellas.
    Los actuales vecinos no tienen problemas en que realicen las reformas, pero al no estar incluido en la escritura de la vvienda, y pese a llevar realizada la obra más de 20 años (sin documentos que lo acrediten), mis dudas son las siguientes:
    – ¿Podrían obligarme los futuros vecinos a demoler las obras en un futuro?
    – Aunque la vivienda no tiene cargas y el dueño actual no ha sufrido multa en los años que lleva la obra hecha, ¿podría el Ayuntamiento multarme y/o obligarme a demoler la obra?
    – ¿Existe alguna garantía a la hora de formalizar la compra para evitar problemas en un futuro con la comunidad?

    • micomuniweb

      Buenos días, José Manuel:

      El principal problema es puramente administrativo. Por la vía de la reclamación del resto de vecinos, no vemos problema.

      La prescripción administrativa de 4 años ganada podría perderse si las obras que realices no son de mera conservación, sino mejoras. En ese caso, los plazos de prescripción vuelven a computarse y el ayuntamiento podría sancionarte y exigirte la retirada de la obra fuera de ordenación.

      No existen garantías que puedan formalizarse si las mismas sirven para saltarse la legalidad.

      Un saludo

  35. Buenos días
    Tengo un balcón semi cerrado, pared fija de cristal y barandilla de 2.50m echo en construcción. Voy a cerrar la parte que queda abierta con los mismos materiales y características de las ventanas del edificio.
    Tengo licencia de ayuntamiento y he notificado la obra tanto al Administrador como al Presidente.
    Lo único que no tengo la aprobación vecinal puesto que están prohibidas las reuniones comunitarias por la pandemia.
    Puede tener problemas ?????
    Un saludo

    • micomuniweb

      Buenos días, Martina:

      Para ir sobre seguro deberías esperar a la autorización de la Junta. Una notificación de inicio de obras no es sustitutivo de la obligación de obtener la aprobación de los vecinos.

      Un saludo

  36. Hola buenos dias queria saber si puedo cerar un balcon visto que vivimos aqui desde 2016 y hay balcones cerados con aluminio la junta tiene aprobado solo cortinas de cristal . La normativa del Ayutamiento tambien deja solo con hojas de cristal . Nadie a tomado medidas en estos 5 años en contra de estos balcones ,en una junta se voto que hay que tomar medidas en el asunto y nada a pasado desde entonces .Basandonos en el consentimiento tacito podria montar de pvc o aluminio respetando el Ral y la estetica .Muchas gracias

  37. Buenas tardes,
    Hace solo 7 meses que compramos un ático con terraza de uso privativo. El anterior propietario hizo un trastero de madera que se ve un poco desde la calle, aunque hay que fijarse porque son 8 pisos.
    Parece que algún vecino está aburrido y se ha quejado, por lo que hemos recibido un correo del Administrador.
    En el mail se nos dice que la Junta se ha quejado (con el Covid no se ha hecho ninguna reunión) y se nos insta a quitarlo.
    Algún vecino nos ha comentado que hubo disconformidad cuando se hizo, pero nada más. Cuando dimos nuestros datos al administrador nadie nos comunicó ninguna queja.
    El problema es que no sabemos cuántos años hace que está hecho y, por otro lado, suponemos que pronto tocará la ITE.
    Por consultas anteriores entiendo que debemos pedir las actas anteriores, pero agradecería vuestros comentarios.
    Gracias y felicidades por el post

    • micomuniweb

      Buenos días, Mónica:

      Sin autorización expresa que conste en actas y sin seguridad en los plazos de la construcción es complicado darte una respuesta. Si no puedes acreditar ni el permiso ni la prescripción de la construcción, tienes complicado mantenerla si la comunidad se opone.

      Un saludo,

  38. Hola me llamo Esmeralda;
    Vivo en un bajo con patio,en 1999 teche una parte de el pidiendo permiso al ayuntamiento xq no teníamos comunidad de propietarios,vino el aparejador a supervisar «la obra’
    Ahora me a llegado una nota de q un vecino a denunciado a la comunidad para q lo retiremos.
    Tengo q quitarlo después de tantos años?

    • micomuniweb

      Buenos días, Esmeralda:

      Habiéndose realizado la obra con anterior a la constitución de la comunidad, habiendo realizado la obra en 1999 y habiendo tenido el consentimiento del Ayuntamiento, no deberías preocuparte. ¿Qué es que te ha llegado una nota? En todo caso, acuerdo de Junta o burofax. Además, debes conocer qué alega el vecino para hacértelo quitar.

      Un saludo,

  39. Hola , estoy pensando hacer una pérgola legal pero en un suelo comunitario de uso privativo y sin autorización de la comunidad
    Después de leer todas las preguntas y respuestas veo que la ventaja con la que cuento es que creo que la comunidad aún no está constituida.
    Siendo así podría hacerla sin peligro de que la futura comunidad me denuncie?

    • micomuniweb

      Buenos días:

      Nosotros no lo vemos viable. Se estaría haciendo una modificación de un elemento común a sabiendas de que tiene tal naturaleza con el subterfugio de su efectiva plasmación en escritura pública y escrituración en el registro de la propiedad. Aparte, habría que ver la escritura de propiedad de tu vivienda, donde la terraza ya tendrá atribuida su naturaleza jurídica. Entendemos que la Comunidad tendría muchos más argumentos y más contundentes para forzar la reposición de la zona común a su estado original.

      Un saludo,

  40. Tengo un vecino que en su día cambió una ventana por una puerta de acceso al patio de luces donde cuelga la ropa. Yo soy vecina bastante nueva y alucino en las reuniones porque me dice que yo necesito unanimidad para retirar las barandillas de la fachada y él ha cerrado su terraza, ha puesto aire acondicionado en la fachada, botaguas y la puerta que comento y todo sin permiso de los vecinos y sin permiso del ayuntamiento. Ya sé que ha prescrito las infracciones , pero ¿se le podría impedir el acceso al patio de luces? Es el clásico vecino troll en el que él hace lo que le da la gana y tú tienes que hacerlo como él diga.

  41. susana Masedo

    Mi vecina compro hace tres años la casita que está en el patio y a la que solo se puede acceder a través de dicho patio de luces. La vivienda no aparece en el registro de la propiedad como tal sino como almacén. Nada más llegar puso sin permiso una puerta blindada para acceder a dicho patio y no entrego copia de la llave a ninguno de los vecinos, es más, se niega a hacerlo. Por lo tanto no podemos acceder para nada a dicho patio que es zona común a no ser que ella nos abra
    ¿que podemos hacer? ¿podríamos llamar a un cerrajero para que abra esa puerta?

  42. Tengo dos locales (que quiero convertir en dos casas) que comparten un mismo soportal (estructura exterior de un edificio que forma un acceso cubierto a la puerta principal de entrada y está apoyada sobre columnas o pilares) con un bloque de pisos y un local comercial. El bloque de pisos quedaría en medio y mis locales a cada lado. Quiero habilitar esas viviendas para personas con movilidad reducida por lo que para poder facilitar y adaptar la entrada a los futuros propietarios me gustaría llevar a cabo el cerramiento del soportal pero los vecinos no están de acuerdo.
    ¿Puedo llevar a cabo esto si justifico que lo hago para garantizar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal? Si no es así, ¿conocen alguna forma de poder llevarlo a cabo?

    • micomuniweb

      Buenos días, Eva:

      La reforma que pretendes realizar implica modificación de fachada, por lo que requerirá unanimidad. No acabamos de ver la justificación de un cierre de soportal con el argumento de facilitar el acceso universal, pero podemos estudiar más en profundidad su caso con revisión de documentación si nos formulas la consulta a través del servicio que tenemos al efecto en nuestra página web: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/

      Un saludo,

  43. Buenas tardes, quería hacerles una consulta:
    Tengo la intención de abrir una ventana nueva que da a un patio de luces, en ese patio ya hay abiertas 2 ventanas (cuarto de baño y dormitorio) tanto mías como del vecino. Podrían ponerme la comunidad alguna pega o obligarme a quitarla¿¿
    Ya que entiendo que en ese patio hay ventanas existentes anteriores y otro vecino ha puesto la misma ventana que yo y no aparece en ningún acta de la junta de años anteriores, como que la comunidad haya puesto pegas.

    • micomuniweb

      Buenos días, Eduardo:

      Una cosa es la mayoría necesaria y otra la tónica de la comunidad. Cada apertura debe suponer una votación nueva, ya que supone alteración de elementos comunes. No vemos por qué deberían prohibirte abrirla si ya hay otras abiertas.

      Un saludo,

  44. Particular

    Hace trece años, en una zona común llena de escombros y maquinaria abandonada dentro del aparcamiento donde tengo una plaza en propiedad, ante el mal efecto que aquello causaba y la desidia del presidente en ese momento, llamé a unos operarios para limpiarla y retirar los mismos a mi cargo, y desde entonces vengo aparcando mi moto allí. En todo este tiempo ha habido varios presidentes de la comunidad y nunca he recibido notificación alguna, ni me han perturbado en el uso y disfrute de la misma. Recientemente han nombrado a una presidenta nueva y el otro día al cruzarme con ella, se descuelga diciendo que va a convocar una reunión extraordinaria para obligarme a abandonar la plaza, con la intención de dedicarla al alquiler en beneficio de la comunidad. En mi opinión, creo que es un caso claro de consentimiento tácito. Quisiera saber vuestra opinión, y hasta que punto es factible que me enfrente a ellos.

  45. Hola
    Ante todo daros las gracias por vuestra ayuda y orientación. Y felicitaros por vuestra web
    Desde principios de 2012 vivo de alquiler en un bajo, con uso y disfrute de un patio de luces comunitario de 10 m2. A la semana de estar viviendo en él coloqué un plástico transparente, del que se utiliza para cubrir invernaderos, sobre las cuerdas de tender, sujeto con pinzas de la ropa para que no se moje la ropa tendida en caso de lluvia y por las heces de murciélagos que caen ,pues hay nidos en los huecos de las ventanas y tejas, mas algunas suciedades continuas que “se les cae a los vecinos sin querer” .
    Dejando cubierto el patio una tercera parte aproximadamente por el plástico, el reto esta libre con algunas plantas.
    El plástico lo cambio dos veces al año y lo limpio frecuentemente.

    Hace unos días el presidente de la comunidad me comunicó que se había quejado un vecino del plástico y que tenía que quitarlo.

    ¿Estoy obligado a quitar un plástico que está sujeto por unas pinzas de la ropa sobre unas cuerdas de tender?

  46. Hola,
    Estoy valorando la compra de un piso tipo ático que tiene menos metros registrados (67m2) de los que aparecen en catastro (96m2) y se reflejaron como metros reales en la tasación (90m2).
    Esta diferencia de metros viene porque hace 24 años se hizo una obra para anexar al salón y dos habitaciones la terraza que era de uso privativo, la parte vendedora me indica que esto fue acordado con la comunidad. A efectos de ayuntamiento la obra ya tuvo que prescribir y en la comunidad me indican que no hay reclamaciones de los vecinos.
    Me gustaría saber si tengo que pedir algún tipo de documentación a la parte vendedora sobre la obra realizada y si la diferencia de metros puede ocasionar problemas a la hora de hacer el registro de la escritura en la compraventa.
    Gracias por la ayuda 🙂

    • micomuniweb

      Buenos días, Iván:

      Al vendedor sólo vas a poder solicitarle, si lo conserva, el acta de junta autorizando la obra, pero no es algo crítico porque la administración de la comunidad tendrá ese acta. No creemos que puedas pedir mucha más documentación, porque la obra no consta reflejada en ninguna parte.

      También sería interesante que solicitaras la ficha urbanística del inmueble en el ayuntamiento. Las tasas son caras y los ayuntamientos en general tardan en facilitarlas y más con la situación actual de COVID. Es interesante que la obtengas, porque ahí aparecerán absolutamente todos los datos del inmueble y constará reflejada la existencia de expedientes sancionadores.

      Un saludo

  47. Hola! Queria hacer una consulta.
    En casa hemos hecho un cenador (es casa adosada en un pueblo) con panel de sandwich imitacion teja muy buena. Resulta q el ayuntamiento nos dice q nos lo harán quitar porq dicen «rompe con la estetica» y q solo podría ser teja. Pero no logro enteder eso de » rompe con la estetica» cuando es bastante dificil diferencialar a primnera vista. No se si sirve pero muchos vecinos lo tienen puesto asi…
    No se si me pueden orientar para saber q hacer. Gracias

  48. Alberto Fernandez Martín

    Nuestra comunidad tiene algunos áticos comunitarios no habitables, con palomeros en su interior que sujetan el tejado (en comunidad de Madrid). Un vecino ha ocupado desde su casa (planta de debajo) uno de esos áticos hace algunos años, retirando esos palomeros e incluso abriendo ventanas, sin permiso alguno, y es algo que desde mi punto de vista, la junta directiva debió denunciar y no lo hace. ¿De qué modo puedo inquirir para que se denuncie? ¿Como puedo hacer si continúa la dejadez pese a mi solicitud verbal de denunciarlo ante los tribunales? ¿Se les podría llegar a denunciar a presidente y administrador por dejación de funciones, negligencia o alguna otra figura que el derecho ofrezca para esta cuestión?
    También me dicen que debe aprobarlo la junta. ¿Es cierto que demandar por una ilegalidad debe votarse en junta? ¿No debería hacerse de oficio por la junta directiva de la comunidad? De ser así, se podría dar entonces el caso de que no se apruebe en junta algo así y se deje la puerta abierta a que este vecino se salga con su grave ilegalidad, pues además de ocupación, afecta a la seguridad al haber eliminado unos palomeros que sujetaban el tejado, más otras modificaciones que habría que comprobar. Muchas gracias.

  49. En la comunidad de adosados tenemos garajes individuales, a los que en su dia pusimos puertas automáticas cada uno cuando le vino en gana.
    Varios vecinos sacaron las puertas invadiendo el paso de circulación de vehículos. Si bien es cierto, no afecta a efectos prácticos. El paso de coches creo que no llega a 5m en la mayor parte del recorrido.
    Hay vecinos que sacaron 3cm, otros 5, otros 10 y alguno 15.
    Por supuestos otros no lo hicimos. No lo vimos necesario y queríamos ajustarnos a la legalidad.
    Por necesidad me he visto forzado a mover mi puerta hace unos meses, y sacarla como hicieron otros.
    Ahora bien, la comunidad ha recibido alguna queja al respecto. Según algún vecino, debiera haber pedido permiso. Pero pedir permiso para algo que la comunidad ha permitido y que no es legal no se si tiene sentido. Mas cuando en su dia no eran legales ni poner las puertas, y parece que ni los muros entre garajes, idem el sacarlas más e invadir paso.
    ¿Que podría pasar ahora?¿ Me podrían forzar a moverla cuando hay otras en la misma situación?
    ¿Tendríamos que quitar todas por ser ilegales?
    La de algún vecino incluso limita la ventilación natural del garaje y ahi esta.
    Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, David:

      Dado que es algo que se lleva haciendo mal desde hace años, arreglarlo ahora es complicado. Si tu puerta tiene características similares a las del resto, lo normal es que el resto de vecinos lo tolere. En caso de reclamación, lo lógico es extenderlo a todos los vecinos en iguales condiciones. Igual sería conveniente llevar la cuestión a junta y que se establezcan criterios, al menos de cara al futuro. Lo que vemos más delicado es que alguna puerta limite la ventilación natural del garaje, porque en ese caso la puerta vulnera normativa.

      Un saludo,

  50. Buenos dias
    Hace tres años instalé velux en mi tejado sin alterar las estructuras (vigas) de la vivienda. En su día la comunidad me aceptó de palabra la obra si yo asumía posibles filtraciones. No tengo ninguna comunicación oficial de la comunidad y tampoco de las autoridades administrativas.
    Me puede pedir la comunidad cerrarlas o denunciar?
    Gracias

  51. Buenas tardes,

    Hace dos años compramos un piso con una terraza de uso privativo y estamos valorando cerrarla con cristales de vidrio. El problema surge que una parte de la terraza no está techada, por lo que sería necesario un pequeño tejado para realizar el cerramiento completo. Este tipo de proyecto se ha realizado en algunos de los pisos del inmueble (con perfiles de aluminio, no cortina de cristal) por lo que entiendo que la Comunidad no debería poner ningún problema por ello ya que el impacto de mi obra sería mucho menor sobre la fachada (además que no se modificaría elementos de la misma como la barandilla) pero debido al COVID, las juntas no se van a retomar hasta el año que viene. ¿Se puede considerar consentimiento tácito y comunicarle al Administrador el inicio de las obras de forma informativa o se tiene que aplazar la obra hasta que se celebre la próxima junta y se apruebe?

    Por otro lado, la empresa que vamos a contratar para el cerramiento nos indica que no es necesario pedir licencia para realizar el cerramiento ya que se trata de obra menor. ¿Es correcto?

    Muchas gracias,

  52. Buenas tardes.
    Mi consulta es sobre un cerramiento de balcón. Hace un año compré mi piso, el cual venia con un cerramiento del balcón hecho hace 20 años. Hace cosa de 4 meses se aprobó una derrama en junta, que consiste en la rehabilitación de las dos fachadas (delantera y trasera). En la junta, la administradora dijo (y apuntó en el acta) que todos los vecinos que tuvieramos cerramiento teniamos que quitarlo porque si no «la fachada no iba a quedar bien» y a cargo nuestro. Somos muchos los vecinos que tenemos cerramiento (de hecho, casi todos los que damos a la fachada trasera lo tenemos cerrado y somos 9 pisos… y alguno de la delantera también).
    Lo que van a hacer en mi fachada (la trasera) es encargarse de; retirar pintura, repicado y reposición puntual de revoco y suelo tribuna, fisuras y grietas, impermeabilización de los balcones volados, cambio de barandillas y, por último, comprobación de alféizares y su sustitución en caso necesario.
    Mi pregunta es; ¿estamos obligados a quitar el cerramiento? He hablado con varios amigos que hace poco tuvieron que hacer rehabilitación de fachada y todos ellos me dijeron que los vecinos que tenian el balcón cerrado no tuvieron que quitarlo.
    Gracias de antemano.

  53. Buenas tardes,
    Hace 4 años compré un primer piso con un acceso desde la cocina a un minipatio de luces interior (2 metros y pokito), dicho patio está «techado» con un metacrilato, q se puede mover para limpiar. La anterior dueña me explicó que realizó esa obra («techo» y puerta de acceso) antes de que el edificio fuese dado de alta (compró en obra) y antes de que se constituyese la comunidad de vecinos. Todo esto hace más de 16 años.
    Ahora, una vecina de un 2 piso, protesta porque en otro primero abrieron puerta y taparon (en ese caso sólo un trozo), y pidieron en junta que nos enviasen un burofax(no pudimos asistir)requiriendo que retiremos eso.
    ¿Nos pueden obligar a retirarlo?

    Gracias

  54. En mi comunidad varios propietarios pusieron toldos de distinto color al resto hace unos cuatro años. Ahora en una oferta compramos un toldo de distinto tono, con la intención de poner el color igual al resto cuando el tejido se deteriore. Una vecina a la que se le va la vida en vigilar a los demás ha reclamado a la comunidad y ahora nos istan a todos a ponerlos como el resto. Yo entendí que podría ponerlo puesto que los demás llevaban años así y la comunidad no había reclamado. Eso es lícito o lo tengo que cambiar?

    • micomuniweb

      Buenos días, Elena:

      La alteración de la configuración estética requiere de la aprobación de la Junta. Lo que hagan otros vecinos, no tiene nada que ver con lo que te achaquen a ti. No obstante, no lo retires por la queja de una vecina. Habla con el administrador para revisar la documentación de la comunidad (actas, estatutos, etc.) y recurre a Junta. Si sois varios los que habéis cambiado el toldo, podréis tener mayoría.

      Un saludo,

  55. Hace 6 años puse una salida de humos en la bajada al sótano donde están las cocheras la cual está al aire, no cerrada, puesto que mi duplex está en la esquina, era una promoción nueva y había pocos vecinos, no se aprobó en junta pero ninguno tuvo problema ni me dijo nada, puesto que el mas perjudicado con el tema de los humos soy yo que estoy al lado, ahora han entrado vecinos nuevos y quieren que la quite. Tengo obligación de hacerlo?

  56. Hola buenos días y gracias por perder unos minutos conmigo, de veras.
    Hace seis años que montamos un restaurante cuyo local dispone de salida de humos y solo había que instalar el típico sombrero final tal y como obliga el ayuntamiento y para no producir malos olores.
    Eso se hizo hace 6 años, con el consentimiento verbal de la comunidad, ya que estaba el gestor de vacaciones.
    Todos los permisos y demás totalmente en regla y con su correspondiente informe técnico.
    Únicamente se puso este pequeño sombrero, no se han realizado ninguna obra que afecte a la comunidad. Sólo una vez hubo un pequeño escape de agua que se solventó sin problema.
    El tema es que nos hemos enterado que, ahora, después de 6 años, hay algún vecino al que no le debe gustar el sombrero o que dice que se instaló sin permiso, cuando el restaurante lleva tanto tiempo y nunca nos habían dicho nada. A parte, dicho restaurante no abre por la noche y no molesta en nada a los vecinos.
    Mi pregunta es si en el caso de reclamación vía judicial por parte de la comunidad de propietarios, estamos indefensos o, según he leído, podemos alegar consentimiento tácito y servidumbre puesto que sabían perfectamente que el sombrero está ahí hace muchos años, no afecta a nada de la comunidad tal y como dice la jurisprudencia?
    Muchísimas gracias por todo y un saludo

  57. Hola, en primer lugar gracias por toda la información que compartís.
    Expongo mi caso: abrimos 4 ventanas de tejado hace 13 años, sin pedir permiso a la comunidad ni al ayuntamiento. Ningún vecino se enteró porque no son visibles ni le molestan a nadie. Ahora están haciendo reformas en el tejado para cambiar tejas y añadir aislamiento. Las obras incluían desmontar y volver a montar todas las ventanas de tejado existentes. Nosotros hemos aprovechado para poner unas nuevas de PVC pagándolas de nuestro bolsillo. Ha quedado todo perfectamente colocado por la misma empresa que está haciendo la obra. Mi pregunta es si en algún momento alguien se da cuenta de que tenemos más ventanas de las «normales» ¿podrían exigirnos quitarlas? Gracias de nuevo.

  58. Muchas gracias por la respuesta. Mi duda es: si quisieran exigir la anulación de las ventanas ¿podrían hacerlo judicialmente? porque evidentemente nosotros no accederíamos voluntariamente. En ese caso ¿nosotros tendríamos alguna defensa posible? Podríamos alegar el tiempo que llevan instaladas, no molestan a nadie y además ahora están con la garantía de la empresa que acaba de hacer la obra en el tejado. Gracias de nuevo por vuestra ayuda!

    • Siempre se puede acudir a la vía judicial, otra cosa son las resoluciones. Si no tenéis intención de quitarlas voluntariamente (y además no hay sospecha de que los propietarios tengan intención de que las retiréis), en caso de demanda, el abogado tendría información para vuestra defensa.

      Un saludo,

  59. Hola!
    Se hizo obra en el portal hace 16 años
    En ese momento, se produjo un cruce de contadores, y he Estado pagando las facturas de agua de uno de mi vecino, he reclamado y me han devuelto los últimos 4 años, pero he descubierto que esto pasa desde hace 16 años, en la obra del portal, puedo pedir responsabilidades a mi comunidad, porque cuando se hizo la obra, nadie vino a verificar los contadores
    Gracias!

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