Bajos comerciales, los otros vecinos

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Los bajos comerciales son el lumpen de las comunidades de propietarios. Estar, están, pero nadie se acuerda de ellos hasta que hay que hacer frente a algún gasto. Y es que por regla general, los locales en una comunidad de vecinos no tienen acceso al portal, ni a las escaleras, ni a los garajes, ni a los trasteros… y sin embargo, a la hora de pagar, todos tocamos a lo mismo. Pero, ¿eso es así siempre?

Contribución de los locales a los gastos de la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara en su artículo 9.e

“Es obligación de cada propietario” (los locales también son de alguien)… “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

¿Qué podemos entender ahí? Pues que existe la obligación de contribución de los locales a los gastos de la comunidad de vecinos. Y ojo que el mantenimiento de las zonas comunes también va incluido en el pack. Se podría reducir a: ¿eres propietario? Pues te toca acoquinar.

La ley es muy clara al dictar que todos los propietarios deben hacerse cargo de los gastos de la comunidad con independencia de que utilicen o no esos servicios. Sería el caso del propietario de una vivienda que nunca está en casa y decide no pagar los servicios de limpieza, el ascensor, etc. porque no los utiliza. Sonaría raro, ¿no?

Pero esto es así y no es así, como veremos un poco más adelante.

¿Cuál es la cuota de participación de un local?

Como hemos apuntado, al pensar en un bajo comercial o local, debemos pensar en un propietario más, aunque sea el patito feo de la comunidad.

Siendo así, la cuota a la que debe hacer frente debe estar determinada por su superficie útil y su ubicación dentro de la comunidad de propietarios. No es lo mismo tener un local en el semisótano que en la primera planta. Así, la cuota de los locales viene determinada en la escritura de División Horizontal y en los estatutos de la comunidad de propietarios.

Por cierto, si tienes dudas sobre los estatutos, no dejes de visitar este post que escribimos sobre ellos.

Los porcentajes y la cantidad a pagar deben fijarse de acuerdo a los gastos corrientes de la comunidad así como a los intereses.

¿Cuándo un local está exento de pagar los gastos de la comunidad?

Como hemos visto, que un local con salida independiente al exterior tenga que pagar la limpieza de las escaleras suena, cuanto menos, rarillo. Sin embargo, la ley así lo ha dispuesto.

En este caso, debemos fijarnos en este punto “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”.

Es en ese “a lo especialmente establecido donde encontramos la clave de las exenciones de los locales a la hora de hacer frente a los gastos de la comunidad.

La ley, en este caso, da prioridad a los contratos entre las partes. Eso es, a lo que se haya decidido de antemano. Así, el tipo de cuota de participación o la exención del pago de los gastos de la comunidad de un local comercial deben venir recogidas en el Título Constitutivo de la Comunidad o en los Estatutos.

Básicamente, viendo que podría sonar un poquillo rarillo, ya desde el principio se decidió quién pagaba qué y cuánto.

Y en el caso de que nunca se llegase a decidir, siempre se está a tiempo de incluirlo mediante acuerdo en una Junta de propietarios, habiéndose incluido en punto en el Orden del Día. Eso sí, como se tocan fibras muy sensibles, este acuerdo debe ser unánime. Y ¡ojo!, que cuando se tiene que acordar que uno que no paga empiece a hacerlo, la cosa se puede poner difícil y si el caso así lo sugiere la comunidad deberá emprender la vía judicial.

Instalación del ascensor y locales comerciales

En nuestro post sobre la instalación de ascensores ya te lo contamos todo. Sin embargo, vamos a dar unas fáciles pinceladas:

  1. Si la instalación del ascensor es una mejora arbitraria, un “capricho del momento”, los propietarios deben pagar su parte de la obra. Que paguen el mantenimiento o no depende de los estatutos. Ojo, con esto, porque también deberán votar en Junta. Así es que prepárate a negociar si quieres su voto para pagar algo que no van a utilizar.
  2. Si la instalación del ascensor obedece a obras para la accesibilidad universal, están en igualdad de condiciones con el resto de vecinos. Osea, que pagan sí o sí. Salvo en la parte del mantenimiento, donde volvemos a lo que digan los estatutos.

Consulta nuestra mega guía sobre la eliminación de barreras arquitectónicas.

¿Cuáles son las obligaciones de los bajos comerciales?

Repetimos una vez más, los bajos comerciales también tienen dueño y ese dueño es propietario dentro de la comunidad.

Así, independientemente de lo que se haya fijado en cuanto a las cuotas en el Título Constitutivo, los estatutos o acuerdo en Junta, los propietarios están sujetos a las mismas obligaciones que cualquier vivienda. Estas obligaciones también vienen desglosadas en el artículo 9 de la LPH y a grandes rasgos sería:

  • Respetar las instalaciones de la comunidad y evitar que se causen daños en las mismas.
  • Mantener el buen estado del local para evitar que se causen daños al resto de instalaciones.
  • Consentir en el local las reparaciones necesarias para la conservación del inmueble, así como el paso de servidumbre cuando sea lugar de paso para la ejecución de otras reparaciones.

¿Y si el local estaba exento de pagar la cuota y ahora es una vivienda?

Este supuesto es cada día más habitual, puesto que lo que es tuyo es tuyo y haces con ello (casi) lo que quieras. Sin embargo, si te has decidido a convertir tu local en vivienda, debes saber que muchos de los beneficios de los que disfrutabas van llegando a su fin.

En principio, convertir un local en vivienda lleva un tedioso procedimiento administrativo, pero si te has decidido por ello, el local dejará de ser local y pasará a ser vivienda con todas sus consecuencias. Y una de ellas es abandonar los privilegios de los que se beneficiaban los “locales” para hacer frente a las obligaciones que tienes como “vivienda”.

Si tienes alguna duda sobre si la cuota de participación que como vecino estás pagando porque piensas que estás haciendo frente a gastos en los que el local debería estar involucrado o si eres propietario de un local y hay obras que no estás seguro de que te corresponda pagar, lo mejor que puedes hacer es consultarlo con tu administrador de fincas (o con cualquiera de los que colaboran con Micomuniweb). Él sabrá darte respuesta y si llega el caso, te proporcionará las directrices necesarias para iniciar un proceso judicial.

Recuerda siempre que los bajos comerciales también existen, que aunque no sean como el resto, son “los otros vecinos”.

ahorrar en la comunidad de vecinos

 

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