Servidumbres en las comunidades de propietarios

Trabajos y obras

Los temas de conflicto en las comunidades de propietarios son nuestro fuerte. Tener desavenencias relacionadas con las obras necesarias es el punto fuerte de los propietarios. Por ello, vamos a hablar de las servidumbres en las comunidades de propietarios. Queramos o no, a veces, tenemos que poner algo nuestro a disposición del resto “por el bien mayor”.

¿Qué son las servidumbres en las comunidades de propietarios?

En las comunidades de propietarios hay dos tipos de posesiones. Lo nuestro, nuestra vivienda, trastero, plaza o local. Y lo de todos. Las zonas comunes. En ocasiones, también hay cosas que son de todos, pero que disfruta una vivienda en concreto. Es el caso de los patios y terrazas de uso privativo. Pero eso es otro tema.

Bien, una servidumbre es una “pérdida” del derecho de propiedad. Es decir, dejar por ejemplo parte de nuestro patio para que se coloquen los andamios de una obra. A priori, el propietario está obligado a permitir esa servidumbre, aunque vamos a ir analizando bajo qué circunstancias.

Generalizando, las servidumbres deben darse cuando sean necesarias para establecer servicios, para realizar obras o para permitir el paso de los operarios. Sin embargo, no deben darse cuando perjudican gravemente al propietario sirviente.

Si a alguien le dicen que van a utilizar su casa para algo, lo normal es que se niegue. Esa reacción lógica es la que nos lleva a tratar el tema de las servidumbres. Es común acabar en los tribunales. Desgranar las circunstancias te dará la pista para saber cuándo debes permitirlas o cuando merece la pena llegar a la vía judicial.

Por otro lado, señalamos que la servidumbre es bidireccional. Es decir, tanto derecho tiene la comunidad a valerse de la posesión de uno de sus propietarios, como el propietario a utilizar las zonas comunes si lo necesita para realizar una obra autorizada.

¿Cuándo debe permitirse una servidumbre?

No es plan de llegar y decir, “Bueno, para reparar la fachada vamos a dejar todo lo de la obra en el patio del Bajo-C”. Las privaciones de derechos no son algo a tomar a la ligera. Y una vivienda es el reducto inapelable de la intimidad de una persona. Así, más que emprender este tipo de acciones con alegría, hay que valorar ciertos factores:

  • Que la servidumbre sea imprescindible. Es decir, si hay otra forma mejor de hacer las cosas, se hace. Cuidado aquí, porque a veces sí hay alternativas, lo que pasa es que pueden suponer un coste desproporcionado o un peligro a la integridad en el trabajo de los operarios. En esos casos, se deberá optar por la servidumbre.
  • Que se establezca por el “bien mayor”. La libertad individual de cada propietario se ve doblegada ante el derecho de la propiedad común. Esto es como cuando el fútbol iba a la pública porque era de interés general. Es tratar lo mejor para todos por encima del perjuicio de uno.
  • Al hilar los dos puntos anteriores llegamos a la conclusión del tercer punto a tener en cuenta. La servidumbre tiene que ser lo menos molesta posible para el que la sufre. Ya que nos vemos obligados a llegar al fastidio, hay que tratar de reducirlo a mínimos.
  • Finalmente, la servidumbre tiene que establecerse en las mismas condiciones que la obra u acción que la produce. Aquí nos remitimos a las votaciones del art. 17 de la LPH.

Es importante señalar que las servidumbres suelen ir ligadas a indemnizaciones. Éstas se establecen en función del perjuicio y son sufragadas por la comunidad de propietarios.

Servidumbres más comunes en las comunidades de propietarios

Cuando hablamos de servidumbre, automáticamente se nos va la cabeza al mundo rural y a la obligación de una finca de ceder el paso para facilitar el acceso a otra. Pero en la propiedad horizontal las cosas cambian un poco. El concepto es básicamente el mismo, ceder. Y a veces esas cesiones son claramente temporales y a veces la cosa no está tan clara.

Servidumbre de paso de operarios y andamiaje

El título es claro. Que los operarios accedan a través de la vivienda y que se permita la instalación de andamios en la misma. Esta servidumbre se caracteriza por su carácter temporal, parcial y transitorio. Sí o sí, se termina el trabajo, muere la servidumbre. Como nota apuntar que, al igual que para la instalación de los andamios el propietario perjudicado tiene poco que decir, para el paso de operarios la cosa cambia. Al tener cada uno el derecho a decidir quién pasa por su casa, los tribunales han permitido el veto a un trabajador en concreto por desavenencias con el propietario. Eso sí, tendrás tus razones para prohibir la entrada a uno, pero ese debe ser sustituido por otro y el trabajo debe realizarse.

Las servidumbres temporales no son algo sustancialmente perjudicial, ni afectan a la integridad de la vivienda. Por ello, en caso de negación, la comunidad de propietarios demanda a quien no la permite, sin diferenciar entre propietario u ocupante. Los costes adicionales provocados por la negativa, caerán a cargo del que haya impedido la servidumbre.

Por su parte, al terminar los trabajos, todo debe dejarse igual o mejor que como estaba. Es decir, la servidumbre no tiene que ser gravosa, sino todo lo contrario.

Servidumbre derivada de la instalación de un ascensor

Oh, oh… Esta es la bestia negra de cualquier propietario. El tema es delicado. En estos casos, merece la pena acudir a los tribunales si la cosa no se ve clara.

Pongámonos en situación. La cosa está seria con el tema de la accesibilidad universal. Hay que instalar un ascensor. Después de darle muchas vueltas al proyecto, el mejor sitio donde puede ir es el patio de algún propietario (ponga aquí una cara de absoluta desolación).

Al principio de los tiempos, el caso se entendía como una expropiación. Con la consiguiente venta forzosa. Ya no.

En resumidas cuentas, ahora los tribunales vienen entendiendo que algún día las nuevas invenciones permitirán una alternativa que no implique la privación de la propiedad. Así, en un futuro, el propietario perjudicado podría recuperar su posesión. Entonces aunque a los seres pensantes nos pueda resultar una servidumbre permanente, las últimas sentencias la entienden como temporal por tiempo indefinido.

Esta línea se mantiene salvo que la instalación del ascensor suponga la pérdida de habitabilidad o de funcionalidad de la vivienda. La pérdida de propiedad debe ser proporcional a los intereses y necesidades de la comunidad. En todo caso, el propietario perjudicado debe ser indemnizado.

Servidumbres de salidas de humos, instalaciones, desagües y conducciones

Estas servidumbres suelen ser menos conflictivas, porque son más sencillitas. Aquí no hablamos del interés de la comunidad sobre el del propietario, sino del interés de un propietario sobre el de otro o sobre el de la comunidad. Es decir, es un interés privativo.

Por regla general, salvo que la estructura del edificio se pueda ver afectada, deben permitirse este tipo de instalaciones. El desagüe de las pluviales, las salidas de humos e incluso las instalaciones de telecomunicaciones son necesarias para la buena funcionalidad de una vivienda. Todo esto, claro, tiene que ser expuesto. ¿Sólo puede instalarse de esa manera? ¿Cuál sería el coste de la alternativa? ¿Es realmente necesario? Dar respuesta a estas preguntas es clave para determinar si existe el derecho de servidumbre.

Siendo así, la servidumbre no puede negarse porque sí. En caso de hacerlo, se podría incurrir en abuso de derecho. El principal requisito es que no pueda hacerse de otra manera y que el propietario interesado en establecer la servidumbre se haga cargo de todos los costes.

A nadie le gustaría que llegase la comunidad u otro propietario y le dijera “nos tienes que dejar este espacio”. Por eso el tema de las servidumbres en las comunidades de propietarios es delicado. Antes de decidir establecerla o vetarla, hay que tener en cuenta todo lo expuesto. Proporcionalidad y minimización de las molestias son los puntos más importantes a tener en cuenta. Si tienes dudas, ponte en contacto con nuestro departamento jurídico antes de emprender aventuras de incierto final.

ahorrar en la comunidad de vecinos

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  1. En una Comunidad de 4 plantas hay 4 mediaventanas en los rellanos que dan a las galerias privativas. Las de losdos primeros pisos la ventana se abre por el rellano y deja circular el aire paraevitar acumulacion de gases en la escalera, per las otras dos, una esta cerrada por dentro, dice el propietario para preservar su intimidad y la cuarta se abre porel rellano pero pasada la pared medianer tiene un cristal. Yo les he dicho queno pueden modificarelementos comunes y no pueden aducir inseguridad porque entreel cierre del rellano y al final de la pared medianera hay unareja. El otro propietario me dice que en las escrituras no menciona nada de servidumbre de paso de aire y como tal, no esta dispuesto a modificar el cierre de la ventana impidiendo quecircule el aire poresa ventana del rellano. La Comunidad les puede obligar a que no modifiquen el sentido para el que fueron instalados.? Como asi estan las ventanas del primer y segundo piso. Y al otro propietario quedice no existir Servidumbre de paso de aire en la Escritura, puedo tambien obligarle a no modificar ese elemento comun? Gracias. Espero su respuesta.

    • Buenos días, Gregorio:

      Habría que ver qué dicen los estatutos para ver qué se puede hacer y qué no se puede hacer… Si no se pudiera hacer, la Comunidad tiene potestad para solicitar que vuelva a estado original, costeado por el que ha incumplido la norma.

      Un saludo,

  2. José Luis Romero

    Gracias por el artículo. Una pregunta si me permiten:
    Si una comunidad interior tiene acceso a la calle solo mediante el portal de otra comunidad exterior, y en consecuencia hay servidumbre de paso reconocida en las escrituras de ambas comunidades, ¿tiene la interior derecho, en función de dicha servidumbre a su favor, a poner en el portal de la exterior algo más que los telefonillos, por ejemplo placas o anuncios de locales o negocios?
    Un cordial saludo y gracias de antemano por la respuesta.

  3. Jesus Martin

    Buenas, en mi comunidad el castillete de la escalera tiene una puerta que solo tiene la llave un propietario y en ella se encuentra los contadores de gas y los aires acondicionados.parece ser que tiene la propiedad pero también es cierto que en un acta de reunión de comunidad este propietario dijo que entregaría llave a la administración cosa que no ha hecho.Cada vez que se necesita entrar hay que llamarlo con unos días de antelación como si fuera un organismo con previa cita ,incluso haciendo eso, hay ocasiones que deja plantados al vecino y al técnico que corresponda. No está haciendo este vecino abuso? Si efectivamente es una servidumbre de paso, no debería tener cada vecino su correspondiente llave?
    Mucho nos tememos que ni siquiera está inscrito en el registro de la propiedad dicho acuerdo. Que podemos hacer?

    • micomuniweb

      Buenos días, Jesús:

      Si consta en acuerdo de junta que el vecino dijo que entregaría la llave, deberíais requerirle para que en cumplimiento de lo acordado en la junta de fecha X proceda a la entrega. En caso de que se negase y al tratarse de una zona común, podríais proceder al cambio de cerradura.

      Un saludo,

  4. Buenas tardes:
    un propietario de garaje en planta sótano tiene obligación de permitir la creación de bajantes sobre su plaza por obras en bajo comercial cuando éste ya fue debidamente dotado en la construcción del edificio. El bloque es de 1998.

    • micomuniweb

      Buenos días, Nano:

      Se tienen que valorar dos circunstancias:
      1 – Que sea un trabajo necesario. Siendo de 1998, es posible que la instalación necesite esas «mejoras».
      2 – Que sea efectivamente molesto para el propietario de la plaza de garaje. Por ejemplo, una cosa es que no nos guste y otra que tengamos que bajar la cabeza para entrar al coche.

      En todo caso, esto se trata de una respuesta general. Para saber todos los detalles, es necesario tener un conocimiento profundo del caso, para lo que tienes a tu disposición nuestro servicio de consultas jurídicas. https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/

      Atentamente,

  5. Gracias por el articulo, me parece muy clasificador. Tengo una pregunta sobre una razón de servidumbre de paso que no aparece recogida en el artículo. En mi comunidad cada planta baja tiene el uso exclusivo de una parcela/jardín de propiedad comun, así queda reflejado en las escrituras y en los estatutos. El mantenimiento de los setos – medianeros entre las plantas bajas y perímetro la de la urbanización – lo realiza el conserje, por lo que suele acceder de jardín a jardín por las puertas que los comunican. En mi caso, entiendo que existe una servidumbre de paso por mantenimiento de los setos por lo que he puesto candados en las puertas de la parcela de jardín sobre la que tengo uso exclusivo y le he dado llaves al conserje, pero no a los vecinos.
    ¿Hay una necesidad real de servidumbre de paso durante todo el año o solo cuando se vayan a hacer labores de mantenimiento?,¿es necesario que el conserje tenga llaves o basta con que le abra cada vez para darle paso?, ¿pueden los vecinos obligarme a darles llaves a ellos tambíén?.
    Gracias de antemano por la respuesta y enhorabuena por su foro.

    • micomuniweb

      Buenos días, Fabián:

      ¿La «servidumbre de paso para mantenimiento de setos” consta regulada en los estatutos? ¿Aparece prevista en algún acuerdo de junta? Es fundamental conocer la naturaleza de la servidumbre para poder contestar adecuadamente a la pregunta. Dado que se trata de unos setos medianeros entre bajos y perimetrales con la urbanización, lo lógico es pensar que la servidumbre afecta exclusivamente a su mantenimiento y no es una servidumbre de paso genérica. Esto quiere decir que la obligación se limita exclusivamente a permitir el acceso al jardinero o profesional para su correcto cuidado y mantenimiento y exclusivamente cuando tenga que realizar dichas labores.

      Respecto a si la obligación implica entrega de llaves o la apertura cuando sea solicitado, nuevamente te recomendamos que revises las actas, porque probablemente esta cuestión esté expresamente resuelta en alguna junta de propietarios. Si no está prevista expresamente, nuestro punto de vista, avalado por numerosas sentencias, es que hay obligación de entregar la llave al presidente para que el disfrute de la servidumbre no quede a expensas de la voluntad del vecino que tiene que soportarla.

      Un saludo,

  6. somos unos vecinos que tenemos una calleja en la parte trasera de nuestros patios,son casas individuales con garages traseros,la calleja es privada,de los vecinos,el ayuntamiento asi lo dice,un vecino ha alquilado la parte baja de su casa a un super que esta utilizando la calleja para carga/descarga,cortandonos el paso a los garages,llenando aquello de basura,ruidos por la noche y mañanas bien temprano y rompiendo el suelo de la calleja con los camiones,todos nos oponemos,menos el vecino que alquilo al super,y encima quiere que arreglemos la calleja entre todos,no estamos constituidos en comunidad de vecinos,ni tenemos estatutos ni nada,¿nos ampara alguna ley?

    • Buenos días, Juan:

      No tenemos la seguridad al 100% de la naturaleza jurídica que tiene esa calle y el régimen de propiedad que lo rige. Para ello deberíamos ver documentación.

      Con los pocos datos que nos das, deducimos que se trata de un condominio, por lo que cualquier acto de disposición debería acordarse por mayoría de los comuneros. Sin embargo, insistimos en que una respuesta con el 100% de garantías requiere revisar documentación para tener la certeza de la naturaleza jurídica de la calle y del régimen de uso de sus propietarios.

      Un saludo,

  7. tengo una pregunta, tengo una casa de planta baja y la finca del al lado es una casa de 3 plantas.
    me han llamado para decir que han de realizar una obra en la pared colindante y nos exigen que les demos permiso para poner un andamio en nuestro tejado, para ellos realizar la reparación de una humedades.
    Nos podemos negar a darles acceso a nuestro tejado?

    • Buenos días, Helen:

      La respuesta la tienes en el artículo 569 del Código Civil:

      “Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.”

      Si el dueño del edificio contiguo te acredita que no hay alternativa y por ello es imprescindible arreglarlo utilizando tu vivienda, tienes obligación de soportarlo con el derecho de que te restituyan los perjuicios que te causen. Es decir, podrías cobrar un alquiler y ellos deben dejarlo tal y como lo encontraron.

      Un saludo,

  8. Hola, estoy comprando un piso (1planta alta) y resulta que en la nota simple hay una carga de servidumbre de paso de albañiles, instalaciones etc relacionados con los servicios del Conjunto (entiendo = comunidad) y servidumbre de uso y mantenimiento de los elementos comunes. Quiere eso decir que podrían por ejemplo pedir levantar el suelo de mi casa para que pase una instalación? Debería desistir la compra?? Es una carga que prescribe? Urge respuesta. Gracias de antemano.

    • Buenos días, Estefanía:
      Tendríamos que ver el tenor literal que aparece en la nota simple, y no estaría de más que comprobar la descripción del inmueble en la escritura y en la división horizontal. Lo que nos dices en la consulta es que es una servidumbre de “paso”. Esto no implica la obligación de soportar obras efectuadas en tu vivienda, sino que la misma se utilice para poder acceder y realizar obras, por ejemplo en un patio interior al que exclusivamente se puede acceder desde su vivienda. Que exista esa servidumbre no implica su automática aplicación. Deberías comprobar si de la ubicación de su vivienda se deduce un acceso exclusivo a una zona común, como por ejemplo el antedicho patio interior o alguna terraza También deberías verificar si algún otro vecino del inmueble tiene la misma anotación en sus notas simples, porque es posible que se repita en varios o incluso todos los pisos del inmueble.

      Un saludo,

  9. Hola buenas, he comprado un piso que tiene la entrada por el edificio de al lado. En la nota simple pone que estamos sujetos a la servidumbre de paso. Ahora resulta que quieren renovar todo el portal por el que yo entro y me dicen que tengo que pagar la reforma pero que no tengo derecho de votar ni tomar decisiones. Como lo ves? Gracias, un saludo.

  10. Miguel Angel

    Gracias por el artículo, és interesante. Me animo a preguntar una pequeña duda que ocurre en mi comunidad, en Barcelona ciudad.
    Se quiere renovar la instalación del agua de la finca , y un vecino sugiere al propietario de un local ,trasladar el tubo comunitario de agua , pasándolo por el local. Así de esa manera no hay que abrir suelo y reformar el vestíbulo y ahorrar ése coste.
    Aunque accediera el propietario del local…¿lo permite la normativa , si ya hay un espacio comunitario, por donde va el tubo actual?
    Si fuera que sí…¿qué consecuencias y responsabilidad tendría la comunidad ,ante problemas de fugas, humedades, cobertura del seguro, etc?
    Añadir que el mismo vecino, y otros ,niegan a dicho local, el paso de tubo extractor de humos, por espacios comunitarios, (patio de luz). ¿no puede el local hacer nada?
    Yo sería partidario de llegar a un acuerdo que nos beneficiase tanto a la comunidad , como al local, pero no son receptivos algunos vecinos.

    Gracias.

  11. Buenos días
    Mi consulta es la siguiente. En nuestro caso estamos habilitando un antiguo local como vivienda. Éste ha sido una donación familiar.
    Ahora el ayuntamiento nos obliga a crear un acceso desde la zona común ( escalera )rompiendo el tejado con todo lo que ello acarrea. Los propietarios de la otra entidad no están de acuerdo con ello, y la verdad es que nosotros tampoco lo vemos factible. Hemos planteado la opción de una servidumbre de paso a través de una terraza, privada. Autorizado por los propietarios.
    Pero el ayuntamiento no nos acepta esa opción.
    ¿Pueden negarse a ello? ¿Creen qué existe alguna otra opción posible?
    Nos vemos atados de pies y manos, hemos invertido todos nuestros ahorros, tiempo y energía, y ahora no podemos vivir en nuestra casa por un tecnicismo absurdo.
    Muchas gracias de antemano

  12. Daniel Jimenez

    Buenos días:
    La zona común al exterior de nuestro edificio, la dividimos en aparcamientos, estos se adjudicaron en su momento por sorteo.
    Al cabo de los años se ha decidido techarlos todos.
    En una reunión a la que no asistí, se llego al acuerdo que los desagües de estos techos desaguarían libremente al suelo común (nunca pensé en que esto lo pudieran aprobar).
    Cual fue mi sorpresa, que en mi aparcamiento me colocaron uno de los bajantes, colocado aleatoriamente, al no tener en cuenta el discurrir del agua, me provocan un charco justo en la puerta de mi coche.
    He protestado para que lo retiren, haciendo un escrito con acuse de recibo al Presidente, ya que este se oponía ha recoger mi queja.
    Yo lo que quiero es tener el mismo derecho que la mayoría de los vecinos que tienen sus aparcamientos bien secos.
    Una cosa es, que al estar mi aparcamiento al aire caiga agua sobre el, otra muy diferente que discurra por mi aparcamiento mi agua y la suma de los demás vecinos.

  13. Muchas gracias por el artículo.
    Tengo una consulta: vivo en un piso cuyo único acceso es una escalera exterior, en la que desagüan todas las terrazas de los vecinos.
    Cuando llueve a menudo se producen cascadas de las terrazas de arriba e incluso nos resbalamos (mi hijo, de hecho, se ha caído en alguna ocasión). He solicitado que instalen canalones que canalicen los desagües fuera de la escalera, o incluso he propuesto hacer un tejado de obra (que sufragaría yo), pero la comunidad se niega. He presentado informes de arquitectos que indican que las escaleras se están deteriorando y podrían caerse y me han respondido los vecinos que cuando se caiga, ya la arreglará la comunidad. ¿Tengo alguna opción de reclamar una solución a mi problema? Muchas gracias por adelantado!

  14. Maria Luisa Cobos Peña

    Buenos dias,en 1987 compre un piso con terraza con vistas al mar,y desde hace cuatro años , la terraza de al lado ,tiene un toldo cortavietos,el cual mantienen puesto dias y noche haga o no viento ,privándome de la vista al mar,de buenas maneras le he solicitado que por favor,cuando no haya viento lo retiren ,haciendo caso omiso.¿que puedo hacer legalmente,para que lo retiren?

      • Jesús Valiente

        Hola. Mi pregunta es la siguiente:
        Vivo en la 4ª planta de un edificio. La estructura tiene un baño en cada piso y junto a la taza del WC va el bajante de las aguas fecales.
        El vecino del 5º está remodelando su piso y va a añadir otros dos baños en los otros extremos del piso, con lo que las tuberías hasta llegar al bajante del WC original tienen que atravesar todo mi piso, cocina incluida.
        ¿Se puede hacer? Imagino que técnicamente sí, pero quiero saber si eso me origina servidumbres que yo tenga que autorizar o me puedo negar a que se realice la obra en cuestión.
        Muchas gracias.

        • micomuniweb

          Entendemos, sin ver documentación y por lo tanto absolutamente a ciegas, que las tuberías de las nuevas instalaciones bajarán por los huecos ubicados en zonas comunes entre las distintas viviendas sin que eso afecte a su vivienda. De ser así no le generaría ningún tipo de servidumbre.

  15. María Aljama

    Hola, vivo en un primero con patio comunitario de uso privado, al balcón del segundo se le han hecho unas grietas , para arreglarlo.. ¿tengo que permitir entrar los hierros y tablones del andamio por dentro de mi casa??. El bloque tiene 4 pisos y arriba hay dos terrazas enormes donde creo que podrían poner una polea y bajar los materiales sin molestar a nadie. Los trabajadores no pondríamos ningún impedimento para que entraran y salieran por mi propiedad. ¿Es posible?? o tengo que dejar que entren los andamios por medio de casa??
    Gracias

  16. Buenos días, felicidades por el artículo. Mi pregunta es si el patio del bloque repartido entre los dos bajos es propiedad de cada uno o es solo uso y disfrute?
    Se trata de un bloque de 20 vecinos ,construido en el 60, estamos tratando de poner el ascensor por el patio, solicitando 1m2 a cada uno de los dos bajos, ya que por la escalera es una obra mucho más costosa y según el informe del arquitecto no cumpliría con las medidas legales para meter una silla de ruedas. Dicho patio de 40m2 está repartido y techado por igual por los dos bajos hace más de 30 años. El único acceso es por los dos bajos, nunca a habido una puerta de acceso desde el vestíbulo, hay unas ventas que las han clausurado. He tenido la posibilidad de ver la escritura de uno de los bajos que compró el piso en el 69 y pone que la casa es de 70 m2 compuesto por baño, cocina….. , más 20 m2 ocupados por patio interior. La cuota de participación se refiere sólo a los 70m2 del piso por lo que la cuota de la comunidad que pagan no incluye el patio. Éste piso , según la nota simple, han pasado a los hijos por herencia en 2013(nuevas escrituras).
    El otro bajo compró su piso en 2009 y entiendo que en su escritura la Cuota será igual (sin incluir el patio) ya que la comunidad paga igual que los demás. En las notas simples de los dos bajos también figura » Tiene además 20 m2 ocupados por el patio interior»
    En las escrituras de los demás pisos hay una referencia a «Elementos comunes 6m2», no sabemos a qué en concreto hace referencia, solo escalera , o también patio, no lo sabemos.
    Muchas gracias.

  17. Buenas tardes, en una azotea comunitaria de uso privativo se está instalando un cerramiento de un patio interior para evitar que las pluviales caigan en el mismo.
    Esa obra me quita las vistas al mar de las que disfruto desde que compré el ático.
    ¿Puede la comunidad quitarme las vistas de las que he disfrutado durante todo el tiempo desde la construcción del edificio?
    ¿tengo alguna acción para evitar que me quiten las vistas?
    Muchas gracias

  18. Buenas. Vivo en un bajo con patio interno privativo. La comunidad quiere plantear poner un ascensor en el patio. Tengo varias dudas respecto a este tema ya que para acceder al patio tienen que pasar por mi vivienda entonces ¿me puedo negar a que realicen las obras a través de mi vivienda?, en segundo lugar en caso de que no me pueda negar y me vea en la obligación de permitir el paso, ¿qué pasa si yo estoy trabajando todo el día fuera de casa? obviamente no voy a dejar mi casa de acceso a operarios si no estoy yo presente. Y en tercer lugar ¿ se puede pedir idemnización por daños y prejuicios determinado por un perito? Gracias.

  19. Buenas tardes, tenemos una finca exterior con un finca interior en la cual hay paso de servidumbre en escrituras reconocidas por el diseño original…actualmente la finca interior está alquilada…si se mete gente sin contrato….podemos cancelar la servidumbre para impedir su entrada con indemnización por el tiempo que la usen sin autorización?

  20. Vivo en un 3er.. piso de un bloque viejo de 100 años en Barcelona . El dueño de uno de los entresuelos tiene en su patio interior,que solo disfruta él y que en mis escrituras no dice sea un patio común de los propietarios y ni de uso privativo. Si que indica que lo es la azotea y el cuarto de contadores de agua . Hace un año que compró el piso, y lo compró habiendo del anterior dueño una edificación de una planta grande como una aula de la universidad. El ha manifestado que asumirá los gastos de derribo( la estructura es ladrillo de la altura de un piso con tejado de uralita)y ya que se quejan los vecinos del local a nivel de calle que están hartos de las humedades que genera el superior patio . Dice que en el catastro consta que son patios comunes de uso privativo,que el propietario anterior la edificó hace mas de 50. ¿Debemos Todos los vecinos pagar el reforzamiento de la estructura, pagarla cubierta la nueva y la valoración del arquitecto de los posibles daños de una edificación que el ya ha visto antes de comprar el piso?ademas pueden ser las humedades de un patio colindante.

  21. Manuel Ortiz Jimenez

    Buenas tardes: vivo en una comunidad de 20 vecinos. (4 por planta).
    Los vecinos de los cuatro bajos, disponen de patio comunitario de uso privativo.
    Se está realizando una obra que afecta a toda la fachada, tanto exterior como interior.
    Hay que instalar andamios en los bajos para realizar la obra y los vecinos de dichos bajos se niegan a permitir el paso a los operarios para colocar dichos andamios.
    En los cuatro patios, están instaladas: lavadoras, calentadores, calderas, etc.
    Incluso hay un propietario que tiene instaladas en su patio jaulas de pájaros (más de 300 animales).
    ¿Pueden negarse a permitir el paso de los operarios para colocar los andamios?
    ¿Pueden tener instalados esos electrodomésticos en el patio comunitario?
    ¿Está permitido la cría y reproducción de pájaros en un patio comunitario, teniendo en cuenta la cantidad de animales que son? aprox. 300.
    Espero sus noticias, muchas gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Manuel:

      Por una parte, sí, están obligados a permitir las servidumbres siempre y cuando esa sea la solución más razonable.
      En cuanto a los animales, eleva la duda al ayuntamiento ya que puede haber problemas de salubridad.

      Un saludo,

  22. Hola. Soy propietario de un local comercial en la PB de un bloque de pisos. En el solar colindante con mi local, van a construir un bloque de piso y me piden que les de una servidumbre de paso para ingresar al pk que van a construir en el sótano ya que el ayuntamiento no les deja entrar por su fachada pues en una calle peatonal. Mi pregunta es si debo pedirle permiso a la comunidad de propietarios del bloque al cual pertenece mi local, o yo, como propietario, puedo darles la servidumbre de paso directamente sin consultar a la comunidad ya que solo se afecta mi local. Muchas gracias

  23. Jesús Valiente

    Hola. Mi pregunta es la siguiente:
    Vivo en la 4ª planta de un edificio. La estructura tiene un baño en cada piso y junto a la taza del WC va el bajante de las aguas fecales.
    El vecino del 5º está remodelando su piso y va a añadir otros dos baños en los otros extremos del piso, con lo que las tuberías hasta llegar al bajante del WC original tienen que atravesar todo mi piso, cocina incluida.
    ¿Se puede hacer? Imagino que técnicamente sí, pero quiero saber si eso me origina servidumbres que yo tenga que autorizar o me puedo negar a que se realice la obra en cuestión.
    Muchas gracias.

  24. Hola, estoy en un proceso de compra de un piso y en la nota simple indica el siguiente párrafo que copio a continuación. Por favor, ¿me podéis ayudar a saber lo que significa y en qué me puede afectar? Qué significa lo de «toda clase de aberturas y comunicaciones…»? El piso es un 1º 6ª (habiendo principal, primero segundo…) y hay 8 viviendas por planta.
    A continuación el fragmento. Muchas gracias.

    «Se hace especial reserva en la escritura que se inscribe del derecho que tendrá
    el propietarios o propietarios de las entidades números uno, dos, cinco, seis,
    siete y ocho, locales de la planta sótanos, de la planta baja y pisos principal,
    puertas tercera, cuarta, quinta y sexta, para comunicarse con fincas
    colindantes, siempre y cuando sean de la misma propiedad, sin necesidad de
    consentimiento por parte de la Comunidad de Propetarios, pudiento para ello
    practicar toda clase de aberturas y comunicaciones siempre que las mismas no
    vayan en menoscabo de la seguridad del inmueble ni de ninguno de los elementos
    comunes, consituyendo en su caso la pertinente servidumbre de paso, cuyas
    características se haran constar en forma extensa al objeto de su inscripción en
    este Registro en el momento que se haga uso del derecho que en este pacto se
    reserva el propietario o propietarios de las referidas entidades.»

    • micomuniweb

      Buenos días, Meri:

      Ese párrafo significa que si compras también la vivienda de al lado puedes abrir una puerta que las comunique siempre y cuando no pongas en riesgo con ello la seguridad del edificio.

      Un saludo

  25. Buenas tardes, la finca en la que vivo posee unas escaleras de acceso a la azotea común. Uno de los propietarios, ha realizado obras y ha construido unas escaleras que van desde dentro de su casa con acceso a dicha azotea común. Mi pregunta es: es posible prohibirle el paso por la escalera común al tener ya él otro acceso privado para esa misma zona? Gracias

  26. Saludos. Tengo un conflicto de servidumbre de bajo con patio común por andamiaje en un piso que actualmente no habitamos. No deseo permitir el acceso por mi domicilio porque en las últimas obras que accedió la comunidad abusaron dejando la casa perjudicada y sin realizar las reparaciones pertinentes; durante dos años han estado escudándose en el covid. Siempre han dispuesto de acceso y llaves de la vivienda para poder acceder a los patios por si se daba alguna emergencia, pero no sólo abusaron los obreros, sino que hay responsables de la comunidad, administración o residencia que usaron la casa como trastero sin pedirme permiso siquiera. Ahora me niego a que accedan nuevamente. ¿Puedo forzar a que se realice el andamiaje desde otro piso (un primero por ejemplo) y mantener mi vivienda al margen?

  27. Buenos días:
    Hay un patio de luces de la comunidad, que según mi escritura, tiene paso de servidumbre por mi casa, pero no dice nada más.
    ¿Dónde puedo ver, si tengo derecho a uso y disfrute?.
    Al patio sólo se accede por la puerta que tengo en mi salón, al mismo patio da la ventana de mi dormitorio y una ventana de mi vecino.
    Les agradezco de antemano su atención.
    Saludos,
    Paloma.

  28. ¡Hola y gracias de antemano!

    Queremos instalar un cargador de coche eléctrico en nuestra plaza de garaje (comunitario en superficie), pero para llegar hasta ella, debemos atravesar dos casas más, por la zona de jardín comunitario (por la fachada exterior que da al jardín y por dónde van el resto de instalaciones: gas, telecomunicaciones y otras de electricidad comunitarias).
    En la última reunión de vecinos, se votó explícitamente que todos los vecinos estaríamos obligados a permitir instalaciones para cargadores de VE, así aparece en el acta, sin ningún voto en contra y de ahí que tomásemos la decisión de la compra con total tranquilidad.

    Ahora, con el coche en casa, los vecinos se niegan a que nuestra instalación pase por sus fachadas (obviamente realizada bajo normativa con una empresa instaladora seria).

    ¿Qué derechos tenemos nosotros y qué podemos hacer? Hemos hecho una gran inversión en el coche y seguimos sin poder cargarlo en casa un mes después de tenerlo.

    Gracias de nuevo. ¡Un saludo!

  29. Julio Castro

    El propietario del primer piso está haciendo reforma en su vivienda y éste tiene una terraza en la cual pasan los tubos del gas y hay una acceso desde las escaleras (zona común) mediante una puerta a dicha terraza, nos pidió permiso en junta para anular dicha puerta y no se le concedió, el dueño no ha respetado el acuerdo de la comunidad y ha anulado dicha puerta, es legal, que podemos hacer los vecinos para que respete dicho acuerdo, si algún día hay un problema de escape de gas, por donde tienen que pasar los técnicos de la compañía del gas o los bomberos, si hay algún siniestro que clase de responsabilidad puede tener dicho vecino?

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