Chimeneas y salidas de humos en comunidades

Instalaciones, telecomunicaciones y sistemas

Chimeneas y salidas de humos en comunidades es un tema candente. En ocasiones, es necesario instalar una salida de humos en la comunidad. Las principales razones son la adaptación de la caldera o la adecuación de un local para, por ejemplo, su uso en hostelería. Sin embargo, abrir el boquete y listo es jugar con fuego. Antes de ponerte a picar, te recomendamos que leas a qué te puedes enfrentar.

Antes de nada ya te advertimos, la legislación es difusa, por lo que los tribunales se decantan a un lado u otro en función de cada caso. Por eso, vamos a analizar someramente las posibilidades que te puedes encontrar dentro de la normativa. Más tarde, te daremos unas pistas para evitarte problemas en la Junta.

¿Cuál es el problema de las salidas de humos en comunidades?

¿Por qué decimos que no se puede picar y punto? Querido vecino, aunque pienses que tu casa es tuya y punto, debemos informarte una vez más de que la máquina de lo que es de todos sigue rodando. En este sentido, prácticamente cualquier tipo de salida de humos que efectúes afectará a las zonas comunes. ¿Qué tal te llevas con tus vecinos?

¿Cómo instalar una salida de humos?

Vamos a remitirnos a los de siempre: ¿qué dicen los estatutos? Cada vez más, los estatutos prestan atención a estas pequeñas cosas. Si bien en la Junta de constitución parecen tonterías, el tiempo pone a cada uno en su sitio.

Si las salidas de humos vienen reflejadas en los estatutos

Blanco y en botella. Eso sí, seamos claros: estamos segurísimos de que también se detallará las condiciones de instalación. Si se siguen al pie de la letra, sólo habrá que comunicar el inicio de los trabajos a presidente y administrador.

Si los estatutos no dicen nada

Aquí es donde encontramos los puntos calientes y la explosión de variables.

Como hemos dicho, cualquier salida de humos afectará a las zonas comunes, posiblemente a la configuración del edificio y en menos ocasiones a su estructura. Esto es una enumeración ascendente.

Casi sin alteración

Lo primero es empezar con la mejor noticia. Hemos dicho que los tribunales interpretan la ley según cada caso. Pues bien, una interpretación muy extendida es la del perjuicio mínimo. Se contempla como abuso de derecho la negativa arbitraria e injustificada cuando la alteración sea ínfima. Eso sí, se han dado casos en los que los tribunales han echado para atrás la obra por no haber entregado a la comunidad una selección de alternativas.

Cuando se produce alteración asumible

De toda la vida, cuando se ha producido una alteración de la configuración del edificio se ha requerido la unanimidad en Junta. Sin embargo, esto derivaba en la parálisis de la comunidad cuando había desentendidos entre vecinos. Por ello, a partir del 2013, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 10.3 sí admite la aprobación por mayoría de 3/5 para la alteración de la estructura del edificio o la modificación de las zonas comunes. Sin embargo, ojito con este punto. Si quieres tirar sobre seguro, consigue la unanimidad.

Cuando sí hay alteración sustancial

Los límites a las obras en un inmueble vienen anotados en el artículo 7.1 de la LPH. En concreto, se citan los trabajos que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores. Al venir específicamente prohibidos, es de entender que una modificación sustancial requiere de la unanimidad de la Junta. Por ejemplo, si para la salida de humos hay que perforar el forjado, asegúrate la unanimidad.

Del mismo modo, si vas a tirar un tubo de varios metros, se entiende una alteración del estado exterior y, lo que es peor, una servidumbre unilateral. Si no quieres problemas, ten la unanimidad.

Salidas de humos y molestias a los vecinos

¿Has leído todo lo que hemos dicho? Pues olvídate de todo. Si la salida de humos una vez a todo gas provoca a un perjuicio a otro vecino por olores, por ruidos, porque le manche la ropa, etc. te la pueden hacer quitar. Sería por la vía de la acción de cesación del 7.2 de la LPH

Salidas de humos y normativa

Cada uno barre para su casa. Al instalar una salida de humos, no sólo deberás contar con el visto bueno de la comunidad. Que tú decidas que una solución es fácil, barata y gustará a tus vecinos no implica que cumpla la normativa en construcción. En estos casos, podrías tener problemas con el Ayuntamiento. Para efectuar los trabajos, deberás solicitar la licencia de obras.

En el caso contrario, que tengas la licencia municipal no te exime de obtener además el permiso de la comunidad.

Como ves, el tema de chimeneas y salidas de humos en comunidades es candente. Nuestra recomendación es que presentes en Junta varias alternativas o soluciones a tus pretensiones para facilitar el acuerdo. En caso de que la comunidad te lo niegue y realmente lo necesites, la ley te ampara en casi todos los casos. Eso sí, tendrás que acudir al Juzgado para que sea el juez quien decida. ¡Suerte!

ahorrar en la comunidad de vecinos

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  1. Buenos días,

    hemos puesto la salida del calentador por una fachada, sin permiso de la comunidad, en la que otro vecino de otro piso ya tiene otra salida de humos. En este caso, ¿podría entenderse que, como otro vecino la tiene, se da por aceptada para nosotros?
    Gracias!

    • micomuniweb

      Buenos días, Santi:

      Lo ideal sería haber informado al presidente. En principio, con estos datos, sí. Si vuestra instalación es idéntica, en las mismas condiciones, se daría como aceptada.

      Un saludo,

      • Buenos días. Tengo un local en una comunidad en la que ya se han instalado dos salidas de humo en otros locales de la misma. Sería necesaria la autorización de la comunidad para instalar yo una salida de humos en mi local??. Un saludo y gracias de antemano.

        • micomuniweb

          Buenos días, Jose:
          A falta de más datos, la regla general es que requiere acuerdo de la Junta de vecinos. Deberías comprobar los estatutos de la comunidad para confirmar si excluyen la necesidad de pedir autorización. También deberías comprobar las actas para confirmar si los dos locales anteriores que instalaron la chimenea solicitaron autorización.
          Un saludo,

  2. Bienvenido Muñoz

    El vecino del bloque de al lado, tiene instalada una chimenea en el patio comunitario de uso privativo y la enciende frecuentemente llenándose mi vivienda de humo.
    Su chimenea está instalada en el medio del patio y no supera la altura del edificio. Puede tenerla así? Que puedo hacer?. Me molesta.
    Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Bienvenido:

      Sin saber el municipio donde resides, no podemos saber la normativa urbanística aplicable. La regla general es que la chimenea debería sobresalir un metro. Deberías consultar el problema a los técnicos municipales.

      Aparte de lo anterior, tampoco sabemos la fecha de construcción de la chimenea, si la misma se construyó tras obtenerse licencia urbanística, etc.

      Su consulta requiere un estudio más concienzudo para dar una respuesta solvente. Puede hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/

      Un saludo,

  3. Buenos días.
    Queremos instalar una chimenea en nuestro piso y hemos solicitado el permiso al resto de vecinos para sacar el tiro por el patio de luces. ¿Cuántos tendrían que estar conforme? Somos quince. El administrador nos dijo que debía aprobarse por unanimidad de los presentes en la próxima junta y después el resto informado por carta tendría un mes para negarse.
    Saludos y gracias desde Valencia

  4. Buenas noches,
    En la fachada de mi edificio han colocado una chimenea de pellets sin consentimiento de ningún vecino, aora despues de 7 años, quise poner yo una y se niegan. Puedo hacerle sacar la que tienen ellos puesta o ya ha prescrito? Muchas gracias.
    Un saludo

  5. Carlos Pomar

    Hola, soy de Baleares y pensamos en poner una chimenea y necesitamos crear una salida de humos, somos 8 vecinos y yo vivo en el último piso, arriba estaría la terraza comunitaria.¿Qué porcentaje de votos necesitaría?
    Muchas gracias un saludo

    • micomuniweb

      Buenos días, Carlos:

      Para dar respuesta a esta pregunta necesitamos saber por dónde discurriría la chimenea, pues si recorre zonas comunes crearía una servidumbre que para su aprobación requeriría unanimidad.

      Un saludo,

  6. Buenos dia quiero poner una estufa de pellets en mi casa, vivo en un segundo y no tengos vecinos encima mia, la salida de humos la kiero sacar directa hacaia el tejado xk por la fachada no me deja la comunidad, podria hacerlo asi. Me lo puede negar la comunidad. Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Olga

      Te contestamos lo mismo que a Paqui. Si con la instalación de la caldera de biomasa vas a sustituir todo el sistema de calefacción de la vivienda, podrías acogerte al supuesto de aprovechamiento de energías renovables del artículo 17.1 y necesitarías 1/3 de votos favorables.

      Si no lo vas a sustituir, sino que además del sistema de calefacción vas a poner la caldera de pellets, necesitas 3/5.

      Pero todo esto cumpliendo la normativa vigente del código técnico de edificación para la construcción de la misma y según la normativa municipal de salidas de humos

      Si quieres más información, puedes ponerte en contacto con nuestros profesionales: https://micomuniweb.com/empresa/

      Un saludo,

  7. Paqui López

    Buenas tardes
    Quiero instalar una chimenea de pellets en mi piso, somos 6 vecinos y mi piso es el último, sobre mi solo hay techo, no es terraza ni azotea común, que permiso requería y q aprobación de los vecinos?

    • micomuniweb

      Buenos días,

      Si con la instalación de la caldera de biomasa vas a sustituir todo el sistema de calefacción de la vivienda, podrías acogerte al supuesto de aprovechamiento de energías renovables del artículo 17.1 y necesitarías 1/3 de votos favorables.

      Si no lo vas a sustituir, sino que además del sistema de calefacción vas a poner la caldera de pellets, necesitas 3/5.

      Pero todo esto cumpliendo la normativa vigente del código técnico de edificación para la construcción de la misma y según la normativa municipal de salidas de humos

      Si quieres más información, puedes ponerte en contacto con nuestros profesionales: https://micomuniweb.com/empresa/

      Un saludo,

  8. Buenos días, tengo una chimenea de pellets que construí sustituyendo a la anterior que había del anterior propietario de leña, en mismo lugar y distancia. Al ser viviendas unifamiliares horizontales tengo una vecina arriba que me ha denunciado al ayuntamiento por molestia de humo y hollín (nunca antes se había quejado) y el ayuntamiento ha abierto expediente diciendo que las obras ejecutadas tienen el carácter de NO LEGALIZABLE. ¿Se podría subsanar sin tener que eliminar la totalidad de la calefacción después de tantos años y de que todas las viviendas del entorno disfrutan de chimenea? lo de No legalizable no entiendo si se refiere a que no tiene más subsanación que la eliminación total. Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Lorena:

      La mención “no legalizable” se refiere efectivamente a que la obra no tiene subsanación. Nuestro consejo es que te acerques al ayuntamiento a hablar con el técnico para ver si existe alguna posibilidad de legalización. Por otro lado deberías intentar acreditar que la obra tiene más de 4 años, con eso cabría la posibilidad de intentar acreditar la prescripción y consolidación de la chimenea.

      Un saludo,

  9. María José

    Hola,
    Nuestro edificio está en Madrid y se construyó en los años 60. Tiene varias chimeneas comunitarias pero que nadie está usando. Nosotros compramos el piso hace dos años y vimos que cada vecino ha sacado su salida de humos a la fachada. En mitad de la cocina hay un muro muy ancho que es por donde pasan dichas chimeneas. Al comprar el piso le preguntamos a la presidenta si ese muro se podía quitar. Nos dijo que había vecinos que ya lo habían quitado, pero que ella no estaba segura. En la primera junta a la que asistimos planteamos la duda, y el administrador dijo que aunque nadie usara las chimeneas no se podían quitar, por ser una servidumbre. La comunidad de vecinos no tiene estatutos. Por lo que tampoco podemos consultar si se podrían quitar o no. El administrador nos decía rotundamente que no se pueden quitar, porque además algún vecino podría denunciarnos y tendríamos que volver a hacer obra para volver a ponerlas y pagar multa/indemnización. Mi duda es si realmente esto es así, quiero saber si de verdad no puedo quitar las chimeneas de mi cocina. Sabiendo además que los vecinos del piso de abajo quitaron las suyas. Habiendo vecinos que ya las han quitado, y teniendo pruebas de que nadie las está usando, yo podría quitar las que pasan por mi cocina? Muchas gracias por anticipado. Un saludo

    • micomuniweb

      Buenos días, Maria José:

      Las servidumbres vendrían reflejadas en el Título de Constitución de la comunidad o en el libro del edificio. Con los datos expuestos, lo que parece es que el administrador tiene razón, pero que el resto de vecinos han hecho los mismo. Aparentemente, si no mueves mucho papel, no tendrías problemas para quitar la tuya. No obstante, para una respuesta más especializada te invitamos a hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/

      Un saludo,

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