Mayorías en las Juntas de Propietarios: David contra Goliat

Juntas, acuerdos, órganos de gobierno y administración

Se supone que las Juntas de Propietarios tienen un fin común a todos los asistentes: crear un espacio de acuerdos y deliberaciones por el bien de la comunidad y para garantizar la buena conservación del edificio. La teoría suena perfecta. Sin embargo, cuando llegas entusiasmado a una de ellas con una propuesta bajo el brazo, puedes darte de bruces con el maravilloso mundo de las mayorías en las Juntas de Propietarios.

El vecino moroso del 4º, el que no paga sus cuotas pero tiene la poca vergüenza de pedirte sal cada semana, no te debe preocupar. Aunque asista a la Junta de Propietarios, aunque opine y aunque critique tu propuesta, su voto no contará hasta que no pague su deuda. Bien, uno menos.

Pero sigues sintiéndote David contra Goliat en las Juntas de Propietarios. El problema es que la luz verde a tu propuesta depende de la voluntad del resto de vecinos. Y a veces ellos son más y más fuertes. Algo más grave cuando debe aprobarse alguna derrama o alguna obra de mejora que no sea vista del todo bien por el resto de propietarios. Y, amigo, el bolsillo es donde más duele. También puede darse el caso de que en tu fauna vecinal haya un vecino que tiene un cuñado que sabe de todo. En ese caso, verás surgir cuales tréboles en césped artificial multitud de quejas, críticas y abstenciones a todo lo que no tenga el beneplácito de su cuñado.

Mayorías en las Juntas de Propietarios, ¿qué tipo de acuerdos son sometidos a votación?

Por ello, antes de acudir a una Junta de Propietarios, debes prestar especial atención a los Puntos del Orden del Día, porque ellos serán los que se pueden ver sometidos a votación. En ese sentido, ¡que no te engañe nadie! Si algo no figura en el Orden del Día, no se puede votar. Debes estar pendiente ante posibles atajos: si surge una reclamación en el apartado de Ruegos y Preguntas, el Presidente y el Administrador de Fincas pueden decidir convocar una Junta Extraordinaria para someterlo a la votación de los vecinos con este apartado como único punto. Y ahí sí es vinculante. En resumen, que lo mejor es que siempre asistas a las reuniones de vecinos.

Unanimidad, mayoría simple y mayoría reforzada o cualificada. Si piensas que tu propuesta es justa y necesaria y cual David quieres vencer a tu Goliat, puedes conseguirlo. Define tu estrategia. Ten en cuenta cómo se produce el recuento de votos y los tipos de mayorías en una Junta de Propietarios que existen:

Mayoría simple en una votación en Junta de Propietarios

¿Qué es mayoría simple en una comunidad de vecinos?

La mayoría simple en una votación en Junta de Propietarios se aplica contando los votos de los asistentes y sólo los votos, no el número de asistentes. La mayoría simple en una comunidad de propietarios se da cuando la mayoría de los asistentes que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación de los asistentes votan a favor. Sólo cuentan los propietarios que han votado. Si un propietario asiste a la Junta, pero se despista en la votación, su voluntad no contará. Así que puedes distraer a la del 3º, que suele embobarse mirando las paredes a ver si descifra si los ruidos guturales pueden ser debidos a las tuberías viejas, y… ¡otra menos! La mayoría simple se aplica según qué tipo de propuestas: reparaciones puntuales, contrataciones para mantenimiento, cambios de cuentas bancarias… Es decir, todos los asuntos para los que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no exija una mayoría cualificada

Unanimidad en la Junta de Propietarios

Hay determinados puntos en los que se exige el consenso unánime de los propietarios que integren la propiedad horizontal. Esto es así en el otorgamiento y modificación del Título Constitutivo y de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, siempre y cuando este supuesto de modificación no esté sujeto a mayoría cualificada. Es decir: la norma es unanimidad, pero para determinados supuestos, es mayoría cualificada.

Por otra parte, aparte de la unanimidad expresa, en caso de asistencia (presencial o por delegación de voto), se contempla la cuasiunanimidad. Esto es en cuanto que el consentimiento de todos los propietarios se habrá producido de manera no expresa, sino tácitamente, al tener conocimiento de los acuerdos y no oponerse en tiempo y forma.

Mayoría reforzada en una Junta de Propietarios

Mayoría cualificada

La mayoría reforzada se requiere para ciertos supuestos concretos. Supone la aprobación de las tres quintas partes que a su vez representan las tres quintas partes de las cuotas de participación. Estos supuestos pueden ser el establecimiento o supresión de servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

Mayoría de un tercio de las cuotas

Mayoría de un tercio de cuota. Esto es la mayoría de un tercio de los integrantes de la Comunidad que represente, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Esta es la mayoría requerida para la instalación de infraestructuras comunes para dar acceso a servicios de telecomunicaciones, la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamientos de energías renovables.

Si en tu estrategia para vencer a las mayorías en las Juntas de Propietarios cojea porque tienes dudas del tipo que corresponde a las votaciones programadas para la reunión, no desesperes. Consulta con el Presidente. Aunque puedas considerar que él no sabe de todo, sí que tiene línea directa con el Administrador de Fincas, el cual resolverá todas vuestras dudas.

 ahorrar en la comunidad de vecinos

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  1. el propietario ha cerrado su terraza de unos bajos de diferentes colores verde blanca y marrón en fin un gallinero ya tenemos algunas cerradas de pvc en blanco, el lo hizo sin consultar a la junta de propietarios, ni votación el legal

  2. Arantzazu

    Soy la propietaria de mi piso desde Nov 2016. Ha habido desde entonces varias Reuniones de las cuales no he tenido notificacion alguna, con cual no he podido votar. La comunidad tiene 112 propietarios. la mayoria de las viviendas, estan vacias, en venta, en renta. La mayoria de los propietarios vivimos en el extranjero. Dada esta circumstancia y los avances en el ambito de comunicaciones, me parece increible que a menos que estemos presente en las Reuniones (y siempre y cuando nos comuniquen las fechas) la ley no nos ampare y no tengamos ningun derecho, como nos lo han dado a entender.

  3. Buenas tardes:
    Viví unen un piso bajo con terraza que da hacia la parte interna del edificio, el caso es que por la localización que tiene, cuando llueve por la inclinación que tiene el agua se filtra por las ventanas que son hasta el suelo,
    He pedido a la comunidad permiso para cerrar la terraza y evitar las filtraciones por agua, pero no me dejan porque cambio la estética del edificio, aún dando hacia la cara interna , no contempla que es por una mejora y necesidad para evitar inundaciones.
    Que puedo hacer????

    • micomuniweb

      Buenos días, Chelo:

      Una cosa son los problemas constructivos y otra un cerramiento.

      Nuestro consejo es que hagas un informe pericial acreditando los daños producidos y el origen de los mismos en la terraza comunitaria.
      Una vez tengas ese informe, mándaselo al administrador de la comunidad informándole de que vas a proceder tanto a reclamar los daños como a demandar a la comunidad para que sea condenada al arreglo de un elemento común que te está produciendo perjuicios recurrentes cada vez que hay lluvias.

      Si aun con el informe pericial la comunidad decide no reparar, nuestro consejo es que sigas adelante con la reclamación.

      Podrías utilizar el cerramiento como moneda de cambio. Sin embargo, deberá constar en acta y si el problema persiste la comunidad ya se desentenderá definitivamente.

      Un saludo,

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