Usucapión en una comunidad de propietarios

Uso y cuidado de las zonas comunes

Quedarse con algo que no es tuyo así de primeras. ¿Es algo posible? Si se dan las circunstancias adecuadas, sí lo es. Sin embargo, las leyes son las leyes y la propiedad está muy protegida. Entonces, ¿de qué estamos hablando? Vamos a tratar la usucapión en la comunidad de propietarios. El término no te tiene por qué ser conocido. Por eso, trataremos de explicarlo clarito.

¿Qué es la usucapión?

La usucapión es una figura por la cual terminas siendo propietario de un bien por el hecho de haberlo poseído como dueño a lo largo del tiempo. Viene regulada en los artículos 1930 y ss del Código Civil. La evolución de los Registros y la mejora de las bases de datos propician que cada día sea más rara esta figura. Antaño, con escrituras menos elaboradas o incluso con contratos verbales para vender bienes, la usucapión era más común. Se trataba de reconocer la propiedad en pleno derecho a quien efectivamente había ejercido como dueño.

Pongamos un ejemplo que se va a ver claro. Hace 50 años tu madre compró una casa en el pueblo a un vecino y nadie registró nada. Sin embargo, con la mejora de los servicios de la administración local y del catastro, tu madre lleva años pagando el IBI y haciéndose cargo del mantenimiento de la casa. En ese caso y aunque no haya escrituras formalizadas, esa casa es de tu madre.

Tipos de usucapión

Hay dos tipos de usucapión: la ordinaria y al extraordinaria. La ordinaria marca unos requisitos estrictos. La extraordinaria se aplica en los casos en los que no es posible cumplir con esos requisitos y se suple esa carencia con el paso del tiempo.

Requisitos para la usucapión ordinaria

Justo título: la transmisión por la que se “adquirió el bien” tiene que responder a algún tipo de contrato. En este sentido, valen casi todos los contratos, incluso una hoja firmada al principio de los tiempos. Eso siempre y cuando no se detecte que estaban viciados, lo que nos lleva al siguiente punto.

Buena fe: los participes en la transmisión inicial debían creer que lo que estaban haciendo estaba bien, básicamente. Ambas partes se sintieron legitimadas para transmitir el bien.

Posesión: el plazo de posesión del bien inmueble es de 10 años. Esto es así salvo que “el perjudicado” resida en otro país, en cuyo caso el plazo es de 20 años. Ojito con la posesión, porque para que se entienda como tal, también debe cumplir una serie de características.

  • El poseedor debe ser dueño de la cosa. Básicamente, esto implica que debe ser reconocido como tal y que ha sido la persona encargada de su mantenimiento.
  • La posesión debe ser pública. Es decir, si decides que algo es tuyo pero a la chita callando, pues como que no es tuya.
  • La adquisición tuvo y tiene que ser pacífica. Obviamente, si se ha llegado o mantenido la posesión por medios violentos, pues como que no.
  • La posesión debe ser ininterrumpida. No vale unos años sí y otros no, porque me va mal.

En resumen a todos los puntos: aunque no se hubieran hecho bien las cosas al principio, si alguien actuó como dueño de un bien durante más de 10 años y fue reconocido públicamente como tal, puede reclamar la propiedad del bien.

Requisitos para la usucapión extraordinaria

Como dijimos antes, en ocasiones no es posible cumplir todos los requisitos para una usucapión ordinaria. Por ejemplo, es común que falte el justo título. No tan común es que falte buena fe. Para esos casos, el ordenamiento suple esa falta aumentado el plazo de posesión a 30 años.

Usucapión en una comunidad de propietarios

Ya está demostrado que es posible obtener la propiedad de un bien inmueble a través de la usucapión. ¿En qué casos podemos encontrar usucapión en una comunidad de propietarios? Antes de nada vamos a aclarar algo muy importante: esto no es un derecho absoluto. No hay ninguna Ley o norma que diga esto ahora es tuyo. Todo debe ser resuelto por proceso judicial.

En las comunidades de propietarios, como hemos dicho muuuuchas veces hay dos tipos de elementos: los bienes comunes y los privativos. Todo lo que no figure como privativo es común. De esta forma, en una comunidad de propietarios se pueden dar dos supuestos de usucapión:

Apropiación de la comunidad de un inmueble.

En este supuesto, hablamos de que la comunidad de propietarios se apropia de un elemento privativo. Un ejemplo muy sencillo es que hubiese un trastero perdido que aparentemente no es de nadie. La comunidad de propietarios podría empezar a hacer uso del mismo. Si transcurren los años y no aparece ningún propietario que lo reclame, pues ya estaría.

Quizás el caso más común se da cuando hay elementos de la finca que se escrituraron a nombre de la constructora. Coooorría el año… Por dejadez por su parte, por sucesión de empresas, por quiebras… esos elementos quedan en un limbo. La usucapión es el medio para sacarlo del limbo y adherirlo al derecho común. Es decir, como elemento de la comunidad de propietarios.

Apropiación de un propietario de un elemento común

La usucapión en el caso de elementos comunes por parte de uno de los propietarios es más complicada, aunque no imposible. Las escrituras de división vienen muy pormenorizadas y, como hemos apuntado, todo lo que no aparezca como privativo es común. Esto quiere decir, básicamente, que si un propietario quiere recurrir a la usucapión está menoscabando el derecho de los otros copropietarios. Por ello, en lo que concierne a los elementos comunes los jueces son estrictos.

Para que pueda darse una usucapión, todos los implicados deberían estar convencidos de que el poseedor ejercía de propietario. Este caso, más complejo, se puede dar en las fincas más antiguas donde las escrituras en muchas ocasiones las redactaban monos con platillos.

Pongamos un caso realista. Nunca hubo una disposición clara de las plazas de garaje. Fue la costumbre la que determinó qué plaza correspondía a cada propietario. Algunas se fueron escriturando con el tiempo; otras no. En ese caso, si el que está haciendo uso de esa plaza de garaje que no aparece como bien privativo ha pagado puntualmente su cuota y los gastos que dicha posesión ha generado, puede reclamar su propiedad por usucapión.

 

Para finalizar, debemos apuntar que desde el momento en que el legítimo propietario está cediendo el derecho de uso la usucapión es más complicada. El propietario es consciente y consiente. La usucapión se da porque todo el mundo creía que las cosas eran así.

¿Tienes más dudas? Consulta con nuestros profesionales.

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