En principio que un propietario haga una obra sin permiso de la comunidad no debería causar ningún problema. Es decir. Es tu casa, no te gusta el baño y tiras p’adelante. Puedes modificar casi lo que te dé la gana: elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios. Lo normal es que hacer obras dentro de la vivienda no requiera autorización de la comunidad de propietarios. Pero, claro, ya empezamos con los malditos matices. Con lo fácil que es vivir cuando lo simplificamos todo al blanco y al negro. Cuando una reforma afecta a elementos comunes, a la seguridad del edificio, a la estructura, a la configuración exterior del edificio o a los derechos de otros propietarios, la situación cambia. Puedes comprobarlo directamente leyendo el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
Cuándo hay una obra sin permiso
Las obras necesitan proyectos, licencias y bla, bla… Sólo por el hecho de que una obra haya podido ser realizada, no implica que fuera autorizada ni que legalmente esté aprobada. Conoce todo sobre el consentimiento tácito aquí.
Tampoco es cuestión de volvernos locos. En ocasiones, los celos son más fuertes que la razón y nos enfada la obra del vecino sólo porque se le haya ocurrido a él antes (o porque la pueda pagar).
Por esas dos razones, cuando detectamos una obra raruna debemos pararnos a pensar: ¿Qué obra se ha realizado? ¿Sobre qué elemento se ha efectuado? ¿Cómo repercute en la comunidad de propietarios? ¿Realmente la autorización de la comunidad era necesaria?
Dependiendo del tipo de actuación, la comunidad de propietarios puede exigir que se detengan los trabajos, reclamar la restitución de los elementos afectados e, incluso, acudir a los tribunales.
¿Puede un propietario hacer obras sin permiso de la comunidad?
Sí, pero con límites. Lo primero es que el propietario debe prestar atención al antedicho artículo 7 de la LPH. Vaya a hacer lo que vaya a hacer y para asegurarse, el propietario debería comunicar previamente las obras a quien represente a la comunidad. Aunque sólo sea ya por denostado civismo.
¿Necesitaría autorización de la Junta? No, si no cumple con lo que hemos expuesto no necesita autorización. Si se respetan los límites, pues ya está. Asunto resuelto
El problema aparece cuando la obra sale de esos límites.
Obras en un inmueble: no todo vale — ¿Qué obras pueden realizarse y cuándo hay que informar al presidente?
¿Qué tipo de obras pueden generar un conflicto con la comunidad?
Claro, os hablamos de los límites, de las cositas legales, pero nada práctico. Como idea inicial, merece la pena prestar atención a determinadas actuaciones que merecen especial precaución porque pueden afectar a elementos que jurídicamente son comunes.
Por ejemplo:
- modificar una fachada;
- intervenir sobre muros de carga, pilares o forjados;
- abrir huecos en elementos comunes;
- alterar terrazas o balcones;
- instalar elementos visibles desde el exterior;
- modificar bajantes o canalizaciones comunitarias;
- realizar instalaciones que afecten a zonas comunes;
- ocupar o modificar elementos comunes;
- alterar la configuración exterior del edificio.
¿Y quién dice que son comunes? ¿La LPH? Pues no, en este caso es el Código Civil en su artículo 396. Y os lo enumeramos una vez, pero no está mal repasarlo… Como es un artículo larguete, lo resumimos en fachadas, elementos estructurales y muros de carga, cubiertas y determinadas instalaciones y canalizaciones, incluso cuando algunos de ellos sean de uso privativo.
Al tener en cuenta la naturaleza de un elemento común, debemos asumir (mal que le pese a alguno), que el que una parte del edificio sea utilizada exclusivamente por un propietario no significa necesariamente que este pueda modificarla libremente. Además, un propietario no puede considerar que tiene libertad absoluta sobre ellos simplemente porque la actuación se encuentre vinculada a su vivienda.
¿Qué puede hacer la comunidad si descubre una obra no autorizada?
Lo primero es evitar que el conflicto se convierta directamente en una batalla judicial.
El presidente, el administrador o los propietarios pueden solicitar información sobre la obra y comprobar exactamente qué se ha modificado y el alcance el perjuicio.
A modo de checklist te proponemos revisar:
- Qué trabajos se han realizado;
- Cuándo comenzaron y cuándo terminaron;
- Qué elementos se han visto afectados;
- La existencia de proyecto técnico;
- Si se ha solicitado licencia, según el caso, declaración responsable al Ayuntamiento;
- La regulación específica de los estatutos;
- La existencia de un acuerdo previo de la comunidad sobre obras similares.
Cuidado con este último punto: no todas las obras aparentemente iguales tienen necesariamente el mismo tratamiento jurídico, porque pueden existir diferencias técnicas o afectar a elementos distintos.
¿Y si la obra causa daños a otro vecino?
La situación puede complicarse todavía más. Imagina que la reforma provoca filtraciones, daños estructurales, humedades, problemas en instalaciones o perjuicios a otra vivienda. Ahí, además de la cuestión relativa a la autorización, pueden aparecer responsabilidades por los daños ocasionados. El propietario que realiza una obra debe evitar que su actuación perjudique los derechos de los demás propietarios.
¿Puede la comunidad obligar al propietario a deshacer la obra?
Correcto. Y lo va a hacer. Ya hemos hablado de los límites. Ahora toca conocer las consecuencias de rebasarlos.
Es importante reconocerse a uno mismo que si un propietario ha hecho una obra de tropemil euros, no va a restablecerla a origen porque se lo sugiera nadie. Aun siendo una obra sin permiso. Por ello, comunidad no debería limitarse a ordenar verbalmente al propietario que deshaga la obra. No se trata de empezar por el final, pero sí de dar pasos seguros.
Si existe un conflicto, lo aconsejable es documentar todo antes de sugerir verbalmente. Luego sí, ante el probable resultado de que haga oídos sordos, toca requerir formalmente al propietario para que adopte las medidas necesarias.
Una vez la afectación a elementos comunes o la vulneración del momento esté documentada, y la comunicación fehaciente (burofax en términos lechuguinos) enviada, la comunidad ya tiene armas para la lucha.
Da igual lo longui que se haga el propietario transgresor, se podría acudir a la vía judicial. La solución concreta dependerá de las características de la obra y de las circunstancias del caso. Sin embargo, lo que sí debe quedar claro es que la comunidad puede plantear las correspondientes acciones legales para conseguir la restitución de los elementos afectados y, cuando proceda, reclamar los daños y perjuicios ocasionados.
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¿Y si la obra terminó hace mucho?
Una obra terminada no implica su legalidad. Sólo hay que mirar con retrospectiva qué tal le ha ido a los del Algarrobico.
Recordemos que siempre hay que tener en cuenta la autorización de la comunidad, la legalidad urbanística y el tiempo transcurrido.
Obtener una licencia del Ayuntamiento no sustituye necesariamente al acuerdo dentro de la comunidad. Asimismo, que ningún vecino haya protestado inmediatamente no significa por sí solo que la comunidad haya aprobado expresamente la actuación.
Por eso es importante analizar cada caso individualmente y no asumir que el paso del tiempo convierte automáticamente cualquier obra en legal.
¿Puede la comunidad aprobar una obra que ya se ha realizado?
En determinadas situaciones puede plantearse que la Junta examine posteriormente una actuación que ya se ha ejecutado. Esto no significa que el propietario pueda utilizar la Junta como una especie de «ventanilla de legalización automática». Si la obra afecta a elementos comunes, altera la configuración del edificio o requiere un determinado acuerdo, habrá que estudiar qué mayoría exige la Ley de Propiedad Horizontal para esa actuación concreta.
Además, si existe un problema urbanístico, el acuerdo de la comunidad no sustituirá las autorizaciones administrativas que sean necesarias. Por eso, antes de votar, es recomendable que la comunidad conozca exactamente qué se ha hecho y qué consecuencias jurídicas y técnicas tiene.
¿Qué debería hacer una comunidad ante una obra sin permiso?
Que un propietario haga una obra sin permiso de la comunidad no significa automáticamente que tenga que derribarla, pero tampoco significa que la obra quede aprobada por el mero hecho de haber sido ejecutada.
Primero hay que determinar si realmente esa obra sin permiso necesitaba autorización comunitaria. Si la necesitaba y no la obtuvo, habrá que analizar qué consecuencias tiene la actuación y qué medidas puede adoptar la comunidad.
La diferencia entre reformar el interior de una vivienda y modificar una fachada, un elemento estructural o una instalación comunitaria puede ser enorme.
Y hay una regla que suele ahorrar muchos problemas: antes de empezar una obra dudosa, es mucho más barato consultar a la comunidad y comprobar la normativa que tener que deshacerla después. Mejor aún, consulta con nuestros abogados y ve sobre seguro.
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