Dividir la comunidad de propietarios: la república independiente de mi escalera

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Los odios irreconciliables, la divergencia  de opiniones, la lista de morosos, las ansias por no pagar la cuota… Son muchos los factores que propician un desapego emocional a nuestros compañeros de viaje, de comunidad. Esos que vemos poco, porque son de otro portal. Esos que hacen que surja en nosotros la necesidad de dividir la comunidad de propietarios.

En las comunidades de propietarios es muy común que antes o después aparezca la figura de la chupipandi. La chupipandi son aquellos vecinos que siempre han tenido una simpatía especial entre ellos. Sin embargo, ese buen rollo a veces también se ve traducido en animadversión hacia quienes no son miembros de su exclusivo club. Eso es, hacia el resto de propietarios de la comunidad de vecinos.

Consulta aquí cómo dividir por completo la comunidad de propietarios.

Si juntamos la existencia de la chupipandi con que ellos sean propietarios todos de un mismo portal. La presión es mayor. Su aura es mayor. Y sus efectos pueden ser más terribles.

¿Por qué dividir la comunidad de propietarios?

En Micomuniweb nos encantan los supuestos. Esa forma tan divertida de exponer de forma gráfica distintas situaciones. Por ello, ahí vamos con un ejemplo que explique de forma clara por qué querer dividir la comunidad de propietarios.

La comunidad de propietarios Golosina cuenta con varios portales. Uno de ellos, el portal P de Piruleta cuenta con una flamante chupipandi. Un día, en una junta, el portal Piruleta manifestó su intención de hacer una reforma estética en un elemento común, pero por contravenir los elementos de seguridad del edificio se le rechazó la iniciativa.

¿Qué hizo el portal P de Piruleta? Se declaró en rebeldía. Decidió que más vale ser pocos y llevarse bien que juntarse con los locos del avispero de la Golosina. Y decidieron dejar de pagar las cuotas. Y decidieron autogestionarse. Y decidieron montar una sala de ocio en su portal. Y decidieron realizar la reforma estética que se les había negado en Junta.

¿Qué opciones tiene entonces el portal P de Piruleta?

Alternativas para separar una comunidad de propietarios

La opción a tomar depende casi íntegramente del nivel de odio irreconciliable que se haya alcanzado. Así, la forma más inmediata, sencilla y económica de dividir una comunidad de propietarios es crear subcomunidades. Y a este supuesto nos vamos a dedicar hoy. Porque es lo más fácil.

Sin embargo, no se nos olvida que igual lo que queremos es no volver a saber de los propietarios de los otros portales. Para este supuesto, mucho más delicado y minucioso, dedicaremos otro post dentro de poco…

Y volviendo a la creación de subcomunidades… Hay que tener en cuenta que la mayoría de comunidades se conforman en edificios de apartamentos. Y ese es el supuesto que vamos a tratar.

Un edificio de apartamentos cuenta con las zonas privadas, los pisos o locales que tenga cada propietario. Luego tenemos zonas comunes como las escaleras o el ascensor que pueden ser de uso de “unos pocos”. Y finalmente tenemos la fachada , el tejado, las instalaciones de suministro, etc. Estos son de todos.

Crear una subcomunidad permite que cada escalera se gestione sus cargos y tome sus propias decisiones. Sin embargo, están supeditadas a la autoridad del Demiurgo, de la comunidad origen, que pasará a considerarse mancomunidad. En este caso, cada subcomunidad cuenta con su propio Presidente y es independiente del resto en casi todo.

Sin embargo, los presidentes de cada una de las subcomunidades tienen que reunirse una vez al año para aprobar el devenir de las gestiones diarias y discutir entre ellos temas que atañen a la comunidad en su conjunto. Es decir, a la fachada, las instalaciones de suministros…

Pasos para crear una subcomunidad en una comunidad de propietarios

Notificación por escrito

El responsable de la finca tiene que estar al tanto. No vale el caso del supuesto de “pues me enfado y no pago”. Así, tiene que ser notificado por escrito por parte de los responsables instigadores. Una vez notificado, la comunidad de propietarios principal podrá convocar una Junta General con la división de la comunidad de propietarios en subcomunidades en el orden del día.

Aquí te contamos mucho más sobre las Juntas de propietarios.

Aprobación en Junta de Propietarios

Crear una subcomunidad implica una modificación del Título Constitutivo de la comunidad de propietarios. Por ello, para su aprobación, es necesaria la unanimidad de todos los propietarios que a su vez representen la totalidad de las cuotas de participación. (Artículo 17.6 LPH)

Ojo a aquí. Precisamente esta necesidad es el principal escollo al que se enfrentan los impulsores de la República Independiente de la Escalera. Si, por ejemplo, queréis dividir la comunidad de propietarios en subcomunidades para libraros de la lacra del vecino moroso, igual él tampoco está por que os separéis. Al fin y al cabo, es vuestro parásito.

Si ya habéis conseguido poner a todos de acuerdo, porque el sentimiento separatista es mutuo, es hora de seguir con el proceso de división de la comunidad.

Celebrar la primera Junta como subcomunidad

La primera Junta de la subcomunidad es ese momento en que te empapas del sabor de la victoria. Ahora ha llegado el momento de un nuevo comienzo. Como tal, hay que convocar Junta General Ordinaria con Orden del Día de Constitución de la subcomunidad y nombramiento de los órganos de gobierno de la misma.

Legalización de la nueva constitución

Para que todo sea legal, hay que hacerse con un libro de Actas, pasar a él el Acta de la Junta donde se ha constituido la subcomunidad y presentarlo en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la Finca. Con esto, ya seréis medianamente legales.

Para legalizarlo por completo y darle personalidad jurídica a la comunidad, deberéis presentar la fotocopia del Acta de Constitución, la fotocopia de la Diligencia del Registro y la del DNI del presidente, representante o administrador en Hacienda. Con todo ello y rellenando el modelo 036, deberíais recibir el NIF de la subcomunidad de propietarios. Con él, podréis realizar todas las gestiones sin necesidad de que la comunidad germen intervenga.

Si seguís todos estos pasos, ya tendréis una comunidad de propietarios (casi) independiente. Si lo que queréis es una independiente del todo, todo, te contamos también qué hacer para dividir la comunidad de propietarios por completo. En todo caso, optéis por la alternativa que optéis, nuestros profesionales estarán encantados de acompañaros en el duro trámite.

ahorrar en la comunidad de vecinos

Showing 20 comments
  • MJ MARTÍNEZ PELEGRIN

    Vivo en un edificio de unos 30 años. Tiene dos escaleras, en una hay ascensor y en la otra no. No está constituida la comunidad de propietarios por ser de uso familiar. Que hay que hacer para la constitución de la comunidad de propietarios? Se pueden constituir una en cada escalera?

    • Micomuniweb

      Buenos días,

      Antes de nada informarte de que si las dos escaleras tienen elementos o instalaciones comunes, no se podrán crear comunidades independientes, ya que la propiedad es compartida para esos elementos. Lo más factible para conservar la independencia sería crear dos subcomunidades y una mancomunidad que administre esos elementos comunes.

      Para constituir la comunidad o las subcomunidades, deberéis reuniros en Junta todos los propietarios con Orden del Día Constitución de la Comunidad o subcomunidad, según el caso. En esa Junta además, deberéis nombrar los órganos de gobierno: presidente, vicepresidente, etc. Deberéis también fijar un presupuesto inicial y las cuotas de participación, además de redactar los estatutos.

      Deberéis pasar los acuerdos de esta reunión a un libro de Actas, legalizado y presentarlo al registro de la propiedad.
      Con el alta en Hacienda, ya tendréis todo listo para empezar a vivir en comunidad.

      Encontrarás más información aquí: https://micomuniweb.com/constituir-una-comunidad-de-propietarios/

  • joaquin rodriguez carrasco

    de los diez vecinos del portal, 8 está de de acuerdo en dividir la comunidad de resto de portales pero dos se oponen porque tienen pisos arrendados en los otros portales, por la oposición de estos dos no podemos crear nuestra propia comunidad?

    • Micomuniweb

      Hola, Joaquín:

      Siento comunicarte que es así. Dada la gravedad del cambio, se requiere la unanimidad. En estos casos, deberías recurrir a la negociación y al diálogo para propiciar que esto propietarios acepten la división. ¿Qué es lo que les impulsa a querer mantener todos los pisos en la misma comunidad? Dad respuesta a sus preocupaciones.

      Buen día,

  • joaquin rodriguez carrasco

    Muchas gracias. En el supuesto que consigamos la unanimidad, necesitamos también la autorización de lo que podemos llamar la mancomunidad? ya que nosotros nos convertimos en una subcomunidad donde adoptaremos nuestros propios acuerdos en temas que tan solo incumban a nuestro portal y con nuestro presupuesto.

    • Micomuniweb

      Hola, Joaquín:

      Por partes. Vais a modificar el título constitutivo. Cuando hablamos de unanimidad, es la aprobación de los propietarios de los dos portales. Por ello, los interesados, deberéis aportar argumentos sólidos explicando por qué esta decisión podría beneficiar a todos.

      En cuanto a la relación con la mancomunidad, una vez constituida la subcomunidad, se limitará a la reunión anual de los presidentes y al mantenimiento y gestión de los elementos comunes de los dos portales: cubiertas, instalaciones de suministros, etc.

  • Walkiria Lorenzo Pérez

    Somos una comunidad de muchos portales, hay portales de primera fase de construcción y de segunda. Yo pertenezco a la segunda. Tiene dos entradas que no dividen las fases, las puedes usar ambas, sólo es que dan a diferentes calles, así como las entradas a los garaje. Mi consulta es: tenemos un propietario que no paga las cuotas, hablamos con el administrador y ahora nos quiere cobrar a los otros propietarios del portal por los trámites. Yo me niego. Debe hacerlo la comunidad general.
    Por lo que he leído tengo razón ya que no tenemos comunidad de portal. Me lo confirma, por favor.

    • micomuniweb

      Buenos días,
      Por tu comentario entendemos que el vecino moroso vive en tu mismo portal. Si es así, tendrías que cerciorarte de que este portal es o no una subcomunidad. La información está en manos del Administrador de Fincas y, en todo caso, en el Registro de la Propiedad.
      Si no es una subomunidad, los gastos de reclamación del proceso monitorio correrían a cargo de la “comunidad general”.
      Si es subcomunidad, es la propia subcomunidad y sus copropietarios los que asumen los gastos de la demanda. Pero tienes que tener una cosa en cuenta. Si os hacen correr con los gastos a los de un portal, debería ser porque lleváis cálculos independientes en las cuentas. Eso quiere decir que cada portal se responsabiliza de sus ingresos y de sus gastos. Siendo así, al recuperar las cantidades reclamadas, esos ingresos irían a vuestro portal exclusivamente, no a la “comunidad general”. Si la cantidad a reclamar es importante, merece la pena correr con los gastos.

  • Natalia

    Tenemos un problema en una comunidad grande. La comunidad tiene 3 bloques muy diferentes. El A con 122 viviendas + trasteros y cocheras, ascensores y zonas ajardinadas. El B con 32 viviendas + cocheras, sin ascensor y sin jardines. El C con 18 viviendas+ cocheras sin ascensor y sin jardines. El bloque A al ser más grande tiene más averías y desperfectos que el resto, pero lo pagamos todos y a la hora de votar, el bloque B y C están en una total desventaja. Nos gustaría ser subcomunidades pero el A no lo permite ya que les conviene cargar sus gastos a otros bloques que apenas tienen. No podemos hacer nada ante este reparto tan injusto???

    • micomuniweb

      Buenos días, Natalia:

      Solicita ver el reparto de cuota en la Escritura de Propiedad Horizontal. Es posible hasta que tengáis servidumbre de uso sobre las zonas ajardinadas y el paso del tiempo lo haya ocultado. Normalmente, un reparto de cuotas “injustas” conlleva deberes para los “beneficiados”. A lo mejor estáis exentos de pagar ciertas partidas y lo desconocéis, etc. Consultad las Escrituras.

      Un saludo,

  • Berenguela

    Buenos días; en mi comunidad se diferencian 13 adosados de un bloque de pisos que se quedó a medio construir con la crisis. En los estatutos se deja indicado que son dos bloques independientes y que se podrán crear dos subcomunidades (comparten sólo una calle central), pero parece que sólo hay constituida una comunidad que hace referencia a los adosados. Ahora los adosados tienen goteras, y algunos solicitan que el propietario del bloque sin construir contribuya al arreglo del tejado de los adosados por considerar que sólo hay una comunidad y que al ser un elemento común deben contribuir, ¿están en lo cierto?

  • Mikel Garcia

    Buenos días. No tengo muy claro si las reparaciones en una terraza de uso privativo corresponden a la comunidad general del edificio o la subcomunidad del portal. En los estatutos pone que la comunidad general se hará cargo de suelo, vuelo, cimentaciones, estructura, muros, fachadas, cubiertas y canalizaciones pero también que se considerarán elementos comunes de cada subcomunidad los que sirvan exclusivamente para uso y aprovechamiento común de las fincas que independientes que compongan la subcomunidad. No veo ninguna mención concreta a las terrazas. Muchas gracias y un saludo.

    • micomuniweb

      Buenos días, Mikel:

      La responsabilidad es de la comunidad, pues así lo tiene reconocido expresamente en estatutos ya que ese tipo de terrazas son cubierta.

      Un saludo,

  • Jose Ballester

    Alicante, 28.10.2019. Buenas noches.
    La Comunidad esta constituida legalmente, la lleva una Administradora con una Cta. Cte. donde se ingresan las cuotas trim. de las plazas de garaje, fachadas, pasos comunes, etc. con su Nif, Rgtro Prop. Actas, Libro Caja, y las reuniones que ella convoca. Hasta ahi todo perfecto.
    Esta Comunidad llevada por la Administradora, abarca en un mismo bloque de la misma calle el nº 43 – 45 – 47 y 49. pero las cuotas trimestrales del nº 43 (en los otros portales no se como lo haran) se ingresan en otro numero de cuenta exclusiva y unicamente a nombre de la presidenta de este nº 43 y ella es quien dispone del dinero acumulado(unos 7.000 €),desde hace unos 25/30 años, para pintura escalera, seguro del Inmueble, mantenimiento ascensor, luz, arreglos, limpieza, etc, que nada tiene que ver con la Administradora.
    Decirle que elñ nº 43 no tiene libro de Actas, no se registra nada cuando se hacen las reuniones en la porteria, tampoco hay Libro de Caja, así que no sabemos las cuentas como van, pero han entrado tres propietarios nuevos y queremos solucionarlo.
    Me persone en el Regtro de la Propd. nº 1, les explique el tema para que comprando y llevándoles el libro de Actas, poder inscribirla y seguidamente presentarlo en Hacienda para obtener un CIF y así de esta manera poder aperturar un núm cuenta bancario a nombre del portal nº 43, pero en el Registro de la Propiedad me dijeron que no, que no se podia, qué como la Comunidad donde actúa la Administradora ya esta constituida ya tiene un CIF y un Libro de Actas registrado.
    Mi pregunta: ¿Es ahi donde entra la ”’Subcomunidad”’ para lo que nosotros necesitamos?.
    Por favor me podrian ayudar y explicar como tengo que actuar y que pasos a seguir para solucionar esta gestión que se necesita para el portal nº 43. En espera de sus noticias. Atte. Le saluda, Ballester

    • micomuniweb

      Hola, Jose:

      Aquí nos planteas dos temas: el primero es el papel de la presidenta: https://micomuniweb.com/presidente-de-la-comunidad-de-propietarios/#Destitucion_del_presidente_de_la_comunidad_de_propietarios

      ¿Cómo se organizan para gestionar sus cuentas los otros números?

      Por otra parte, lo que nos planteas es un supuesto de subcomunidad de hecho pero no de derecho. Hay una subcomunidad, pero la misma no actúa como tal. Para legalizarla debería constituirse, para lo cual habría que llevar la cuestión a junta de vecinos de los cuatro portales y acordar por unanimidad la creación de una subcomunidad para cada uno de los portales. Una vez adoptado el acuerdo habría que proceder a cambiar la redacción de los estatutos en los términos acordados y proceder a inscribirlos en el registro de la propiedad con su nueva redacción. Con esa inscripción la subcomunidad habría sido constituida y podrías pedir el CIF y abrir la cuenta bancaria a su nombre. En tanto no se haga eso, ninguno de los cuatro portales será una “comunidad” propia aunque existan de facto.

  • David

    Buenos días, mi comunidad esta compuesta por 6 bloques de pisos. Tenemos un seguro para todos en general. Durante este año hemos tenido unas cuantas de averías de bajantes de los diferentes bloques, que lo ha ido solucionando el seguro. Hace unos días se averió el de mi bloque, y la presidenta de la comunidad dice que tenemos que pagarlo nosotros ya que las averías anteriores habían cubierto la franquicia del seguro y estos gastos ya no los cubre el seguro. Entendemos que nos es así, que lo tiene que pagar la comunidad, ya los otros vecinos no han pagado nada de la reparación.

    • micomuniweb

      Buenos días, David:

      En este caso, el razonamiento que tienes que plantear es que si los seis bloques pagan el seguro, las averías que éste debería cubrir y no se cubren por haber sobrepasado un cupo se dividen en seis bloques.

      Un saludo,

  • Yani

    Hola una pregunta somos 60 adosados q se divide físicamente en grupo de 30 y 30, p una acera pública donde cada grupo de adosados tiene su propio garaje. Que sería más sencillo de hacer y si es que se puede dos comunidades o dos subcomunidades?? Y en caso de esta última las cuentas se llevarían por separado o juntas??

    • micomuniweb

      Buenos días, Yani:

      Si cada grupo tiene sus propias zonas comunes, a efectos prácticos, lo mejor es hacer dos comunidades independientes. De estas manera, cada grupo decide lo suyo.

      En el caso de hacer dos subcomunidades, las cuentas claro que se llevan aparte. Sin embargo, a todo lo dicho, hay que añadir que hay costes como seguro, banco y administración que serán compartidos por todos.

      En resumen, dos comunidades independientes dan más libertad, pero una mancomunidad puede resultar más barata. ¡Valoradlo!

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