Pedir un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios

Juntas, acuerdos, órganos de gobierno y administración

¿Por qué pedir un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios? Porque necesita dinero. Así de simple. En comunidades normales, las cuotas mensuales de los propietarios cubren los gastos corrientes y la capitalización del fondo de reserva.

Puedes saber todo sobre el fondo de reserva aquí:

¿Dónde empieza el problema? Donde acaban los gastos y el fondo de reserva. En ocasiones, el fondo de reserva no puede por sí mismo cubrir el gasto que necesitan las obras en la comunidad. Es en ese punto donde se desata el drama. ¿Cómo podemos entonces financiar esas obras? Pues todo depende de lo que estemos dispuestos a esperar. Como todo en esta vida, el que no tiene dinero tiene paciencia.

¿Cuáles son los mecanismos de financiación de las comunidades?

Derramas, derramas, derramas

Las derramas no son ajenas a nadie. Son apreciadas y temidas en todas las comunidades. Depende de la solvencia de los propietarios y de las ganas que haya de adecentarlo todo. Las derramas se aprueban en Junta de propietarios. Consisten, básicamente, en que los propietarios hagan una aportación especial a la comunidad hasta conseguir el saldo que necesita. Unas veces (las que menos), los propietarios decidirán abonar lo que les corresponde en un solo pago. En la mayoría de ocasiones, por el contrario lo que se decide es hacer una aportación mensual hasta conseguir el saldo necesario. El problema de las derramas es que la financiación necesita tiempo.

Aplazamiento o fraccionamiento en el pago

Este mecanismo es muy utilizado cuando las empresas que van a realizar el trabajo ya tienen una relación consolidada con la comunidad o con el administrador. Son las propias empresas las que realizan un plan de pago para que la comunidad pueda afrontar cómodamente el gasto. Puede ir acompañado de derrama o no. Depende de los importes y de la capacidad de ahorro de la comunidad.

Solicitar un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios

Como hemos visto, el principal problema de financiarse a través de derramas es el tiempo. Si la comunidad necesita 12 000 euros y la derrama es de 1 000 euros al mes, ¿sabes lo que tendrás que esperar? En ocasiones, las actuaciones son urgentes. Bien porque se compromete la seguridad del edificio bien porque un vecino necesita imperiosamente que se instale un ascensor. ¿Podrías esperar un año?

En esos casos y desde hace pocos años, la comunidad de propietarios puede solicitar un préstamo a una entidad de crédito u organismo de financiación.

¿Qué puede financiar una comunidad de propietarios a través de un préstamo?

Si llega la temporada de verano y la comunidad no tiene dinero para pagar la piscina, no puede pedir un préstamo a una entidad de crédito. En este caso, debería cerrar la piscina un año, que no hace daño. Las leyes han variado aquí y allá, pero lo que queda claro en todas es que no se puede solicitar financiación para cualquier cosa.

En la redacción vigente, las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios están legitimadas para realizar operaciones crediticias (pedir un préstamo) para cumplir con el deber de conservación y rehabilitación así como con su participación en planes de regeneración y renovación urbanos.

A grandes rasgos, podríamos decir que se puede financiar la eficiencia energética, la accesibilidad universal y las actuaciones necesarias para conservar la seguridad y habitabilidad del inmueble.

Piscina, no. Ascensor, sí. Fachada, sí. Césped, no.

Y es que, amigo, no va a ser ir al banco, solicitar el préstamo y que te den el dinero. No es como en  los anuncios de la tele. Deberás justificar para qué lo quieres.

¿Qué mayoría se necesita para solicita un préstamo?

Obviamente, pedir un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios no es algo que pueda hacer el presidente una mañana tras una iluminación onírica. Para ello, necesitas una mayoría cualificada de la comunidad de la junta de propietarios (3/5). En el caso de que hubiera segunda convocatoria, porque no se diera mayoría en la primera, bastaría mayoría simple y un mes de espera. Ese mes es el tiempo que se da a los ausentes para que se pronuncien. Si no lo hacen, su voto contaría como positivo y, por lo tanto, se podría alcanzar esa mayoría cualificada.

¿Cómo pedir un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios?

Como hemos apuntado, deberá plantearse el acuerdo en Junta de propietarios. Por una parte, debe reflejarse el acuerdo por el que se aprueba la obra o trabajo a realizar. Por otra, el acuerdo para recurrir a un préstamos para la comunidad de propietarios.

Una vez finiquitado este punto, toca ir a la entidad de crédito. Se deberá aportar:

  • Libro de Actas. Especialmente importante es que se refleje el nombramiento del presidente, que es la persona autorizada a pedir un préstamo para la comunidad de propietarios. Deberán también estar los acuerdos de trabajo a realizar y de solicitud de préstamo.
  • DNI del presidente y de los apoderados en caso de firma mancomunada.
  • Copia del CIF de la comunidad de propietarios. Este es habitual encontrarlo en la primera página del libro de actas.
  • Certificado de propietarios y participantes en el préstamo en el que se refleje además su cuota de participación.
  • Presupuesto de la obra y datos económicos de la operación (cantidad a financiar, plazos, etc.)
  • Datos económicos de la comunidad de propietarios:
    • Movimientos y saldo de los últimos meses.
    • Presupuesto y balance de la comunidad.
    • Certificados de morosidad en el caso de que se den impagos entre los propietarios.

Seguramente, el banco u el organismo de financiación tengan un impreso oficial de solicitud. Además, podría requerir una autorización para la consulta en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).

Reticencias habituales a la hora de pedir un préstamo para la comunidad de propietarios

Por parte de los propietarios:

Ya te costó firmar la hipoteca como para meterte en más jaleos. Muchos propietarios muestran sus dudas a la hora de solicitar un préstamo principalmente por miedo a las repercusiones en caso de impago. Para estos casos, y según indica el art. 22 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es verdad que la comunidad responde con sus fondos y con las cantidades adeudadas a favor de la comunidad. También es verdad que, cuando eso se acaba, el banco se dirigirá, previo requerimiento, contra cada propietario que no haya pagado.

En comunidades estables, en esas en las que todos pagan su cuota y no suele haber problemas (la hay), pedir un préstamo no pasa de algo rutinario.

Cuando suele haber impagos de cuotas, a la hora de establecer la derrama que haga frente al préstamo, habrá que contar con ello si no se quieren buscar problemas mayores.

En las comunidades que son un desastre (se rifan los recibos devueltos, siempre hay polémica por cualquier cosa), ni os molestéis… Haced una clásica derrama.

Por parte del banco

Todo el rato escribimos pedir o solicitar un préstamo. El término correcto es “comprar”. Nadie regala nada… Esto es un mercado y los créditos son un negocio más.

Qué curioso que el banco solicite tanta información sobre la solvencia de la comunidad, ¿verdad? No. No lo es. Harán un estudio, mirarán debajo de las uñas si hace falta y luego tomarán su decisión.

Un caso cada vez menos común es el desconocimiento. En muchas sucursales, el personal no está plenamente informado de las posibilidades de crédito para las comunidades de propietarios. Esto es así porque, como hemos visto, es un reconocimiento relativamente reciente. Otros bancos, directamente, prefieren no trabajar con comunidades de propietarios.

Otra alternativa es acudir a organismos como Savia Financiación especializados en financiación. Podrás acceder a productos específicos que den un pequeño colchón a las arcas de la comunidad.

¿Quieres pedir un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios? Asesórate siempre de la mano de los mejores profesionales. Por supuesto, huelga decir que eches un vistazo a nuestro directorio de empresas.

ahorrar en la comunidad de vecinos

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  1. antonio mairal fraile

    si un propietario no quiere solicitar el prestamo y avanza su parte a la comunidad y hace constar en acta esta situacion. En la constitucion del prestamo se ha de hacer constar esta situacion. En caso de impago esta excento de la reclamacion del impago

  2. El propietario del atico tenía una piscina que causaba problemas de filtraciones a los pisos de la planta inferior , la Comunidad pagó las reparaciones de impermeabilización , eso no ha quitado el problema, se ha llegado a la conclusión de demoler la piscina, quien debe pagar la demolición?

    • micomuniweb

      Buenos días, Abdellah:

      A falta de analizar el caso con detalle, dado que tenemos el antecedente de que la comunidad pagó la reparación de la impermeabilización, deducimos que también estaría obligada a pagar su desinstalación.

      Un saludo,

  3. Hemos votado co cómo hacer frente a un pago, una de las 3 opciones era financiación prestamo bancario a la comunidad de propietarios. Lo vamos a volver a votar porque ha habido un empate, pero según leo debería haberse votado individualmente y sacado 3/5 partes a favor. Verdad? Tambien quiero saber si sale adelante y hay un impago, si el banco me puede reclamar a mí el total de la deuda, solo mi % por cuota o si puedo excluirme de algún modo. Gracias.

    • micomuniweb

      Buenos días, Patricia:

      Las condiciones generales están resumidas en el artículo. Las particulares, son resueltas por la financiera. Por otro lado, la responsabilidad de los vecinos es solidaria en el pago del crédito. Y por último, los vecinos que lo deseen tienen la posibilidad de adelantar la cantidad que les corresponde para que se les excluya en la contratación del crédito y de la responsabilidad solidaria en caso de impago del mismo.

      Un saludo,

  4. Lola Molina

    Lola
    17 de junio de 2021
    Esta pregunta ya la he visto, pero no sé la respuesta.
    Mi comunidad va a solicitar un préstamo y estoy dispuesta a pagar la derrama en un pago en efectivo. En acta puede quedar reflejado que he abonado la derrama y se me desvincule del préstamo, así como se haga constar en la constitución del préstamo aquellos propietarios que hemos adelantado la derrama y no quedamos vinculado a un préstamo que no nos hace falta? Y así en caso de impago estar excento de cualquier reclamación por parte de la entidad bancaria

  5. Hola . Mi comunidad ha pedido un préstamo comunitario, para poner el ascensor. Tenía que haber hecho el presidente una reunión, para informar de la cuonta mensual que correspondía a cada vecino? Y si no ha sido así me puedo negar a pagar? Un saludo gracias

  6. Jose Ignacio Robles

    Hola, buenas tardes. Antes de nada, gracias por este espacio tan aclarador.

    Mi comunidad, quiere pedir un prestamo para realizar obras. Un par de vecinos y yo, sugerimos que nosotros no queriamos pagar intereses y que pagariamos lo que nos corresponde. Los de la administracion, nos comentaron que el prestamo es para la comunidad, que no se puede pagar individualmente. Como he leido en los mensajes anteriores esto :
    [si un propietario no quiere solicitar el prestamo y avanza su parte a la comunidad y hace constar en acta esta situacion. En la constitucion del prestamo se ha de hacer constar esta situacion. En caso de impago esta excento de la reclamacion del impago.]

    Entiendo que el banco no te puede obligar y al hacer la contitucion del prestamo, poner esta clausula, de que hay gente que ha pagado. ¿Es asi?. Gracias y un saludo. Felices fiestas!

  7. Isabel Rodríguez

    Buenos días, estamos estudiando si pedir o no un préstamo comunitario, pues hay un vecino moroso y sabemos que su parte no la va a pagar. ¿Que consecuencias habría para el resto de propietarios en éste caso?? Gracias

  8. concha miler

    Buenos días.
    Mi comunidad pidió un préstamo para instalaciones de una montera ,en la finca.
    En la comunidad había un piso de banco, el cual compré al banco un año después. de pedido el préstamo y ejecutadas las obras.
    Ahora como el banco no ha pagado sus cuotas del préstamo, me lo reclaman a mi .
    El banco no contesta a reclamaciones.
    En el documento del préstamo figura aún el vecino anterior al banco que fue desa
    huciado.
    Que responsabilidad tengo yo respecto a ese acuerdo de la comunidad tomado cuando no era propietario y ni el vecino desahuciado ni el banco han pagado..
    Que vias tengo de defensa.

  9. Buenas noches,

    mi caso es hay que realizar una rehabilitación en nuestro edificio sube 110.000€, somos 10 vecinos y es bastante por piso, los vecinos no quieren pedir un crédito comunitario al banco, por mayoría han decidido una derrama mensual de 1000€ durante 12 meses, en mi situacion personal me es imposible asumir esta derrama mensual, tampoco reuno las condiciones necesarias para solicitar un prestamo personal, QUE PUEDO HACER?

    Gracias de antemano.

    Cris

  10. Buenas tardes,
    Mi comunidad es bastante complicada… Somos 4 vivienda y 2 locales, de los cuales: 3 viviendas están al día de sus pagos. La vivienda restante y los dos locales deben parte o la totalidad de sus cuotas, algunas de propietarios anteriores a los actuales. Se pusieron las correspondientes denuncias pero aún no hemos obtenido respuesta alguna. A la hora de pedir un crédito, qué posibilidades hay de que nos lo concedan teniendo en cuenta nuestro nivel de morosidad? Hay alguna otra opción? Necesitamos rehabilitar el edificio o nos quedamos sin viviendas…

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