Cada vez que hablamos de dinero en la comunidad de propietarios pueden pasar dos cosas: o se crispan los nervios y se ponen los pelos como escarpias o comienza a aflorar la figura del contable de espíritu. En esta ocasión, vamos a hablar del fondo de reserva de la comunidad de propietarios en 2019. Porque suena muy técnico y grandilocuente, pero pocos saben de qué va la película.
¿Qué vamos a ver?
¿Qué es el fondo de reserva de la comunidad de propietarios?
Todos los propietarios tienen que pagar mensualidades. Eso lo tenemos claro. Normalmente, el cálculo de la cuantía se basa en la cuota de participación. Eso también lo hemos ido asumiendo. ¿Pero qué cubre esa cuota?
Cuando hablamos de los gastos a los que debe hacer frente una comunidad, hablamos de inspecciones, suministros y servicios, groso modo. Esos son los gastos corrientes.
La mensualidad que pagamos a la comunidad debe cubrir los gastos corrientes. Y algo más…
¿Qué pasa cuándo se desprenden los rodapiés? ¿Cuándo se rompe el telefonillo? ¿Cuándo el paso del tiempo atenta contra la vida del monocapa de los balcones?
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La cultura de no dejar las cuentas a cero a fin de meses para tener liquidez en caso de imprevistos sigue vigente en las comunidades de propietarios. Esa pequeña hucha es lo que llamamos el fondo de reserva. Y la cuota mensual también debe incluir una pequeña aportación para la buena salud del mismo.
¿Para qué se utiliza el fondo de reserva?
El fondo de reserva de la comunidad de propietarios va destinado, principalmente, a cubrir los gastos de las obras necesarias. Hablamos de trabajos de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca. Además de éstas, también se incluyen las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal.
La lógica es la siguiente (Siempre hay una lógica detrás): hay obras que tienen que pasar por la aprobación de la Junta y hay obras que no. En su artículo 10.1, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica que son obligatorias y no requieren aprobación de la Junta las obras necesarias para el buen mantenimiento y la conservación tanto del inmueble en sí como de sus servicios e instalaciones así como los trabajos necesarios para garantizar los requisitos básicos en materia de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
Si no requieren aprobación previa de la Junta… ¿cómo está previsto que se costeen? Pues con el fondo de reserva. El plan es que si se está cayendo un balcón el presidente coja y diga “¡arréglenglo!” y haya dinero para pagarlo.
Con esto, se gana tiempo y se ahorran discusiones sobre si el amigo de mi cuñado puede conseguir un presupuesto más barato. Y el tiempo es valioso, porque el resultado más probable cuando una obra urgente se ve sometida a diferentes voluntades en una Junta (o sucesivas) es que el balcón acabe en la calle.
¿Cuál es nuevo fondo de reserva en comunidades en 2019?
Hasta hace bien poquito, el fondo de reserva ascendía a un mínimo de un 5% del presupuesto anual de la comunidad. Sin embargo, está cuantía ha variado en 2019. A ver, es cierto que en trabajos de más envergadura el 5% se quedaba cortito. También es cierto que los bancos no son muy partidarios de cuentas en número rojos. Ahora, el nuevo mínimo del fondo de reserva en comunidades en 2019 asciende al 10% del último presupuesto anual de la comunidad.
Si durante el año la comunidad ha tenido que tirar del fondo de reserva, entonces sí, los propietarios tendrán que determinar en Junta la derrama o el método de pago más adecuado para recapitalizarlo. Es decir, en la hucha no puede haber menos del 10% del último presupuesto ordinario. Si se vacía la hucha, hay que hacer un pequeño esfuerzo para volverla a llenar.
En general, las cantidades destinadas al fondo de reserva deben ser acordadas en la Junta donde se aprueba el presupuesto de la comunidad.
¿Qué pasa con las comunidades nuevas?
Cuando se constituye una comunidad de propietarios, el primer presupuesto es una idea etérea. Año tras año, es fácil conocer las partidas y saber cuánto dinero ha ido dónde. Sin embargo. En las nuevas comunidades, hablamos de una estimación de gastos.
Siendo así y teniendo en cuenta que el saldo de la comunidad es cero, es un poco precipitado decir nos vamos a gastar tanto en esto y además todo esto para el fondo de reserva. La cuenta de la comunidad va a ir teniendo dinero poco a poco y los nuevos propietarios tendrán que apoquinar hasta asegurarse de que los gastos corrientes serán satisfechos.
Por eso, la LPH prevé que el primer año el fondo de reserva pueda limitarse a un 2,5% en lugar de un 10%. Es decir, el 2,5% del presupuesto que se ha estimado para la comunidad.
Eso sí, a partir del siguiente ejercicio, habrá que hacer las aportaciones necesarias para elevarlo a un 10%.
Devolución del fondo de reserva de la comunidad
El fondo de reserva de la comunidad es de titularidad de la comunidad de propietarios. Por mucho superávit que haya, un propietario por sí mismo no puede llegar y solicitar que se liquide su parte, porque ese dinero dejó de ser suyo al hacer la aportación.
¿Pero tenemos derecho a reclamar ese dinero? Vamos a desglosar las acciones probables:
Primersísimamente, si la comunidad tiene pensado cambiar el suelo del portal, impermeabilizar la cubierta, limpiar los canalones y pintar la fachada, no parece muy lógico descapitalizar el saldo de la comunidad por mucho superávit que haya. Es decir, reclamar la devolución del fondo de reserva sólo es viable si no hay trabajos pendientes.
El supuesto es que hay más dinero del necesario destinado a fondo de reserva y no hay obras pendientes. Lo razonable es no tocarlo, por si acaso, pero lo queremos. O a lo mejor es que es muchísimo.
En ese caso, la comunidad tiene varias opciones. Ojo, que todas ellas deben pasar por Junta.
- Solicitar la devolución del superávit para TODOS los propietarios. Cada uno en su parte proporcional.
- Congelar la cuota unos meses.
Devolución en caso de venta de la vivienda
En muchas comunidades de propietarios, lo natural es devolver el dinero después de cada ejercicio. En esos casos, surge la duda de si un propietario tiene derecho a solicitar una devolución anticipada porque vaya a vender su casa. La respuesta es no. Si quiere recuperar el dinero, lo tiene que negociar con el comprador y sumarlo al precio de venta.
Nuestra opinión basada en el trabajo con comunidades es que cuanto más turgente esté el saldo del fondo de reserva de la comunidad, mejor. Más vale prevenir que curar y más vale tener el dinero en mano que tener que pedir derramas.
En caso de duda sobre el fondo de reserva de la comunidad de propietarios, no lo dudes y contacta con nuestros profesionales.
Creo haber entendido que aunque el requisito legal sea que el fondo de reserva corresponda al 10% del presupuesto, no significa por ello que cada año y sobre la base del presupuesto se establezca el 10%d para el fondo de reserva, de esta forma y con un presupuesto del orden de 4.500 € el fondo de reseva es de 450€ eurio arriba/abajo en función del presupuesto. Entiendo que debe haber otra práctica que permita incrementar el fondo de reserva en base a la aplicación de una dotación anual,con independencia del cumplimiento legal del 10%. Sobre el ejemplo anterior presupuesto 4.500 € y un fondo de reserva de 450€, dotar al fondo de reserva como mínimo con un 5% adicional con lo que en tres años ya se tendria un fondo de reserva superior a 1.000€.
Gracias y saludos.
Hola Miquel, el fondo de reserva debe estar dotado, como mínimo del 10% del último presupuesto ordinario, de conformidad con una reciente reforma del artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal que antes lo tenía fijado en un 5%. Para incrementar la cifra del 5 al 10 % se dispone de tres anualidades. Cualquier cifra inferior a esa será ilegal, y cualquier propuesta tendente a incrementar esa partida por encima del 10% debe ser debatida y aprobada en junta. Es decir, en caso de que queráis incrementar el fondo de reserva, tan sólo tenéis que aprobarlo por mayoría.
Buenas tardes. He comprado un piso de obra nueva que lleva construido un año. Hoy he firmado escrituras y he pagado la totalidad del piso y de inmobiliaria me he informado que debía de pagar 400 € de provisión de fondos, que se pusieron en su día para poner en marcha la comunidad.
En ningún lado viene escrito nada de eso, entiendo que esto lo pago la constructora hace 1 año y que me informen hoy, figurando en escrituras que no hay cargas, no lo veo muy legal. Debo pagarlo, o se deben hacer cargo ellos?.
Gracias
Buenos días, Luis:
La situación varía en función de si son los primeros presupuestos o no. Si son los primeros, Deberás abonarlos. Si no son los primeros, te recomendamos la lectura: https://micomuniweb.com/comprar-piso-derrama-pendiente/ Si después de la lectura sigues con dudas, puedes hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas, donde un abogado te acompañará en la reclamación. https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo
Hola,
Compré mi piso hace unos meses y ahora me he enterado que el anterior propietario retiro su dinero del fondo, me dicen que es correcto porque en ese momento el dinero no estaba destinado a ningún arreglo. Tienen razón? El dinero se retiró sin pasar por junta ni se me indicó esto en la compraventa. Lo hicieron de manera privada el administrador y el antiguo propietario.
Muchas gracias
Buenos días, Gemma:
Hay comunidades en las que a final de año se regulariza el fondo y se devuelve a cada propietario el excedente de lo que haya aportado. No podemos saber los pormenores de tu caso. No obstante, si necesitas un análisis profundo, por 25€ puedes hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
si no estoy de acuerdo en subir el fondo de reserva, tengo obligacion de pagar dicho incremento
Buenos días, Jesús:
Por ley, tienes obligación de contribuir al fondo de reserva según cuota de participación hasta el 10% reglamentario y hasta montantes superiores si hay acuerdo en junta para ampliarlo por obras pendientes, preparación de derramas, etc.
Un saludo,
Hola,
Pertenezco a una comunidad entregada por fases. Yo entré en agosto de 2020, con la comunidad constituida ya desde 2019. ¿Debo pagar fondo de reserva? ¿o deberia ser la constructora/promotora al ser la propietaria en el momento de la incorporación a la comunidad?
Muchas gracias y un saludo.
Buenas tardes, Javier:
El fondo de reserva se va nutriendo de las cuotas de los propietarios. La cuota mensual debe cubrir previsión de gastos más parte proporcional del fondo de reserva.
Un saludo,
Vivo en una comunidad creada en el 2009 o 2008. Yo entré a vivir como propietario el 2018. Me reclaman una cuota de 200 euros en concepto de provision de fondos.
No he visto porque no quieren mostrar ningun resumen de gastos ni lo que tiene la comunidad. He ido pagando mi cuota sin problemas.
Encima, no hay ninguna acta (o no la han mostrado) que se debe pagar la cantidad de 200 euros. Y por mas inri, cuando compre el piso me pasaraon una hoja conforme mi piso estaba a 0 eruos de gastos pendientes…
Me toma el pelo la comunidad o la presidenta? Que puedo hacer?
Buenos días, Johny:
En principio, la aportación inicial de tu vivienda al fondo de reserva ya fue hecha por el primer propietario. Por otro lado, hablas de «provisión de fondos». ¿Provisión de fondos para hacer el qué? Con los datos que nos aportas, no deberías pagar nada hasta que te remitan el justificante de dónde va a ir el dinero: acuerdos y, en su caso, presupuesto.
Un saludo,
Para poneros en contexto, vivo en Catalunya y las cuentas de la comunidad las gestiona una administración de fincas.
–Cada año el fondo se dota de forma acumulada con un 5% del presupuesto ordinario sin que hasta la fecha se haya gastado nada.
-El fondo figura en una cuenta a nombre del administrador sin que la comunidad de propietarios tenga acceso a la misma.
Tengo las siguientes dudas y agradecería que me las aclaraséis:
-Dado que el fondo de serverva constituido ya supera el porcentaje legal, la comunidad de propietarios podría decidir no efectuar la dotación en el próximo ejercicio o se debe dotar iobligatoriamente un 5% cada año?
-Los fondos deben estar en una cuenta individualizada a nombre de la comunidad o pueden estar en una cuenta a nombre del administrador de forma indistinta con otras comunidades?
Buenos días, María:
Todas las cuentas de la comunidad deben estar a nombre de la comunidad. El fondo de reserva, es una cantidad a «tener en cuenta». Supone calcular el presupuesto anual tomando como referencia las cantidades destinadas a previsión de gastos y a fondo de reserva. Ni siquiera es necesario que esté en dos cuentas independientes.
Un saludo,
Buenos días, mi pregunta es. Actualmente y debido a la pandemia que estamos padeciendo y en cumplimiento del Real Decreto de Estado de Alarma, no se pueden convocar Juntas General en las Comunidades. ¿ Puede el Presidente de una comunidad aprobar una derrama para la recuperar el fondo de maniobra que se ha tenido que gastar por reparaciones urgentes he imprevistas.?
Buenos días:
Las derramas deben aprobarse en Junta. En este post planteamos dos soluciones: https://micomuniweb.com/covid-restricciones-aforo-juntas-propietarios/
Un saludo
Buenos días, vendí una vivienda y ni la inmobiliaria ni la administración dijo nada del Fondo.
El fondo eran de 200 y luego se subió a 700€, que yo pagué.
Ahora el nuevo propietario no quiere pagármelo ni la comunidad tampoco.
Que puedo hacer??
Buenos días, Jesús:
Normalmente, la aportación al fondo de reserva viene incluida en el presupuesto anual de la comunidad de propietarios. Verifica que no sea una derrama. Debería haber sido además aprobado en Junta, por lo que tendrías que haber sido notificado por acta.
Te recomendamos la lectura: https://micomuniweb.com/comprar-piso-derrama-pendiente/
Un saludo,
Mi cuestión es la siguiente , si a parte de la reserva en cuotas ordenarías , se ha establecido un fondo de reserva para a futuras derramas , y esto no lo contemplan los estatutos , al vender ni casa… tengo derecho a recuperar ese fondo de reserva que ham estipulado en junta sin estar expresamente indicado en los estatutos ? Una cosa es el fondo de reserva de cuotas ordenarías y otra es una provisión de fondos , que aunque se aprobó en junta , no lo contemplan los estatutos . Eso también lo contemplan la ley horizontal ? Gracias por la respuesta
Buenos días, Teresa:
El fondo de reserva es obligatorio. No se contempla en los presupuestos, sino en la Ley de Propiedad Horizontal. Forma parte de las cuotas como propietario y no lo puedes reclamar.
Un saludo,
Hola buenos días!, qué porcentaje de votos se necesita para aprobar la devolución o congelación de las cuotas de la comunidad. Muchas gracias!!
Buenos días, Lorena:
El presupuesto y las cuotas se aprueban por mayoría simple, al igual que las reclamaciones a los morosos. Si se aprueba la devolución o congelación de cuotas a todos los vecinos, es por mayoría simple. Si es sólo a un vecino, habría que analizar los motivos, por lo que te invitamos a hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
HOla, buenas tardes, interesantísimo post, pero tengo una duda…
Supongamos:
Año 1, presupuesto ordinario de 1000, fondo de reserva, 100
Año 2, presupuesto ordinario de 3500, ¿la dontación del fondo de reserva debe de ser 250 para que sumada a los 100 del año anterior sea 350, o debe dotarse 350 que sumados a los 100 pase a ser 450?
Año 3, presupuesto ordinario, 3000 ¿dotamos 300 y los sumamos a los del año anterior, o como ya teníamos más de 300, este año no hay que dotar nada?
Es que veo que si sólo es el 10% del último presupuesto ordinario, pero no se van sumando año tras año, como una hucha de año tras año… el fondo de reserva sobre todo en comunidades pequeñas… es manifiestamente insuficiente, ¿no?
Buenos días, Javi:
La dotación al fondo de reserva forma parte del presupuesto y normalmente se gasta a los largo del ejercicio. Es decir, cada año el presupuesto se conforma por los gastos del año anterior + 10%). Luego, sobre lo planteado, depende de acuerdo comunitario. Hay comunidades (las que menos) en las que a final de ejercicio se producen devoluciones. Normalmente, las comunidades prefieren tener un buen fondo para no tener que hacer frente a derramas.
Un saludo,
Hola en el 2020 compre un piso y ahora en el 2021 el administrador me esta pidiendo un dinero el cual el llama «previsión de gastos» por que en algún momento se van a efectuar unas obras en la finca, mi pregunta es, Esto no debería haberse reflejado en el certificado que se solicito a la gestoría y que diferencia hay entre derrama y previsión de fondos
Buenos días, César:
Las derramas son los pagos necesarios. La provisión de fondos es el destino. El certificado de la gestoría, en este caso, se limitó a certificar el corriente de pago de la vivienda. Te recomendamos: https://micomuniweb.com/comprar-piso-derrama-pendiente/
Un saludo,
Hola, pertenezco a una comunidad en la que a denunciado a la promotora y arquitecto por muchas deficiencias en su construcción y servicios mínimos que no fusionan(telefónicos, bomba de agua piscina, antena) .
Las derramas, pagos para peritaje de la comunidad, pagos al abogado y todo lo que conlleva el proceso, lo pagamos por coeficiente.
Mi pregunta es:
En el caso de que se gane el juicio o acuerdo previo a juicio y nos abonen la cantidad que estima el perito para reparar todas las deficiencias, dicha cantidad queda bloqueada en la cuenta de la comunidad?
Se puede reclamar por coeficiente el reparto del dinero y después votar en Junta extraordinaria las deficiencias a reparar?
O en caso de tener que votar para ver que se hace con ese dinero tiene que ser por unanimidad, mayoría o por coeficiente?
Gracias y un saludo
Ese dinero queda a disposición de la comunidad para llevar a cabo las reparaciones. Entendemos que si se adopto el acuerdo de demandar a promotora/constructora por una cantidad para reparar vicios constructivos, esas cantidades, si se cobran, ya están asignadas para llevar a cabo esas reparaciones por lo que no haría falta nuevo acuerdo. Si existiera sobrante una vez realizadas las reparaciones la comunidad podrá acordar por mayoría el reparto de ese dinero por coeficientes o bien dejarlo en la cuenta para futuros gastos o para reducir cuotas.
Hola. Compré un piso de 60 metros de obra nueva y he pagado 250 euros de fondo de reserva ,la misma cantidad que los pisos con 110 metros y los de 90. M¿ Es legal que todos los vecinos paguen la misma cantidad de fondo de reserva ,o según cuota de participación?
Buenos días, María Ángeles:
Eso depende de los acuerdos de la Junta. Puedes consultar: https://micomuniweb.com/cuota-coeficiente-participacion/
Un saludo,
Si no se ha tocado el Fondo de Reseva del año anterior, hay que incluir el 10% para el Fondo de Reseva del presupuesto ordinario del año en curso?
Hola, Elena:
Eso lo decide la Junta a la hora de aprobar el presupuesto del año entrante. El fondo de reserva debe estar dotado con al menos el 10%. Hay comunidades que prefieren tenerlo bien nutrido para evitar derramas.
Un saludo,
Compre un piso en 2021 aquí habia unos pisos vacíos, el anterior propietario no me informa que en mi comunidad pagaba parte de los gastos por esos pisos , y lo cual yo pagué hasta el año pasado , se adjudicó esos pisos, y los nuevos propietarios pagaron los costes de 4 años , en junta se decidió devolver todo lo que se abonó gastos comunidad derramas a todos los propietarios mi pregunta, a quien corresponde ese pago al anterior propietario o a mi, yo no sabía nada de todo lo que había ni se me informó ahora la administradora me dice q el anterior propietario le dejo una hoja firmada para q se le devuelva a él, es así o el aquí y ano tiene nada que ver, como lo digo a mi no se .e dijo nada de ello
Buenos días, Rosario:
Tienes toda la información que necesitas en este post: https://micomuniweb.com/afeccion-real-deudas-comunidad-propietarios/
Si necesitas apoyo jurídico, puedes contactar con nuestros abogados en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Buenas tardes,
La promotora me pide que abone 400 euros al fondo de reserva antes de escriturar. Entiendo que esto no es legal ya que para pagar esa provisiôn a la comunidad tengo que ser propietaria. Pueden por favor confirmarme?
Buenos días, Beatriz:
La dotación al fondo de reserva debería ir con la primera cuota. Si necesitas apoyo de nuestros abogados puedes consultarles en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,