Hoy vamos a hablar de las normas de régimen interno de una comunidad de propietarios. Unos dicen desconocerlas. Otros las conocen y deciden que la ley está para saltársela. También los hay que entienden que todo debe aparecer en el reglamento de régimen interno. ¿Pero de qué estamos hablando exactamente y qué hacer cuándo un propietario no cumple las normas de régimen interno?
¿Qué vamos a ver?
¿Qué son las normas de régimen interno de una comunidad?
Las normas de régimen interno son un conjunto de reglas que regulan la convivencia y el uso de los servicios y de las zonas comunes.
Al regular la convivencia, estas normas son de obligado cumplimiento para los propietarios y para los que habiten en las viviendas. Es decir, para los inquilinos, también.
Las comunidades de propietarios se rigen por el Código Civil y por tres tipos de normas:
- El título Constitutivo
- Los Estatutos
- Las normas de régimen interno.
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Estatutos de una comunidad de propietarios: ley y honor
Las dos primeras tienen peso legal y deben modificarse por unanimidad. En cambio, las normas de régimen pueden modificarse por mayoría. Eso sí, no pueden contradecir el Título Constitutivo ni los Estatutos ni tratar temas reservados a éstos.
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¿Qué regulan las normas de régimen interno?
El reglamento de régimen interior debe ceñirse a normas básicas de convivencia y uso de las instalaciones de la comunidad. En este sentido, pueden regular:
- Los horarios de la piscina y las zonas de juego.
- Las normas de uso de los ascensores.
- La tenencia de animales en las zonas comunes.
- Las facultades del presidente.
- Los horarios para realizar obras en casa.
En cambio, estas normas no podrán tratar sobre las viviendas ni los locales. Tampoco podrán suponer una limitación al dominio de los propietarios.
¿Cómo detener a un vecino que incumple el reglamento de régimen interno?
Tenemos claro lo que son las normas y que hay que cumplirlas. ¿Pero qué pasa cuando un propietario incumple las normas de régimen interno? Aquí, Houston, tenemos un problema.
Lo normal es que todos nos amoldemos a ellas. Porque nuestro anhelo más profundo es vivir en paz en una comunidad de propietarios. Sin embargo, por desconocimiento o por exceso de dureza en el rostro, hay propietarios que se niegan “por sus principios” a cumplir las normas de convivencia de la comunidad. En esos casos, la comunidad está en un brete, pero es uno del que hay salida. Dura, pero haberla, hayla.
Hay que tener las cosas muy claras:
Lo primero y más importante es tener presente que la comunidad de propietarios no tiene poder coercitivo. Esto quiere decir que no puede “castigar” al vecino que incumple las normas de régimen interior. No puede inventarse multas ni restringir sin fundamento el uso de las instalaciones comunes. Es por eso que frente al vecino disidente alias mosca co**nera, la comunidad tiene muy poca autonomía. Sin embargo, sí se pueden emprender determinadas acciones:
Aviso verbal y por escrito
A la hora de reprender una conducta ajena, hay que coger aire y pensar lo mejor de la otra persona siempre y como primera opción. Así, entenderemos que el vecino disidente deja las cagarrutas de su mascota en el pasillo porque desconoce que tiene que recogerlas él mismo en lugar de esperar al servicio de limpieza. Este ejemplo es muy drástico, pero igual nuestro problema es la vecina que decide bañarse en la piscina después de cenar porque es cuando más se agradece.
Ante estas y otras situaciones, lo primero es dirigirse al propietario y comunicarle que su conducta contradice las normas de la comunidad.
¿Sigue con lo suyo? Entonces se abren dos vías de actuación en función de la actividad que esté realizando el vecino disidente.
Modo de actuación ante actividades contempladas en la LPH
Este es el modo fácil “on”. En artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que no se pueden llevar a cabo actividades que puedan dañar la finca o que sean molestas, insalubres, peligrosas, nocivas o ilícitas.
Si la consecuencia del incumplimiento del vecino disidente puede verse como uno de los supuestos anteriores, cae denuncia. En unos casos es más fácil que en otros. Por ejemplo, ante un problema de ruidos, se llama a la policía y tramitan ellos la denuncia. Si el problema es de higiene en las zonas comunes, denuncia por insalubridad. A partir de ahí, el proceso se mueve él solito con poco esfuerzo por parte de la comunidad.
Acción de cesación contra el propietario que incumple las normas de régimen interior
Este punto es más complicado que el anterior. Ya hemos quedado en que la forma verbal no ha servido para nada. Entonces hay que seguir un procedimiento que empieza en las manos del presidente de la comunidad de propietarios. Se llama Acción de Cesación.
- El presidente debe enviar por escrito al vecino disidente un requerimiento para que deje de realizar las actividades prohibidas. Mejor por burofax con certificado de contenido y cubrimos muchos flancos en un movimiento. Y ojo que decimos vecino. Si el piso o local está alquilado, que los inquilinos no quieran cumplir las normas no es su culpa. El escrito se remite al infractor. En el mismo escrito se le debe advertir de que, de no cesar las actividades molestas, va a ser denunciado vía judicial.
- Él sigue, erre que erre. Que ni por esas. Entonces la junta de propietarios debe aprobar el inicio de la acción judicial de cesación y autorizar al presidente para emprenderla. Para ello, no lo olvides, este punto debe estar incluido en el orden del día. Raro es que después de leer la convocatoria a la Junta el vecino disidente siga con sus tachines. Pero hay gente cabezota. ¡Qué se le va a hacer!
- Pues lo que vamos a hacer es coger el requerimiento inicial del presidente (el burofax) y el acta de la junta de propietarios donde se autoriza al presidente a iniciar la acción de cesación y llevarla al juzgado.
La labor de la comunidad cesa en este punto. Básicamente, no la comunidad, sino un juez, es el que va a dictaminar que el vecino disidente deje de incumplir las normas de régimen interno. Y aquí está el quid de la cuestión, porque la comunidad no tiene poder coercitivo para hacer cumplir sus normas, pero un juez sí lo tiene para hacer cumplir sus medidas cautelares o sentencia. Por ello, si la acción no cesa, al que se está desobedeciendo es al juez. Y aquí el vecino sí tiene un problema.
La acción de cesación es el colchón salvavidas de las comunidades de propietarios. Cuando el vecino disidente diga no lo voy a cumplir porque no puedes hacer nada para impedírmelo, la opción es contestar: sí, sí…
Si tienes alguna duda, consúltanos. Nuestro departamento jurídico está a tu disposición.
He comprado un piso nuevo a un banco,y los pisos se me han levantado,puedo hacer alguna reclamación
Buenas tardes, Jorge:
Tienes que reclamar al banco. Aquí la comunidad de propietarios no tiene nada que ver.
Puedes hacerlo si se levanta el suelo por un defecto oculto, ya que tú ya visitaste la vivienda antes de comprarla, y si el defecto estuviera ya al comprar la vivienda.
Tienes un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda.
El presidente de mi comunidad se niega a darme autorización para hacer una reunión infantil alegando que sólo se puede invitar a 10 personas, en mi unidad familiar ya son 4 solo podría a 6 eso es legal si no viene por escrito en los estatutos?
Buenos días, María:
¿Invitar a dónde? El uso de los elementos comunes puede también determinarse en las actas. Pregunta dónde están las normas que regulan el aforo del lugar misterioso. Si, efectivamente, no hay nada por escrito, puedes hacer una reunión infantil con más de 10 asistentes siempre y cuando hagáis un uso adecuado del lugar misterioso, respetéis al resto de propietarios y lo dejéis tal cual lo encontrasteis, o mejor.
Buenos días, somos una comunidad de 160 vecinos. Hay unas normas de régimen interior, que se hicieron hace 15 años, cuando tan solo habían 20 propietarios. Mi pregunta es: ¿ Todos los nuevos propietarios que hemos llegado este año (y se han completado casi todas las viviendas) estamos obligados a cumplir al pie de la letra esas normas de régimen interior? ¿ O por no estar inscritas en el registro solamente afecta a quienes las aprobaron en su dia ?.
Luego están los estatutos de la comunidad que directamente no se están cumpliendo y creo que están por encima de la Norma de RI.
Un saludo muchas gracia
Buenos días, David:
Sí, tenéis que acatarlas. No obstante, siempre podéis modificarlas. Puedes consultarlo con nuestros abogados en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
tenemo en el acta que no se puede bañarse a partir de las 22 horas y sin envargo hay una vecina que se baña a las 12 de la noche y yo vivi al primer piso y me molesta el ruido del agua incluso no se puede meter barças ni flotadores y se mete con heyos que puedo hacer las normas hay que cumprirlas gracias
Buenos días, Antonio:
Claramente, hay que hablar con ella y notificarle de forma fehaciente que no lo puede hacer como primer paso.
No es que en el acta figure que el baño esté permitido hasta las 22. La apertura de las piscinas de las comunidades está ligada a una licencia municipal en la que se detallan los horarios entre otros datos. Más allá de las molestias que pueda ocasionar, la comunidad se está jugando una multa.
Hola buenas noches vivimos en u a comunidad de 142 pisos y resulta que los papas dejan a sus nenes a su antojo todo el santo dia esta prohibido jugar al balon con carteles puestos por todos lados y ni caso yo vivo en un bajo me los cuelan si no estoy me saltan y los cojen les regañas y pasan por las noches en verano es un horror tenemos una norma que a partir de las 11 de la noche no se puede estar en zonas comunes y son la 1 y siguen sin ningun control el administrador ya les ha enviado tropecientas cartas a los papas y siguen en las mismas y ya son 13 años asi por favor digame que puedo hacer por que no lo soporto mas y por tema económico no me puedo ir a otro sitio gracias
Si son actividades molestas contradicen la Ley de Propiedad Horizontal. Ponte en contacto con nuestro servicio jurídico en info@micomuniweb.com.
la administradora de finca que lleva la comunidad me comenta que los estatutos y normas de regimen interior se cumpliran segun quiera el presidente en esos momentos es esto asin
Buenos días, Jerónimo:
Una cosa es lo que es y otra lo que debería de ser. Los estatutos y las normas de régimen interior deben cumplirse siempre. No importa quién sea el presidente. Deben cumplirse.
Otra cosa es que el presidente que haya ahora no quiera cumplirlos.
Sin más información, eso es lo que podemos decirte.
Un saludo,
Buenas tardes, mi pregunta: Es legal y puede penalizar una Cdad a un propietario q se niega ser presidente? ¿si fuera así cómo se contabiliza la cuantía de la multa? ¿Es necesario un acuerdo de la Junta?. Gracias
Buenos días, Ana:
Los propietarios están obligados a ser presidentes. La comunidad por sí misma no te penaliza, es el juez. El propietario que no quiere ser presidente debe justificar en un juzgado por qué no PUEDE serlo. El no quiere no tiene cabida.
Un saludo,
TTENGO PATIO Y LA COMUNUIDAD DESPUES DE INSTALAR UN TOLDO ME DICE QUE TENGO QUE CAMBIARLO AL COLOR QUE PONE ES SUS ASAMBLEAS QUE YO DESCONOCIA. Y LA VERDAD QUE NO OFENDE A LA ESTETICA DE EDIFICIO PQ CASUALMENTE MI PATIO NO ESTA VISIBLE PQ ESTOY ENCAJONADA P PAREDES QUE PARA VERLO TIENES QUE ENTRAR EN CASA. LOS UNICOS QUE PUEDEN VER UNA PARTE SON LOS DE ENFRENTE DEL PISO 1 Y 2. CUALES PUEDEN SER LAS CONSECUENCIAS DE NO QUITARLO O CAMBIARLO DE COLOR??
Buenos días, Olga:
Antes de colocar un toldo, hay que consultarlo con la Comunidad. Si es el primero, se decide en Junta cuáles son los permitidos. Si tus vecinos ya lo tienen, simplemente basta con consultar las condiciones. Es común que es un acta, por ejemplo, figure modelo y proveedor.
Se entiende que cambiar el color de los toldos altera la configuración estética, lo que supone una acción ilegal en los términos de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las repercusiones son que la Comunidad podría llegar a denunciarte para que sea un juez quien dictamine que debes retirar el toldo. De esta forma, depende de lo agraviada que se sienta la Comunidad…
Un saludo,
Hola,
Que se debe hacer cuando es el presidente el que incumple las normas de la comunidad y aún diciéndoselo dice que él va hacer lo que le dé la gana?
Buenos días, Manuel:
Al final, entramos en un juego de mayorías. El problema que se os plantea es que como representante de la comunidad, no va a emprender ninguna acción en nombre de la comunidad contra sí mismo. Siendo así, deberíais hablar el resto de vecinos. Si sois mayoría, podrías destituirle y a partir de ahí iniciar las acciones oportunas. Puedes consultar este enlace: https://micomuniweb.com/presidente-de-la-comunidad-de-propietarios/#Destitucion_del_presidente_de_la_comunidad_de_propietarios
Un saludo,
En mi comunidad roban ropa en el tendedero común, dejan las bolsas de basuras en los cuartos de basura en el suelo y en la puerta, fuera de los horarios establecidos, dejan las cajas de cartón , los perros orinan en las esquinas
Se pueden sancionar a esas personas aunque sea haciendo trabajos en la comunidad o limpiar lo que han ensuciado ?
Gracias
La comunidad no tiene potestad de sanción. Se puede solicitarles por escrito y de forma fehaciente (burofax) que lo limpien y que cesen la actividad molesta.
En este artículo de la Ley de Propiedad Horizontal se detalla expresamente el caso: actividad insalubre.
Básicamente, si tras recibir el burofax, se sigue con la vaina, la comunidad puede denunciarle para que sea un juez quien sanciones.
Un saludo,
Gracias por la información
Un saludo .
Buenas…. Puede un norma comunitaria ser más restrictiva que una ley? La comunidad quiere hacer una votación para implementar turnos por tema covid! Es una piscina que nunca llega ni al 30℅de su aforo un sábado soledado por la tarde! Dicen que si hay propietarios que no cumplen se hará una votación para cerrar la piscina! Es eso posible? En base a que pueden cerrar la piscina aun siendo mayoría? Por salubridad? La piscina no tiene vestuarios y tiene elementos de desinfeccion. Unos cuantos vecinos y yo no queremos turnos pq nos impide muchas veces por horarios laborales el acceso a la piscina. Mi sentido común me dice que si no hay nadie en la piscina pq no puedo bajar? Aunq no sea mi turno! Si bajo hay algún problema? Si se hace votación telematica con la administradora si estará en acta pero me parece muy fuerte no poder bajar cuando no hay nadie? Puede pasar algo? Cumplo con todas las medidas higienicas! Entonces pienso que la comunidad está restringiendo más severamente que lo que dicta la ley! Gracias. Luego hay gente por vía whatsap que dice que por miedo no bajara a la piscina, pero encima vota a favor de los turnos. Y después que leído la normativa covid vigent, no veo nada que recoja piscinas comunitarias
Buenos días, Óscar:
Cada comunidad autónoma ya ha emitido sus normas para la apertura de las piscinas este verano. Se aplica a las comunitarias. Puedes consultar la de Madrid, por ejemplo, aquí: https://micomuniweb.com/apertura-piscinas-comunitarias-2021-madrid/
Esas normas son de mínimos.
Un saludo
B.dias, yo tengo un coche en mi plaza de parking y me han colocado una furgoneta ancha que pilla la raya. Pero el tema es que al abrir la puerta, apenas puedo salir, ademas de marcas de golpes por apertura
De puertas,al estar tan juntos. Si hubiera vehiculo anchura tipo volvod5 no habria problema, es una renault traffic, que puedo hacer?
Buenos días, Juan:
Siempre que se produzcan actividades molestas es posible iniciar una acción de cesación: https://micomuniweb.com/cumplir-normas-regimen-interno-comunidad/
Para un estudio más detallado, puedes hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Un saludo,
En mi comunidad, se han hecho turnos de 2 horas, pero con cita previa, que es lo que obligaba la comunidad autónoma (Canarias)a la cita previa y aforo.
Bien es que no se ha puesto turnos a nadie, lo único que se hace en cada turno es que cuando se completa el aforo se apuntan para el próximo turno, pero siempre que hay aforo se deja entrar. Incluso se deja repetir, si no viene nadie más, si viene alguien el que repite se tiene que ir.
Llevamos así desde mayo del año pasado 2020 y no ha habido ningún problema, es cosa de concienciar a la gente, a la vez ser elástico.
Efectivamente. En muchas otras piscinas comunitarias el sistema es el mismo. Aceptas que si tu turno de cita ha terminado, hay aforo completo y alguien más quiere entrar, le dejas y abandonas las instalaciones.
Gracias por el comentario.
Mi nombre es Juan, y mi pregunta. Un bar piscina de una comunidad de apartamentos, puede estar trabajando como un restaurante, y con horario de 08 de la mañana hasta las 11 de la noche, abierto al publico en general, con los ruidos y molestias que ocacionan para los vecinos. GRACIAS
Buenos días, Juan:
Si la respuesta facilitada en el comentario sobre https://micomuniweb.com/preparar-las-piscinas-comunitarias/ no es satisfactoria, quizás deberías solicitar una consulta jurídica en: pablo.tovar@micomuniweb.com
¿Debemos entender que el bar está haciendo uso de las zonas comunes de la comunidad sin contraprestación económica? Si es así, el tema es suficientemente complejo como para dar una respuesta a través de un comentario en una página web.
Un saludo,
Buenas tardes, en caso de acabar haciendo una demanda al propietario que infringe las normas internas, esa denuncia tiene coste para la comunidad?
Buenas tardes, Tania:
En cualquier proceso judicial hay que pagar a abogado y procurador. Otra cosa es que luego se condene a costas, en cuyo caso, el demandante recuperaría los costes.
Un saludo,
Estimado Sr/sra:
Espero que puedan ayudarme pues tengo un problema con unos vecinos, que se ponen en el portal a mantener conversaciones largas cerca de mi vivienda y la verdad, es que molestan. Ya se les ha llamado la atención con educación, pero lo hacen más y adrede para molestarnos. MI pregunta es ¿Está permitido hablar en las zonas comunes del portal próximas a una vivienda?
Si alguien nos puede ayudar lo agradeceríamos de corazón.
Gracias por anticipado.
Un cordial saludo.
Buenos días Mario,
No hay ninguna norma que prohíba mantener conversaciones en las zonas comunes de un edificio siempre y cuando el tono de voz sea moderado.
Entendemos que la única forma de resolver su problema es con relaciones de buena vecindad solicitando la comprensión del resto de vecinos en la próxima junta. En caso de no funcionar esta vía amistosa, debería llamar a la policía cuando el tono de voz sea elevado y genere molestias.
Un saludo.
En la piscina comunitaria de mi urbanización el horario del socorrista acaba a las 8 pm. Aunque ha sido un tema de continuas discusiones durante los últimos años, hay gente, en muchos casos adolescentes e hijos de vecinos que entran después de esta hora a bañarse y a divertirse. Supongo que esto puede provocar multas a la Comunidad e incluso alguna responsabilidad penal si se produjera un accidente. Aunque se dice esto en cada reunión anual, no se toman decisiones. Si me tocara por el orden establecido ser presidente, ¿podría negarme a serlo por el hecho de mi responsabilidad personal en caso de algún accidente o multa, cuando la Comunidad no es capaz de resolver este problema?
Buenos días, Luis:
Negarse a ser presidente de la comunidad es mucho más complejo. Puedes consultar: https://micomuniweb.com/presidente-de-la-comunidad-de-propietarios/
Por otra parte, a lo mejor la forma de solucionar el problema del baño a deshoras es denunciarlo en el ayuntamiento para que la comunidad soporte una multa administrativa.
Un saludo,
Somos una comunidad de 100 vecinos y hay tres o cuatro que realizan acciones sin consultar al presidente o a la comunidad. Piden trabajos a las empresas con las que trabaja la administración, o los realizan ellos mismos y luego si salen mal intebtan que la administracion se haga cargo de los fallos, emiten quejas a esas empresas, dan ordenes al conserje o le piden que realice obras fuera de sus funciones… Sin consultar al presidente ni al restó de los vecinos. Ya les hemos llamado la atención sobre eso pero me temo que no es suficiente. Se puede vetar a un vecino en las reuniones por esta razón? Que es lo mas efectivo contra este tipo de gente?
Buenos días, Eduardo:
No se les puede vetar, pero la comunidad debería retener los pagos a las empresas si hacen trabajos sin la firma del representante legal. Esta cuestión, requiere de un conocimiento profundo, por lo que te instamos a utilizar nuestro servicio de consultas jurídicas: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Buenos dias, somos una comunidad de más de 48 vecinos. El horario de cierre de la piscina son las 22.00 horas. Un grupo de vecinos, incluido el administrador y presidente de la comunidad, permanecen en la zona denominada por la ley de playa, nuestro caso de césped, aludiendo que piscina es únicamente la zona de baño, que está vayada. El requerido al presidente por escrito y remitiendo copia de la ley que define los elementos que componen la «pisicina». ¿Cual es el procedimiento judicial a seguir? . Gracias
Buenos días, Coral:
Puedes iniciar una acción de cesación (compleja al no contar con el apoyo del presidente y el amdinistrador) o puedes denunciar el uso inadecuado en el Ayuntamiento. En el segundo caso, respondería de la sanción la comunidad y haría que se lo pensarán dos veces la próxima vez.
Para una consulta más profunda, puedes utilizar nuestro servicio de consultas: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Hola,,
en las normas de regimen interno de mi comunidad, dice que las obras han de realizarse fundamentalmente en mayo y junio. Aquí va mi pregunta, en este año 2020 por la pandemia no se ha podido hacer las obras por la pandemia, por lo que he iniciado las obras dentro de mi vivienda, sin afectar elementos comunes y considerados sin licencia, en diciembre, ellos me han remitido un escrito donde me obligan a que cese la actividad, porque solo puedo hacerlo en mayo y junio, me dijeron que fueron flexibles en su momento y se permitió obras hasta agosto, cosa que no se informó a todos los propietarios, porque a mi no me llegó ninguna comunicación, según estas normas que regula no los horarios sino los meses para hacer obras ¿ hay abuso de poder? Tengo que cesar de terminar los trabajos en mi casa?
Gracias
Buenos días, Mari:
Entendemos que en este caso hay que ponderar derechos, porque no consideramos que ese tipo de prohibición sea automática. Las circunstancias personales del vecino propietario de la vivienda, los plazos de obtención y concesión de la licencia si es preceptiva, la disponibilidad de contratas para llevar a cabo la obra, los plazos de realización de la misma e incluso la época del año son factores que pueden afectar a la fecha de realización de una obra. Si existe causa justificada entendemos que no hay obligación de someterse a ese precepto contemplado en estatutos.
Un saludo,
Puedo hacer una barbacoa en mi terraza privada si los estatutos no lo prohíben pero si lo prohíbe las normas de régimen interior? Gracias
Buenos días, Carmen:
Si lo prohíben las normas de régimen interno, no. Tampoco si lo prohibiese un acta.
Un saludo,
En mi edificio hay unos vecinos que dejan el calzado fuera de su piso, en el rellano. Se les ha solicitado en varias ocasiones que los retiren pero dicen que debido al Covid ellos van a seguir haciéndolo, que no van a meter el calzado en su vivienda. Qué podemos hacer?
Buenos días, Gemma:
Te recomendamos https://micomuniweb.com/trastos-enseres-ocupacion-las-zonas-comunes/
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Un saludo,
Buenos días, como normas de régimen interno, en mi comunidad tenemos estipulado que la puerta del portal permanezca siempre cerrada por motivos de seguridad. Tenemos una vecina que la abre constantemente y la deja abierta, según ella para que se ventile el edificio, con el riesgo que conlleva que algún desconocido acceda al edificio actuando de mala fé. Le hemos dado las quejas todos los vecinos, incluido el presidente, y el administrador le ha mandado un burofax informándole de que si no cesa, será denunciada vía judicial. Pero a esta vecina le da igual y lo sigue haciendo. ¿Qué podemos hacer?
Gracias y un saludo
Buenos días, Noelia:
Todos los pasos que se están realizando parecen a priori los correctos. Salvo que os animéis a atarle las manos, poco queda más que esperar a que se vayan cumpliendo los procedimientos y plazos.
Un saludo
Hola, en una comunidad de vecinos de 25 casas adosadas, se necesita autorización para el cerramiento del porche? Se trata de u a casa que hace esquina, y que por tanto tiene mayor patio delantero que las demás. Sería necesario el cerramiento con hierros o forja para poder proteger más a la vivienda y por lo tanto tener mayor privacidad. Se puede oponer la comunidad a esto? Se entiende que ese patio delantero es uso privativo no? Muchas gracias
Buenos días, Ana:
La regla general es que el cerramiento de terrazas afecta la estética exterior del edificio (en su caso la armonía con el resto de chalets de la urbanización) y requiere unanimidad aunque se trate de una zona completamente privativa. Nuestro consejo es que compruebes si ya hay casos anteriores al tuyo en el que se hayan permitido cerramientos similares y que revises los estatutos por si hubiera alguna previsión sobre autorizaciones de cerramientos.
Un saludo,
Estoy subiendo el muro de mi parcela a la calle en una urbanización privada.
La calle NO esta dentro de la urbanización.
La Comunidad por escrito me indica que solo puedo tener un muro de 1,50m según los estatutos de la comunidad, y lo estoy subiendo a 2m.
Un 10% cumple la normativa del 1.5m, y muchos son de más de 2.5m.
¿Aparte de quejarse, pueden hacer algo legalmente?
Gracias
Juan
Buenos días, Juan:
Según los datos expuestos, este tipo de obra supone la modificación de un elemento común, aunque sea tu casa. En ese sentido, sí. Si deciden demandarte, deberás reponer el muro a su estado original.
Un saludo,
En las normas de mi Comunidsd quieren regular hasta el color de una sombrilla q ponga en mi terraza( no me refiero a toldo ). En qué momento se puede considerar q vulnera los derecho individuales ??
Y respecto a tendederos plegables , se pueden prohibir?
Buenos días, Miguel Ángel:
Entendemos que este tipo de acuerdos, por ser limitativos en el uso y ejercicio de la propiedad privada, deben acordarse por unanimidad y dejar constancia de los mismos en estatutos.
En todo caso, no dejan de ser pactos entre particulares. Si todos quieren pactar prohibir las sombrillas que no vayan a juego con los toldos que lo hagan, pero son acuerdos limitativos de derechos que nunca serán vinculantes a terceros propietarios que no participaran en la votación.
Un saludo,
Buenas tardes, en mi Comunidad somos tres vecinos y uno de ellos ha alquilado el piso. Los nuevos inquilinos hacen barbacoas en el jardín sin consentimiento de la Comunidad, de hecho hay normas que regulan el uso de las zonas comunes y está prohibido hacer barbacoas.
Se lo hemos dicho a los inquilinos y al propietario y siguen.
Puedo hacer un requerimiento de cesación???
Muchas gracias
Buenos días, José:
¿Hay constituida comunidad?
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Un saludo,
Buenas, soy propietario de un piso y lo tengo alquilado a una chica. Esta y su novio viven en la vivienda causando todo tipo de molestias a la comunidad, incluso amenazas por lo que dicen, y daños en elementos del edificio. Las quejas del resto de vecinos es constante, y me hacen responsable como propietario.
Yo les he comunicado por burofax que amistosamente abandonen la vivienda para finalizar el contrato de alquiler pero me dicen que no se van a ir, que ellos pagan la renta y que nos vemos en un juicio. Temo pasar por el proceso judicial y que no pueda conseguir el desahucio.
Los vecinos amenazan con denunciarme y cosas peores. No se como gestionarlo, los vecinos de la comunidad están desquiciados y me hacen responsable de todo. ¿Qué debería hacer? ¿Es mía la responsabilidad de meterme en el juicio contra los inquilinos?
Si pueden ayudarme sería de agradecer.
Un saludo
Buenos días, Juan:
En el contrato de arrendamiento debe figurar una cláusula de respeto a las normas de la comunidad de propietarios. Recaba los requerimientos de la comunidad y preséntalos en el juzgado para rescindir su contrato. Puedes acompañarte de nuestro servicio de consultas jurídicas: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Hola!! En las normas de regimen interior de mi comunidad esta prohibido aparcar autocaravana.hablamos de un parking sonde no hay plazas asignadas ni lineas pintadas.te pueden obligar a sacar tu vehiculo?
Buenos días, Maite:
Si en las normas de régimen interior no está permitido el aparcamiento de autocaravanas no se puede aparcar la autocaravana.
Un saludo
Hola buenas tardes en la comunidad de vecinos como norma está que no se puede jugar con el balón en la piscina comunitaria pero hay una vecina que juega con su hijo ella insiste que porque no hay nadie y no molesta a nadie que se puede hacer gracias
Buenos días, Felipe:
Si está como norma en la comunidad, la vecina no puede jugar. Otra cosa es que estéis dispuestos a reclamárselo.
Un saludo,
Buenos días, tengo un problema ya que en la planta baja de mi bloque hay una panadería, no un despacho donde se vende pan, que también lo es, sino una panadería donde se hace también el pan. Así que a partir de las 4 de la mañana, a veces mucho antes, comienza a funcionar y de vez en cuando se escucha un ruido bastante molesto, un pum, pum, pum (posiblemente de alguna amasadora), que suele durar unos diez o algo más de minutos, para cesar y volver a aparecer pasado unos veinte minutos. Así toda la noche durante todos los días del año, ya que esta panadería no cierra nunca.
La cuestión es que yo vivo en un tercero, en el ala A, y los del 1ºA y 2ºA, que habitan justo debajo no escuchan la panadería.
En una reunión mantenida con la comunidad yo les he intentado explicar de lo molesto que es este ruido, que se pongan en nuestro lugar, ya que tenemos una bebé de poco más de dos años, y que si los de abajo no lo escuchan y nosotros sí, es que debe ser un problema de estructura, que no sé cómo el sonido aparece en mi vivienda. Que necesitamos un informe técnico para ver qué ocurre y cómo se puede solucionar.
Pero la comunidad, en bloque, se niega a esto, ya que esto supone un gasto y nadie sufre estas molestias, solo nosotros, lo del 3ºA, y la única solución que me ofrecen es que llame a la policía, con lo complicado que es demostrar este ruido, ya que tendrían que entrar en mi habitación, donde dormimos, y no siempre se reproduce este ruido.
He de añadir que en las normas comunitarias, en un artículo, se dejan bien claro que no se pueden emitir ruidos molestos desde las 11 de la noche hasta las 8 de la mañana, que serían las 9 los fines de semana, y esto es extensible a todos los propietarios, incluidos arrendatarios y locales. Pero al hacer hincapié de esto en la reunión mantenida, el administrador, no el presidente, me dice que esto es la norma, pero en este caso hay que mirar los estatutos, que no dicen nada de esto. ¿Entonces es que las normas comunitarias no son de obligado cumplimiento? Aunque el artículo primero de esta norma precisamente estipula que todos los artículos de la norma son de obligado cumplimiento.
¿Qué podría hacer?
Muchas gracias de antemano.
Buenos días, Pedro:
Te recomendamos:
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Dicho esto, si la comunidad no quiere encargar el informe, puedes encargarlo de motu propio y si se demuestra que hay algún problema, la comunidad deberá reembolsarte el gasto.
Un saludo,
Vivo en un adosado que comparte zona comunitaria (fuera de mi patio) con otras 11 casas. He puesto placas solares y aún no se ha constituido la comunidad de la zona común. Quiero saber si:
-puedo tener problemas con algún vecino por haber puesto las placas (lo consulté con el vecino con el que comparto tejado y no invado su parte, estuvo de acuerdo)?
-hay un vecino que puso hace meses el toldo como quiso, sin preguntar. Es necesario que tengamos que poner el toldo todos igual? Da a cada patio particular, fuera del patio particular está la zona comunitaria. Hay alguno que se lo quiere hacer quitar aunque no hemos constituido comunidad alguna todavía.
Gracias
Buenas tardes, Elisabet:
Puedes poner placas en tu tejado.
La estética se decide en la primera Junta, cuando determinéis las normas de régimen interno. Ahí votáis si cada uno como le de la gana, todos como el que lo ha puesto, etc.
Un saludo,
Buenas tardes, en nuestra comunidad hay 10 pisos de cuales 5 tienen los cuartos de lavados privados en las cubiertas sobre su piso. Las terrazas adjuntas a los cuartos de lavado estan separados por paredes y tiene aspecto de ser privativos pero en la realidad no aparecen como privativos en la division horizontal. Los propietarios de cuartos de lavados no quieren que otros vecinos disfruten de las dichas terrazas. Hay una manera de restringir el uso con una mayoria (obviamente no habra unanimidad)de votos a estas terrazas salvo para hacer el mantenimiento de las instalaciones y uso de cuartos de lavados?
Muchas gracias!
Buenas tardes:
Puedes acceder a nuestro servicio de consultas jurídicas en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Buenas tardes,
Acabo de comprar una vivienda y voy a realizar una reforma integral. La comunidad ha convocado una junta extraordinaria para impedir el uso del ascensor para reformas: subida de material de obra y desescombro. La medida se plantea como se plantea como una norma de régimen interno de la Comunidad. Quisiera saber si esta norma tiene validez legal o si para ello se necesitan modificar los estatutos.
Muchas gracias.
Buenos días, Alex:
Te recomendamos https://micomuniweb.com/obras-en-un-inmueble-comunidad-de-propietarios/ Si tienes más dudas, puedes dirigirte a nuestros abogados en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Hola,
Un vecino de mi comunidad de properios de plazas de garaje ha modificado la línea divisoria original entre su plaza y la mía sin ninguna justificación oficial, haciendo más ancha la suya y más estrecha la mía. Nos pusimos en contacto con el para que restituyese la línea a su origen y nos dice que lo ha hecho porque sus escrituras estaban mal. El problema es que el vecino inflactor es el propio presidente de la comunidad y el administrador nos dice que eso es un tema personal entre vecinos y no de la comunidad. Además de que la próxima junta es en 9 días y ya ha hecho y enviadola convocatoria con el ordén del día… ¿Qué nos sugiere hacer? ¿Cuales son las condiciones para incluir un punto en el orden del día o para anular una convocatoria ordinaria? Considero que dicho acto es una infracción muy grave, que aftecta en primer lugar a la comunidad, puesto que lo que pido es que se restituya la línea a su origen de hace 35 años, y otra y más importante que dicha acción haya sido perpetrada por el propio Presidente de la comunidad por el cual tiene que pasar todos proceso de reclamación y evidentemente no prospera…
Buenos días, Fran:
Efectivamente, el tema está derivando en problemas de convivencia. La línea no se puede quedar así. A las bravas, podrías repintarla. En la próxima Junta, intenta que salga otro presidente y convocad otra Junta como punto del orden del día revisión de las líneas divisorias.
En todo caso, recibirás un mejor asesoramiento si contactas directamente con nuestro servicio jurídico en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Estimados Sres.:
En la Comunidad se tolera aparcar en zonas comunes siempre y cuando un propietario no se queje y así se comunique al propietario que molesta a traves del Presidente y el Administrador. Una vez llevado a cabo el procedimiento de notificación al propietario que estaciona permanentemente el vehículo que molesta según actas anteriores de la Comunidad, el administrador pretende que se someta a votación que se le aperciba por esto. La pregunta es: ¿Se ha de someter a votación en Junta el apercibimiento al propietario que molesta o en base al procedimiento establecido en actas anteriores bastaría con llevarlo a Junta de Propietarios y requerirle la cesación de esta conducta? Muchos propietarios pueden aparcar en zonas comunes, enfrente de la puerta de su garaje, aunque son dos o tres los que verdaderamente molestan a otros propietarios. Otros no pueden aparcar en zonas comunes. Muchísimas gracias.
Buenos días:
En principio no haría falta acuerdo para el primer apercibimiento si se cumplen las condiciones recogidas en acta. Sin embargo, la Junta es imprescindible para aprobar cualquier acción que implique acudir a la vía judicial.
Un saludo,
Le agradezco mucho su rápida respuesta.
Contemplo que tras el apercibimiento en Junta de Propietarios realizado por el Presidente era suficiente y que una vez transcurrido un plazo prudencial si continúa estacionando el vehículo proceder a promover la acción de cesación en los Tribunales previa autorización de la Junta de Propietarios. ¿Y si la Junta de Propietarios no apoyase esto? ¿Tendría alguna opción? Mil gracias
Buenos días:
Puedes recibir asesoramiento jurídico en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Buenas tardes.
Mi vecina deja su bicicleta, la de su hijo y el coche del hijo (sí todos esos elementos al mismo tiempo) en un pasillo, pegado a los contadores de la luz. Ese pasillo, que en la parte más ancha detrás de la escalera tiene los contadores, es además una salida de emergencia debidamente marcada como tal (señal luminosa) , Se le ha hecho saber la condición de salida de emergencia de ese espacio, además de remarcarse que es un espacio comunitario que no está destinado al uso privativo que ella quiera darle, pero ella ha determinado que ese espacio no es salida de emergencia, por ser más ancho que el resto del pasillo y por eso ha determinado que no moverá sus cosas ya que según también su propia determinación eso no molesta a nadie.
Por otro lado, debajo de la escalera se encuentra el cuarto de contadores de agua, en el que la misma vecina guarda el patinete de su hijo, varias cajas de cerámicos y una mochila conservadora de grandes proporciones.
Más allá de la evidente molestia que causa el abuso de las áreas comunitarias y la actitud de la vecina, lo que me preocupa es que si ocurriera algún siniestro, el seguro no cubriría los daños ya que no se están cumpliendo con los deberes de prevención, sumado a que los elementos que deja los apoya en los contadores, por lo que podría incluso ser la causante de los daños.
Cómo nos protegemos ante ésto, o incluso ante multas (si es que hubieran) por el bloqueo de la salida de emergencia? Cuál es el organismo que controla las salidas de emergencia en una comunidad de vecinos ? (bomberos? policía? ayuntamiento?).
Muchas gracias
Buenos días, Marisa:
Si ya has leído https://micomuniweb.com/trastos-enseres-ocupacion-las-zonas-comunes/, te recomendamos que contactes con nuestros abogados en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Saludos,
Buenos días! Tenemos las normas de la comunidad ya establecidas con un horario para la zona de juegos de 10:00h a 21:00h porque las habitaciones de la finca colindan con esta zona de juegos ( las cuales no se respetan por un grupo mayoritario de vecinos con niños), provocando ruido, gritos, etc, incluso cenas con amigos, música, sacan pantallas para ver futbol, dibujos, etc).
Como ya han recibido quejas por parte de algún vecino, quieren ampliar el horario (creo hasta las 00:00-01:00h y seguramente como son mas votos por parte de este grupo, salga por mayoría la ampliación del horario.
Mi consulta es, aunque estén dentro del horario, si los niños molestan con ruidos, gritos y juegos,( producen actividades molestas) ¿puedo recurrir que, aunque estén cumpliendo el horario de las normas, están incumpliendo la ley de propiedad horizontal no? ya que están produciendo actividades molestas, y ¿la ley de propiedad horizontal tiene mas peso y mas autoridad que las normas de la comunidad no?
Si así fuera, ¿podría llamar a la policía para que les llame la atención por las actividades molestas que está ocasionando aunque sea en una zona común y dentro del horario de las normas?
Muchas gracias por su respuesta.
Saludos!
Buenos días, Elvira:
Las acciones por incumplir el horario ya se tenían que haber llevado a cabo. Si amplían el horario y producen ruido, los límites son más restrictivos a partir de las 12, por lo que deberías llamar a la policía cuando se produzcan. Las normas comunitarias son un acuerdo privado. Por encima de ellas están las ordenanzas municipales, los reglamentos, las leyes, etc.
Un saludo,