Estatutos de una comunidad de propietarios: ley y honor

Juntas, acuerdos, órganos de gobierno y administración

Una comunidad de propietarios es un lugar de convivencia y, como todo lugar de encuentro entre diferentes personalidades, también lo es de conflicto. Sin embargo, como sitio en el que deseas vivir, aspiras a mantener un buen ambiente y poner un toque de buen humor y tranquilidad a tus días. Y así es como surgió la ley: los estatutos de una comunidad de propietarios.

¿Qué son los estatutos de una comunidad de propietarios?

Los estatutos de una comunidad son la ley, las normas que debemos seguir para crear un buen clima de convivencia y que aseguran que las licencias que se tome un vecino no sobrepasen los límites de permisividad del estado mental de otro. Los estatutos son los encargados de lograr la paz en el reino desde el mismo momento de su constitución como comunidad de propietarios.

Y es que, por naturaleza, el ser humano tiende a tentar los límites de las líneas que nos impone la ética en sociedad. Somos así, nos dan la mano y cogemos el brazo. Lo sabrás muy bien si vives en una comunidad de vecinos y lidias cada día con vecinos ruidosos o con el traspaso de los límites de las plazas de garaje. Entonces acudes a la ley, a la ley de tu comunidad: a los estatutos. Cumplirlos es cuestión de honor.

Porque cuando vives en una comunidad de propietarios, compartes tu día a día con más personas. No es como vivir en una cabaña aislada en medio del monte. Los tiempos de conquista del lejano Oeste, lugar sin ley, quedaron lejos y ya no está bien visto llegar a un lugar y hacerlo nuestro.

Tampoco es que los estatutos sean la panacea o el todo. Una comunidad de vecinos no es territorio franco y también se rige por el artículo 396 del Código Civil y por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En los estatutos, de lo que se trata más bien es de reflejar las normas de régimen interno que quieran establecer los propietarios: su ley.

No se te ocurra pensar que el resto de vecinos no son nadie para decirte lo que tienes que hacer con tus cosas, porque igual no son tan tuyas… En una comunidad de propietarios se regulan diversos elementos de forma distinta.

Elementos privativos y elementos en copropiedad

Los elementos privativos son los tuyos, tuyos: tu “derecho singular”. Lo que sólo usas tú. Son cada una de las viviendas y, si así lo acordáis (¿adivinas dónde? En los estatutos) también lo son las plazas de garaje y los trasteros.

Pero luego hay otros elementos que no son tan tuyos, sino que tienes la copropiedad. Es como tener una multipropiedad en un piso en Torrevieja. Es de muchos y no te dejan hacer lo que quieras, aunque todo es cuestión de honor. Son tanto las zonas comunes como los servicios que necesite la comunidad para su funcionamiento. Son la estructura del edificio, su suelo y su cubierta, el portal, las escaleras, los patios y un larguísimo etc. Así como las instalaciones de agua, la electricidad, calefacción… Son los encargados del servicio común. Aquí entran en juego los estatutos y el Acta de constitución. Aquí es donde está y estará la jarana. El receptáculo de la inmensa mayoría de los puntos de conflicto.

¿Son obligatorios los estatutos?

Los estatutos de una comunidad de propietario no son obligatorios. Sin embargo, sí son súper útiles, ya que ayudan a crear consenso sobre el uso de las zonas en copropiedad.

¿Qué pasa si una comunidad de propietarios no tiene estatutos?

¿Cómo sería la vida sin ley en una comunidad de propietarios? Puede no pasar nada y que nos vecinos vivan más el «día a día», resolviendo las cuestionen según surjan.

Sin embargo, también podría ser que el niño de la canica se mudara a la azotea con su familia en los meses más cálidos del año, a ver si pueden ahorrarse el viaje a Alicante montándose el chiringuito arriba. O a lo mejor son los del tercero los que deciden plantar la mesa de cinco metros en el césped artificial, para reunirse a la orilla de la piscina a contar chistes malos a la hora de la siesta.

¿Quién elabora los estatutos de una comunidad de propietarios?

Los estatutos de una comunidad de propietarios son habitualmente elaborados por el Administrador de Fincas según las directrices de los propietarios de la finca.

Normas hay muchas y no todas son iguales. Los estatutos de una comunidad no son una ley de sota, caballo y rey. Cada comunidad de propietarios redacta los suyos en función de sus instalaciones, sus necesidades y su previsión de gastos. No son obligatorios, pero los estatutos de una comunidad de propietarios ayudan a crear consenso entre las diferentes personalidades que conviven en ella y ayudan a mantener el orden y a contener conductas que puedan ser molestas para el conjunto de vecinos.

Por regla general, cuando en la comunidad de vecinos conviven muchas personas, es recomendable contratar los servicios de un Administrador de Fincas. Él será el encargado de elaborar y redactar los estatutos de la comunidad de propietarios acordados por los vecinos con la garantía de velar por el cumplimiento de sus derechos y obligaciones.

Una vez aprobados, es importante inscribirlos en el Registro de la Propiedad. De no hacerlo, sólo estarían obligados a cumplirlos los antiguos vecinos del edificio, pero no los nuevos. No vaya a ser que te hayas conseguido librar de la comilona familiar en la piscina de los del 3º y aparezcan los nuevos del 4º montando verbenas.

Si vives en una comunidad de vecinos, prepárate para cumplir su ley y poner a prueba tu honor.

ahorrar en la comunidad de vecinos

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    • Buenos días José Ángel,

      Los estatutos no son constitutivos, ni su existencia es obligatoria, pues sólo completan y desarrollan la regulación legal y el título. Los estatutos siempre tienen un carácter negocial, reservado a la autonomía de las partes y porque al no ser su existencia obligatoria, se entiende que si no se llega a un acuerdo sobre su existencia y contenido, existe ya una regulación legal superior.

      Dado su carácter negocial y voluntario , estos siempre tendrán su origen en la voluntad del propietario único del edificio o bien en la voluntad colectiva de los propietarios. Si no están redactados por el promotor, el administrador de fincas será un buen guía para su elaboración.

      Un saludo !

  1. Marta casado

    Necesito que alguien me ayude.he comprado mi piso hace menos de un año.tengo la terraza cerrada.entre las terrazas hay una jardinera ancha de hormigon.mi vecino tiene puesto la maquina del aire encima de la jardinera, que es un buen comun.el resto de vecinos lo tenemos puesto en nuestra terraza.a mì me entra todo el calor que desprende la maquina.ayer en la reunion le pedi que la quitara de ahi pero se niega.dice k quite yo el cerramiento de mi terraza, que lleva 30 años puesto x la primera propietaria. Como puedo averiguar si mi terraza fue cerrada con permiso o sin permiso??? Los demas vecinos no me dicen nada xq llevan tb 30 años aki con el y no kieren lios.y yo acabo de llegar y nadie me facilita nada.
    Espero su respuesta.gracias

  2. Hola buenas tardes hace dos meses me compre un bajos y la galeria ya estaba semi cerrada para que no cayese nada a la galeria… En lo que llevo dos tiempo ya la he limpiado dos veces lo quexes el techo porque no paran de tirar cosas .. Y ahora me encuentro en que la administradora de fincas y/o presidencia comunidad no hacen mas que enviarme emails diciendo que la he de quitar… Que da igual que me tiren cosas que se ha quitar por si alguna vez hay riesgo de incendio? Todo esto sin dignatse a hablar conkigo personalmente… ME puedo negar y o si cambio techo… Ha de ser la comunidad que se haga cargo? Cuando lo compre nadie me dijo que lo tenia que quitar ni la,admin de fincas ni la inmobiliaria ni los antiguos dueños

  3. Inma Muñoz

    Buenos días vivo en una comunidad de vecinos, tenemos terrados son de la comunidad pero uso y disfrute de cada propietario mi vecino en el terrado ha puesto cuatro palos y ha puesto un techo de uratita .
    Mi pregunta es: Esta permitido por ley hacer esto.
    Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Inma:

      Está permitido siempre y cuando tenga la autorización de Ayuntamiento y Comunidad de propietarios. Si la instalación es amovible, no hay que se lo impida, salvo que causa un perjuicio real a otro propietario.

      Un saludo,

  4. Hola, en el 2007 pedí en una reunión permiso para cerrar una parte de la terraza, me la.concedieron los vecinos, pero por x motivos el cerramiento lo hicimos en el 2015, es de aluminio, ahora el preside ye esta portándose mal con otro vecino por un tema de su terraza y el amenaza que si la tiene que quitar denunciara al resto que tenemos cereamientos, a mi me puede afectar? Gracias por asesorarme

  5. Hola me comprado un piso y en la ventana del dormitorio tenía una reja cuando fui me encontré que la reja la había quitado el vecino porque dice que él la puso la ventana da a un patio de un local seo es legal cuando yo lo compré. Con la reja

  6. Buenos días, hemos instalado una cortina de cristal en el piso de la playa.
    La mayoría de los vecinos tienen toldos pero hay algunos pisos (2 o 3) con cierre de cristal que se ven mucho mas que el nuestro sin perfiles.
    Ahora la administradora me manda un escrito de la Junta diciendome que no he solicitado permiso para hacerlo (cosa cierta) y que tengo que presentar un proyecto y un informe en la Reunión próxima de Comunidad y se votara a favor o en contra.
    Me pueden obligar a desmontarlo? apenas se ve y no afecta a la estetica pero aui protestan por todo.
    Gracias

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