Servidumbres en las comunidades de propietarios

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Los temas de conflicto en las comunidades de propietarios son nuestro fuerte. Tener desavenencias relacionadas con las obras necesarias es el punto fuerte de los propietarios. Por ello, vamos a hablar de las servidumbres en las comunidades de propietarios. Queramos o no, a veces, tenemos que poner algo nuestro a disposición del resto “por el bien mayor”.

¿Qué son las servidumbres en las comunidades de propietarios?

En las comunidades de propietarios hay dos tipos de posesiones. Lo nuestro, nuestra vivienda, trastero, plaza o local. Y lo de todos. Las zonas comunes. En ocasiones, también hay cosas que son de todos, pero que disfruta una vivienda en concreto. Es el caso de los patios y terrazas de uso privativo. Pero eso es otro tema.

Bien, una servidumbre es una “pérdida” del derecho de propiedad. Es decir, dejar por ejemplo parte de nuestro patio para que se coloquen los andamios de una obra. A priori, el propietario está obligado a permitir esa servidumbre, aunque vamos a ir analizando bajo qué circunstancias.

Generalizando, las servidumbres deben darse cuando sean necesarias para establecer servicios, para realizar obras o para permitir el paso de los operarios. Sin embargo, no deben darse cuando perjudican gravemente al propietario sirviente.

Si a alguien le dicen que van a utilizar su casa para algo, lo normal es que se niegue. Esa reacción lógica es la que nos lleva a tratar el tema de las servidumbres. Es común acabar en los tribunales. Desgranar las circunstancias te dará la pista para saber cuándo debes permitirlas o cuando merece la pena llegar a la vía judicial.

Por otro lado, señalamos que la servidumbre es bidireccional. Es decir, tanto derecho tiene la comunidad a valerse de la posesión de uno de sus propietarios, como el propietario a utilizar las zonas comunes si lo necesita para realizar una obra autorizada.

¿Cuándo debe permitirse una servidumbre?

No es plan de llegar y decir, “Bueno, para reparar la fachada vamos a dejar todo lo de la obra en el patio del Bajo-C”. Las privaciones de derechos no son algo a tomar a la ligera. Y una vivienda es el reducto inapelable de la intimidad de una persona. Así, más que emprender este tipo de acciones con alegría, hay que valorar ciertos factores:

  • Que la servidumbre sea imprescindible. Es decir, si hay otra forma mejor de hacer las cosas, se hace. Cuidado aquí, porque a veces sí hay alternativas, lo que pasa es que pueden suponer un coste desproporcionado o un peligro a la integridad en el trabajo de los operarios. En esos casos, se deberá optar por la servidumbre.
  • Que se establezca por el “bien mayor”. La libertad individual de cada propietario se ve doblegada ante el derecho de la propiedad común. Esto es como cuando el fútbol iba a la pública porque era de interés general. Es tratar lo mejor para todos por encima del perjuicio de uno.
  • Al hilar los dos puntos anteriores llegamos a la conclusión del tercer punto a tener en cuenta. La servidumbre tiene que ser lo menos molesta posible para el que la sufre. Ya que nos vemos obligados a llegar al fastidio, hay que tratar de reducirlo a mínimos.
  • Finalmente, la servidumbre tiene que establecerse en las mismas condiciones que la obra u acción que la produce. Aquí nos remitimos a las votaciones del art. 17 de la LPH.

Es importante señalar que las servidumbres suelen ir ligadas a indemnizaciones. Éstas se establecen en función del perjuicio y son sufragadas por la comunidad de propietarios.

Servidumbres más comunes en las comunidades de propietarios

Cuando hablamos de servidumbre, automáticamente se nos va la cabeza al mundo rural y a la obligación de una finca de ceder el paso para facilitar el acceso a otra. Pero en la propiedad horizontal las cosas cambian un poco. El concepto es básicamente el mismo, ceder. Y a veces esas cesiones son claramente temporales y a veces la cosa no está tan clara.

Servidumbre de paso de operarios y andamiaje

El título es claro. Que los operarios accedan a través de la vivienda y que se permita la instalación de andamios en la misma. Esta servidumbre se caracteriza por su carácter temporal, parcial y transitorio. Sí o sí, se termina el trabajo, muere la servidumbre. Como nota apuntar que, al igual que para la instalación de los andamios el propietario perjudicado tiene poco que decir, para el paso de operarios la cosa cambia. Al tener cada uno el derecho a decidir quién pasa por su casa, los tribunales han permitido el veto a un trabajador en concreto por desavenencias con el propietario. Eso sí, tendrás tus razones para prohibir la entrada a uno, pero ese debe ser sustituido por otro y el trabajo debe realizarse.

Las servidumbres temporales no son algo sustancialmente perjudicial, ni afectan a la integridad de la vivienda. Por ello, en caso de negación, la comunidad de propietarios demanda a quien no la permite, sin diferenciar entre propietario u ocupante. Los costes adicionales provocados por la negativa, caerán a cargo del que haya impedido la servidumbre.

Por su parte, al terminar los trabajos, todo debe dejarse igual o mejor que como estaba. Es decir, la servidumbre no tiene que ser gravosa, sino todo lo contrario.

Servidumbre derivada de la instalación de un ascensor

Oh, oh… Esta es la bestia negra de cualquier propietario. El tema es delicado. En estos casos, merece la pena acudir a los tribunales si la cosa no se ve clara.

Pongámonos en situación. La cosa está seria con el tema de la accesibilidad universal. Hay que instalar un ascensor. Después de darle muchas vueltas al proyecto, el mejor sitio donde puede ir es el patio de algún propietario (ponga aquí una cara de absoluta desolación).

Al principio de los tiempos, el caso se entendía como una expropiación. Con la consiguiente venta forzosa. Ya no.

En resumidas cuentas, ahora los tribunales vienen entendiendo que algún día las nuevas invenciones permitirán una alternativa que no implique la privación de la propiedad. Así, en un futuro, el propietario perjudicado podría recuperar su posesión. Entonces aunque a los seres pensantes nos pueda resultar una servidumbre permanente, las últimas sentencias la entienden como temporal por tiempo indefinido.

Esta línea se mantiene salvo que la instalación del ascensor suponga la pérdida de habitabilidad o de funcionalidad de la vivienda. La pérdida de propiedad debe ser proporcional a los intereses y necesidades de la comunidad. En todo caso, el propietario perjudicado debe ser indemnizado.

Servidumbres de salidas de humos, instalaciones, desagües y conducciones

Estas servidumbres suelen ser menos conflictivas, porque son más sencillitas. Aquí no hablamos del interés de la comunidad sobre el del propietario, sino del interés de un propietario sobre el de otro o sobre el de la comunidad. Es decir, es un interés privativo.

Por regla general, salvo que la estructura del edificio se pueda ver afectada, deben permitirse este tipo de instalaciones. El desagüe de las pluviales, las salidas de humos e incluso las instalaciones de telecomunicaciones son necesarias para la buena funcionalidad de una vivienda. Todo esto, claro, tiene que ser expuesto. ¿Sólo puede instalarse de esa manera? ¿Cuál sería el coste de la alternativa? ¿Es realmente necesario? Dar respuesta a estas preguntas es clave para determinar si existe el derecho de servidumbre.

Siendo así, la servidumbre no puede negarse porque sí. En caso de hacerlo, se podría incurrir en abuso de derecho. El principal requisito es que no pueda hacerse de otra manera y que el propietario interesado en establecer la servidumbre se haga cargo de todos los costes.

A nadie le gustaría que llegase la comunidad u otro propietario y le dijera “nos tienes que dejar este espacio”. Por eso el tema de las servidumbres en las comunidades de propietarios es delicado. Antes de decidir establecerla o vetarla, hay que tener en cuenta todo lo expuesto. Proporcionalidad y minimización de las molestias son los puntos más importantes a tener en cuenta. Si tienes dudas, ponte en contacto con nuestro departamento jurídico antes de emprender aventuras de incierto final.

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Showing 2 comments
  • Gregorio Gracia Rojas

    En una Comunidad de 4 plantas hay 4 mediaventanas en los rellanos que dan a las galerias privativas. Las de losdos primeros pisos la ventana se abre por el rellano y deja circular el aire paraevitar acumulacion de gases en la escalera, per las otras dos, una esta cerrada por dentro, dice el propietario para preservar su intimidad y la cuarta se abre porel rellano pero pasada la pared medianer tiene un cristal. Yo les he dicho queno pueden modificarelementos comunes y no pueden aducir inseguridad porque entreel cierre del rellano y al final de la pared medianera hay unareja. El otro propietario me dice que en las escrituras no menciona nada de servidumbre de paso de aire y como tal, no esta dispuesto a modificar el cierre de la ventana impidiendo quecircule el aire poresa ventana del rellano. La Comunidad les puede obligar a que no modifiquen el sentido para el que fueron instalados.? Como asi estan las ventanas del primer y segundo piso. Y al otro propietario quedice no existir Servidumbre de paso de aire en la Escritura, puedo tambien obligarle a no modificar ese elemento comun? Gracias. Espero su respuesta.

    • micomuniweb

      Buenos días, Gregorio:

      Habría que ver qué dicen los estatutos para ver qué se puede hacer y qué no se puede hacer… Si no se pudiera hacer, la Comunidad tiene potestad para solicitar que vuelva a estado original, costeado por el que ha incumplido la norma.

      Un saludo,

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