Hay que cumplir las normas de régimen interno de una comunidad

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Hoy vamos a hablar de las normas de régimen interno de una comunidad de propietarios. Unos dicen desconocerlas. Otros las conocen y deciden que la ley está para saltársela. También los hay que entienden que todo debe aparecer en el reglamento de régimen interno. ¿Pero de qué estamos hablando exactamente y qué hacer cuándo un propietario no cumple las normas de régimen interno?

¿Qué son las normas de régimen interno de una comunidad?

Las normas de régimen interno son un conjunto de reglas que regulan la convivencia y el uso de los servicios y de las zonas comunes.

Al regular la convivencia, estas normas son de obligado cumplimiento para los propietarios y para los que habiten en las viviendas. Es decir, para los inquilinos, también.

Las comunidades de propietarios se rigen por el Código Civil y por tres tipos de normas:

  • El título Constitutivo
  • Los Estatutos
  • Las normas de régimen interno.

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Las dos primeras tienen peso legal y deben modificarse por unanimidad. En cambio, las normas de régimen pueden modificarse por mayoría. Eso sí, no pueden contradecir el Título Constitutivo ni los Estatutos ni tratar temas reservados a éstos.

¿Qué regulan las normas de régimen interno?

El reglamento de régimen interior debe ceñirse a normas básicas de convivencia y uso de las instalaciones de la comunidad. En este sentido, pueden regular:

En cambio, estas normas no podrán tratar sobre las viviendas ni los locales. Tampoco podrán suponer una limitación al dominio de los propietarios.

¿Cómo detener a un vecino que incumple el reglamento de régimen interno?

Tenemos claro lo que son las normas y que hay que cumplirlas. ¿Pero qué pasa cuando un propietario incumple las normas de régimen interno? Aquí, Houston, tenemos un problema.

Lo normal es que todos nos amoldemos a ellas. Porque nuestro anhelo más profundo es vivir en paz en una comunidad de propietarios. Sin embargo, por desconocimiento o por exceso de dureza en el rostro, hay propietarios que se niegan “por sus principios” a cumplir las normas de convivencia de la comunidad. En esos casos, la comunidad está en un brete, pero es uno del que hay salida. Dura, pero haberla, hayla.

Hay que tener las cosas muy claras:

Lo primero y más importante es tener presente que la comunidad de propietarios no tiene poder coercitivo. Esto quiere decir que no puede “castigar” al vecino que incumple las normas de régimen interior. No puede inventarse multas ni restringir sin fundamento el uso de las instalaciones comunes. Es por eso que frente al vecino disidente alias mosca co**nera, la comunidad tiene muy poca autonomía. Sin embargo, sí se pueden emprender determinadas acciones:

Aviso verbal y por escrito

A la hora de reprender una conducta ajena, hay que coger aire y pensar lo mejor de la otra persona siempre y como primera opción. Así, entenderemos que el vecino disidente deja las cagarrutas de su mascota en el pasillo porque desconoce que tiene que recogerlas él mismo en lugar de esperar al servicio de limpieza. Este ejemplo es muy drástico, pero igual nuestro problema es la vecina que decide bañarse en la piscina después de cenar porque es cuando más se agradece.

Ante estas y otras situaciones, lo primero es dirigirse al propietario y comunicarle que su conducta contradice las normas de la comunidad.

¿Sigue con lo suyo? Entonces se abren dos vías de actuación en función de la actividad que esté realizando el vecino disidente.

Modo de actuación ante actividades contempladas en la LPH

Este es el modo fácil “on”. En artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que no se pueden llevar a cabo actividades que puedan dañar la finca o que sean molestas, insalubres, peligrosas, nocivas o ilícitas.

Si la consecuencia del incumplimiento del vecino disidente puede verse como uno de los supuestos anteriores, cae denuncia. En unos casos es más fácil que en otros. Por ejemplo, ante un problema de ruidos, se llama a la policía y tramitan ellos la denuncia. Si el problema es de higiene en las zonas comunes, denuncia por insalubridad. A partir de ahí, el proceso se mueve él solito con poco esfuerzo por parte de la comunidad.

Acción de cesación contra el propietario que incumple las normas de régimen interior

Este punto es más complicado que el anterior. Ya hemos quedado en que la forma verbal no ha servido para nada. Entonces hay que seguir un procedimiento que empieza en las manos del presidente de la comunidad de propietarios. Se llama Acción de Cesación.

  • El presidente debe enviar por escrito al vecino disidente un requerimiento para que deje de realizar las actividades prohibidas. Mejor por burofax con certificado de contenido y cubrimos muchos flancos en un movimiento. Y ojo que decimos vecino. Si el piso o local está alquilado, que los inquilinos no quieran cumplir las normas no es su culpa. El escrito se remite al infractor. En el mismo escrito se le debe advertir de que, de no cesar las actividades molestas, va a ser denunciado vía judicial.
  • Él sigue, erre que erre. Que ni por esas. Entonces la junta de propietarios debe aprobar el inicio de la acción judicial de cesación y autorizar al presidente para emprenderla. Para ello, no lo olvides, este punto debe estar incluido en el orden del día. Raro es que después de leer la convocatoria a la Junta el vecino disidente siga con sus tachines. Pero hay gente cabezota. ¡Qué se le va a hacer!
  • Pues lo que vamos a hacer es coger el requerimiento inicial del presidente (el burofax) y el acta de la junta de propietarios donde se autoriza al presidente a iniciar la acción de cesación y llevarla al juzgado.

La labor de la comunidad cesa en este punto. Básicamente, no la comunidad, sino un juez, es el que va a dictaminar que el vecino disidente deje de incumplir las normas de régimen interno. Y aquí está el quid de la cuestión, porque la comunidad no tiene poder coercitivo para hacer cumplir sus normas, pero un juez sí lo tiene para hacer cumplir sus medidas cautelares o sentencia. Por ello, si la acción no cesa, al que se está desobedeciendo es al juez. Y aquí el vecino sí tiene un problema.

La acción de cesación es el colchón salvavidas de las comunidades de propietarios. Cuando el vecino disidente diga no lo voy a cumplir porque no puedes hacer nada para impedírmelo, la opción es contestar: sí, sí…

Si tienes alguna duda, consúltanos. Nuestro departamento jurídico está a tu disposición.

ahorrar en la comunidad de vecinos

Showing 19 comments
  • Jorge Félix Zulueta

    He comprado un piso nuevo a un banco,y los pisos se me han levantado,puedo hacer alguna reclamación

    • Marta Palomeque Herrero

      Buenas tardes, Jorge:

      Tienes que reclamar al banco. Aquí la comunidad de propietarios no tiene nada que ver.

      Puedes hacerlo si se levanta el suelo por un defecto oculto, ya que tú ya visitaste la vivienda antes de comprarla, y si el defecto estuviera ya al comprar la vivienda.

      Tienes un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda.

  • MARIA

    El presidente de mi comunidad se niega a darme autorización para hacer una reunión infantil alegando que sólo se puede invitar a 10 personas, en mi unidad familiar ya son 4 solo podría a 6 eso es legal si no viene por escrito en los estatutos?

    • Marta Palomeque Herrero

      Buenos días, María:

      ¿Invitar a dónde? El uso de los elementos comunes puede también determinarse en las actas. Pregunta dónde están las normas que regulan el aforo del lugar misterioso. Si, efectivamente, no hay nada por escrito, puedes hacer una reunión infantil con más de 10 asistentes siempre y cuando hagáis un uso adecuado del lugar misterioso, respetéis al resto de propietarios y lo dejéis tal cual lo encontrasteis, o mejor.

  • antonio fernandez

    tenemo en el acta que no se puede bañarse a partir de las 22 horas y sin envargo hay una vecina que se baña a las 12 de la noche y yo vivi al primer piso y me molesta el ruido del agua incluso no se puede meter barças ni flotadores y se mete con heyos que puedo hacer las normas hay que cumprirlas gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Antonio:

      Claramente, hay que hablar con ella y notificarle de forma fehaciente que no lo puede hacer como primer paso.
      No es que en el acta figure que el baño esté permitido hasta las 22. La apertura de las piscinas de las comunidades está ligada a una licencia municipal en la que se detallan los horarios entre otros datos. Más allá de las molestias que pueda ocasionar, la comunidad se está jugando una multa.

  • Aroa

    Hola buenas noches vivimos en u a comunidad de 142 pisos y resulta que los papas dejan a sus nenes a su antojo todo el santo dia esta prohibido jugar al balon con carteles puestos por todos lados y ni caso yo vivo en un bajo me los cuelan si no estoy me saltan y los cojen les regañas y pasan por las noches en verano es un horror tenemos una norma que a partir de las 11 de la noche no se puede estar en zonas comunes y son la 1 y siguen sin ningun control el administrador ya les ha enviado tropecientas cartas a los papas y siguen en las mismas y ya son 13 años asi por favor digame que puedo hacer por que no lo soporto mas y por tema económico no me puedo ir a otro sitio gracias

    • micomuniweb

      Si son actividades molestas contradicen la Ley de Propiedad Horizontal. Ponte en contacto con nuestro servicio jurídico en info@micomuniweb.com.

  • jeronimo

    la administradora de finca que lleva la comunidad me comenta que los estatutos y normas de regimen interior se cumpliran segun quiera el presidente en esos momentos es esto asin

    • micomuniweb

      Buenos días, Jerónimo:

      Una cosa es lo que es y otra lo que debería de ser. Los estatutos y las normas de régimen interior deben cumplirse siempre. No importa quién sea el presidente. Deben cumplirse.

      Otra cosa es que el presidente que haya ahora no quiera cumplirlos.

      Sin más información, eso es lo que podemos decirte.

      Un saludo,

  • ANA NEIRA

    Buenas tardes, mi pregunta: Es legal y puede penalizar una Cdad a un propietario q se niega ser presidente? ¿si fuera así cómo se contabiliza la cuantía de la multa? ¿Es necesario un acuerdo de la Junta?. Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Ana:

      Los propietarios están obligados a ser presidentes. La comunidad por sí misma no te penaliza, es el juez. El propietario que no quiere ser presidente debe justificar en un juzgado por qué no PUEDE serlo. El no quiere no tiene cabida.

      Un saludo,

  • OLGA

    TTENGO PATIO Y LA COMUNUIDAD DESPUES DE INSTALAR UN TOLDO ME DICE QUE TENGO QUE CAMBIARLO AL COLOR QUE PONE ES SUS ASAMBLEAS QUE YO DESCONOCIA. Y LA VERDAD QUE NO OFENDE A LA ESTETICA DE EDIFICIO PQ CASUALMENTE MI PATIO NO ESTA VISIBLE PQ ESTOY ENCAJONADA P PAREDES QUE PARA VERLO TIENES QUE ENTRAR EN CASA. LOS UNICOS QUE PUEDEN VER UNA PARTE SON LOS DE ENFRENTE DEL PISO 1 Y 2. CUALES PUEDEN SER LAS CONSECUENCIAS DE NO QUITARLO O CAMBIARLO DE COLOR??

    • micomuniweb

      Buenos días, Olga:

      Antes de colocar un toldo, hay que consultarlo con la Comunidad. Si es el primero, se decide en Junta cuáles son los permitidos. Si tus vecinos ya lo tienen, simplemente basta con consultar las condiciones. Es común que es un acta, por ejemplo, figure modelo y proveedor.
      Se entiende que cambiar el color de los toldos altera la configuración estética, lo que supone una acción ilegal en los términos de la Ley de Propiedad Horizontal.
      Las repercusiones son que la Comunidad podría llegar a denunciarte para que sea un juez quien dictamine que debes retirar el toldo. De esta forma, depende de lo agraviada que se sienta la Comunidad…

      Un saludo,

  • Manuel

    Hola,
    Que se debe hacer cuando es el presidente el que incumple las normas de la comunidad y aún diciéndoselo dice que él va hacer lo que le dé la gana?

  • Carmen

    En mi comunidad roban ropa en el tendedero común, dejan las bolsas de basuras en los cuartos de basura en el suelo y en la puerta, fuera de los horarios establecidos, dejan las cajas de cartón , los perros orinan en las esquinas
    Se pueden sancionar a esas personas aunque sea haciendo trabajos en la comunidad o limpiar lo que han ensuciado ?
    Gracias

    • micomuniweb

      La comunidad no tiene potestad de sanción. Se puede solicitarles por escrito y de forma fehaciente (burofax) que lo limpien y que cesen la actividad molesta.

      En este artículo de la Ley de Propiedad Horizontal se detalla expresamente el caso: actividad insalubre.

      Básicamente, si tras recibir el burofax, se sigue con la vaina, la comunidad puede denunciarle para que sea un juez quien sanciones.

      Un saludo,

      • Carmen

        Gracias por la información
        Un saludo .

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