Las comunidades de propietarios pueden ser un gran fastidio. Sí las hay de esas que los vecinos quedan en un bar antes de pasarse por la Junta, porque se tienen mucho aprecio y se llevan genial. Sí las hay. Pero también las hay de esos que es mejor dejar aviso a los locales antes de iniciar la reunión. Sin embargo, nos parezca mejor o peor, surgen para dar respuesta a una necesidad: la de gestionar lo que es de todos. Cada uno que se apañe con su piso. Por eso, hoy queremos hablar de las obligaciones de una comunidad de propietarios. Porque ya que la padecemos, vamos por lo menos a saber cómo hay que tenerla al día.
¿Qué vamos a ver?
Principales obligaciones de una comunidad de propietarios
Conservación de la finca
La primera obligación de la comunidad de propietarios (y la más importante) es el mantenimiento. Con mantenimiento no queremos decir que el jardín esté más bonito o que se pinten las paredes con regularidad. Hablamos de la correcta conservación del edificio. Vamos, lo que viene siendo no morir ahogados por las humedades. O que los balcones no se vayan precipitando a la calle.
No es casualidad, por tanto, que en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se indique que las obras necesarias para la conservación del inmueble son obligatorias y no requieren del acuerdo previo de la Junta de Propietarios. La lógica es la siguiente: si es el deber más importante de la comunidad, cumplirlo debe ser lo más fácil posible. Especialmente hablamos de los trabajos necesarios para mantener la seguridad, habitabilidad y accesibilidad de la comunidad.
Siendo tan importante este punto, es de cajón que un propietario no puede liarse la manta a la cabeza y alterar la configuración o la estructura del edificio. Del mismo modo, ya que en la mayoría de los casos las comunidades se ocupan de la conservación de las terrazas, cuando un propietario decide cerrarla, automáticamente la obligación pasa al propietario.
El fondo de reserva: ese gran desconocido
Vamos hilando desde lo dicho anteriormente. Los trabajos necesarios para la correcta conservación del edificio son obligatorios. Son algo extraordinario. No es necesario consentimiento previo de la Junta. Entonces, ¿cómo se pagan?
Cuando se tiene prevista una obra de mejora, lo normal es que durante meses los propietarios hagan frente a una derrama. ¿Pero qué pasa cuando hablamos de algo urgente? ¿Algo de ahora para ahora?
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En este sentido, la LPH prevé la existencia de un fondo de reserva. Es obligatorio y, en principio, va destinado a las obras de mantenimiento y conservación del inmueble. Huelga decir que sabemos que hay comunidades que viven al límite del rojo. Pero aquí hablamos de casos estándar.
El fondo de reserva de la comunidad de propietarios debe estar dotado de una cantidad en todo caso superior al 10% (según la última actualización de la LPH) del último presupuesto ordinario. En el caso de que un año se lleve un buen pellizquito, hay que rellenarlo con una o varias derramas. Por cierto, los términos en que se produzcan sí son decisión de las Junta de propietarios.
Revisiones de la comunidad de propietarios
Ciertas revisiones son obligatorias. Muchas de ellas, además, llevan parejas inspecciones obligatorias. El motivo es claro, mantener la seguridad del edificio.
Mantenimiento eléctrico:
Vamos a dejar aparte las bajadas o subidas de tensión o los cortes innecesarios. La principal razón que deriva en la obligatoriedad del mantenimiento y las inspecciones periódicas es que el casi un cuarto de los incendios se producen a fallos en las instalaciones eléctricas. Y ya sabemos que el fuego es el principal enemigo de cualquier inmueble.
Como siempre y valga para el resto de casos, el mantenimiento debe realizarlo una empresa registrada y las inspecciones lo que conocemos como Organismo de Control Autorizado (OCA).
Pero no todas las comunidades están en este huerto. Hablamos de las instalaciones de edificios de viviendas de potencia igual o superior a 100 Kw, incluidas viviendas y locales. En este caso, las inspecciones deben realizarse cada 10 años.
Por otra parte, hay ciertos tipos de instalaciones que en su momento precisaron de una inspección inicial. En este punto hablamos de garajes de más de 25 plazas, piscinas con una potencia instalada superior a 10Kw e instalaciones de alumbrado exterior con una potencia instalada superior a 10Kw. En estos casos, las inspecciones son obligatorias cada 5 años.
Extintores
Ya que hemos hablado de incendios, vamos a entrar en faena. Nos centramos en los extintores porque es lo más común. No todos los edificios tienen por qué tener Sistemas de Protección Contra Incendios (SPCI) más elaborados. Es más, los mismos extintores sólo son obligatorios en edificios construidos a partir de 1996 que no hayan sufrido una modificación sustancial.
En palabras lechuguinas, los extintores deben ser sometidos a un mantenimiento periódico y además un retimbrado cada 5 años. En palabras más elaboradas, detallamos el mantenimiento de todos los SPCI en este post.
Asimismo, consulta qué comunidades están obligadas a llevar a cabo inspecciones periódicas en este otro post.
Ascensores
Hay quienes opinan que las revisiones no sirven de nada. Error. Piensa que estamos hablando de una caja en la que te metes y te suspendes sobre un foso. Las revisiones periódicas son obligatorias.
En este sentido, los edificios de menos de seis pisos y con una antigüedad inferior a 20 años deben realizarla cada seis semanas. El resto, cada mes. Además, los ascensores deben someterse también a inspecciones periódicas. Os dejamos la información en el post Garantizar la seguridad en los ascensores.
Las instalaciones de gas
En este punto, hablamos de las instalaciones que van desde el depósito o la acometida general hasta los aparatos de consumo. Las revisiones son obligatorias, las reparaciones ni te cuento. Normalmente, las revisiones las hacen las empresas suministradoras. En el caso de que haya que hacer reparaciones, las pagarían todos los vecinos, independientemente de que lo utilicen o no, porque son instalaciones del edificio. Este punto lo incluimos porque cuando se toca el bolsillo surgen muchas dudas.
Cuando hablamos de gases licuados, butano o propano, habría que hacer una revisión anual del depósito y una inspección quinquenal de la instalación.
En el caso de los depósitos de gasóleo, las revisiones son obligatorias para depósitos de más de 3.000 litros. Son cada 10 años de 3.000 a 5.000 y cada 5 años si superan esa capacidad.
En los casos de instalaciones de gas natural, la inspección debe realizarse cada 5 años.
Finalmente, las instalaciones de climatización, agua caliente y calefacción de potencia superior a 70kW deben someterse a un mantenimiento mensual.
Piscina
Las piscinas suelen disparar el gasto de las comunidades de propietarios. Primero, tanto las instalaciones como el agua deben obedecer todos los requisitos autonómicos. Segundo, según también la comunidad autónoma, las piscinas están obligadas a contar con un socorrista.
Obligaciones personales de la comunidad de propietarios
Si en todas las demás hemos tratado temas que atañen a la seguridad y la buena conservación del inmueble, ahora hablamos de temas más burocráticos.
Protección de Datos
La comunidad de propietarios es la responsable de los datos de los propietarios. Esto implica que debe determinar los fines y los medios del tratamiento. Como la LPH anda por medio, la cosa se complica un poco en apariencia, pero os dejamos toda la información detallada en Comunidades de Propietarios y Protección de Datos.
Prevención de Riesgos Laborales
Como centro de trabajo, la comunidad de propietarios es responsable de las personas que trabajen en ella. En los casos en los que las contratadas sean empresas de servicios, la comunidad debe cerciorarse de que tengan sus papeles en orden. En cambio, si los empleados son directos, aparte de altas de seguridad social y temas varios, la comunidad debe realizar un Plan de Riesgos Laborales. Te explicamos todo en el post Responsabilidad Laboral de la Comunidad de Propietarios.
Tu comunidad asegurada
Finalmente, como punto mínimo, las comunidades deben contar con un seguro de incendios y daños a terceros. Pero seamos sinceros, el mundo de los seguros ha evolucionado y actualmente nadie concibe pagar un seguro y que no estén cubiertas más cosas. Por eso, lo recomendable (y más común) es contar con un seguro multirriesgo. ¿Pormenores? Consulta El seguro de la comunidad, ¿qué cubre?¿es obligatorio?
Como ves, no son pocas las obligaciones de la comunidad de propietarios. Ahora es más fácil entender eso de “por qué pago un huevo de comunidad y no se hace nada nunca”.
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Buenos dias me consulta es la siguiente, Tengo un cuarto trastero en el tejado del edifico apoyado en la pared del edificio. Dicha pared ha cedido y se ha abierto causando la rotura del techo de uralita y como consecuendia la entrada de agua en el mismo.
Mi consulta es quien debe de reparar dicho siniestro la pared en cuestion es la medianera de un edificio y el colindante
Buenos días, Elena:
Dado que lo que ha cedido es la pared medianera, a priori la reparación correspondería a la comunidad de propietarios, siempre y cuando la causa del derrumbe no tenga su origen en la obra del trastero.
Un saludo,