Conflictos entre locales y viviendas ¡guerra abierta!

Los conflictos vecinales están a la orden del día. Gracias a ellos, este blog es tan nutrido y prolijo. Sin embargo, poco se habla de los conflictos entre locales y viviendas. Esto puede ser debido a que, en el imaginario los locales no son tan integrantes en la comunidad de propietarios como las viviendas. Aunque se hable poco, los locales existen. Aunque poco se diga, los conflictos también se suceden.

Antes de que empieces a leer, queremos aclarar el siguiente punto. Si las cosas fueran blancas o negras no habría conflicto. Desde el blog dejamos los grises que dan pie a los acuerdos. En la mayoría de los casos, a falta de acuerdo, tendrán que pronunciarse los jueces.

Gastos de la comunidad

Quién paga los gastos de la comunidad es un tema que trae cola, siempre trae cola. Cuando además o locales o viviendas quieren entrar en guerra, la cola se alarga mucho. Esto es así porque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) deja muchas puertas abiertas.

Por una parte, los locales son un propietario más, por lo que tienen asignada su cuota de participación. Por otra, siguiendo el artículo 9 de la LPH, los propietarios contribuyen a los gastos generales conforme a su cuota o “a lo especialmente establecido”. En el post Bajos comerciales, los otros vecinos explicamos todos los pormenores de ese punto. En resumen: la regla general es que ya en el Título Constitutivo se determina cuál es la aportación de los locales a los gastos, porque no suelen pagar según su cuota.

Otra historia son las obras necesarias que afecten a la estructura o que sean necesarias para la habitabilidad del inmueble. Ahí los locales sí entrarían en las tornas de pagadores según su cuota.

Y si hablamos del ascensor, la cosa se complica. Sobre la instalación, el reparto de gastos depende de si la obra es por mejora o si entra por accesibilidad universal. Además, puede haber muchos morros torcidos al tratar el tema del coste de mantenimiento. Por ello, lo dejamos en el siguiente axioma: “los estatutos mandan”.

Si tienes dudas sobre tu cuota, consulta Cuota y coeficiente de participación: ¿por qué yo pago más?

Configuración estética del edificio

Las obras que haga un local en su interior no suelen ser del interés general de los vecinos. Las obras del exterior que afectan a la fachada pueden levantar ampollas.

En el artículo 7 de la LPH leemos que los propietarios pueden hacer obras si no alteran la configuración o estado exteriores del edificio. Para más inri, el artículo 396 del Código Civil indica que aunque haya salida exterior, sí son copropietarios de elementos como las fachadas, incluyendo su imagen. Siguiendo esta lógica, un local no podría hacer ningún cambio en su fachada o escaparate sin el consentimiento de la Junta de propietarios.

Sin embargo, la jurisprudencia (lo que dictaminan los jueces) protege también la actividad comercial. Por ello, entiende que no es necesaria la aprobación de la Junta para realizar alteraciones estéticas de la fachada de los locales comerciales siempre y cuando no afecten a la seguridad del edificio, no perjudiquen a otro propietario ni supongan una alteración estética desmesurada o excesiva.

Conflictos entre locales y viviendas  por el aire acondicionado

Muy breve, pero se merece un punto propio. La misma manga ancha que hay para la alteración de la fachada la hay para la instalación del aire. Podrán instalarlo sin problema siempre y cuando no alteren la estructura del edificio ni comprometan su seguridad, perjudiquen a otro propietario o los estatutos lo prohíban expresamente.

Molestias derivadas de la actividad

Las molestias derivadas de la actividad del local son una gran fuente de conflicto entre locales y viviendas. Eso es porque es muy del día a día. Este punto está muy muy claro si imaginamos un bar de copas. Como principio y final, la comunidad no puede impedir el qué. A lo que tiene que limitarse es a reclamar por sus consecuencias. Explicándolo fácil: no puedes demandar al propietario del local por que haya un bar de copas, pero sí enviar a la policía si hay ruido excesivo o está abierto a deshoras. En última instancia, se podría privar del uso del local al bar por la acumulación de molestias. Todo por vía judicial, claro.

Servidumbre de las zonas comunes

Este caso es particular. No es el más común en el abanico de conflictos entre locales y viviendas, pero no es ajeno a nadie. Este caso se da cuando el acceso al local está dentro de un perímetro de la comunidad. Lógicamente, los clientes pasarán por zonas comunes al entrar y al salir. Como somos bien pensados, sabemos que los clientes sólo quieren entrar y salir. Como hay malpensados, sabemos que hay gente a la que ese trasiego no le hace gracia. Echas ácido clorhídrico encima del sulfato de… y ¡boom! Por hacer, se puede hacer poco, pero las caras largas no tendrán desperdicio.

Estos son los principales casos de conflictos entre locales y viviendas en una comunidad. Con sus grises. Lo antedicho: si la cosa se pone fea, sólo cabe la interpretación de un juez. Y si todavía estás perdido y necesitas más ayuda, no dudes en contactar con nuestros profesionales.