Afección real: las deudas en la comunidad de propietarios

La afección real en Propiedad Horizontal puede ser un término desconocido para la mayoría de los mortales. Sin embargo, todos veremos las cosas más claras si los sustituimos por las deudas contraídas por un inmueble con la comunidad de propietarios.

Cuáles son las deudas en la comunidad de propietarios que podemos reclamar es un concepto que ha ido evolucionando a lo largo del tiempo. Al igual que la propia Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En las últimas redacciones, se ha perseguido un fin garantista que permita el adecuado sostenimiento de los inmuebles.

Las nuevas modas de desarrollo sostenible y rehabilitación de las ciudades han influido en la preferencia por la solvencia de las comunidades. Si sumamos esto a que con la crisis infinidad de viviendas pasaron a los bancos, sumamos un coctel perfecto para facilitar que las comunidades recuperen sus saldos.

Afección real y obligaciones de los propietarios

Hemos insistido en esto hasta la saciedad. En la comunidad de propietarios, lo nuestro no es tan nuestro como a priori parece. Primero, hay que distinguir entre la propiedad individual del propietario sobre su vivienda o local (elementos privativos) y la copropiedad de los elementos comunes. Más allá, nos encontramos con que esa misma propiedad individual también puede verse limitada, ya que forma parte de un edificio o complejo.

A partir de esa premisa, tenemos que hablar de las >> obligaciones de cada propietario <<. A todos nos encanta hablar de derechos, pero un gran poder conlleva una gran responsabilidad. Estas obligaciones vienen desglosadas en el art. 9 de la LPH. En este sentido, el punto que más nos concierne ahora es que todos los propietarios deben hacer frente a los gastos comunes en función de su cuota de participación, a las derramas y al fondo de reserva.

¿Quién contrae las deudas con la comunidad?

Siguiendo con el artículo 9 de la LPH, esta vez en su apartado e), nos encontramos con que las deudas las contraen los inmuebles. Es decir, da igual quién sea el propietario, la deuda la tiene la vivienda. Esto es importante, porque en última instancia, el propietario responde con su propia vivienda en caso de deuda contraída con la comunidad.

Vigencia de las deudas

Además, para facilitar que las comunidades recuperen sus saldos sin ir apuradas de tiempo, la Ley califica como preferentes las deudas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso, la certificada en el momento de la Junta, y a los tres años anteriores.

¿Qué ocurre al comprar un piso con deudas pendientes?

La afección real como mecanismo jurídico implica que las deudas son contraídas por las viviendas y no por sus propietarios a título individual. Da igual quien sea el propietario en cada momento, la garantía recae sobre el inmueble.

Como hemos apuntado otras veces, al comprar una vivienda, es necesario solicitar un certificado de corriente de pago/deudas con la comunidad de propietarios. El notario lo pide. El vendedor puede no presentarlo únicamente si expresamente el comprador renuncia a él. Obviamente, con dicho certificado se negociará el precio de la compra-venta.

Al comprar un local o vivienda con deuda pendiente, el comprador lo adquiere todo. Las deudas, también. En el momento de la transmisión, la responsabilidad del vendedor con la comunidad de propietarios se extingue.

Por eso es tan importante que nuestro certificado de corriente de pago venga desglosado. En un mundo ideal, en él deberían figurar los recibos pendientes y las derramas presentes y futuras (si ya han sido aprobadas).

Muy importante recalcar, y seguimos en el mismo apartado e) del artículo 9 de la LPH, que al comprador sólo se le puede reclamar la parte vencida de la anualidad en la que compre y los tres años naturales anteriores.

¿Puede el comprador renunciar al pago de las deudas pendientes?

Una vez propietario del inmueble, el comprador no puede desentenderse de esas deudas. Queda obligado a su pago, ya que responde su vivienda. Sin embargo, sí puede reclamárselas al vendedor, como demanda entre esas dos partes. La responsabilidad del vendedor sobre sus deudas no se extingue con la transmisión del bien.

Si con lo que te has encontrado es con una derrama pendiente, consulta los pasos >> aquí <<.

Afección real: reclamar la deuda al banco

En la introducción ya hemos indicado que la reforma legislativa fue influenciada por la crisis económica. Esto es así porque se produjo una descapitalización generalizada. Los propietarios no podían pagar sus hipotecas, menos las cuotas de la comunidad. Los bancos y las promotoras fueron adquiriendo esas viviendas por su falta de pago. Así, se encontraron con un buen parque de viviendas a su disposición.

De primeras, todo sea dicho, es raro que el banco respire cuando se adjudica una vivienda. Sin embargo, después de muchas llamadas entre departamentos es posible notificarles la deuda pendiente y cobrarla. Van a pedir mucha documentación. Sí, pero terminan pagando. Máxime cuando saben que de llegar a una demanda, pierden fijo.

Pasos para reclamar deudas de propietarios morosos

¡Sorpresa! No vamos a hablar aquí de esto, porque lo tenemos muy detallado en El proceso monitorio para reclamar una deuda en la comunidad.

En resumen, la afección real implica que las deudas de la comunidad recaen sobre las viviendas y locales. En la mayoría de los casos, el tema no causará mayor problema. En otros, las partes se revolverán un poquillo, porque a nadie le gusta pagar. Si estás envuelto en uno de estos últimos, no dudes en contactar con nuestros profesionales.