Uso y abuso de las zonas comunes en la comunidad

Uso y cuidado de las zonas comunes

El uso no es lo mismo que el abuso de las zonas comunes en la comunidad de propietarios. El primero es un aliciente para disfrutar de nuestras posesiones. El segundo es un detonante que deteriora la convivencia entre vecinos. Sobre la convivencia hablamos aquí.

En innumerables ocasiones hemos tratado la doble propiedad del régimen de propiedad horizontal. Más sencillo: la propiedad en las comunidades de propietarios es especial. Por una parte tienes lo tuyo, tu vivienda, y por otra compartes propiedad con otros vecinos de las zonas comunes.

¿Qué entendemos por abuso de las zonas comunes?

Las formas de abuso más comunes de las zonas comunes de la comunidad de propietarios son dos. La que trae más quebraderos de cabeza es la ocupación de las mismas. En este punto hablaríamos de dejar trastos por en medio. Bicicletas, carros de bebé, un sofacito en el rellano. Como propietario, tienes pleno derecho a quejarte de la ocupación de zonas comunes. A veces el desagrado viene motivado porque tienes la piel demasiado fina, otras son molestos de verdad.

Puedes profundizar más sobre este tema en este post.

La otra gran forma de abuso de las zonas comunes es su sobreutilización. Esto se da cuando la vivienda no es lo suficientemente atractiva para el propietario y decide pasar sus días en las zonas comunes.

Sobreutilización de las zonas comunes

Como propietario, tienes pleno derecho al uso de las zonas comunes siempre y cuando las respetes. Debes tener claro que cada zona tiene un uso. Así, tienes pleno derecho a echarte unos partidos en la pista de pádel, pero no a organizar una barbacoa en ella. El cambio de uso tiene que venir de un acuerdo de Junta.

Pero ahora bien, ¿qué pasa si un propietario se pasa los días en la piscina? Pues aquí apuntamos que todos los vecinos tienen derecho al uso de las zonas comunes. Todos.

Límites al uso de las zonas comunes

Aunque todos los propietarios tengan derecho al uso de las zonas comunes, tienen que mantenerse unas normas.

El artículo 9.1 g) de la Ley de Propiedad Horizontal apunta que es obligación de cada propietario <<observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados>>.

Tienes más información sobre las obligaciones de los propietarios en este post.

Además, encontramos una referencia similar en el Código Civil, cuando dictamina en su artículo 394 que <<cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.>>

Con esto en cuenta, los límites al uso de las zonas comunes son:

El buen uso de la zona común

Enlazamos este punto con el ejemplo de la barbacoa en la pista de pádel. Las zonas comunes tienen un uso determinado. Su cambio implica acuerdo de Junta.

La conservación de la instalación

Vale, somos buenos y hacemos la barbacoa en la zona de las barbacoas. Ahora toca tener cuidado y respetar las instalaciones. La subsanación de cualquier daño producido en las zonas comunes por mal uso o negligencia puede ser requerida al propietario descuidado. Vamos, que el resto de propietarios no tienen por qué pagar el resultado de tus desmadres.

Respetar el derecho de otros propietarios

Nos vamos a repetir: todos los propietarios tienen derecho al uso. Esto quiere decir que, si decides pasar todas las tardes en la piscina y hay hueco de sobra, eres una persona afortunada.

Por el contrario, si el aforo es limitado, no puedes pasar toda la tarde en torramientos y chapuzones. Hablamos de ti y tus invitados.

Invitados a la piscina comunitaria: acceso, control y aforo

Del mismo modo, se produce un uso abusivo si reservas absolutamente todos los turnos de la pista de pádel, porque eres un gran jugador y te encanta.

Reservar turnos en la piscina comunitaria: fácil y desde casa

Cómo evitar el abuso de las zonas comunes

Como hemos visto en el punto anterior, el abuso de las zonas comunes intenta ser regulado por Ley. Cuando se detecta una conducta indeseable en este sentido por algún vecino, hay que pasar por la Junta.

Desde el principio de los tiempos, las normas de uso de las zonas comunes deberían estar recogidas en el título constitutivo de la comunidad. Hablamos de las normas de régimen interno de la comunidad de propietarios.

Si no está recogido o directamente no existe régimen interior, no hay que entrar en pánico. Tenemos la Junta.

Acuerdos que regulen el uso de las zonas comunes

Si lo que se pretende es modificar el reglamento de régimen interior porque se ve insuficiente, será necesaria la unanimidad. Sin embargo, si directamente no existe, cada acuerdo se someterá a una mayoría diferente según su naturaleza. Consultas aquí las mayorías.

Demanda y Acción de cesación

Cuando un propietario lleva una conducta que perjudica a la comunidad de propietarios o al resto de propietarios es posible recurrir a la vía judicial. En este sentido, hay que diferenciar si las conductas están o no prohibidas en la Ley.

Si la conducta está recogida en la Ley, debe de haber un acuerdo de la Junta para demandar al propietario y facultar al presidente a la contratación de abogados y procuradores para iniciar una demanda.

En el caso en el que la conducta no venga directamente recogida en la Ley hay que recurrir a la acción de cesación. Básicamente es igual, pero requiere de un apercibimiento previo de la comunidad. Sobre la acción de cesación hablamos aquí.

Si tu comunidad es un ejemplo de respeto y convivencia y has llegado hasta aquí en la lectura, te damos las gracias. Podemos intuir que todo te ha sonado marciano.

En el caso de que hayas llegado hasta aquí por que tenéis problemas con el abuso de las zonas comunes de la comunidad, esperamos haber aclarado las dudas. Si necesitas apoyo, no dudes en ponerte en contacto con nuestros profesionales.

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  1. Hola,mi nombre es José de Valencia, mi consulta es, que mi vecino de arriba hizo un cerramiento de su balcón y cancela , cuando de origen la finca no tiene ningún tipo de cerramiento y altera la estética de la finca, y cuando llueve por sus cerramientos a mi me entra agua tanto en mi balcón como en mi cancela y me estropea mis techos, paredes y hasta la puerta de mi casa, se puede denunciar eso , o que me indennimize?

  2. Buenas, tengo un patio de uso privativo. Me gustaría ponerle buena cara, es decir, arreglar el suelo con tarima y pintar las paredes, así como poner unas sillas y mesa. No una gran obra, solo ponerlo bonito a la vista ¿Qué tipo de acuerdo necesito en la comunidad de vecinos? Unanimidad, tres quintos…? Gracias. Un saludo.

  3. Buenas tardes,
    En nuestra comunidad tenemos un pequeño jardín comunitario, aproximadamente unos 300 m2. Unos vecinos que vienen en verano ponen una piscina hinchable para que jueguen sus hijas y los hijos de otro vecino amigo. Además organizan fiestas con amigos, poniendo mesas y sillas, música, etc. Ahora quieren aprobar la construcción de una barbacoa. A varios vecinos nos parece claramente que se está realizando una utilización privada de un espacio común. Como deberíamos de actuar? Deberíamos de convocar una reunión extraordinaria para tratar estos temas? Un saludo y gracias

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