El uso no es lo mismo que el abuso de las zonas comunes en la comunidad de propietarios. El primero es un aliciente para disfrutar de nuestras posesiones. El segundo es un detonante que deteriora la convivencia entre vecinos. Sobre la convivencia hablamos aquí.
En innumerables ocasiones hemos tratado la doble propiedad del régimen de propiedad horizontal. Más sencillo: la propiedad en las comunidades de propietarios es especial. Por una parte tienes lo tuyo, tu vivienda, y por otra compartes propiedad con otros vecinos de las zonas comunes.
¿Qué vamos a ver?
¿Qué entendemos por abuso de las zonas comunes?
Las formas de abuso más comunes de las zonas comunes de la comunidad de propietarios son dos. La que trae más quebraderos de cabeza es la ocupación de las mismas. En este punto hablaríamos de dejar trastos por en medio. Bicicletas, carros de bebé, un sofacito en el rellano. Como propietario, tienes pleno derecho a quejarte de la ocupación de zonas comunes. A veces el desagrado viene motivado porque tienes la piel demasiado fina, otras son molestos de verdad.
Puedes profundizar más sobre este tema en este post.
La otra gran forma de abuso de las zonas comunes es su sobreutilización. Esto se da cuando la vivienda no es lo suficientemente atractiva para el propietario y decide pasar sus días en las zonas comunes.
Sobreutilización de las zonas comunes
Como propietario, tienes pleno derecho al uso de las zonas comunes siempre y cuando las respetes. Debes tener claro que cada zona tiene un uso. Así, tienes pleno derecho a echarte unos partidos en la pista de pádel, pero no a organizar una barbacoa en ella. El cambio de uso tiene que venir de un acuerdo de Junta.
Pero ahora bien, ¿qué pasa si un propietario se pasa los días en la piscina? Pues aquí apuntamos que todos los vecinos tienen derecho al uso de las zonas comunes. Todos.
Límites al uso de las zonas comunes
Aunque todos los propietarios tengan derecho al uso de las zonas comunes, tienen que mantenerse unas normas.
El artículo 9.1 g) de la Ley de Propiedad Horizontal apunta que es obligación de cada propietario <<observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados>>.
Tienes más información sobre las obligaciones de los propietarios en este post.
Además, encontramos una referencia similar en el Código Civil, cuando dictamina en su artículo 394 que <<cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.>>
Con esto en cuenta, los límites al uso de las zonas comunes son:
El buen uso de la zona común
Enlazamos este punto con el ejemplo de la barbacoa en la pista de pádel. Las zonas comunes tienen un uso determinado. Su cambio implica acuerdo de Junta.
La conservación de la instalación
Vale, somos buenos y hacemos la barbacoa en la zona de las barbacoas. Ahora toca tener cuidado y respetar las instalaciones. La subsanación de cualquier daño producido en las zonas comunes por mal uso o negligencia puede ser requerida al propietario descuidado. Vamos, que el resto de propietarios no tienen por qué pagar el resultado de tus desmadres.
Respetar el derecho de otros propietarios
Nos vamos a repetir: todos los propietarios tienen derecho al uso. Esto quiere decir que, si decides pasar todas las tardes en la piscina y hay hueco de sobra, eres una persona afortunada.
Por el contrario, si el aforo es limitado, no puedes pasar toda la tarde en torramientos y chapuzones. Hablamos de ti y tus invitados.
Invitados a la piscina comunitaria: acceso, control y aforo
Del mismo modo, se produce un uso abusivo si reservas absolutamente todos los turnos de la pista de pádel, porque eres un gran jugador y te encanta.
Reservar turnos en la piscina comunitaria: fácil y desde casa
Cómo evitar el abuso de las zonas comunes
Como hemos visto en el punto anterior, el abuso de las zonas comunes intenta ser regulado por Ley. Cuando se detecta una conducta indeseable en este sentido por algún vecino, hay que pasar por la Junta.
Desde el principio de los tiempos, las normas de uso de las zonas comunes deberían estar recogidas en el título constitutivo de la comunidad. Hablamos de las normas de régimen interno de la comunidad de propietarios.
Si no está recogido o directamente no existe régimen interior, no hay que entrar en pánico. Tenemos la Junta.
Acuerdos que regulen el uso de las zonas comunes
Si lo que se pretende es modificar el reglamento de régimen interior porque se ve insuficiente, será necesaria la unanimidad. Sin embargo, si directamente no existe, cada acuerdo se someterá a una mayoría diferente según su naturaleza. Consultas aquí las mayorías.
Demanda y Acción de cesación
Cuando un propietario lleva una conducta que perjudica a la comunidad de propietarios o al resto de propietarios es posible recurrir a la vía judicial. En este sentido, hay que diferenciar si las conductas están o no prohibidas en la Ley.
Si la conducta está recogida en la Ley, debe de haber un acuerdo de la Junta para demandar al propietario y facultar al presidente a la contratación de abogados y procuradores para iniciar una demanda.
En el caso en el que la conducta no venga directamente recogida en la Ley hay que recurrir a la acción de cesación. Básicamente es igual, pero requiere de un apercibimiento previo de la comunidad. Sobre la acción de cesación hablamos aquí.
Si tu comunidad es un ejemplo de respeto y convivencia y has llegado hasta aquí en la lectura, te damos las gracias. Podemos intuir que todo te ha sonado marciano.
En el caso de que hayas llegado hasta aquí por que tenéis problemas con el abuso de las zonas comunes de la comunidad, esperamos haber aclarado las dudas. Si necesitas apoyo, no dudes en ponerte en contacto con nuestros profesionales.
Hola,mi nombre es José de Valencia, mi consulta es, que mi vecino de arriba hizo un cerramiento de su balcón y cancela , cuando de origen la finca no tiene ningún tipo de cerramiento y altera la estética de la finca, y cuando llueve por sus cerramientos a mi me entra agua tanto en mi balcón como en mi cancela y me estropea mis techos, paredes y hasta la puerta de mi casa, se puede denunciar eso , o que me indennimize?
Buenos días, José Vicente:
Puedes alegar falta de autorización de la Junta, alteración de estética, perjuicios en tu vivienda…
Si accedes a nuestro servicio de consultas jurídicas, nuestros abogados podrán analizar tu caso: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Buenas, tengo un patio de uso privativo. Me gustaría ponerle buena cara, es decir, arreglar el suelo con tarima y pintar las paredes, así como poner unas sillas y mesa. No una gran obra, solo ponerlo bonito a la vista ¿Qué tipo de acuerdo necesito en la comunidad de vecinos? Unanimidad, tres quintos…? Gracias. Un saludo.
Buenos días, Luisa:
Si la tarima no altera la estructura, nada. Sobre el mobiliario, nada. Sobre la pintura, mayoría simple.
Un saludo,
Buenas tardes,
En nuestra comunidad tenemos un pequeño jardín comunitario, aproximadamente unos 300 m2. Unos vecinos que vienen en verano ponen una piscina hinchable para que jueguen sus hijas y los hijos de otro vecino amigo. Además organizan fiestas con amigos, poniendo mesas y sillas, música, etc. Ahora quieren aprobar la construcción de una barbacoa. A varios vecinos nos parece claramente que se está realizando una utilización privada de un espacio común. Como deberíamos de actuar? Deberíamos de convocar una reunión extraordinaria para tratar estos temas? Un saludo y gracias
Buenos días, Pedro:
Sí, claro. Podéis convocar junta para reclamar ese abuso. Puedes recibir asesoramiento legal en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Buenos días,
En mi comunidad de vecinos se realizó un cerramiento de los soportales de la parte de atrás del edificio por seguridad. Ahora un propietario pide permiso para aparcar en ese espacio la moto. Es esto legal ? Tendriamos cobertura del seguro si ocurriera algo?
Gracias de antemano
Buenos días, Aída:
En ese caso, estaría alterando el uso. Podría obtener mayoría de la Junta para permitirle aparcar el coche, pero dudamos mucho de que el seguro se hiciera cargo después, ya que los garajes deben cumplir una serie de requisitos.
Puedes trasladar la consulta a nuestros abogados en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Buenas tardes, mi edificio costa de 2 viviendas y un bajo comercial. A la azotea solo podemos acceder la propietaria del 1º y yo, por una escalera que sale de su vivienda y de la mía . He de cambiar la ubicación de mi termo para poder condenar un desagüe que conecta con una tubería por donde pasa el agua de lluvia, la cual se encausará hacia otra parte, ya que le produce humedades a mi vecina. El desagüe está dentro de mi vivienda en una terraza techada donde tengo el termo. Lo construí en unas obras de remodelación por si se rompía el termo. El único sitio posible para su ubicación es al otro lado del muro donde está ahora mismo y que es el muro de la escalera que nos lleva a la azotea. No impediría el paso y hay un desagüe a metro y medio antes de su escalera, la cual da a un patio abierto con otro desagüe. Se lo comenté y me dice que se niega porque afearía y porque si se rompe le podría causar daños, cosa difícil teniendo en cuenta los dos desagües y porque en ese caso ni mi seguro ni el de la comunidad se harían cargo. ¿Es esto cierto?¿Qué opciones tengo para poder ponerlo en ese lugar? ¿Es necesario convocar una Junta de los 3 vecinos? En ese caso ¿Si la aprobación está sujeta a un tercio de los propietarios, con mi voto a favor sería suficiente, según indica el artículo 17 «Acuerdos de la Junta»?
Buenos días, Margarita:
Siempre es necesario convocar Junta si esos acuerdos no han sido tomados previamente. Igualmente, acude al Ayuntamiento para verificar que la instalación es posible. Si tus actuaciones son necesarias y la solución es proporcional, la Junta debería permitírtela. https://micomuniweb.com/abuso-derecho-junta-propietarios/
En caso de duda, puedes acudir a nuestros abogados: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Buenos días , En mi comunidad, el hijo de un propietario está dando clases particulares de tenis a alumnos no residentes, 4 o 5 días a la semana (incluido sábados y domingos). Mientras tanto no podemos hacer uso de ellas o tenemos que «esperar «. El asunto se ha llevado a Junta, pero la mayoría, por amistad con los padres han dado la aprobación. La minoría (los que usamos las pistas) estamos indigados, ni siquiera ha pedido permiso a la Comunidad. ¿Qué podemos hacer los vecinos afectados? Debemos exigirle alta de autónomo, contrato o seguro?
Muchas gracias, un saludo
Buenos días, Silvia:
Es mejor que contactes directamente con nuestros abogados en https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/.
Un saludo,
Buenas tardes: tengo problema con varios vecinos que aparcan el coche en zonas comunes casi cerrando el paso debido para personas al portal del bloque, uno de ellos, el propio presidente de la comunidad que aparca dos coches . Se ha adueñado de de ese terreno como si fuera suyo. Son zonas de uso común. Me gustaría denunciarlo. ¿Es posible? ¿ como lo tengo que hacer?
Buenos días, Rafael:
En principio sí se podría interponer una demanda, aunque hay vías previas. Nuestros abogados pueden atenderte en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Gracias de antemano. Un saludo.
Hola un vecino alquilado del cuarto deja atado con llave el carrito del bebe en la barandilla de la ouerta de mi casa obstaculizando el paso y cuando salgo con el cochecito de mi bebe no puedo pasar, como puedi actuar?
Buenos días, Alba:
Debes hablar cordialmente con él y explicarle que te obstaculiza el paso.
Un saludo,
Buen día mi nombre es Sabrina , vivo en una finca de 4 plantas yo estoy en la última planta y arriba de mi piso una Terraza que no está habitable solo para mirar el horizonte , somos 4 vecinos , prácticamente 3 porque los del segundo tienen un restaurante chino y no están nunca , el dueño del edificio vive abajo de todo , hace tres años instalé una máquina de coser en su mueble de madera en mi rellano donde coloco mis plantas y donde dejan los paquete que llegan y no hay nadie en casa . Desde hace 3 años que está este mueble ahí y nunca hubo un problema . Nadie se quejó siquiera el hijo del dueño que sube a fumar a la Terraza , el mueble no obstaculiza el paso de la escalera que sube a la terraza . Anoche subió un vecino para exigirme que lo retire de mala manera porque la inepta de su pareja tropezó ( por idiota ) no por el mueble , y me exige que lo retire .Tengo obligación de retirarlo ? Siendo que nunca se quejó nadie en 3 años ? Y que se puede subir y bajar normal a la terraza sin inconveniente. Muchas gracias
Buenos días, Sabrina:
Lo planteado es una ocupación de zonas comunes.
Un saludo,
Unas vecinas tienen un arcón congelador en el trastero, zonas comunes de uso privativo según los estatutos. En torno al 1998 se conminó a las vecinas a sacar el arcón del trastero, pero no lo han hecho hasta la fecha, y niegan tenerlo, aunque hay fotos (de un día que se dejaron la puerta abierta el verano pasado) y se las ve entrar y salir con congelados en las manos.
Buenos días, Pablo:
En principio, si los estatutos no lo prohíben y si el congelador no tira de la luz comunitaria, no habría problema en que lo tuvieran allí. Como entendemos que ese no es el caso (el de la luz), te aconsejamos que contactes con nuestros abogados en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Saludos,
Buenas, vivo en una comunidad cuya única zona común es un garaje con 2 accesos peatonales. Al tener accesos individuales a las viviendas desde nuestras plazas de garaje (2 por vivienda) muchos vecinos usamos las salidas peatonales del garaje, para salir andando a alguna tienda cercana a dichas salidas o sacar a las mascotas a una zona verde. Pero tenemos un vecino que dice que no autoriza a ese uso, en concreto a que yo que salga con mi mascota. Mi consulta es, partiendo de que la LHP no llega a ese nivel de detalle, en los estatutos tampoco se establece nada al respecto y que las salidas peatonales no son necesarias para acceder a las viviendas ya que cada vecino tiene puerta de entrada a su vivienda desde sus plazas de garaje, se me puede negar el derecho a usar las salidas peatonales?
Buenos días, Manuel:
Continua saliendo por donde quieras.
Saludos,