División de una vivienda en una comunidad de propietarios

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Cuando tienes una vivienda grande, dividirla puede ser la mejor opción para alquilarla y tener unos ingresos extra, para tener mejor salida en el mercado inmobiliario, para dar alojamiento a los hijos… El proceso de por sí es complejo, pero lo es todavía más si se trata de la división de una vivienda en una comunidad de propietarios.

Y antes de empezar, vamos a aclarar, para dividir una vivienda, no basta con contratar a un albañil y hala. Es una obra mayor, por lo que el proceso es largo y costoso. Vamos a irlo detallando.

¿Estás tan cansado de tus vecinos que quieres dividir la comunidad?

Qué vas a hacer, ¿dividir o segregar una vivienda?

La diferencia entre dividir y segregar radica, principalmente, en las escrituras.

  • La división implica que la vivienda que había deja de existir en el Registro de la Propiedad como tal. En su lugar, surgirían tantos asientos nuevos como viviendas se realicen.
  • La segregación es separar una parte de la vivienda original, que se mantiene.

División de una vivienda en una comunidad: paso a paso.

¿Se puede dividir o segregar una vivienda?

Para saberlo, deberemos consultarlo primero con los servicios técnicos del municipio. Hay que tener en cuenta que las viviendas deben guardar una requisitos básicos de habitabilidad. A lo mejor tú piensas que tu idea es maravillosa, pero tras consultarlo, descubres que el resultado de la obra sería ilegal. En ese caso, es poco probable que recibieras el permiso de obra y completamente imposible que te otorgaran la cédula de habitabilidad. Vamos, lo que se dice, has tirado el dinero.

La autorización de la comunidad de propietarios

Debes consultarlo con el presidente y el administrador. Revisar los estatutos. No hace falta que lo lleves a Junta todavía, pero antes de gastarte el dinero en el proyecto, verifica que puedes hacerlo.

Si los estatutos no dicen nada, tanto las obras como el nuevo reparto de cuota deben aprobarse por mayoría cualificada. Al dividir una vivienda, no sólo tocas de puertas para adentro, sino que tienes que verificar que los puntos de luz van a ser correctos (nuevas ventanas), que haya una salida independiente (tocar el rellano) o que tenga acceso a los suministros (desagües, …). De esta manera, sin quererlo, tu obra afecta al resto de la comunidad.

En caso de que los estatutos lo prohíban, se complica pero no es insalvable. Hablamos siempre de que modificar los estatutos requiere de unanimidad. Ahí lo tienes.

Si lo estatutos lo recogen como posibilidad y dan las directrices necesarias para realizar las actuaciones en los elementos comunes, ahí lo tienes. Ese es el permiso de la comunidad.

Todo lo anterior es papel mojado si la división o segregación está dentro de un plan de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. En este caso, las obras tendrían carácter obligatorio y no requerirían del acuerdo previo de la Junta.

¿Qué pasa con las cuotas?

Tenemos que recalcar que, por regla general, las cuotas de la comunidad se reparten en función de las superficies de las viviendas. Así, debes entender que habrá modificaciones en las cuotas si modificas los tamaños. Es obvio, pero hay que apuntarlo.

Consulta: Cuota y coeficiente de participación: ¿por qué yo pago más?

Cuando lleves el tema a la Junta, es de entender que ya has verificado que lo vas a poder hacer, tanto a escala comunitaria como administrativa. Lo ideal es que lo que presentes a la Junta sea el proyecto de la obra. En él, ya debería figurar el nuevo reparto de la cuota. Es lo que tienen los arquitectos, que están en todo.

El proyecto de obra y la licencia

Volvemos al principio. No, un albañil no puede segregarte ni dividir la vivienda. Por poder puede, pero si todo es ilegal, turbio y clandestino. Tanto la división como la segregación de la vivienda son una obra mayor. Por lo tanto, el proyecto de trabajos, dirección y ejecución de obra tiene que realizarlo un arquitecto o arquitecto técnico. Ellos verificarán que cumpla con el Código Técnico de Edificación.

Es este proyecto mega guay, junto con la autorización de la Junta de propietarios (Acta o estatutos) lo que deberá ser entregado al Ayuntamiento para solicitar la licencia de obra mayor. Aceptación, pago de tasas y manos a la obra.

Final de obra

Al terminar la obra, el arquitecto o el arquitecto técnico la firmarán. Emitirán un certificado de final de obra. Este documento debe ser llevado al Ayuntamiento. Por su parte, éste enviará a un técnico que verifique que lo que se ha hecho es lo que hay sobre el papel. Con ello, nos aportarán la licencia de primera ocupación.

Escritura e inscripción

La o las nuevas viviendas deben quedar reflejadas en Escritura Pública. Esto es, hay que ir al notario. El proceso está sujeto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Además, las modificaciones deberán quedar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Lo apuntamos todo de forma tan somera básicamente porque el notario lo hace todo. Al llevar los papeles, la notaría solicita una provisión de fondos que cubra todos los gastos y se encargan de todos los trámites.

La seguridad jurídica que da que la finca esté escriturada y registrada no tiene precio. Por ello, no vamos a valorar no pasarlo por el Registro como opción.

Como ves, la división de una vivienda en una comunidad de propietarios no es tarea fácil, pero tampoco imposible. Es costosa en tiempo y dinero, pero puede ser una buena opción para tener ingresos extra a través de un alquiler, para obtener viviendas adicionales o para capitalizarse en tiempos de necesidad.

Si tienes dudas más dudas sobre la división de una vivienda en una comunidad, puedes contactar con nuestros profesionales.

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