Requisitos para el cambio de uso de local a vivienda

Cada uno es libre de hacer el uso que vea correcto de sus propiedades. Con la subida de los precios del alquiler, además, son muchos los propietarios que ven un filón en la transformación de sus locales. ¿Se puede hacer? Te contamos todo lo que necesitas saber para el cambio de uso de local a vivienda.

Primeras comprobaciones para el cambio de uso

Seamos honestos con nosotros mismos. El cambio de uso de local a vivienda no es barato. Piensa en un local. Ahora en una vivienda. Parece obvio que hay que hacer alguna reforma, ¿no? En este sentido te recordamos que tenemos un post sobre obras en casa. Al tener eso en cuenta, es evidente que antes de ponerte a contratar a arquitectos, interioristas o sucedáneos, debes cerciorarte de que podrás obtener los permisos necesarios. Por ello, el primer paso para cambiar un local a vivienda es que acudas al ayuntamiento para solicitar información a los técnicos municipales. El motivo es el siguiente: hay planes de ordenación urbana. A lo mejor en el ayuntamiento ya tienen reflejado que ese inmueble tiene como destino ser un local. Si es el caso, no muevas más salvo que vaya a haber una revisión de los planes.

Por otra parte, tienes que ver qué pasa con la comunidad de propietarios. Este tema parece un poco complejo, pero cuando te lo expliquemos verás que no es para tanto. Te lo vamos a pormenorizar.

Cambio de uso de local a vivienda: permiso de la comunidad

Este punto es donde se concentra la guasa para poder hacer el cambio de uso de local a vivienda. Vamos a analizar los posibles casos. De momento, vamos a darte un avance. La propiedad está reconocida por la Constitución. Es decir, de toda la jerarquía normativa que puede haber legislando, la propiedad está en la cumbre de la montaña. Esto quiere decir que tienes mano ancha. ¿La comunidad puede prohibir el cambio de uso de local a vivienda? Pues sí. Pero como el derecho a la propiedad tiene mucho poder, las limitaciones al mismo deben ser restrictivas. Esto es, de todas las interpretaciones que puede haber, siempre se va a tender a elegirse la que más favorezca al propietario.

Autorización de la comunidad para el cambio de uso

Ahora es cuando nos adentramos en el maravilloso mundo de “los papeles de la comunidad”. Si quieres convertir un local en vivienda, deberás revisar la Escritura de Propiedad Horizontal y los Estatutos si los hubiera. Cuando estés buceando entre los documentos, te casi seguro te encontrarás con que pone “inmueble XXX destinado a local” o “los locales están exentos de contribuir a los gastos XXX”. Todo queda dentro de la normalidad. No entremos en pánico. Eso es lo que se llama una descripción de lo que hay. No es una prohibición. Si quieres convertir el local en vivienda, debes buscar prohibiciones expresas y claras y tiene que ser en esos documentos. Ahí es cuando volvemos a las limitaciones restringidas.

Si los estatutos lo permiten

Cuando el cambio de uso de local a vivienda está contemplado en los estatutos, debe hacerse en los términos que en ellos se contemple.

Si los estatutos lo prohíben

Volvemos al punto anterior. Prohibición expresa. Entonces, necesitarás pasar por Junta la modificación de los estatutos  y pasarlos posteriormente por el Registro de la Propiedad. Ahí sí o sí, necesitarás unanimidad. Más adelante te damos las claves para convencer al resto de propietarios.

Si los estatutos no dicen nada

En el caso de que los estatutos no hablen de si se puede o no convertir un local en vivienda, basta con informar a presidente y administrador. ¿Por qué? Porque ahora tocan más a pagar, amigo. Por ahí tendrás que tirar si necesitas la unanimidad. Llegaremos…

Hablamos de estatutos, pero a veces las limitaciones (o la ausencia de ellas) también se encuentran en las Escrituras. Por eso debes revisarlo todo. Como ves, en ninguno de los tres casos hay un no rotundo. Siempre existe la posibilidad de cambiar el uso de un local a vivienda.

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¿Cuándo si es necesaria la autorización unánime?

A todo lo anterior, hay que añadir un matiz. La pregunta es: ¿cómo quieres que sea esa vivienda? Si al hacer la obra se atenta contra la seguridad del edificio, su estructura o la configuración general, sí será necesaria la unanimidad.

En el mismo sentido, en las Escrituras ya vendrá la cuota de participación del local. Sin embargo, si tras la obra se quisieran modificar las cuotas, también sería necesario aprobarlo por unanimidad.

¿Qué pasa con los gastos de la comunidad?

Como hemos apuntado brevemente anteriormente, es común que los locales disfruten de exenciones en el reparto de los gastos corrientes.

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Al reflejarse esa exención, no pone el inmueble con referencia catastral XXX, sino que se utilizan los términos locales y viviendas. Esto es muy simple. Si los locales están exentos y las viviendas pagan, cuando un local pasa a vivienda, antes no pagaba y ahora le toca acoquinar. Es decir, surge la obligación de contribuir a unos gastos que antes no abonaba.

Esta es la baza que hay que jugar en la Junta para obtener el voto favorable de los vecinos si se necesita autorización de la comunidad.

Requisitos para convertir el local en vivienda

Una vez revisadas las complicaciones burocráticas que podamos tener, vamos a seguir con más burocracia, pero esta es técnica.

Como ya sabes que tienes vía libre de Ayuntamiento y comunidad de propietarios, llega el momento de que un arquitecto te haga un proyecto. No se puede cambiar un local por vivienda de cualquier forma.

La nueva vivienda tiene que reunir unos requisitos básicos de habitabilidad. Entre ellos, es común encontrar:

• Tamaño mínimo: superficie y altura.
• Longitud de fachada mínima.
• Ventanas que garanticen la ventilación de la vivienda y la entrada de luz natural.
• Salida de humos.
• Conectividad a suministros.

En este punto, abstente de quebrarte la cabeza. El arquitecto verifica que el proyecto cumple con las obligaciones de habitabilidad.

Los pasos luego serán de cajón: con el proyecto y el presupuesto en mano deberás solicitar en el ayuntamiento la licencia de obra. Nos tememos que es obra mayor.

Cuando ya esté todo ejecutado, tendrás dos meses para  notificar el cambio de uso en el catastro. Para ello, no entres en pánico, en este enlace tienes toda la información para hacerlo. Además, tenemos una buena noticia: si no eres ducho en nuevas tecnologías, en el ayuntamiento también te solucionan esto.

Y si ya has completado todos los pasos, sólo queda solicitar la licencia de primera ocupación y hacer uso de la vivienda ex local. ¡Disfrútala!

Si tienes más dudas sobre el cambio de uso de local a vivienda o los cambios de uso de los locales en propiedad horizontal, no dudes en contactarnos. Y si ya estás completamente decidido, consulta en nuestro directorio qué empresas pueden realizarte el trabajo.