Irregularidades en la Junta de propietarios

En su momento, ya comentamos que las Juntas de propietarios se pueden clasificar como reino de la piruleta o como cónclave del mal. Todo ello depende de la relación entre los vecinos. En esta ocasión, hablamos de lo que va más allá del mal, pero también del bien. Se trata de las irregularidades en la Junta de propietarios. Unas veces por comodidad, otras por desconocimiento, malicia o conveniencia. El resultado va a ser el mismo: acuerdos impugnables, papel mojado y malos rollos para los que se vean agraviados.

Haberlas, las habrá de todos los colores, y seguro que nos sorprenderás con casos fuera de la imaginación en los comentarios. En esta ocasión, hablaremos de las irregularidades más habituales y por qué lo son.

Las 7 irregularidades en la Junta de propietarios más comunes

1-     Votar por correo los puntos del orden del día

Cómodo es cómodo. Muy cómodo. En lugar de reservar un hueco de una tarde cualquiera, el propietario decide enviar su voto por correo o por mail. Esto es especialmente conveniente en las Juntas de la casa de la playa.

Sin embargo, aquí hay un par de apreciaciones legales.

La primera es que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su art. 14 indica que la adopción de acuerdos corresponde a la Junta de propietarios. Además, en el art. 15 señala que la asistencia será personal o por representación.

Siendo así, con la actual redacción de la ley, parece evidente que un voto por correo o por email sólo será válido si va acompañado de una representación.

Apps para la celebración de Juntas

Las nuevas tecnologías van poniendo apps al servicio de los propietarios que incluyen un espacio para Juntas. A ver, legales, legales, como hemos visto, no son. Pudieran serlo si hubiera algún método de identificación electrónico como el DNI electrónico o el certificado digital. Además, sería necesario que además se incluyera un espacio para la deliberación de los puntos del orden del día.

Sin embargo, puede darse el caso de que todos los propietarios tienen acceso a la app y están de acuerdo en su uso. Asimismo, deberían estar convocados fijando como lugar la app. Esto no lo hace más legal, pero por lo menos existe un consenso sobre la validez de esos acuerdos entre los propietarios. En resumen, vemos aquí uno de tantos deberes en manos del legislador. Una lagunilla…

2-     Irregularidades con las representaciones

La cosa es tan sencilla que da juego para todo. Para otorgar una representación, basta un papel firmado por el propietario en el que indique a quién otorga la representación. Repetimos: firmado e indicando a quién otorga la representación. Si tiras del hilo por aquí, puedes encontrar cualquier cosa…

Representación falsa en una Junta

Es tan fácil como saber que tu vecino no tiene intención de asistir a la Junta y no quiere saber nada del tema. Llegas, pones tu nombre y firmas por él. Falsedad documental, suplantación de la identidad… No hay ni por dónde cogerlo. Nota: en el Acta debe figurar qué propietarios son representados y quiénes son sus representantes. Es más que probable que se entere.

Traspaso de representaciones entre propietarios

Esto se resumen en: me aburro de la Junta y le doy las representaciones a mi amigo que se queda para que él siga votando. O, mejor aún, tengo las representaciones de nueve vecinos, pero paso de ir a la Junta, así que le paso la mía y las otras nueve a mi amigo que sí va a ir.

Volvemos al punto anterior: en la representación debe figurar quién es el representante. Voto nulo.

Representación en blanco

Punto anterior. Voto nulo.

Dos representaciones de un mismo propietario

Lees el orden del día, decides que pasas de ir y redactas una representación para un vecino. En tu soledad, le das vueltas a los puntos a votar y decides que mejor redactas otra representación a otro. En total, tu firma figura en dos representaciones. ¡Qué divertido! Aquí pueden pasar dos cosas:

• Sólo uno de ellos va. Perfecto. Cuenta el que asiste y se acaban los problemas.
• Se presentan los dos en la Junta. Fácil, no cuenta ninguno de los dos. La próxima vez deliberas un poquito antes de dar la representación a nadie.

Ausencia de representaciones

A decir verdad, esta situación se da en las comunidades en las que de verdad hay buen rollo. Consiste en ir a la Junta y decir que vas de parte también de tu vecino de al lado. Por supuesto, no estás mintiendo a nadie y tu vecino efectivamente te dijo que votases en su nombre. Como todos os conocéis, nadie lo pone en duda y se vota sin ningún contratiempo.

Legal, legal, no es. Lo que es es un despropósito. Sin embargo, como hay buen rollo, las posibilidades de que se líe son muy reducidas.

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3-     Dos votaciones en la misma Junta

Mmmm… Lo indicamos en el post sobre la reiteración de votaciones. No. En caso de empate o discrepancia grave sobre un punto del orden del día, lo más recomendable es aplazarlo a la siguiente Junta. Vamos, lo que viene siendo dar un tiempecito para airear las ideas. Volver una y otra vez a la votación a la espera del acuerdo se entiende como una forma de presión y una vía más de fabricar acuerdos impugnables.

4-     Votaciones secretas en la Junta de propietarios

Las votaciones secretas se llevan a cabo básicamente para evitar las discrepancias y rencillas entre vecinos. Son una irregularidad más. Hay que tener en cuenta que el voto es personal y que en al Acta debe figurar qué vecino a votado qué. Esto que parece una tontería es muy importante para calcular la doble mayoría: propietarios y cuotas de participación. Te lo explicamos mejor aquí. Además, difícilmente un propietario va a poder impugnar un acuerdo si en el Acta no figura que haya votado en contra o que haya salvado el voto.

5-     Votaciones fuera del orden del día

¡Listo! Definición precisa de aprovechar que el Pisuerga pasa por Valladolid. Ya que estáis todos ahí reunidos aprovecháis para ir sacando temas en ruegos y preguntas y los vais votando. Ya… La lógica es aplastante. Lo que pasa es que aquí también hay lagunillas. Al votar puntos fuera del orden del día, que recordemos figura en la convocatoria, se priva a los propietarios de decidir la importancia de su asistencia.

6-     Cheque o pagaré del propietario moroso

Volvemos al art. 15 de la LPH. En él, se indica que el propietario que en el momento de celebrarse la Junta no esté al corriente de pago no podrá votar. Hay excepciones que entrañan juzgados de por medio en el mismo artículo. Esto abre una puerta, porque si el propietario paga su deuda en el momento, sí podrá votar. ¿Y el medio de pago? Por motivos de comprobación del cobro, un cheque o pagaré no son medios admitidos.

7-     Reuniones de patio

Las dejamos para el final porque son las más interesantes. Hablamos de reuniones de patio, pero igual pueden serlo de piscina en verano. Los propietarios allí reunidos toman decisiones sobre la comunidad y luego le dicen al administrador que ha habido Junta y se han tomado un montón de acuerdos. La peculiaridad no viene de que se haya realizado sin la presencia del administrador. Eso de por sí ya tiene lo suyo… Sino que carecen de convocatoria y nadie afirma haber ejercido las funciones de secretario. No hay control de asistencia y nadie contó los votos. Fue todo un consenso.

La única conclusión a la que se puede llegar ante las reuniones de patio es que, legalmente, no han existido.

Las irregularidades en la Junta de propietarios existen. Unas veces son conocidas y consentidas por los propietarios, otras son fruto de la picaresca. Si eres capaz de identificarte con alguno de los puntos expuestos, no lo dudes y busca asesoramiento jurídico entre nuestros profesionales.