¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico?

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¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico? Cada vez son menos personas las que desconocen la existencia de plataformas como Airbnb o Home Away. En los últimos años, su existencia ha sido recibida con entusiasmo por parte de sus usuarios y con recelo por aquellos que sufren sus consecuencias. Subidas del precio del alquiler y daños en los inmuebles son los principales focos de conflictos de este tipo de alquiler. Por eso, hoy vamos a hablaros de la relación entre comunidades de propietarios y pisos turísticos.

¿Qué es un piso turístico?

Según la legislación, se entiende por alquiler turístico cuando:

  • Se cede una vivienda de forma temporal.
  • Esta vivienda está amueblada y equipada en condiciones para su uso inmediato.
  • Su cesión se promociona en canales de oferta turística u otros medios de comercialización.
  • El alquiler se hace con fines lucrativos y está sometido a una normativa sectorial turística.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico?

El camino de las prohibiciones es intrincado. Ya os lo comentamos en nuestros post sobre mascotas en las comunidades de propietarios. Prohibir por prohibir es inverosímil, ya que la libertad de uno termina cuando empieza la del otro. Por eso vamos a centrarnos en el negro sobre blanco. Y ya si acaso luego, hablamos de los casos particulares.

La regulación del uso de las viviendas es algo que compete a los estatutos. Si estás un poco perdido, te hablamos de ellos en Estatutos de una comunidad de propietarios: ley y honor.

Además, antes de nada, queremos aclarar que hay vaivenes legales. ¡Qué raro! Como estamos esperando a una normativa definitiva, os vamos a plantear las dos situaciones.

Como hemos apuntado, la respuesta a si una vivienda puede ser destinada a alquiler turístico vendrá en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad de propietarios a la que pertenezca. Además, tendrás que revisar la normativa autonómica. En este sentido y a modo de apunte, la de la Comunidad de Madrid es bastante laxa.

En los estatutos no se dice nada del alquiler turístico

Como debería estar reflejado en los estatutos, pero no dicen nada, habría que modificarlos. En un principio, el propietario del piso que va a ser destinado a vivienda turística, puede alquilarlo. No hay nada que se lo prohíba.

Por su parte, la comunidad de propietarios puede regular su uso. La inclusión de la regulación del alquiler turístico en los estatutos puede hacerse, contra todo pronóstico, por mayoría de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación (En Cataluña son 4/5 de los propietarios que representen el 80%). Esta mayoría cualificada ha sido introducida en el último texto legal, sujeto a aprobación por las Cortes. Anteriormente, debía hacerse por unanimidad, como siempre que tocamos los estatutos.

Una vez adoptado el acuerdo, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. En todo caso, la regulación no tiene carácter retroactivo, por lo que no se puede aplicar a aquellos pisos que ya estaban siendo alquilados.

Los estatutos lo autorizan expresamente

Si los estatutos lo reflejan, también reflejarán en qué términos debe hacerse. El propietario de la vivienda deberá ceñirse a ello. Sin embargo, las condiciones para su modificación son las mismas que en el apartado anterior. Mayoría cualificada y paso por el Registro de la Propiedad.

Los estatutos lo prohíben

En el caso anterior la norma es iniciar la actividad turística y luego esperar a ver qué opina la Junta en el caso de que quiera pronunciarse sobre el tema. Sin embargo, en este caso no se puede iniciar la actividad sin el permiso de la Junta. Mayoría cualificada y paso por el Registro de la Propiedad.

La comunidad no tiene estatutos

Si la comunidad de propietarios no tiene estatutos, el negro sobre blanco se diluye. En principio, la autorización podría hacerse por mayoría simple, mientras que la prohibición debería hacerse por mayoría cualificada.

Como hemos visto, en todos estos casos hablamos de viviendas que se van a alquilar. A futuro. Y no es retroactivo. ¿Qué pasa cuando el alquiler ya se está produciendo y los vecinos están más bien aburriditos?

Cómo prohibir el uso turístico de un piso que ya está siendo alquilado

En este caso, no basta con que los propietarios se pongan de acuerdo. Además, deben ponerse serios. Es de suponer por lo tanto, que para poder ejecutarlo los tachines ya deben de estar muy calentitos.

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reza expresamente:

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En este sentido, la jurisprudencia entiende que el trasiego de los turistas perjudica a la comunidad de propietarios. De esta forma, se produce un mayor desgaste de los elementos comunes o incluso se puede llegar a alegar que los ocupantes del piso turístico no los tratan con cuidado. Llevan además otros horarios y, finalmente, se dan las llaves a demasiada gente. Viéndolo así, identificamos actividades dañinas, molestas y peligrosas para la seguridad del resto de vecinos.

De esta forma, es posible demandar el propietario de la vivienda de uso turístico por vulnerar la LPH. En función de la gravedad, se le podría incluso llegar a prohibir el uso de su vivienda.

¿Puede la comunidad de propietarios exigir compensación por un alquiler turístico?

Bote pronto, cobrar, lo que se dice cobrar de aquella manera, no se puede.

Sin embargo, el nuevo texto legal pendiente de aprobación si aclara que por mayoría cualificada la comunidad de propietarios puede establecer cuotas especiales de gastos para esas viviendas. Además, se puede modificar la cuota de participación de los gastos comunes. Estas dos acciones no se pueden aplicar a viviendas que ya están siendo alquiladas ni pueden suponer un incremento de más del 20% sobre lo que se viene pagando de comunidad.

Como puedes ver, prohibir el alquiler turístico no es fácil, pero tampoco imposible. Son múltiples los caminos que llevan a la Gloria. ¿Tienes algún problema en tu comunidad? Consulta con nuestros profesionales.

¿Cómo facilitar el alquiler turístico de tu piso vacacional?

Vale, ya tienes la autorización de la comunidad de propietario y quieres emprender un alquiler vacacional. ¿No sabes por dónde empezar? ¿No tienes tiempo para ocuparte de todo? Si ese es tu caso, necesitas un servicio como el que ofrece Homerez. Ellos se encargan de dar más visibilidad a la propiedad y de gestionarlo todo. Además, puedes consultar trucos y consejos en su blog. Por una comisión del 15% en cada reserva, ofrecen:

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Ya que nos lanzamos a la piscina, por lo menos hacerlo de la forma más cómoda posible.

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Showing 6 comments
  • Silvia

    Buenos días,

    En marzo de este año compré un piso en Burgos y solicité la licencia ambiental para el alquiler vacacional. El ayuntamiento comunicó mi solicitud a los vecinos y en una junta votaron en contra y que se iban a modificar los estatutos prohibiendo el alquiler turístico. En el ayuntamiento de Burgos me han dicho que siguen con la tramitación de la concesión de la licencia. ¿Puedo hacer uso de esta licencia en el caso de que me la concedan a pesar de la votación en contra?

    Muchas gracias de antemano

    • micomuniweb

      Buenos días, Silvia:

      Si tus vecinos han modificado los estatutos por mayoría de 3/5 antes de que te concedan la licencia, no podrás destinar el piso a alquiler vacacional. Deberás valorar el alquiler como vivienda habitual.

      Un saludo,

  • Silvia

    Esta semana me han enviado la carta del ayuntamiento en la que se me concede la licencia, y a su vez una convocatoria de la junta de vecinos para aprobar la derrama para el pago en el registro el cambio de estatutos, por lo que al parecer aún no se ha hecho el cambio. En este caso, sí podría hacer el uso de la licencia, verdad?

    • micomuniweb

      Buenos días, Silvia:

      Habiendo acuerdo de la Junta que te permite el alquiler turístico y habiendo obtenido la licencia municipal, no deberías de tener problemas para iniciar la actividad antes de pasarlo por el Registro. Eso sí, teniendo claro que se va a pasar por Registro en el corto plazo. Sin embargo, recalcamos el “no deberías de”. Sería mejor comentarlo con tus vecinos. Estos pequeños detalles son los que pueden iniciar resquemores entre copropietarios y acabar en guerras campales. ¿Merece la pena por unas semanas de diferencia?

      Un saludo,

  • pamn

    Si los acuerdos de la nueva ley no tienen efecto retroactivo, una mayoría cualificada de 3/5, no podría tumbar un acuerdo de prohibición de viviendas vacacionales, aprobado en los Estatutos por unanimidad con anterioridad a la entrada de la ley.

    • micomuniweb

      Buenos días, Pamn:

      Esa una apreciación interesante la que haces. Tienes que tener en cuenta lo siguiente: la gente tiene derecho a cambiar de opinión. Te recomendamos: https://micomuniweb.com/volver-votar-junta-aprobado/ Es perfectamente legal volver a llevar ese punto a una nueva junta convocada en tiempo y forma. Nuestra opinión es que si la prohibición se alcanzó por unanimidad, difícilmente 3/5 vayan a cambiar el resultado de ese voto.

      Que la Ley tuviera efecto retroactivo supondría que, por ejemplo, si en la primera votación no se alcanzó la unanimidad, pero sí los tres quintos, se modificase el sentido de ESA votación. Al no tener la Ley efecto retroactivo, sus disposiciones se aplican a las votaciones presentes y futuras, pero no a las pasadas.

      Un saludo,

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