Estamos on fire con las operaciones inmobiliarias de los elementos comunes. El último post lo dedicamos a los arrendamientos. En este caso, vamos a hablar de la venta de un elemento común en la comunidad de propietarios. Nuestro avance: la propiedad es sagrada y no es tan facilito como ponerlo en alquiler. ¿Díficil? Sí. ¿Imposible? No. Te explicamos qué se puede vender, qué escollos podéis encontrar y qué pasos seguir.
¿Qué vamos a ver?
¿Qué elementos comunes se pueden vender?
Os lo hemos repetido varias veces, pero os lo resumimos de nuevo.
- Hay elementos comunes.
- También elementos privados (tu casa)
- Y hay elementos comunes de uso privativo.
Así, en la comunidad de propietarios se puede vender todo lo que no sea privado o de uso privativo. Cuidado con este matiz que viene ahora. Dentro de los elementos comunes hay algunos que son esenciales para asegurar el uso y disfrute de los pisos y locales. Esos tampoco se pueden vender. De todas formas, tampoco es cuestión de enredarse con tecnicismos, ya que estamos seguros de que si en la comunidad queréis vender algo estaréis pensando en un piso, local o plaza de garaje.
Mayorías necesarias para vender un elemento común
No nos llevemos a error en esta parte. Antaño, la duda no existía. Siempre unanimidad. Sin embargo, hay gente que tiene la creencia de que para vender un elemento común basta con la mayoría de 3/5. Error. La mayoría de 3/5 se introdujo para facilitar las obras de rehabilitación. No obstante, la venta de un elemento común altera tan sustancialmente el título constitutivo que requiere unanimidad.
Pasos para la venta de un elemento común en la comunidad de propietarios
1 – Acordarlo en Junta
Como hemos apuntado, la venta requiere un acuerdo de Junta por unanimidad. Y ahora empiezan todos los matices. El primero: una abstención ya no es unanimidad, por lo que no hay acuerdo. El segundo: como vivimos en este mundo, sabemos que no todos los propietarios van a ir a la Junta. En este sentido, el voto de los ausentes se entiende como adherido a la mayoría. No obstante, como se requiere unanimidad, los propietarios ausentes que no estén de acuerdo con el voto deben comunicar en el plazo de 30 días su disconformidad con el mismo. Si eso sucede, ya no habría acuerdo.
2 – Firma documento público
Aquí llega la parte más graciosa. La comunidad de propietarios es una entidad sin personalidad jurídica. Aunque la Ley la capacita para iniciar demandas civiles, como cuando se inicia un proceso monitorio, no puede tener bienes por sí misma. Los bienes pertenecen a los propietarios en función de su cuota de participación. Si bien es cierto que la propiedad sobre los elementos comunes viene limitada por la prioridad de los intereses comunes sobre el individual, la venta requiere sí o sí del consentimiento de todos los propietarios. Pensarás que eso ya ha pasado en la Junta, pero no. La comunidad no puede vender bienes. Esto quiere decir que a la hora de la firma de la venta, tendrán que acudir todos y cada uno de los propietarios a autorizarla.
Un propietario se niega a firmar
Como hemos dicho, sin unanimidad no hay venta. Por ello, el supuesto del que hablamos es que sí haya habido unanimidad y más tarde un propietario se niega a firmar, porque se arrepienta o porque no tenga tiempo. Aquí la jarana es buena.
Sin su firma, no se puede inscribir la venta ni por lo tanto la compra. Así, la operación de compraventa podría revertirse y el comprador además podría exigir daños y perjuicios a la comunidad.
Por su parte, ha sido la actitud del propietario la que ha desencadenado la tragedia. La venta se aprobó por unanimidad, bien con su voto o bien con su silencio. Si la firma no se produce por su causa, la comunidad puede demandarle a su vez por daños y perjuicios. De esta forma, el comprador demanda a la comunidad y la comunidad al propietario.
Si la operación era muy preciada para la comunidad y, por tanto, le merece la pena, se puede iniciar un procedimiento judicial. En él, el juez acredita la existencia de la unanimidad y firma en nombre del vecino díscolo. Es un procedimiento lento, como todo procedimiento judicial, pero es la única forma de seguir adelante con la venta cuando hay algún propietario que se niega a firmar.
Como siempre, eso será caro y traerá perjuicios a la comunidad, por lo que se le podrá reclamar la indemnización al disidente.
3 – Modificación de Título Constitutivo
Como hemos dicho, la cuota de participación incluye tu propiedad y la propiedad sobre los elementos comunes. Si se vende un elemento común, hay que cambiarlo todo: atribuir lo vendido a un propietario, otorgarle una cuota, restar ese importe de la cuota de los demás… Vamos, una fiesta de papeles y números.
Destino del dinero de la venta
En este punto hay dos opciones: o queda para la comunidad para reformas o simplemente evitar futuras derramas o a cada uno se le da lo suyo en función de su cuota de participación. Hay que señalar que en el momento del reparto también entra el nuevo propietario, ya que lo será en el momento de la venta (compra para él).
Los acuerdos condicionados no existen. Si en el voto en Junta dices que tu voto es afirmativo sólo si se reparte el importe de la venta, no hay unanimidad. Para evitar problemas, lo suyo es que en la Junta donde se acuerde la venta (unanimidad) también se determine el destino del dinero (mayoría simple).
Como ves, la venta de un elemento común en la comunidad de propietarios es difícil, pero no imposible. Si tienes más dudas, consulta con nuestros profesionales.
Gracias por la información
Pero querría preguntar lo siguiente
A mí me están presionando dos vecinos nuevos a qué ceda y acuerde con ellos venderles el 20% de la terraza que es comunitaria.
El problema es que yo estoy operado y en tratamiento de cáncer y cómo no he podido pagar una derramas en este momento he perdido mi derecho a Voto.
La pregunta es si pueden hacer de cuenta que no existo y comprar la terraza sin mi consentimiento?
Buenos días, Pablo:
La venta de os elementos comunes requieren unanimidad y, en última instancia, deberán demandarte para obligarte a firmar ante notario.
Un saludo,
Hola, en los elementos que se pueden vender, me surge una duda. En mi comunidad hay una antigua sala de carbon, que perfectamente podría ser un trastero muy majo.
Llevo un tiempo detrás de esta idea, si se reformase, ¿seria posible la adquisición por mi parte, tendría tambien que haber unanimidad? Cabe destacar que esa sala de carbon esta en ladrillo vivo y básicamente esta hecha un desastre.
Muchas gracias.
Buenos días, Mario:
Independientemente de su estado, los trámites serían los mismos.
Un saludo,
Buenos días.
Mi consulta es la siguiente:
La vivienda cedida al portero no consta en el título constitutivo como “vivienda” expresamente dicho, en el sentido de cumplir los requisitos de habitabilidad por lo que no tiene cédula de habitabilidad.
¿Se puede alquilar esa “vivienda” a un tercero sin reunir los requisitos de habitabilidad, sin cédula?
Entiendo que para «alquilar» esa zona común no hace falta desafectar o sí?
¿habría que Desafectar-Convertir en vivienda con su respectivo proyecto-alquilar?
Muchas gracias por su ayuda.
Buenos días:
Sin cédula de habitabilidad no se puede dar uso de vivienda a esa supuesta vivienda del portero. Habría que regularizarlo con la correspondiente licencia municipal para poder darle el uso.
Saludos,
Quiero comprar el baño comunitario de 2 m2.
Soy la unica en el edificio quien lo usa.
Supongo que los vecinos quieren venderlo pero hay un vecino quien quizás quisiera comprarlo para tener su casa mas grande y por eso quizás va a bloquear la venta. Yo no tengo baño en mi casa.
Hay algún solución para tal caso? El podría bloquear la venta por mala intención.
Que hacer?
Buenos días, Jolanta:
No hay mala fe en que dos propietarios quieran lo mismo. Hay que llegar a un acuerdo.
Si necesitaras interponer una demanda, puedes consultar a nuestros abogados en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Hola acabo de comprar un piso en el que las zonas comunes hay unos trasteros hechos para cada propietario y no aparecen en escrituas, cada uno tiene su luz conectada al contador del bloque. El propietario anterior vendio ilegalmente el que supuestamente me pertenece con un simple contrato de compraventa
Eso es legal ?
Puedo reclamar pagar menos de
comunidad ?
Buenos días, Melisa:
Te recomendamos que contactes a nuestros abogados en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Gracias,
hola buenos días,
Una consulta. si a la hora de la venta de un elemento común deben firmar todos los propietarios… no es posible que la comunidad apodere a un administrador para hacer el trámite en nombre de la comunidad? Supongo que también tendría que pasar por el notario todo el mundo para emitir el poder… pero al menos no el día de la venta reduciendo a cero el riesgo de demandas.
Gracias
Buenos días, Sergio:
Sí, se podría actuar a través de poder. Puedes contactar con nuestros abogados en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Un saludo,
Buenos días,
En mi comunidad hay una entrada en bajada (al aire) al garaje subterráneo comunitario. Yo querría techarla con un forjado para ampliar mi terraza. Sin ningun perjuicio para la entrada al garaje, al no ser suelo y ser “aire” lo que adquiriría, se considera elemento comun de la comunidad y estaria sujeto a compra y por lo tanto a la unanimidad de la comunidad para su venta?
Muchas gracias y un saludo
Buenos días, Sergio:
Antes de nada deberías informarte en el ayuntamiento si eso estuviera remotamente permitido. Luego puedes trasladar la consulta legal a nuestros abogados en: https://micomuniweb.com/consultas-juridicas/
Saludos,