Juntas de propietarios y Covid: marco legal

Juntas, acuerdos, órganos de gobierno y administración

¡Por fin llegó! Llevábamos un año, que se dice pronto, esperando este momento: juntas de propietarios y Covid parecía una relación irreconciliable. No nos engañemos, durante meses han ido saliendo mañas. Pero es el momento de poder asegurar que los acuerdos tomados por videoconferencia son 100% legales.

El Real Decreto-ley 8/2021 por fin ha tomado en consideración la delicada situación de las comunidades de propietarios.

  • Avala las prórrogas de cargos y presupuestos.
  • Fija las condiciones para la celebración de juntas online.
  • Establece un marco jurídico para el voto por correo.

Prorroga de cargos y presupuestos en comunidades

Cuando te toca ser presidente, no ves el momento de que otro propietario te releve en el cargo. Eso, salvo que seas un presidente vitalicio o uno hiperactivo. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dictamina que los cargos son anuales. Además, las juntas deben celebrarse anualmente.

Por voluntad de las medidas adoptadas para contener la pandemia, nos encontramos con una parálisis total en comunidades. ¿Cómo se van a renovar los cargos si no se pueden celebrar juntas? ¿Qué pasa con los presupuestos?

La incertidumbre vivida el último año queda salvada con este nuevo Real Decreto-ley. Básicamente, desaconseja fervientemente la celebración de juntas durante la pandemia. Por ello, exime a las comunidades de la obligación de celebrar juntas hasta el 31 de diciembre de 2021.

En consonancia, si no hay juntas, admite la prórroga automática de los nombramientos anteriores al Covid. Se da el mismo caso con los presupuestos de las comunidades.

Juntas de propietarios y Covid: novedades en 2021

La nueva ley reconoce que hay acuerdos que no pueden prorrogarse a la espera de que el mundo sea un lugar más bonito. Por ello, para los supuestos excepcionales en los que la celebración de una junta sea urgente, establece dos mecanismos.

Juntas virtuales para las comunidades de propietarios

¿Qué pasaba con las juntas de propietarios online hasta ahora? Como indicamos ya el año pasado en nuestro post sobre juntas de propietarios y restricciones de aforo, los acuerdos eran susceptibles de ser impugnados. La medida era completamente alegal bajo el amparo de la LPH. Sin embargo, dentro de los millones de reales decretos que se lanzaron en los primeros meses de pandemia, sí había un rescoldo legal. En concreto, en el artículo 40 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias figuraba la posibilidad de celebrar juntas por videoconferencia para las personas jurídicas en Derecho privado. ¿El problema? Que iba encaminado al cierre de cuentas de las empresas.

A partir del 9 de mayo de 2021, la celebración de juntas virtuales está avalada en toda España. Curiosamente, los requisitos son los mismos que se establecieron el año pasado para las juntas de accionistas.

Requisitos para la celebración de juntas virtuales

  • Todos los propietarios deben contar con los medios necesarios para la conexión. Hablamos de medios técnicos, pero también de conocimiento. El objetivo es cerciorarse de que todos cuenten con las mismas oportunidades para la conexión telemática.
  • Debe acreditarse la identidad de los asistentes. Es cómodo decir a tu madre, conéctate tú, que no me apetece escuchar a mis vecinos. Error.

Ambos requisitos deben ser comprobados por el administrador.

Voto por correo en acuerdos de comunidades de propietarios

Durante un año la solución más garantista a efectos legales era la celebración de juntas por voto delegado. Esto consistía en difundir un Orden del Día muy concreto y agrupar las representaciones de todos los propietarios en un grupo reducido de propietarios. Sin embargo, esta medida no era muy aceptada por los propietarios suspicaces. Tampoco por lo que quieren ser la salsa de todos los platos.

El nuevo RD permite la remisión del voto por correo postal o por comunicación telemática.

Requisitos para la emisión del voto por correo

En la solicitud del voto debe figurar:

  • La fecha en la que se solicita el voto a los propietarios.
  • El acuerdo que debe tomarse. Además, se deberá aportar toda la información necesaria para delibrar el sentido del voto.
  • Las direcciones habilitadas para el envío de los votos.

Se debe, además, acreditar la identidad de los propietarios.

En los casos de votaciones por voto por correo, el plazo para responder al requerimiento es de 10 días. Finalmente, a los efectos del levantamiento del Acta, como fecha de junta figurará el último día del plazo establecido para la remisión del voto. Por su parte, el domicilio de la celebración de la junta será el del administrador.

En todos y cada uno de los casos, si no se cumplen los requisitos, los acuerdos serán impugnables.

¿Esto es el fin de las juntas presenciales?

El punto irónico de este RD es que sí permite la celebración de juntas. Básicamente, desaconseja fervientemente que las haya, pero recoge que si es posible garantizar las medidas sanitarias, entonces sí se pueden celebrar juntas de propietarios. Es decir, si tenéis un jardín enorme, en vuestro caso juntas de propietarios y Covid casan bastante bien.

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