Las inspecciones en una comunidad de propietarios
son uno de esos fantasmas que no vemos como propietarios, pero que se chupan la cuota. Forman parte de eso que definimos como “por qué pago un huevo de comunidad y no se hace nada nunca”. El caso aquí es que los edificios de viviendas no son considerados tan “particulares”. Al ser sus instalaciones más potentes para poder dar servicio a las viviendas, se someten a la normativa de seguridad industrial. Por ello, deben someterse a inspecciones periódicas. Y ojo, porque las multas por no cumplir son “golosas”, pero para la administración.
¿Qué vamos a ver?
¿Quién realiza las inspecciones en una comunidad de propietarios?
Las inspecciones no pueden realizarse por tu cuñado. Tampoco por un amigo que entiende del tema. Industria tiene los boletines de cada instalación y sólo agentes especializados pueden encargarse de la revisión de las instalaciones. Las empresas encargadas de las inspecciones son conocidas como OCAs. Esto es Organismos de Control Autorizados. En caso de duda, las empresas mantenedoras siempre tienen contacto con la OCA con la que trabajen habitualmente.
Inspecciones en una comunidad de propietarios
Vamos a ir poco a poco y una a una. De algunas ya hemos hablado con anterioridad, pero las vamos a dejar juntitas en este post. Las inspecciones más comunes en una comunidad de propietarios son:
- Inspección de Protección contra Incendios
- Inspección de Ascensores
- Inspección de Instalaciones Petrolíferas
- Inspección de Baja Tensión
- Inspección de Instalaciones Térmicas
Sistemas de protección contra incendios (SPCI)
Cuando corría el año del abuelo Cebolleta, no eran obligatorias. En la actualidad y en la práctica son obligatorias en los garajes de más de 500m2 y 25 plazas.
Las inspecciones de los SPCI deben realizarse cada diez años. Se regulan en este reglamento.
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Inspecciones de los ascensores.
Cuando hablamos de inspecciones de ascensores simplificamos el término “inspecciones a elementos elevadores. Se regulan en el Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención. Las obligaciones se extienden no sólo a ascensores, sino a cualquier máquina que sirva para la elevación. Hablamos de montacargas, plataformas elevadoras, etc.
En este caso, las inspecciones serán obligatorias:
- Cada dos años en el caso de aparatos elevadores en edificios de uso industrial o lugares de pública concurrencia.
- Cada cuatro años en el caso de ascensores en edificios de más de cuatro plantas de altura o de más de cuatro viviendas.
- Cada seis años en el resto de casos.
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Inspecciones de instalaciones de baja tensión
Este caso es un poco desconocido y, sin embargo, puede ser un buen varapalo para las comunidades más descuidadas. En esta inspección se verifica la calidad del aislamiento, del cableado, de los conductores, etc. Se regulan en el reglamento electrotécnico para baja tensión.
En comunidades de propietarios, estas inspecciones deben aplicarse a:
- Aparcamientos o estacionamientos de más de 25 plazas.
- Piscinas con potencia instalada superior a 10 kW.
- Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior 5 kW.
- Instalaciones de las estaciones de recarga para el vehículo eléctrico, que requieran la elaboración de proyecto para su ejecución.
- Zonas comunes en edificios de más de 20 viviendas.
Una vez puesto en marcha el servicio, las inspecciones deben realizarse cada cinco años. Este plazo se amplía a diez años en el caso de zonas comunes de edificios de vivienda con una potencia de más de 100kw.
Inspecciones de las Instalaciones Térmicas
En este caso se trata de cumplir con las exigencias en materia de bienestar e higiene, eficiencia energética y seguridad de las instalaciones térmicas de los edificios, tanto de frío como de calor. Se regulan en el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, más conocido como RITE.
Así pues, hay tres puntos a comprobar:
- Bienestar e higiene: se trata de comprobar que las temperaturas sean confortables, que el aire no acumule contaminantes, que el agua caliente sea adecuada para la higiene y que no se excedan los límites en materia de ruido y vibraciones.
- Eficiencia energética: se comprueba el rendimiento de las instalaciones, su aislamiento, su capacidad de autorregulación del consumo, el reparto de costes y los sistemas de ahorro.
- Seguridad: Deben prevenirse y reducirse los riesgos de accidentes y siniestros.
La periodicidad de las inspecciones de las instalaciones térmicas viene determinada por cada comunidad autónoma. Como regla general, las inspecciones se deben llevar a cabo cada 5 años.
Sanciones por no pasar una inspección
Las sanciones por no cumplir con las exigencias en materia de inspección vienen reguladas en la Ley 21/1992, de 16 de julio, de Industria.
Según el mismo, mantener en funcionamiento las instalaciones sin superar las inspecciones es una infracción grave que puede ser penalizada con hasta 6 millones de euros. Esta cantidad es la sanción máxima. Más habitual es que caigan sanciones por en torno a 6.000€, con rebaja por pronto pago, como con la DGT. Aunque claro, todo depende de lo que determine Industria en cada caso.
Como ves, hay poca broma con las inspecciones en la comunidad de propietarios. Tampoco hay que alarmarse en exceso. Cuando se contrata a empresas de mantenimiento solventes, estas mismas se encargan de que la comunidad cumpla con los plazos y con las exigencias legales.
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