Contratos abusivos en comunidades de propietarios

¿Qué pasa cuando se formalizan contratos abusivos en comunidades de propietarios? Puerta del garaje, antena, sistemas de protección contra incendios, ascensores,… La lista de obligaciones de una comunidad es larga, pero larga. Ya os indicamos en este post por qué parece que el dinero de la comunidad vuela. Todavía vuela más alto si encima sumamos la existencia de cláusulas abusivas en los contratos.

Las cláusulas abusivas, básicamente, encadenan una comunidad a una empresa de mantenimiento. De esta forma, para las comunidades es más difícil acceder a mejores servicios o mejorar los precios de sus contratos. Sin embargo, las comunidades son consumidores legalmente hablando. De esta forma, tienen derecho a un buen acceso al mercado.

¿Cuándo estamos hablando de contratos abusivos?

Pongamos un ejemplo. La comunidad quiere cambiar de empresa de limpieza. El servicio es malísimo y, sin embargo, se subsanan todas las quejas según se transmiten. En Junta, se decide el cambio y cuando se lo comunican a la empresa aparece una indemnización inefable. ¿Entonces? Pues a esperar a la siguiente prórroga y así sucesivamente.

¿Cuáles son las principales cláusulas abusivas en los contratos?

Las vamos a enumerar, por supuesto, pero como en todo últimamente hay que aclarar que existe un componente subjetivo. Esto quiere decir que son los tribunales, llegados a juicio, quienes determinan el abuso en función del tipo de contrato.

Duración excesiva de contrato

En la mayoría de servicios que se prestan en la comunidad de propietarios, los contratos se firman por un año. Sin embargo, es posible encontrar algunos de duración superior. Este es el caso, por ejemplo, de las empresas de ascensores. Suelen justificar contratos por cinco años por la inversión inicial en piezas y personal que deben hacer para poder ocuparse de un mantenimiento.

Lo que es claro, y así se han pronunciado los tribunales, es que una duración de diez años es del todo excesiva.

Bonificaciones por duración

Esto es una matización enlazada irremediablemente con el punto anterior. Hay ocasiones en las que el importe a pagar por el mantenimiento se reduce cuanto más larga sea la duración del contrato. En esos casos, la comunidad de propietarios en caso de cese anticipado deberá abonar una indemnización equivalente a la bonificación recibida. Esto es, el dinero que la empresa dejó de percibir durante los años de servicio obedeciendo al presupuesto ofertado. Eso sí, ante un juez, la empresa deberá aportar la acreditación de que se expusieron varias modalidades de contrato. Además, el precio más alto, el de la oferta de contrato de menor duración, no debió de estar inflado. Esto es comprobable por los precios de mercado en la fecha de firma.

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Prórrogas de largo plazo automáticas

Se entiende que, una vez concluida la duración del contrato, se pueda prorrogar tácitamente por periodos anuales. Ahí, la comunidad tiene que esperarse un añito y estar más atento a la hora de rescindir la próxima vez. ¿Qué es prórroga tácita? Pues que si la comunidad no avisa de que quiere cesar los servicios, el contrato se renueva.

Puntos a aclarar:

• No parece adecuado que un contrato de tres años se renueve por tres años. En teoría, la inversión de la empresa ya está amortizada.
• La fecha de preaviso no debería de ser excesiva. Por ejemplo, avisar con 90 días a la finalización del contrato. Las comunidades no pueden cambiar de empresa de un día para otro. Tienen que convocar junta de propietarios, dar un tiempo al acta por si hay propietarios que quieran impugnar algún acuerdo, etc. De esta forma, un tiempo de preaviso excesivamente largo dificulta la elección de contratos por parte de la comunidad.

Indemnizaciones excesivas

Cuando la comunidad rescinde unilateralmente y pasado el tiempo de preaviso, la empresa puede exigir una indemnización

. En el post sobre la indemnización al administrador por cese anticipado ya apuntamos que el Código Civil en su artículo 1124 recoge la posibilidad de indemnización por la resolución sin causa justificada. Llegados a juicio, la salida más probable es que el juez resuelva una indemnización suficiente para que la empresa pueda recomponerse y para que se resarza de los daños causados. De esta forma, lo normal es que fallen en contra de indemnizaciones desproporcionadas. De ellas, la opinión es que son un enriquecimiento injustificado.

¿Cómo evitar contratos abusivos en comunidades de propietarios?

Más vale prevenir que curar, porque la cura conlleva un largo y doloroso proceso judicial. Por ello, una vez expuestas cuáles son las cláusulas abusivas, estad al loro. A la hora de firmar un contrato, leed y negociad. En el caso de que os impongan alguna cláusula indecente, no se firma y punto.

¿Cuál es la forma correcta de rescindir un contrato de mantenimiento?

En plazo

• Leed el contrato y verificad la fecha de finalización y el periodo de preaviso.
• Convocad junta con suficiente antelación.
• Comunicad de forma fehaciente a la empresa la decisión de la Junta.

Fuera de plazo

Vale, en ocasiones no queremos esperar porque el servicio es malísimo. Entonces:

• Iniciad un dossier de incidencias. Debe de ser completo.
• Comunicad a la empresa de forma fehaciente vuestro listado de incidencias y la posible rescisión si no se subsanan.
• Dad un plazo de reacción.
• Comunicad de forma fehaciente que dado el plazo se rescinde por incumplimiento de sus obligaciones.
• Cruzad los dedos para que no os demanden. En el juicio, habrá que presentar el dossier del punto uno y las comunicaciones realizadas.

Como ves, la salida de los contratos abusivos en comunidades de propietarios no es siempre chas y se acabó. Lo fácil es ceñirse a los plazos. Así que siempre, siempre, siempre, leed bien un contrato antes de firmar. Si tienes alguna duda, solicita tu informe jurídico.