El otro día recibimos un comentario muy curioso en nuestro post sobre cerramientos de terrazas. Resulta que a una propietaria se le advertía que el cerramiento de la suya debía pasar por junta aun habiéndose ajustado el proyecto a los requisitos de la documentación relativa a la constitución de la propiedad horizontal. ¿Y qué pasa si la Junta se lo niega? Por eso, hoy vamos a hablar del abuso de derecho de la Junta de Propietarios. Porque hay cosas que son una canallada y el juego de mayorías puede tener muy mala leche.
El abuso de derecho se da cuando, con base en las mayorías, se niega una pretensión a un propietario cuando tendría derecho a ella. Recalcamos esto último: que tenga derecho a ella. Y la comunidad puede dictar cuanto quiera por su boquita linda, pero si no tiene razón, los tribunales no se la van a dar.
Habría que preguntarse lo siguiente:
- ¿La pretensión del propietario va en contra de alguna ley, estatuto o título constitutivo?
- ¿Perjudica a algún otro propietario si se ejecuta?
Si la respuesta a ambas preguntas es no, poco va a pintar la mayoría de la junta.
¿Qué vamos a ver?
Abuso de derecho en las reformas de viviendas
Vamos a remontarnos al inicio de los tiempos: las obras. Como propietarios, lo hablamos en el post sobre obras en un inmueble, puedes emprender reformas en tu vivienda siempre que no fastidies a los demás. Esto es: que no supongan un perjuicio a otro propietario, modifiques los elementos arquitectónicos o las instalaciones, no alteres la estética del edificio o comprometas la seguridad del edificio.
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Imagina que se te niega abrir un ventanuco al patio de luces cuando tu vecino, que tiene una vivienda exactamente igual que la tuya, lo abrió en su día con la aprobación de la Junta. ERROR.
Imagina que eres propietario de un local y necesitas instalar una salida de humos. Dicha instalación, por supuesto, no menoscaba los requisitos que hemos citado anteriormente. La Junta te lo niega porque a veces todos somos muy de nosotros. ERROR.
Ahora quieres cerrar tu terraza y aunque eres el primero, en la constitución de la propiedad horizontal ya se detallaron todos los requisitos para hacerlo y la comunidad aun así te lo niega. ERROR.
Hay una cosa que se llama derecho individual. Y es poderoso. Siempre y cuando no contravengas lo que dicta la ley en materia de obras en la comunidad [art. 7 de la LPH], no pueden negarte una reforma sólo porque en ese momento no haya bajado la musa adecuada.
Abuso en la habitabilidad de una vivienda
Esto sería otro caso curioso. La comunidad debe garantizar la seguridad y la habitabilidad del inmueble. Vamos a suponer que vives en el piso de arriba y hay una gotera en tu salón. En este momento se encienden todas las luces de emergencia por filtraciones a través de la cubierta. Ahora la comunidad no tiene dinero. Deciden que en lugar de realizar la reparación urgente [art.10] lo van a pasar por Junta y se aprueba que casi mejor esperamos un año para tener más liquidez. Turbio.
Tienes ratas en tu casa y llamas de urgencia a un servicio de control de plagas. La comunidad te niega hacerse cargo del importe del servicio, alegando que no solicitaste tres presupuestos ni elevaste la aprobación de uno de ellos por junta. Raro.
Abuso de la Junta en materia de accesibilidad
Lo hemos explicado en detalle en varias ocasiones (instalación de ascensores, obras de accesibilidad…): la comunidad debe garantizar la igualdad en el uso de los elementos comunes a todos los propietarios. Cualquier obra en materia de accesibilidad debe ejecutarse si así lo exigen personas con discapacidad o mayores de 70 años que hagan uso de una vivienda. La Junta puede acordar las condiciones, pero no puede negarlo porque sí.
Abuso de derecho sobre nuevas instalaciones de telecomunicación
Cuando hablamos de la instalación de la antena colectiva, ya advertimos de que por unas cosas o por otras, al final siempre se iba a conceder la instalación de una antena, aunque fuera individual. Lo contrario sería una rarísima excepción que puedes consultar en el enlace anterior. Si por amor a los dioses ancestrales se negase, estaríamos ante otro caso de abuso de derecho de la Junta.
Sobre todo lo que no es abuso de derecho de la Junta
Vamos a ver, conocer que la Junta puede incurrir en abuso de derecho no quiere decir que siempre sea así.
Para todos y cada uno de los casos que hemos expuesto anteriormente hay un procedimiento a seguir. Por ejemplo, aunque venga en estatutos, no puedes lanzarte a la piscina y cerrar la terraza sin más, debes, cuanto menos, notificar al presidente.
No puedes llegar e instalarte la antena donde quieras, como quieras y cuando quieras. Debes seguir un proceso que comienza por notificar.
No puedes llamar a un albañil y comenzar a picar sin más. No puedes encargar un salvaescalera sin hablar con el resto de propietarios.
En esos casos, y otros similares, se te exigirá que devuelvas todo a su estado original. Y luego, si quieres, inicies el proceso.
En conclusión, hay abuso de derecho de la junta cuando una decisión tomada por la misma perjudica a un propietario sin que haya una causa justificada.
Si sigues todos los procedimientos y te amparas en la ley, la Junta de propietarios no puede negarte un derecho solo porque son más que tú.
¿Tienes dudas? Consúltanos!!
Buenas tardes, vivo en una 2° planta , hace tiempo sufri bastantes molestias por la uralita del 1° piso, en la cual no se limpiaba y tenía que salir fuera de mi barandilla para poder limpiarla ya que nadie la limpiaba, lo comente con los vecinos y se aprobó en Junta que se quitara,esto me ocasionó problemas de ansiedad miedo a que pudieran pasar cualquier animal o persona por ahí,bueno después de varios años por problemas de venta del piso al final se vendió y al nuevo vecino se le dijo tanto el presidente de la comunidad como la administradora con yo y mi marido que no se podía poner la uralita y si que podía poner toldo o algo que fuera movible, el vecino a hecho caso omiso y se a cubierto toda la terraza con lo que parece unos paneles como de material de plástico o algo así sino que también se ha subido casi a la altura de mi balcon. Le llamó la administradora y contestación del vecino, me suda… Que hablen con su abogado que le sale gratis, que no piensa quitar la y que un juez le diga si tiene que quitar la o no.. Se le ha mandado un burofax y pasa de todo. Mi pregunta es que puedo hacer yo o la comunidad.? Me siento súper impotente por este pasotismo y prepotencia de este vecino. Muchas gracias.
Buenos días, Pilar:
Se le puede reclamar su retirada por la vía judicial si se demuestra su perjuicio, contradice un acuerdo de junta o incurre en ilegalidad según las ordenanzas municipales. Si necesitas que revisemos toda la documentación y resides en España, por 25€ puedes hacer uso de nuestro servicio de consultas jurídicas.
Un saludo,
En una Tubería o Canalización Telefónica se hizo una Mejora por el orden de U$A 1000,00.
Se acordó que nadie de la comunidad intervendría dicha Canalización para uso personales.
Al tiempo un Vecino introdujo su Fibra Optica sin solicitar el debido permiso o por lo menos de informar con Proyecto en mano que la utilización de esa Canalización no afectará en nada el servicio telefónico e Internet y que además hay suficiente CAPACIDAD para las 37 viviendas para que todos tengamos la posibilidad también de introducir Cable de Fibra Óptica.
Acá mi pregunta.
Que se debe hacer para que el Vecino, que además es Presidente de la Junta, haga el procedimiento correcto de i formar una vez hecho rl trabajo y que realmente no se sabe si todos (36 restantes) podemos introducir FOptica?
Nota: tal vez puedan en total 20 de 37, pues la Tubería no permita más de esos 20, con lo cual 17 no podrán y el asunto es o TODOS o NINGUNO.
Atte.
IJGL
Buenos días, Iván:
Ya que nuestros servicios se prestan en España, te recomendamos que consultes al administrador del edificio.
Un saludo,