Vamos a ver si te suena la historia. Llevas una temporadita viviendo en tu amado y dulce hogar y un triste y lluvioso día, las paredes del techo se llenan de… ¿goteras? El seguro te dice que si no se arregla la fuente no cubre daños estéticos. La fuente está en la cubierta del edificio. El seguro de la comunidad no lo cubre porque el daño no se debe a ningún “incidente”. ¿Quién tiene que pagar la reparación de la cubierta? Nos alegra comunicarte que la comunidad de propietarios no tiene que andar siempre soltando lereles. En determinadas ocasiones, es posible reclamar los defectos de construcción de una vivienda o finca a los responsables de su construcción o venta.

Cuando compras una vivienda o local de obra nueva, estás firmando un contrato. En el mismo, se señala que tú pagas dinero y a cambio recibes una propiedad impoluta. Recalquemos lo de obra nueva, que para la segunda mano las cosas funcionan algo diferente. Cuando la vivienda o local que has comprado presenta defectos en la construcción o vicios constructivos, se están incumpliendo las condiciones del contrato.

Así, puedes reclamar la reparación de los defectos o vicios de construcción que detectes en tu vivienda o en las zonas comunes de tu comunidad de propietarios.

Esta materia viene regulada por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). Puedes consultarla directamente pinchando aquí. Esta ley tiene por fin garantizar la calidad de las edificaciones y dar las garantías suficientes a compradores y usuarios.

Siguiendo esta ley, vamos a desglosar qué tienes que hacer para reclamar los defectos en la construcción de un edificio.

Reclamación de defectos de construcción en comunidades de propietarios

Como lo nuestro son las comunidades de propietarios, sólo queremos indicar que, en el caso de que sea la comunidad quien reclame por vicios de la construcción en las zonas comunes, todo es igual. Lo único que cambiará es que las reclamaciones las efectuará el administrador de fincas bajo mandato o el presidente en nombre de la comunidad.

Tipos de defectos en la construcción y plazos de garantía

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Está claro que no es lo mismo que surja una grieta que recorra el edificio a que se caigan dos adoquines en la piscina de la comunidad. Por ello, la LOE en su artículo 17 fija una clasificación de defectos en la construcción de acuerdo a su gravedad. Asimismo, se fijan unos plazos de garantía a contar desde la fecha de recepción de la obra. De esta forma, distinguimos entre:

Daños que afecten a elementos de terminación o acabado

Son pequeños defectos en el acabado o en los remates de la construcción. Su reparación carece de complejidad y no es excesivamente cara. Por ello, no suelen dar dolores de cabeza. El constructor suele hacerse cargo de todas las reparaciones.

Su plazo de garantía es de un año.

Daños que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad

Los requisitos de habitabilidad serían:

• Higiene, salud y protección del medio ambiente.
• Protección contra el ruido.
• Ahorro de energía y aislamiento térmico.
• Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Aquí entraríamos en la gama de la insonorización del cuarto del ascensor, de las filtraciones por defectos en la cubierta, de un mal aislamiento térmico, etc.

Estos defectos son un poco más complicados de detectar y por ello la LOE fija para ellos una garantía de tres años.

Por ejemplo, no puedes saber si hay filtraciones hasta que las lluvias lleguen a la comunidad.

Daños que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio

Son defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Son los que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales.

Para este tipo de daños, la garantía es de diez años.

¿Cuál es el plazo para reclamar los defectos en la construcción?

Una cosa son los plazos de garantía y otros los de reclamación. En este sentido, se trate del tipo de daño que se trate, los propietarios tienen dos años para reclamar al constructor. Este plazo comienza desde el instante en que aparece o se detecta el daño y permanece vigente aunque el plazo de garantía haya vencido. Esto quiere decir que si faltan por ejemplo dos meses para que finalice una garantía y se detecta un daño, el plazo para reclamar comienza a correr en ese momento.

¿Quiénes son los responsables en el proceso de edificación?

Las partes que intervienen en la construcción reciben el nombre de agentes de la construcción. A la hora de reclamar un defecto en la construcción, hay que tener claro quién es el responsable. Es un poco iluso querer embarrar a todos los que han intervenido en la edificación. Por ello, la responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada. Cuando sea imposible identificar al culpable.

Sin embargo, si se prueba que ha habido concurrencia de culpas sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada uno, la responsabilidad se exigirá solidariamente.

El promotor

El promotor es quien, o quienes, decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación. En cualquier obra, el promotor es el mandamás y el máximo responsable. Por ello, es la primera persona a la que reclamar cualquiera de los defectos citados anteriormente.

Tal es su grado de responsabilidad que deberá responder solidariamente con los demás agentes.

El proyectista

El proyectista es quien elabora el proyecto de obra. En caso de haber sido más de uno quiénes hayan intervenido en la obra objeto de reclamación, responderán de forma solidaria.

El constructor

Asume ante el promotor la ejecución de la obra proyectada.

El constructor deberá responder directamente si se demuestra que los daños han sido ocasionados por impericia, falta de capacitación o negligencia. Será responsable tanto del trabajo de sus subordinados como del de las empresas que subcontrate para llevar a cabo determinadas partes del proyecto. Además, si se demuestra que los productos eran deficientes o de mala calidad, también deberá hacerse cargo.

El director de obra

El director de obra es quien dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. Este trabajo debe hacerse acorde al proyecto que la define, a la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y a las condiciones del contrato.

El director y el director de la ejecución de la obra siempre serán responsables de la veracidad y exactitud del certificado final de la obra.

Exoneración de la responsabilidad

Finalmente, hay que tener en cuenta que hay que demostrar que los daños que reclamamos se deben a defectos de construcción. En el caso de que se demuestre que los daños han sido ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de un tercero o por el propio damnificado, no cabe exigir responsabilidades a los agentes de la construcción.

Reclamar los defectos de construcción paso a paso

Daños que afecten a elementos de terminación o acabado

Inspección del inmueble

En la obra nueva, es habitual encontrar desperfectos en la terminación o los acabados. Además, son los únicos que pueden detectarse de un vistazo. Por ello, el nuevo propietario debe hacer una inspección de su vivienda o local para detectar posibles desperfectos.

A partir del examen del inmueble, elaborará una lista de desperfectos que enviará posteriormente a promotor y constructor. Éstos normalmente se harán cargo de las reparaciones sin poner pegas. Sin embargo, sí es conveniente enviarles la lista vía burofax por si hubiera que recurrir a la vía judicial.

Daños que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad y daños que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio

Estos fallos van son más graves que rematar de cualquier manera. Por lo tanto, además de avisar a promotor y constructor, hay que notificar al resto de agentes de la construcción o al agente responsable si lo conoces. Acabamos de ver quiénes son.

El caso es que este tipo de daños son de reparación cara, muy cara, carísima o prohibitiva, en función de su gravedad. Así, los agentes implicados intentarán a) escurrir el bulto o b) decir que no realizas las tareas de mantenimiento.

Siempre, ante cualquier tipo de vicio de la construcción, hay que identificar el grupo donde se enmarcaría y comprobar si sigue en garantía. Además, hay que tener cuidado de no sobrepasar el plazo de reclamación de dos años.

Informe pericial

Cuando se percibe cierta gravedad en los defectos de construcción, resulta más que conveniente recurrir a un arquitecto independiente u otro técnico especialista. Se trata de elaborar un informe pericial en el que el técnico dictamine una enumeración de los daños, sus causas, cuáles son las alternativas para solucionarlo y un presupuesto orientativo de reparación.

Además, es posible solicitar al arquitecto que incluya en el dictamen quiénes serían los profesionales responsables. Todo ello sin olvidar que el informe puede ganar solidez si es avalado por el colegio de arquitectos.

Reclamación

Informe en mano, envía copia del mismo y carta de reclamación por escrito en la que figuren todos tus datos identificativos y los del inmueble en cuestión al promotor y a los profesionales responsables.

Negociación

Prácticamente nos repetimos en cada post. Hablar está subestimado. Antes de emprender ninguna acción drástica, intenta negociar. Informe técnico en mano, hazlo llegar vía burofax a los agentes responsables.

Con un informe pericial y estando en plazo, es casi imposible no conseguir una compensación por vía judicial. Y como nadie quiere llegar a los juzgados, igual hasta el agente responsable se ofrece a arreglarlo sin problemas. Es más, los promotores están obligados a contar con un seguro de construcción. Este se conoce como el decenal y cubre los daños en la estructura.

Si nadie quiere dar la cara, entonces sí, acude a la vía judicial.

El mantenimiento del edificio

Como hemos dicho, es posible que los agentes de la construcción achaquen los daños a un mal mantenimiento. En este sentido, desde el año 2000 es obligatoria la entrega del Libro del Edificio en la compra de la vivienda o el local. En él, figuran las instrucciones de uso y mantenimiento de las instalaciones, el proyecto de obra, las modificaciones que haya podido haber, el acta de recepción de la obra por parte del promotor y un listado con la identificación de todos los agentes de la construcción.

Como siempre, esperamos que toda esta información te haya sido útil. Intentamos dártela muy completa para ayudarte a resolver tus dudas. Sin embargo, si necesitas un profesional que te asesore o que emprenda este tipo de reclamaciones por ti, contáctanos.