Inquilinos molestos en la comunidad de propietarios

Juntas, acuerdos, órganos de gobierno y administración

La convivencia en la comunidad de propietarios puede ser un camino de rosas o de espinas. Todo depende del choque de egos que dirija el destino de cada complejo. Cuando es de espinas, pueden llegar a surgir odios irreconciliables que mermarán la calidad de vida de todos los vecinos. Si los culpables de los problemas de convivencia son propietarios, la diana tiene el centro muy definido. Sin embargo, ¿qué pasa cuando hay inquilinos molestos en la comunidad de propietarios? ¿Cómo echar a un inquilino que molesta a los vecinos?

Más sobre la convivencia en comunidades de propietarios

Problemas del inquilino con la comunidad

Hay una norma no escrita y no extrapolable a todos los casos, por lo que hablar de “norma” es de dudosa corrección. Ésta dictamina que los vecinos que son propietarios son más cuidadosos y respetuosos que los inquilinos. Como hemos apuntado, eso no siempre es así. Sin embargo, sí que hay una sospechosa tendencia a la desidia en las comunidades que tienen muchos pisos alquilados. La explicación más plausible es que se presta menos atención a los detalles cuando no hay que pagar.

Los conflictos más habituales con los inquilinos son el incumplimiento de las normas de régimen interno, la limpieza y, como no, ¡los ruidos!

Te contamos:

Vecinos ruidosos: el alma de toda comunidad de propietarios

Ruido máximo permitido en comunidades

Curiosamente, también suele haber problemas con las mascotas. A veces, fundamentados. A veces, no.

En este sentido, nuestro punto de partida va a ser el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

<<2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas>>

Cómo echar a un inquilino que molesta a los vecinos

El brete del casero

Para echar a un inquilino molesto, es necesaria la complicidad del propietario, a.k.a. “el casero”. La explicación es la siguiente:

  • Nadie puede echar de su casa a otra persona porque sí.
  • La privación del uso de la vivienda tiene que ser decretada por un juez y las causas tienen que ser muy chungas.
  • Es más fácil rescindir un contrato de arrendamiento.

No es una panacea. Como siempre, hay matices. Como siempre, lo explicamos todo.

El papel de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas también figuran en el artículo 27.2 de la LAU como causa de rescisión del contrato de arrendamiento.

Pasos para librarse de inquilinos molestos en las comunidades

Solución cordial y de buena fe

Antes de tomar el mundo por montera, es francamente recomendable iniciar una vía amistosa. Repetimos siempre: la buena fe está subestimada en la vida cotidiana y muy estimada en los juzgados. Eso, por no hablar de la importancia de mantener una buena convivencia. Así, el primer paso antes de iniciar cualquier procedimiento para echar a los inquilinos molestos es hablar con ellos. Hay que trasladarle las quejas también al propietario, a.k.a. “el casero”.

Notificaciones para todos

De la comunidad al inquilino: el inquilino tiene que ser informado de las molestias que ocasiona al resto de vecinos.

La comunidad notifica al propietario: además de al inquilino, que es quien ocasiona las molestias, el propietario, a.k.a. “el casero”, debe ser informado de lo que pasa en su vivienda.

Del propietario al inquilino: este paso es muy importante. Puedes pensar que si ya todos saben lo que hay, esta última notificación es innecesaria. A la comunidad le daría igual, al propietario, a.k.a. “el casero”, no. Si la cosa llega a juicio, éste puede ser condenado también por su inacción. Por ello, tantas cartas como reciba de la comunidad el propietario, a.k.a. el casero, tantas notificaciones deberá enviar a su inquilino.

Todas estas notificaciones tendrán más peso y el proceso judicial será más fluido si se hacen por burofax y con certificación de texto. Además, deben ir fundamentadas jurídicamente. Esto quiere decir que en cada una de las cartas deben figurar los preceptos legales que se están vulnerando y las consecuencias de la continuidad del comportamiento molesto.

Recabar pruebas

Si con las notificaciones no se ha conseguido nada, llega el momento de recabar pruebas. Tu enfado no demuestra nada en un juzgado. Tu palabra debería valer lo mismo que la del demandado, pero no. El demandante debe demostrar que lo que dice es cierto, mientras que al demandado le bastaría con negar la mayor. Es decir, la suya vale más si no tienes pruebas.

Si las molestias son por ruidos, deberás encargar una medición a una empresa especializada o hablar con la policía municipal para que tomen ellos las medidas.

En ocasiones, para poder demostrar las molestias de los inquilinos, será necesario contratar a un detective. Esto tiene un punto negativo: el precio. Sin embargo, también tiene otro muy positivo: él sí que sabe. Un detective podrá proporcionar el tipo de pruebas que son admisibles en un juzgado.

Celebrar junta de propietarios

Iniciar un proceso judicial es una decisión que tiene que ser tomada en junta de propietarios. Hay que ser claro. En el acta tiene que figurar que la comunidad ha resuelto iniciar una acción de cesación contra los inquilinos y contra el propietario, a.k.a. “el casero”. Además, se debe facultar al presidente para que represente a la comunidad durante el trámite judicial.

El gran final para el caso de los inquilinos conflictivos

Una vez llegue el expediente al juez, éste revisará las pruebas. También revisará la lluvia de notificaciones intercambiadas entre unos y otros.

Llegados a este punto, el inquilino puede ser condenado a pagar daños y perjuicios. Asimismo, se le dictaminará que debe cesar sus molestias. De no hacerlo, estaría incurriendo en un delito de desobediencia.

Por su parte, se mirará la actitud que ha tenido el propietario, a.k.a. “el casero”. Si ha ido trasladando las quejas, puede estar tranquilo. Al haber tenido el peso de la comunidad de propietarios detrás, el camino del propietario, a.k.a. el casero, se despeja. El juez en este punto le exonerará de sus obligaciones en el contrato de arrendamiento, por lo que quedará rescindido y podrá echar al inquilino.

En resumen, es muy complicado que un juez prive del uso de la vivienda a los inquilinos molestos en una comunidad de propietarios, pero es más fácil que permita la rescisión de un contrato de arrendamiento. Los procesos judiciales no son sencillos ni cortos, pero nuestros profesionales pueden ayudarte.

 

ahorrar en la comunidad de vecinos

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  1. Buenos días!!! Quería saber si mis vecinos pueden echarme de la casa de mis padres por discutir con mi marido, no lo hacemos siempre pero de vez de en cuando se nos va y discutimos muy fuerte, pero cómo le digo no es todos los días. El problema es que los vecinos nos han cogido ojeriza y desde entonces van en contra nuestra un saludo a la espera de su respuesta y gracias

  2. Buenas noches

    Tengo unos vecinos chinos, posible piso patera, son propietarios y he leído que se les puede expulsar durante tres años, si no cesan los ruidos; cosa que llevan haciendo de forma reiterada. He puesto una queja al defensor del pueblo , llamadas al 092, mi casero va a interponer una demanda con su abogado, porque en un futuro quieren vender el piso.

    ¿ Hay viabilidad de echarlos ? ¿Siempre tiene que ser consultado en junta ?

    Muchas gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Nuria:

      Como entenderás, hemos eliminado los datos personales. Sólo se les puede privar del uso de la vivienda por vía judicial. Para ello, deberán recabarse todas las denuncias interpuestas por ruido y molestias. Ten en cuenta que no es fácil privar a alguien del uso de su vivienda, por lo que todo tiene que ir bien acreditado.

      Un saludo,

  3. Hola, nosotros hace un mes alquilamos un peso la primera semana hicimos una reunión de un total de 5 personas los vecinos llamaron a la policía l cual llegó y nos pidió bajar el volumen de la música pero que aún podíamos continuar. Desde ese día los vecinos no paran de quejarse por absolutamente todo no toleran ni un solo ruido ya a llegado a un punto de acoso. Se han quejado al propietario pero él entiende que son quejas absurdas y “está de nuestra parte”. Nos han amenazado con echarnos de casa “llamaremos a la policía muchas veces para hacer que hayan muchas denuncia y presionar al propietario para que los eche a la calle” fueron sus palabras . Mi pregunta es
    Que pueden hacer ellos y que podemos hacer nosotros para defendernos? Graciiias

    • micomuniweb

      Buenos días, Carolina:

      Si no hacéis ruido, ellos no pueden hacer nada más que cansarse. Vosotros, comentádselo a la policía la próxima vez que acudan, a ver si es posible que guarden el registro y podáis denunciar por acoso más adelante.

      Un saludo,

    • El ruido es un acoso, eso de entrada.
      El ruido es un delito penal y conlleva cárcel.
      El ruido, entre otras cosas, provoca cambios conductuales y comportamientos antisociales. Insomnio, falta de apetito, agresividad… etc.
      Porque uno esté en su casa no puede hacer lo que le de la gana. Porque su libertad termina cuando roba la de los demás.
      Si yo estoy en mi casa y quiero poner la música fuerte, en realidad, lo que estoy haciendo, es violar la intimidad de los demás vecinos. Privándoles del derecho al descanso y al desarrollo personal y familiar.
      Por lo tanto, no todo vale cuando uno está en su casa y dice que puede hacer lo que le da la gana. Porque no estás en tu casa, ESTÁS EN UNA COMUNIDAD.
      Otra cosas es que vivas en medio del monte sin vecinos a más de 10 Km. Entonces ya puedes hacer lo que te de la gana porque no violarás la intimidad y los derechos de los demás vecinos.

  4. Buenas tardes somos una comunidad de vecinos con administrador y hay un inquilino al que se le ha llamado bastantes veces la atención por ruidos,barbacoas y mascotas ladrando hasta altas horas de la madrugada,el propietario tiene miedo por que es una persona agresiva y teme que le destroce el piso,ya ha amenazado a varios vecinos por llamarle la atención por las molestias que ocasiona,la policía local dice que si no denunciamos no puede hacer nada que peor sería si le transmiten la queja pues puede tomar represalias,le pedimos al administrador que sea la comunidad quién lo denuncie pues hasta con el vigilante tuvo una actitud agresiva y no cesa en las molestias,pero el administrador no está muy por la labor y solo pone pegas. Como debemos actuar? Algeciras, Cádiz.
    Gracias por la atención.

    • Buenos días, Julio:

      Nuestra recomendación es que se denuncies. Respecto a la actitud del administrador no podemos entrar en muchas valoraciones salvo recordarte el hecho de que el administrador ha de ejecutar las órdenes que reciba de los órganos rectores de la comunidad, por lo que si hay un mandato acordado en junta o transmitido por el presidente, su deber es cumplirlo, y en caso de que no lo haga, deberá aclarar las razones para no llevarlo a cabo.

      Un saludo,

    • La policía miente (siempre y cuando te refieras a la policía local o municipal).
      La policía municipal tiene sonómetros homologados. Pueden hacer una medición en tu domicilio si la solicitas en el momento (lo que tarden en llegar a tu domicilio).
      Si esa medición es positiva, la envía a urbanismo del ayuntamiento de tu ciudad.

      Es más, aunque no tengan medios como sonómetros, si ellos escuchan la música y ven que es imprudente el volumen o los ruidos que produce este inquilino, ellos pueden solicitar al área de medio ambiente de urbanismo de tu ciudad, que realicen mediciones los técnicos de este servicio.

      No te dejes engañar que yo sé de lo que hablo con una mercantil que me hacía la vida imposible con los ruidos que provocaban y sin tener siquiera la licencia de apertura. Los condenaron finalmente a 4 años y medio de cárcel.

  5. Antonio Juan Torres Cot

    Buenas tardes tengo un inquilino que unos días están tociendo y me han llamado la atención que solucione el problema de tocer le di un jarabe y el ha dicho que bomita con el yo le eh dicho que no quiere si no obedece y sigue tociendo le puedo echar gracias

  6. Tengo una inquilinoa que ha sido denunciado por la comunidad, a través de una abogada.- Por ruídos, falta de limpieza, etc. Me he comunicado con ella por wts up.
    Me han dado un mes de plazo para solucionar los problemas o que la inquilina crea. No sé si los wts ups sirven como prueba. Porque dicen que van a ir a juicio. Y me preocupa.

    • micomuniweb

      Buenos días, María:

      Si no fuera legal alquilar habitaciones, la mitad de estudiantes de España no tendrían dónde vivir. Habría que revisar si alguna norma de la comunidad lo prohibiera. Se declara en la renta del propietario.

      Un saludo,

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