Derecho a la información del propietario en una comunidad

El buen propietario quiere asegurarse de que todo en la comunidad está bien. El mal administrador no se muestra muy solícito a proporcionar toda la información que se le pide. El buen propietario está que trina. Al administrador se le empieza a hinchar la venita de la frente. Al propietario, también. ¿Te suena? ¿Cuál es del derecho a la información del propietario en una comunidad?

Derecho a la información en la Ley de Propiedad Horizontal

Las comunidades de propietario se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Hasta ahí, bien. Pues bien, en su artículo 20 e) recoge que el administrador debe “custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”. Y ya. No hay nada más escrito sobre este particular en esta extensísima ley. ¿Qué quiere decir? Pues nada. Son palabras prácticamente vacías que precipitan que sean los jueces quienes deban pronunciarse. Como ya lo han hecho, vamos a ir desgranando qué pasa con el derecho a la información de los propietarios en una comunidad.

Al releer esa frase tan extensa, llaman la atención dos palabras. La primera sobre la que fijamos el foco es “titulares”. ¿Por qué nos llama la atención? Porque no dice propietarios. Dice titulares. El titular es la comunidad de propietarios, no sus integrantes por separado. El representante de la comunidad es el presidente, por lo que la documentación debe estar a disposición del presidente. El órgano supremo de la comunidad de propietarios es la Junta de propietarios y es a la Junta a la que se le debe presentar la documentación si así se solicita. A la Junta reunida en tiempo y forma y con su correspondiente orden del día, matizamos.

La segunda palabra es “disposición”. El administrador, debe poner la documentación a disposición. En este punto no dice nada de enviar copias ni de fotocopiar ni similares. Quiere decir que la debe guardar bien para que, en su caso, pueda ser consultada.

Entonces esto es un jaleo. ¿Puede o no puede el propietario solicitar documentación al administrador?

Derecho a la información del propietario en una comunidad

El derecho a la información del propietario se da de bruces con la Protección de Datos. Por lo que hay que conjugar los dos. Según esta última, el flujo de información debe tener un fin legítimo.

Al ser la Junta la que en última instancia manda en la comunidad, el fin lógicamente legítimo de un propietario para acceder a la documentación es crearse una opinión para decidir el sentido de su voto. En su mayor parte, se referirá a aprobación de cuentas y de presupuestos. Es decir, antes de una Junta, el propietario tiene derecho a revisar los gastos que ha habido en la comunidad. Por eso, casi todas las convocatorias a Junta ordinaria, donde se aprueban las cuentas, llevan adjunto el balance del año. En todo caso, en Junta el administrador debería presentar toda la documentación que es relevante para volcar un voto. Si la comunidad llega a un acuerdo o si lo fijan los estatutos, también sería posible, por ejemplo, fijar un día para que los propietarios consulten.

Por otra parte, un propietario a título individual podría a solicitar información cuando su consulta (o entrega) sea proporcional a un fin. ¿Qué quiere decir esto? Por ejemplo, si para una obra de su casa, necesita información sobre una obra previa de la comunidad, sí estaría legitimado para solicitar y recibir.

Límites al derecho a la información de los propietarios

Atendiendo a las sentencias judiciales, nos encontramos principalmente ante dos límites al derecho a la información de los propietarios.

Usurpación de las funciones de la Junta

La fiscalización de cuentas, contratos y servicios corresponde a la Junta de propietarios. Un propietario a título individual podría impulsar esa fiscalización en Junta, previo punto en el Orden del día. Sin embargo, solicitar la documentación directamente al administrador sin formar parte él de los órganos de gobierno supondría, en el ámbito legal, una sobrevaloración de sus funciones.

Mala fe

Cuando no hay causa justificada, la petición compulsiva de documentos a la administración de la comunidad se mueve en las peligrosas arenas de la mala fe, al sobrepasar los límites de su derecho. Esta viene recogida en el artículo 7 del Codigo Civil (CC). Y ojo, porque la mala fe puede ir acompañada de indemnización y de medidas judiciales o administrativas que prevengan la continuación del abuso. Siempre en nuestros post os hablamos de ella y es porque casi nadie la tiene en cuenta cuando se enciende, maquina y emprende.

¿Quiere decir que el administrador quiere ocultar algo?

Que el administrador no atienda a todas las solicitudes no quiere decir que tenga algo que ocultar. Tiene dos razones mayores para hacerlo.

La primera es la Protección de Datos, como hemos visto. En la documentación de la comunidad puede haber información sensible. Al custodiarla, el administrador también custodia los datos que obran en su poder y por ello debe ser conocedor de los fines para los cuales se solicitan.

La segunda es que tiene que trabajar. El principal motivo de que haya órganos legitimados para acceder a la información es no entorpecer el trabajo de la comunidad con fines particulares. En este último caso, es de gran ayuda y tranquilidad para los vecinos tener acceso a plataformas como la administración online de micomuniweb. En ellas, es posible acceder con usuario y contraseña a toda la documentación que pueda ser relevante para los propietarios sin ceñirse a los horarios y la disponibilidad de un despacho.