Cómo impugnar acuerdos de la junta de propietarios

A veces, vivir en una comunidad de propietarios da un poco de asquete. No porque nuestros vecinos sean livianos con la limpieza, que también, sino porque las cosas no son siempre como nos gustaría. En ocasiones, la única vía posible para que descargues tu frustración es convertirte en un vecino troll. Otras, igual deberías ahorrar e irte a vivir solo al campo. Sin embargo, si tu malestar emana de la junta, te conviene saber que es posible impugnar los acuerdos de la junta de propietarios. Eso sí, no todos.

Si piensas que en tu comunidad hay una chupipandi que se pone de acuerdo para votar siempre las cosas a su favor. Si sospechas que esta chupipandi acuerda cosas que te perjudican. O que están malgastando el dinero de la comunidad, presta atención al proceso de impugnación de acuerdos comunitarios.

Para explicártelo, vamos a ir a la vía fácil. Es decir, la legal. Desglosaremos el artículo correspondiente de la Ley de Propiedad Horizontal y aclararemos todos los puntos. ¿Preparado?

Por cierto, que también trataremos brevemente cómo impugnar un acta y daremos una pincelada a lo que pasa con los acuerdos tomados en el apartado de ruegos y preguntas. Porque todo está relacionado, pero no.

Impugnación de acuerdos en la Ley de Propiedad Horizontal

La impugnación de los acuerdos de la comunidad de propietarios viene regulada en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Puedes descargarte el .pdf de la LPH aquí.

[useful_banner_manager banners=1 count=1]

Lo primero que tienes que tener en cuenta es que la junta es soberana. Por mucho que te quieran hacer creer o por muchas trabas que te pongan presidente, secretario o administrador, la que de verdad manda es la junta de propietarios.

Si te queda alguna duda, aquí te explicamos el equilibrio de fuerzas.

Por ello, impugnar un acuerdo que emana de la junta no es tarea fácil. Debe de hacerse por vía judicial ordinaria y sólo si cumple un conjunto de supuestos. Si ves que no los cumple, ahórrate el trámite.

El juzgado que debe conocer de la impugnación de los acuerdos de la comunidad de propietarios es el del lugar donde se encuentre la finca. Es decir, no depende del lugar de residencia del propietario, sino de la ubicación de la vivienda o el local en cuestión.

¿Qué acuerdos de la junta de propietarios se pueden impugnar?

Son impugnables los acuerdos de la junta de propietarios que:

• Sean contrarios a la Ley o a los estatutos: si son ilegales, son ilegales. En cuanto a los estatutos, si la comunidad quiere aprobar un acuerdo que es contrario a ellos, habrá que pensar primero en modificar los estatutos. Y eso requiere unanimidad.
• Resulten perjudiciales para la comunidad, pero beneficiosos para uno o varios propietarios. Aprobar este tipo de acuerdo en primer lugar puede deberse a dos motivos: que en el momento de la votación no se contemplaron las consecuencias de la decisión o que haya una junta cautiva en la que un par de propietarios controlan la mayoría del voto, porque la gente “no quiere líos”.
• Perjudiquen gravemente a algún propietario que por derecho no tenga por qué soportarlo o que se hayan adoptado con abuso de derecho.

¿Quiénes pueden impugnar los acuerdos de la comunidad?

Siguiendo con el artículo 18.2 de la LPH, puedes ir a los tribunales a impugnar los acuerdos de la junta de propietarios si…

• Lo primero, primerísimo, es que tienes que ser propietario. No vale si eres inquilino o si eres el cuñado de un propietario.
• Luego, puedes impugnarlo si en la junta donde salió aprobado “salvaste el voto”.

¿Qué es salvar el voto en una junta de propietarios?

Salvar el voto es votar en contra

. Dejar ya claro en la votación cuál es tu postura respecto al acuerdo tomado. Y si en lugar de votar en contra, por aquello de no querer líos con los demás, decides abstenerte; indica que quieres que figure que salvas el voto. Lo que queda raro es que pidas impugnar una decisión con la que estabas de acuerdo. Al salvar el voto, queda demostrado que se aprobó sin tu consentimiento.

• Si te ausentaste de la junta, por la razón que sea, también puedes impugnar un acuerdo. Eso sí, deberás notificar al presidente y al secretario por escrito, en los 30 días posteriores a la votación, tu desacuerdo. Entonces ya es como si hubieses salvado el voto.
• Asimismo, puedes impugnar si fuiste privado de tu derecho al voto indebidamente.
• Finalmente, recalcar que es imprescindible que estés a corriente de pago. Los morosos no pueden impugnar. Aquí hay un matiz, porque si no estás pagando como protesta a una situación determinada de la comunidad, puedes consignar en un juzgado la cantidad que debes a la comunidad de propietarios. Entonces es como si hubieses pagado, pero no. Este requisito no será necesario cuando quieras impugnar acuerdos relacionados con las cuotas de participación

Hasta cuando puedes impugnar un acuerdo de la comunidad

El artículo 18.3 de la LPH indica que tienes tres meses desde que se adoptó el acuerdo para impugnarlo. Si fuiste un propietario ausente, de esos que tienen que notificar primero por escrito su desacuerdo, el plazo comienza a correr desde la fecha en que los ausentes fueron notificados del acuerdo.

Por otra parte, si la impugnación se emprende porque el acuerdo va contra la ley o se opone a los estatutos, el plazo asciende a un año.

¿Se anula un acuerdo de la Junta al impugnarlo?

No. Ya hemos recalcado que la que es soberana es la junta, por lo que “tiene preferencia”. Para que se suspenda la ejecución de un acuerdo, un juez debe determinarlo con carácter cautelar. Para ello, primero debe haberlo solicitado el demandante y el juez debe haber oído la versión de la comunidad de propietarios.

Cómo anular acuerdos adoptados en Ruegos y Preguntas

En muchas ocasiones (sí, pasa de verdad), se toman acuerdos en el turno de Ruegos y Preguntas. El engranaje es súper sencillo. Un propietario aprovecha la ronda para indicar que hay un banco al lado de la piscina comunitaria que tiene la pintura desconchada, y como ya estamos casi todos ahí (nunca estamos todos) aprovechamos y votamos que lo pinten. Lógica tiene un rato, pero no es del todo legal.

Las votaciones deben realizarse sobre los puntos que recoge el Orden del Día. Imagínate que eres un propietario y que recibes la notificación de que va a haber Junta. Lo lees. Sabes que va a ser un pestiño. Decides no ir. Entonces a los días te llega el acta a casa y lees que se aprobó pintar las paredes de los pasillos de amarillo pollito. ¡Y tú no sabías que iban a votar eso! Igual este caso está caricaturizado, pero tú y yo sabemos que esas cosas pasan.

Para evitar estas situaciones, recalcamos, las votaciones deben realizarse sobre los puntos del Orden del Día. Ahora, ¿qué pasa si se realizan en el turno de Ruegos y Preguntas? ¿Son nulos?

Si los acuerdos se han adoptado en Ruegos y Preguntas, se oponen a la ley y, por lo tanto, son susceptibles de impugnación. Esto no quiere decidir que son nulos por el mero hecho de haber sido adoptados en ese punto, sino que se pueden anular. Y se ejecutarán hasta que un juez determine su suspensión cautelar en las condiciones que hemos visto anteriormente.

Como van a ser anulados sí o sí por la vía judicial, normalmente, la mera reclamación por parte del propietario disconforme es suficiente para paralizar el acuerdo.

Cómo impugnar un acta de la junta de propietarios

En este punto tenemos que tener muy claros algunos conceptos. Un acuerdo se impugna porque se va a ejecutar alguna decisión con la que no estás conforme. El Acta es el papel a través del cual quedan por escrito las discusiones y las decisiones adoptadas en una reunión de propietarios.

Después de la junta de propietarios, lo habitual es que todos los propietarios reciban una copia del Acta, para poder leerla.

Si un propietario no está conforme con la forma en la que ha sido plasmada la reunión, porque entiende que se pierde sentido en los matices, o que algo puede inducir a error, o que hay por ahí un doble sentido torticero, puede dirigirse al secretario de la comunidad o al administrador para mostrarle sus impresiones. De esta manera, es posible tomar en consideración su opinión.

Además, normalmente, el primer punto del orden del día de las juntas de propietarios es la lectura y aprobación del acta de la junta anterior. De esta forma, el propietario que no está conforme con la misma, tiene una segunda oportunidad para indicar su disconformidad. Puede hacer indicar en el acta de la junta en curso que vota no a la aprobación del acta de la junta anterior y puede también hacer que consten por escrito en la nueva acta las razones por las que está en desacuerdo.

Si ambas vías son insuficientes, ya hay que acudir a la vía judicial. Recomendamos encarecidamente no hacerlo a menos que el error detectado en el acta sea de mucha importancia. Impugnarla por la vía judicial es largo y costoso y no merece la pena emprenderlo por unas diferencias de interpretación.

Como ves, nada es absoluto. Siempre hay un reducto al que acogerse para estar protegido frente a las injusticias. ¡Ojo! Injusticias, que no caprichos. Si tienes más dudas sobre cómo impugnar acuerdos de la junta de propietarios, puedes contactar con nuestros profesionales. Déjanos un comentario, menciónanos en Twitter o escríbenos en nuestra página de Facebook.