Prescripción por consentimiento tácito en una comunidad

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Una cuestión muy habitual que nos dejáis en los comentarios del blog es saber lo que pasa cuando hay una obra dudosa que lleva muchos años hecha pero nadie ha dicho nada. Por eso, hoy vamos a dedicar las líneas al consentimiento tácito en una comunidad de propietarios. Básicamente consiste en entender algo como aprobado porque ha habido silencio sobre el tema durante años.

Ponte en la situación de que un propietario cerró su terraza hace años y nunca nadie se quejó. ¿Ha habido consentimiento tácito al cerramiento de la terraza? ¿Se le podría obligar a restituirla a su estado original? Pues como todo en el mundo de la convivencia de voluntades, depende. Vamos a daros un adelanto, que se dé consentimiento tácito es una cuestión de actitud.

¿Cuándo hay consentimiento tácito en una comunidad?

La decepción es determinar que no hay respuesta precisa a la pregunta. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no determina de forma explícita el consentimiento tácito. De esta forma, han sido los jueces durante años los que han definido caso por caso si ha habido aprobación por silencio o no. Así, la cuestión no es indicar que el silencio es igual a consentimiento, porque eso no es siempre así.

Esto se debe a que en el día a día se dan casos que, aunque puedan ser parecidos, rara vez son iguales. Y generalizar no es el procedimiento más adecuado. Por ello, el consentimiento tácito como tal no se da por hecho. Son los jueces quienes analizan las circunstancias del conflicto y deciden si en ese caso hubo aprobación por omisión de oposición.

Finalmente, es importante indicar que vamos a tratar el consentimiento tácito en obras que afectan a la propiedad común. A lo de todos. Esto es a acciones reales. Para las acciones personales, las que no afectan a la propiedad común, hay otros requisitos y plazos enumerados en el Código Civil.

¿Cuáles son los requisitos para que haya consentimiento tácito en propiedad horizontal?

Como hemos indicado, no hay ninguna descripción clara de los requisitos que debe tener una acción real para entenderse como aprobada por consentimiento tácito. En cambio, los jueces a lo largo de los años han ido definiendo un criterio en lo referente a las circunstancias a tener en cuenta.

Entre ellas podemos encontrar:

El conocimiento de la comunidad

¿Cómo va a dar el consentimiento la comunidad a algo que ni siquiera sabía que existía? Otra cosa es que la cosa hubiese sido bastante notoria y la comunidad, por su parte, se hubiese hecho la loca por pereza o negligencia. Pero es obvio que si la comunidad de propietarios no manifestó su oposición porque desconocía que algo pasaba, no se puede darse por aprobado.

El tiempo transcurrido desde la ejecución de la obra o acción

Obviamente, este es uno de los valores que más se tienen en cuenta. Resultaría curioso no dar consentimiento tácito a un aire acondicionado que no produce molestias y que lleva más de 10 años instalado.

Por otra parte, el tiempo transcurrido por sí mismo no implica consentimiento tácito. Tampoco existen unos plazos concretos para las diversas acciones (cerramientos, instalaciones de aires, salidas de humos, etc.). Los jueces lo que indican es que debe darse un “largo periodo de tiempo”. Cada uno que entienda lo que quiera.

La falta de buena fe

Ya lo hemos indicado en otros post e insistimos en el tema. La buena fe está subestimada y es súper importante en la resolución de conflictos.

Si la comunidad se da cuenta de que se están realizando obras ilegales, lo que tiene que hacer es instar de forma fehaciente al propietario en cuestión a que no lo haga. Y si persiste, oponer un interdicto judicial de obra nueva en el juzgado. Con este proceso, el juzgado paralizaría las obras en el momento y luego entraría a valorar quién tiene la razón. ¡Ojo! Que, de los dos, el que haya ido de listo tendrá que indemnizar a la otra parte.

Si la actitud de la comunidad daba por entendido al propietario que podía hacer las obras y de repente se le echan encima y le piden la restitución, ahí hay mala fe. Da igual el tiempo que haya transcurrido, pero perjudicar a otro por un cambio de opinión a destiempo no es bien valorado por los jueces. Si se demuestra la tres catorce por parte de la comunidad, los jueces entenderán que ha habido consentimiento tácito.

El comportamiento de la comunidad

Si la comunidad de propietarios se enteró de la obra y por omisión dio por entendido que no había problemas, pues es que no los hay.

Otra cosa es que llegue un propietario y diga que hay consentimiento tácito porque han pasado 15 años y, sin embargo, la comunidad le lleve realizando requerimientos en las sucesivas juntas esos mismos 15 años. Si estás manifestando oposición, es imposible determinar que hay consentimiento sólo porque hayan pasado los años.

Cuando un propietario se mete en instalaciones u obras contrarias a los intereses de la comunidad o que afecten a las zonas comunes, la comunidad debe actuar en el acto. El consentimiento tácito es difícil de demostrar. No se entiende que lo hay porque sí, pero la comunidad debe actuar. El comportamiento y la actitud de las partes serán las variables que tendrán más peso en los juzgados a la hora de valorar si ha habido consentimiento tácito en la comunidad de propietarios.

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