Pedir un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios

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¿Por qué pedir un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios? Porque necesita dinero. Así de simple. En comunidades normales, las cuotas mensuales de los propietarios cubren los gastos corrientes y la capitalización del fondo de reserva.

Puedes saber todo sobre el fondo de reserva aquí:

¿Dónde empieza el problema? Donde acaban los gastos y el fondo de reserva. En ocasiones, el fondo de reserva no puede por sí mismo cubrir el gasto que necesitan las obras en la comunidad. Es en ese punto donde se desata el drama. ¿Cómo podemos entonces financiar esas obras? Pues todo depende de lo que estemos dispuestos a esperar. Como todo en esta vida, el que no tiene dinero tiene paciencia.

¿Cuáles son los mecanismos de financiación de las comunidades?

Derramas, derramas, derramas

Las derramas no son ajenas a nadie. Son apreciadas y temidas en todas las comunidades. Depende de la solvencia de los propietarios y de las ganas que haya de adecentarlo todo. Las derramas se aprueban en Junta de propietarios. Consisten, básicamente, en que los propietarios hagan una aportación especial a la comunidad hasta conseguir el saldo que necesita. Unas veces (las que menos), los propietarios decidirán abonar lo que les corresponde en un solo pago. En la mayoría de ocasiones, por el contrario lo que se decide es hacer una aportación mensual hasta conseguir el saldo necesario. El problema de las derramas es que la financiación necesita tiempo.

Aplazamiento o fraccionamiento en el pago

Este mecanismo es muy utilizado cuando las empresas que van a realizar el trabajo ya tienen una relación consolidada con la comunidad o con el administrador. Son las propias empresas las que realizan un plan de pago para que la comunidad pueda afrontar cómodamente el gasto. Puede ir acompañado de derrama o no. Depende de los importes y de la capacidad de ahorro de la comunidad.

Solicitar un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios

Como hemos visto, el principal problema de financiarse a través de derramas es el tiempo. Si la comunidad necesita 12 000 euros y la derrama es de 1 000 euros al mes, ¿sabes lo que tendrás que esperar? En ocasiones, las actuaciones son urgentes. Bien porque se compromete la seguridad del edificio bien porque un vecino necesita imperiosamente que se instale un ascensor. ¿Podrías esperar un año?

En esos casos y desde hace pocos años, la comunidad de propietarios puede solicitar un préstamo a una entidad de crédito u organismo de financiación.

¿Qué puede financiar una comunidad de propietarios a través de un préstamo?

Si llega la temporada de verano y la comunidad no tiene dinero para pagar la piscina, no puede pedir un préstamo a una entidad de crédito. En este caso, debería cerrar la piscina un año, que no hace daño. Las leyes han variado aquí y allá, pero lo que queda claro en todas es que no se puede solicitar financiación para cualquier cosa.

En la redacción vigente, las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios están legitimadas para realizar operaciones crediticias (pedir un préstamo) para cumplir con el deber de conservación y rehabilitación así como con su participación en planes de regeneración y renovación urbanos.

A grandes rasgos, podríamos decir que se puede financiar la eficiencia energética, la accesibilidad universal y las actuaciones necesarias para conservar la seguridad y habitabilidad del inmueble.

Piscina, no. Ascensor, sí. Fachada, sí. Césped, no.

Y es que, amigo, no va a ser ir al banco, solicitar el préstamo y que te den el dinero. No es como en  los anuncios de la tele. Deberás justificar para qué lo quieres.

¿Qué mayoría se necesita para solicita un préstamo?

Obviamente, pedir un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios no es algo que pueda hacer el presidente una mañana tras una iluminación onírica. Para ello, necesitas una mayoría cualificada de la comunidad de la junta de propietarios (3/5). En el caso de que hubiera segunda convocatoria, porque no se diera mayoría en la primera, bastaría mayoría simple y un mes de espera. Ese mes es el tiempo que se da a los ausentes para que se pronuncien. Si no lo hacen, su voto contaría como positivo y, por lo tanto, se podría alcanzar esa mayoría cualificada.

¿Cómo pedir un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios?

Como hemos apuntado, deberá plantearse el acuerdo en Junta de propietarios. Por una parte, debe reflejarse el acuerdo por el que se aprueba la obra o trabajo a realizar. Por otra, el acuerdo para recurrir a un préstamos para la comunidad de propietarios.

Una vez finiquitado este punto, toca ir a la entidad de crédito. Se deberá aportar:

  • Libro de Actas. Especialmente importante es que se refleje el nombramiento del presidente, que es la persona autorizada a pedir un préstamo para la comunidad de propietarios. Deberán también estar los acuerdos de trabajo a realizar y de solicitud de préstamo.
  • DNI del presidente y de los apoderados en caso de firma mancomunada.
  • Copia del CIF de la comunidad de propietarios. Este es habitual encontrarlo en la primera página del libro de actas.
  • Certificado de propietarios y participantes en el préstamo en el que se refleje además su cuota de participación.
  • Presupuesto de la obra y datos económicos de la operación (cantidad a financiar, plazos, etc.)
  • Datos económicos de la comunidad de propietarios:
    • Movimientos y saldo de los últimos meses.
    • Presupuesto y balance de la comunidad.
    • Certificados de morosidad en el caso de que se den impagos entre los propietarios.

Seguramente, el banco u el organismo de financiación tengan un impreso oficial de solicitud. Además, podría requerir una autorización para la consulta en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).

Reticencias habituales a la hora de pedir un préstamo para la comunidad de propietarios

Por parte de los propietarios:

Ya te costó firmar la hipoteca como para meterte en más jaleos. Muchos propietarios muestran sus dudas a la hora de solicitar un préstamo principalmente por miedo a las repercusiones en caso de impago. Para estos casos, y según indica el art. 22 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es verdad que la comunidad responde con sus fondos y con las cantidades adeudadas a favor de la comunidad. También es verdad que, cuando eso se acaba, el banco se dirigirá, previo requerimiento, contra cada propietario que no haya pagado.

En comunidades estables, en esas en las que todos pagan su cuota y no suele haber problemas (la hay), pedir un préstamo no pasa de algo rutinario.

Cuando suele haber impagos de cuotas, a la hora de establecer la derrama que haga frente al préstamo, habrá que contar con ello si no se quieren buscar problemas mayores.

En las comunidades que son un desastre (se rifan los recibos devueltos, siempre hay polémica por cualquier cosa), ni os molestéis… Haced una clásica derrama.

Por parte del banco

Todo el rato escribimos pedir o solicitar un préstamo. El término correcto es “comprar”. Nadie regala nada… Esto es un mercado y los créditos son un negocio más.

Qué curioso que el banco solicite tanta información sobre la solvencia de la comunidad, ¿verdad? No. No lo es. Harán un estudio, mirarán debajo de las uñas si hace falta y luego tomarán su decisión.

Un caso cada vez menos común es el desconocimiento. En muchas sucursales, el personal no está plenamente informado de las posibilidades de crédito para las comunidades de propietarios. Esto es así porque, como hemos visto, es un reconocimiento relativamente reciente. Otros bancos, directamente, prefieren no trabajar con comunidades de propietarios.

Otra alternativa es acudir a organismos como Savia Financiación especializados en financiación. Podrás acceder a productos específicos que den un pequeño colchón a las arcas de la comunidad.

¿Quieres pedir un préstamo en nombre de la comunidad de propietarios? Asesórate siempre de la mano de los mejores profesionales. Por supuesto, huelga decir que eches un vistazo a nuestro directorio de empresas.

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