Mayorías en las Juntas de Propietarios: David contra Goliat

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Se supone que las Juntas de Propietarios tienen un fin común a todos los asistentes: crear un espacio de acuerdos y deliberaciones por el bien de la comunidad y para garantizar la buena conservación del edificio.

La teoría suena perfecta, pero cuando llegas entusiasmado a una de ellas con una propuesta bajo el brazo, puedes darte de bruces con el maravilloso mundo de las mayorías en las Juntas de Propietarios.

El vecino moroso del 4º, el que no paga sus cuotas pero tiene la poca vergüenza de pedirte sal cada semana, no te debe preocupar. Aunque asista a la Junta de Propietarios, aunque opine y aunque critique tu propuesta, su voto no contará hasta que no pague su deuda. Bien, uno menos.

Pero sigues sintiéndote David contra Goliat en las Juntas de Propietarios. El problema es que, que salga adelante tu propuesta, depende de la voluntad del resto de vecinos. Y a veces ellos son más y más fuertes. El problema surge, especialmente, cuando debe aprobarse alguna derrama o alguna obra de mejora que no sea vista del todo bien por el resto de propietarios. Y, amigo, el bolsillo es donde más duele. También puede darse el caso de que en tu fauna vecinal haya un vecino que tiene un cuñado que sabe de todo. En ese caso, verás surgir cuales tréboles en césped artificial multitud de quejas, críticas y abstenciones a todo lo que no tenga el beneplácito de su cuñado.

Por ello, antes de acudir a una Junta de Propietarios, debes prestar especial atención a los Puntos del Orden del Día, porque ellos serán los que se pueden ver sometidos a votación. En ese sentido, ¡que no te engañe nadie! Si algo no figura en el Orden del Día, no se puede votar. Sin embargo, debes estar pendiente ante posibles atajos: si surge una reclamación en el apartado de Ruegos y Preguntas, el Presidente y el Administrador de Fincas pueden decidir convocar una Junta Extraordinaria para someterlo a la votación de los vecinos con este apartado como único punto. Y ahí sí es vinculante. En resumen, que lo mejor es que siempre asistas a las reuniones de vecinos.

Si piensas que tu propuesta es justa y necesaria y, cual David, quieres vencer a tu Goliat, puedes conseguirlo si tienes en cuenta cómo se produce el recuento de votos y los tipos de mayorías en una Junta de Propietarios que existen:

Mayoría simple en una votación en Junta de Propietarios

La mayoría simple en una votación en Junta de Propietarios se aplica contando los votos de los asistentes y sólo los votos, no el número de asistentes. La mayoría simple se da cuando la mayoría de los asistentes que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación de los asistentes votan a favor. Sólo cuentan los propietarios que han votado. Si un propietario asiste a la Junta, pero se despista en la votación, su voluntad no contará. Así que puedes distraer a la del 3º, que suele embobarse mirando las paredes a ver si descifra si los ruidos guturales pueden ser debidos a las tuberías viejas, y… ¡otra menos! La mayoría simple se aplica según qué tipo de propuestas: reparaciones puntuales, contrataciones para mantenimiento, cambios de cuentas bancarias… Es decir, todos los asuntos para los que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no exija una mayoría cualificada

Unanimidad en la Junta de Propietarios

Hay determinados puntos en los que se exige el consenso unánime de los propietarios que integren la propiedad horizontal. Esto es así en el otorgamiento y modificación del Título Constitutivo y de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, siempre y cuando este supuesto de modificación no esté sujeto a mayoría cualificada. Es decir: la norma es unanimidad, pero para determinados supuestos, es mayoría cualificada.

Por otra parte, aparte de la unanimidad expresa, en caso de asistencia (presencial o por delegación de voto), se contempla la cuasiunanimidad, en cuanto que el consentimiento de todos los propietarios se habrá producido de manera no expresa, sino tácitamente, al tener conocimiento de los acuerdos y no oponerse en tiempo y forma. ”

Mayoría reforzada en una Junta de Propietarios

La mayoría reforzada se requiere para ciertos supuestos concretos y supone la aprobación de las tres quintas partes que a su vez representan las tres quintas partes de cuota de participación. Estos supuestos pueden ser el establecimiento o supresión de servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

Mayoría de un tercio de las cuotas

Mayoría de un tercio de cuotas: La mayoría de un tercio de los integrantes de la Comunidad que representes, a su vez, un tercio de las cuotas de participación  se requiere para la instalación de infraestructuras comunes para dar acceso a servicios de telecomunicaciones, la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamientos de energías renovables.

Si en tu estrategia para vencer a las mayorías en las Juntas de Propietarios cojea porque tienes dudas del tipo que corresponde a las votaciones programadas para la reunión, no desesperes. Consulta con el Presidente. Aunque puedas considerar que él no sabe de todo, sí que tiene línea directa con el Administrador de Fincas, el cual resolverá todas vuestras dudas.

 ahorrar en la comunidad de vecinos

Showing 2 comments
  • fuster
    Responder

    el propietario ha cerrado su terraza de unos bajos de diferentes colores verde blanca y marrón en fin un gallinero ya tenemos algunas cerradas de pvc en blanco, el lo hizo sin consultar a la junta de propietarios, ni votación el legal

    • Micomuniweb
      Responder

      Buenos días!

      El propietario que quiera cerrar la terraza puede hacerlo en las condiciones que fijen los estatutos o replicando las de aquellos que lo hicieron antes que él. Si, como dices, no cumple ninguno de los requisitos, podéis denunciarle y hacerle restablecer la terraza.

      Tienes toda la información aquí: http://micomuniweb.com/cerramientos-de-terrazas-en-comunidades-no-todo-vale/

      Un saludo

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