Pongámonos en situación. La comunidad de propietarios nombra a un nuevo presidente. En la misma Junta se renueva el cargo de Administrador de Fincas. Al nuevo presidente no le cae bien el Administrador y convoca Junta para destituirle. Caben dos posibilidades, que se solicite una indemnización al administrador de fincas por cese anticipado o que éste pase de líos y no oponga ninguna resistencia. Todo es una cuestión de egos.
Hay que entender que el cargo de presidente se renueva cada año. Por lo tanto, la estabilidad debida a la comunidad está en manos del Administrador. Imagina que cada vez que se cambie de presidente se cambiara también de administrador. Además, el administrador no es un empleado más de la comunidad o una empresa que preste servicios. Es un órgano de gobierno. Por todo ello, tanto la Ley como las sentencias de los jueces protegen a esta figura. De esta suerte, el camino para el cese del administrador es de espinas si no se hacen las cosas bien. Aunque bien hechas, debería ser de rosas.
¿Qué vamos a ver?
¿Por qué hablamos de cese anticipado?
Hemos dado una pista en la introducción. En la Junta donde se nombra al presidente, se renovaron los cargos de los órganos de gobierno. De esta manera, siguiendo el art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), salvo que los estatutos digan lo contrario, los cargos se renuevan por un año. Y eso es la Ley. No hay contrato privado que supere eso.
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¿Por qué hay que pagar una indemnización al administrador?
Aquí nos metemos de lleno en el Código Civil. En su artículo 1124 indica que la resolución debe de ser recíproca salvo que una de las partes haya faltado a sus obligaciones. Así, una vez notificado, el administrador puede elegir entre cumplir el contrato o exigir una indemnización por los meses que quedasen pendientes hasta la finalización de su mandato. Es decir, un año desde que fue designado o renovado en el cargo.
De optar por la rescisión por ser imposible un acuerdo. El administrador puede reclamar dichas mensualidades en concepto de daños y perjuicios.
¿Cesar al administrador sin pagar indemnización?
Sí se puede, pero no es tan fácil. En este caso vamos a contemplar dos vías:
Cese por mala praxis del administrador de fincas
Si se puede demostrar que el administrador ha causado daños a la comunidad, no cabría abonar ninguna indemnización, porque hablaríamos de causa justa. En este punto se incluye el incumplimiento de sus deberes. Y ojo con el incumplimiento de los deberes.
Primero, no vale con vivir en la piruleta un día y al siguiente decirle al administrador que como ha hecho todo eso mal, debe irse. En este caso, el administrador ha debido ser avisado con anterioridad y han debido de sucederse graves incumplimientos de sus obligaciones. Las quejas deben referirse a la gestión ordinaria. Especialmente es de guardar las indicaciones del art. 20 de la LPH sobre las obligaciones del Administrador de Fincas. No cabe achacar negligencia sobre asuntos que no le competen.
Segundo, al renovar el cargo en la Junta sin que en la misma se hayan expuesto las quejas de los propietarios, se hace borrón y cuenta nueva. Es decir, tan mal no lo hacía si nadie ha dicho nada y ha sido mantenido en el cargo.
En estos dos casos hablamos de la mala fe recogida en el 7.1 del Código Civil.
Por otra parte, la carga de prueba recae sobre la comunidad de propietarios. Es decir, el administrador no tiene que demostrar que ha hecho las cosas bien. Es la comunidad la que tiene que demostrar las pruebas de las graves infracciones.
Cese en plazo
La forma más sencilla de no pagar indemnización y de acabar las cosas cuanto antes, es esperar al cumplimiento del plazo. Si quedan un par de meses para el cumplimiento del mandato, la indemnización va ser ínfima y nadie va a querer meterse en líos.
¿Cuáles son las obligaciones del administrador de fincas cesado?
El administrador de fincas cesado debe cerrar las cuentas de la comunidad con fecha la del cese de sus servicios. Deberá además preparar el finiquito con la cantidad correspondiente a su indemnización.
Además, debe preparar toda la documentación que guarde en custodia: Actas, contratos, facturas, etc.
Finalmente, debe preparar un documento en el que se enumeren todos los documentos a entregar.
El administrador es el responsable de la documentación, por lo que el presidente en persona deberá dirigirse a su despacho con el Acta de destitución con el fin de recogerlo todo. Deberá firmar el recibo en el que se enumere la documentación entregada.
En caso de que el presidente no quiera ir, deberá emitir una autorización por escrito acompañada de una fotocopia de su DNI a nombre de la persona que vaya a recogerla.
¿Cómo despedir a un administrador de fincas?
La forma más sencilla y barata es convocar una Junta Extraordinaria el mes antes o un par de meses antes de que finalice el mandato. En la convocatoria de dicha Junta deberá reflejarse como Orden del Día: “Cese del actual Administrador de Fincas y si procede, elección de uno nuevo”. En Junta, este punto debe aprobarse por la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.
No cumplir con las obligaciones que dicta la Ley sobre la convocatoria y el Acta de la Junta puede hacer que los acuerdos sean anulables. Esto lo elaboramos en nuestro post Cómo impugnar acuerdos de la Junta de Propietarios. Y es importante, porque si el cese viene motivado por un aire que le ha dado al presidente, otros propietarios pueden echarle abajo el acuerdo.
Tras esa Junta, hay que notificar de forma fehaciente y con un mes de antelación al Administrador su cese.
Si se hacen las cosas bien, no debe de haber problemas. Si se hacen las cosas mal, la comunidad deberá hacer frente al pago de una indemnización al administrador por cese anticipado. Por eso, antes de que llegue el calentón, hay que contar hasta diez y volverlo a pensar.
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