Hay que cumplir las normas de régimen interno de una comunidad

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Hoy vamos a hablar de las normas de régimen interno de una comunidad de propietarios. Unos dicen desconocerlas. Otros las conocen y deciden que la ley está para saltársela. También los hay que entienden que todo debe aparecer en el reglamento de régimen interno. ¿Pero de qué estamos hablando exactamente y qué hacer cuándo un propietario no cumple las normas de régimen interno?

¿Qué son las normas de régimen interno de una comunidad?

Las normas de régimen interno son un conjunto de reglas que regulan la convivencia y el uso de los servicios y de las zonas comunes.

Al regular la convivencia, estas normas son de obligado cumplimiento para los propietarios y para los que habiten en las viviendas. Es decir, para los inquilinos, también.

Las comunidades de propietarios se rigen por el Código Civil y por tres tipos de normas:

  • El título Constitutivo
  • Los Estatutos
  • Las normas de régimen interno.

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Las dos primeras tienen peso legal y deben modificarse por unanimidad. En cambio, las normas de régimen pueden modificarse por mayoría. Eso sí, no pueden contradecir el Título Constitutivo ni los Estatutos ni tratar temas reservados a éstos.

¿Qué regulan las normas de régimen interno?

El reglamento de régimen interior debe ceñirse a normas básicas de convivencia y uso de las instalaciones de la comunidad. En este sentido, pueden regular:

En cambio, estas normas no podrán tratar sobre las viviendas ni los locales. Tampoco podrán suponer una limitación al dominio de los propietarios.

¿Cómo detener a un vecino que incumple el reglamento de régimen interno?

Tenemos claro lo que son las normas y que hay que cumplirlas. ¿Pero qué pasa cuando un propietario incumple las normas de régimen interno? Aquí, Houston, tenemos un problema.

Lo normal es que todos nos amoldemos a ellas. Porque nuestro anhelo más profundo es vivir en paz en una comunidad de propietarios. Sin embargo, por desconocimiento o por exceso de dureza en el rostro, hay propietarios que se niegan “por sus principios” a cumplir las normas de convivencia de la comunidad. En esos casos, la comunidad está en un brete, pero es uno del que hay salida. Dura, pero haberla, hayla.

Hay que tener las cosas muy claras:

Lo primero y más importante es tener presente que la comunidad de propietarios no tiene poder coercitivo. Esto quiere decir que no puede “castigar” al vecino que incumple las normas de régimen interior. No puede inventarse multas ni restringir sin fundamento el uso de las instalaciones comunes. Es por eso que frente al vecino disidente alias mosca co**nera, la comunidad tiene muy poca autonomía. Sin embargo, sí se pueden emprender determinadas acciones:

Aviso verbal y por escrito

A la hora de reprender una conducta ajena, hay que coger aire y pensar lo mejor de la otra persona siempre y como primera opción. Así, entenderemos que el vecino disidente deja las cagarrutas de su mascota en el pasillo porque desconoce que tiene que recogerlas él mismo en lugar de esperar al servicio de limpieza. Este ejemplo es muy drástico, pero igual nuestro problema es la vecina que decide bañarse en la piscina después de cenar porque es cuando más se agradece.

Ante estas y otras situaciones, lo primero es dirigirse al propietario y comunicarle que su conducta contradice las normas de la comunidad.

¿Sigue con lo suyo? Entonces se abren dos vías de actuación en función de la actividad que esté realizando el vecino disidente.

Modo de actuación ante actividades contempladas en la LPH

Este es el modo fácil “on”. En artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que no se pueden llevar a cabo actividades que puedan dañar la finca o que sean molestas, insalubres, peligrosas, nocivas o ilícitas.

Si la consecuencia del incumplimiento del vecino disidente puede verse como uno de los supuestos anteriores, cae denuncia. En unos casos es más fácil que en otros. Por ejemplo, ante un problema de ruidos, se llama a la policía y tramitan ellos la denuncia. Si el problema es de higiene en las zonas comunes, denuncia por insalubridad. A partir de ahí, el proceso se mueve él solito con poco esfuerzo por parte de la comunidad.

Acción de cesación contra el propietario que incumple las normas de régimen interior

Este punto es más complicado que el anterior. Ya hemos quedado en que la forma verbal no ha servido para nada. Entonces hay que seguir un procedimiento que empieza en las manos del presidente de la comunidad de propietarios. Se llama Acción de Cesación.

  • El presidente debe enviar por escrito al vecino disidente un requerimiento para que deje de realizar las actividades prohibidas. Mejor por burofax con certificado de contenido y cubrimos muchos flancos en un movimiento. Y ojo que decimos vecino. Si el piso o local está alquilado, que los inquilinos no quieran cumplir las normas no es su culpa. El escrito se remite al infractor. En el mismo escrito se le debe advertir de que, de no cesar las actividades molestas, va a ser denunciado vía judicial.
  • Él sigue, erre que erre. Que ni por esas. Entonces la junta de propietarios debe aprobar el inicio de la acción judicial de cesación y autorizar al presidente para emprenderla. Para ello, no lo olvides, este punto debe estar incluido en el orden del día. Raro es que después de leer la convocatoria a la Junta el vecino disidente siga con sus tachines. Pero hay gente cabezota. ¡Qué se le va a hacer!
  • Pues lo que vamos a hacer es coger el requerimiento inicial del presidente (el burofax) y el acta de la junta de propietarios donde se autoriza al presidente a iniciar la acción de cesación y llevarla al juzgado.

La labor de la comunidad cesa en este punto. Básicamente, no la comunidad, sino un juez, es el que va a dictaminar que el vecino disidente deje de incumplir las normas de régimen interno. Y aquí está el quid de la cuestión, porque la comunidad no tiene poder coercitivo para hacer cumplir sus normas, pero un juez sí lo tiene para hacer cumplir sus medidas cautelares o sentencia. Por ello, si la acción no cesa, al que se está desobedeciendo es al juez. Y aquí el vecino sí tiene un problema.

La acción de cesación es el colchón salvavidas de las comunidades de propietarios. Cuando el vecino disidente diga no lo voy a cumplir porque no puedes hacer nada para impedírmelo, la opción es contestar: sí, sí…

Si tienes alguna duda, consúltanos. Nuestro departamento jurídico está a tu disposición.

ahorrar en la comunidad de vecinos

Showing 4 comments
  • Jorge Félix Zulueta
    Responder

    He comprado un piso nuevo a un banco,y los pisos se me han levantado,puedo hacer alguna reclamación

    • Marta Palomeque Herrero
      Responder

      Buenas tardes, Jorge:

      Tienes que reclamar al banco. Aquí la comunidad de propietarios no tiene nada que ver.

      Puedes hacerlo si se levanta el suelo por un defecto oculto, ya que tú ya visitaste la vivienda antes de comprarla, y si el defecto estuviera ya al comprar la vivienda.

      Tienes un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda.

  • MARIA
    Responder

    El presidente de mi comunidad se niega a darme autorización para hacer una reunión infantil alegando que sólo se puede invitar a 10 personas, en mi unidad familiar ya son 4 solo podría a 6 eso es legal si no viene por escrito en los estatutos?

    • Marta Palomeque Herrero
      Responder

      Buenos días, María:

      ¿Invitar a dónde? El uso de los elementos comunes puede también determinarse en las actas. Pregunta dónde están las normas que regulan el aforo del lugar misterioso. Si, efectivamente, no hay nada por escrito, puedes hacer una reunión infantil con más de 10 asistentes siempre y cuando hagáis un uso adecuado del lugar misterioso, respetéis al resto de propietarios y lo dejéis tal cual lo encontrasteis, o mejor.

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