Cerramientos de terrazas en comunidades: no todo vale…

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Cada día es más común ver cerramientos de terrazas en comunidades de propietarios. Si hace algunos años el propietario feliz quería asomarse al Lorenzo para ver pasar a la gente por la calle, hoy en día queremos tener más espacio en nuestra vivienda.

Así, hay propietarios que desean cerrar su terraza para instalarse un despachito en ella, para incluirla dentro del salón o para evitar que sus hijos jueguen a comprobar las leyes físicas.

Sin embargo, esto de cerrar una terraza no va de llegar un día, comprar cuatro cristales y ponérselos a la barandilla. Al contrario, hay muchos factores que debemos tener en cuenta.

¿Por qué no todo vale para cerrar una terraza?

El tema de los cerramientos de las terrazas es más complejo de lo que parece a primera vista, y es que este tipo de obra afecta a lo que viene siendo el edificio en sí. Según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tú no puedes hacer sin más obras en tu vivienda cuando con ello alteres, en el caso de las terrazas, la configuración del edificio o el estado de los exteriores. Una terraza cerrada altera la estética del edificio y, por tanto, su configuración y su exterior.

¿Te has preguntado alguna vez por qué casi no hay edificios que tienen una terraza de cada color? Estética.

¿Eso significa que nunca jamás podrás cerrar tu terraza? No, necesariamente.

Pasos para cerrar una terraza

Por aquello de complicar un poco las cosas (en realidad es por hacerlas más seguras), para efectuar un cerramiento en una terraza necesitas una autorización administrativa (artículo 10.3 LPH) y el voto favorable de las 3/5 partes de los vecinos que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación en una Junta de Propietarios. Si hay algún vecino que no ha ido a la finca por haber dedicado esa tarde a poner orden en el trastero, tiene 30 días para decir que no está de acuerdo con tu idea; en caso contrario, su voto es favorable.

Te contamos todo sobre las mayorías en las Juntas de Propietarios aquí.

Siendo así, te explicamos cómo proceder:

  • Consulta con un arquitecto la naturaleza de la obra que quieras hacer.
  • Habla con el Presidente de la comunidad de vecinos para tantear el terreno.
  • Presenta un proyecto a tu Ayuntamiento.
  • Haz incluir “tu terraza” como punto del Orden del Día en la próxima Junta.

Si no tienes la autorización de la Administración, no podrás hacer la obra; así que asegúratela antes de empezar los malos rollos con tus vecinos, vaya que surja algún troll que desconocías.

Hay que tener cuidado, porque en el mismo artículo 10 LPH advierten de que las obras deben realizarse con el consentimiento de los vecinos que se vean afectados por ellas. De hecho, éstos podrán paralizarlas si demuestran que les afectan vía dictamen técnico y podrán demandar una indemnización si llegan a llevarse a cabo.

Si decides pasar olímpicamente de estos trámites, tú mismo. Sólo te verás obligado a demoler las obras, devolver el edificio a su estado original y hacerte cargo de todos los gastos. Nada que no podamos hacer todos los días.

Matices sobre el proceso de cerrar una terraza

Tú has visto, comprobado y palpado como otras comunidades de vecinos tienen algunas terrazas cerradas. ¡No puede ser tan complicado! Y no lo es, pero ten en mente siempre estos pequeños matices:

Que las obras estén contempladas en los estatutos

Si las obras de cerramiento ya vienen incluidas como posibilidad en los estatutos de la comunidad o en el libro de Actas, sólo necesitarás decirle al Presidente que vas adelante con ello.

En el caso de que tengas dudas sobre los estatutos, te lo contamos todo aquí.

Si encima en tu comunidad ya hay más viviendas que han cerrado sus terrazas, el camino debería estar completamente allanado. Debería…

En ocasiones, pocas, hay vecinos que alegan que las suyas sí, pero las tuyas no. En ese caso, deben hacer alegaciones de por qué la tuya no. Si no son capaces de dártelas, puedes acudir a la vía judicial, por estar éstos vulnerando tu derecho a la igualdad y a la no discriminación.

Que el cerramiento provenga del principio de los tiempos

¿Sabes ese dicho de “el que calla otorga”? El permiso tácito se aplica a tu comunidad de vecinos. Si tú cerraste la terraza y todos hicieron mutis por el forro, no podrán pedirte explicaciones 20 años después.

Pero, ¡ojo! Que sí podrán hacerlo dos años después. Es más, si pasados tres años otro vecino quiere hacer la misma obra alegando que tú pudiste y se la niegan… Échate a temblar, que estarás en el mismo saco. Ninguna de las dos obras ha sido consentida.

Por otra parte, si la obra se efectuó antes de la constitución de la Comunidad de Propietarios, estás a salvo. Eso sí es un derecho adquirido en toda regla.

[bctt tweet=”El permiso tácito se aplica a los cerramientos de terrazas en comunidades” username=”micomuniweb”]

Que ya tengas licencia administrativa

Ya tienes el visto bueno del Ayuntamiento o del órgano competente. ¿Y qué? Ahora necesitas que te den el visto bueno tus vecinos. El visto bueno de la Administración no obliga a tus vecinos a aprobar tus reformas. Sin el permiso de tus vecinos, no puedes hacer más que lamerte las heridas en casa mientras disfruta del confort de tu aislamiento térmico. Con él, podrás acudir a la Administración con el acta correspondiente para que te entreguen la licencia.

Cerramiento de terrazas sin permiso

Si decides que tu salón se ha quedado pequeño y que procederás a cerrar tu terraza sí o sí, ten cuidado. Como hemos apuntado, cerrar la terraza supone alterar un elemento común, aunque sea tu casa. Y eso se lleva mal con el atículo 7 de la LPH.

A unas malas, la jugada le puede sentar muy mal a tus vecinos. Ellos podrán denunciarte. Y tú serás condenado a dejar la terraza en su estado original. ¿Qué supone eso? Que el desembolso para hacer la obra habrá caído en saco roto. Y que deberás hacer uno nuevo para dejar las cosas como estaban.

Sin embargo, sigue leyendo, porque según el tipo de acristalamiento puedes no necesitar ninguna aprobación…

[bctt tweet=”Cuándo se puede cerrar una terraza sin permiso” username=”micomuniweb”]

¿Con qué vas a cerrar tu fachada?

Puede que no tengas el permiso ni del Ayuntamiento ni de tus vecinos, pero todavía te queda una oportunidad. En algunos casos, ciertos tipos de cristales son considerados como cerramientos móviles que, por tanto, no entran dentro del campo de actuación de la LPH. Pero asesórate muy bien antes de sacar los lereles.

Y si eres de los afortunados que podrán cerrar su terraza, un último consejo es que efectúes una buena elección de los materiales. Piensa que estarán expuestos a vientos, lluvias y demás inclemencias. No pongas cualquier cosa, anda…

En Micomuniweb colaboramos con todos los profesionales que pueden hacer de tu reforma un camino más sencillo. No dudes en consultarnos tus dudas.

 ahorrar en la comunidad de vecinos

Showing 75 comments
  • Manoli

    Hola buenas, tengo un problema y necesito asesoramiento.
    Estamos haciendo reformas en mi piso que durante años ha estado alquilado y ahora nos vamos a ir a vivir nosotros.
    Hemos cerrado un trozo de la terraza
    Pues es un primero y anteriormente ya habían saltado ayudándose de una reja del bajo y por seguridad así lo hemos hecho. Hemos pecado de inocentes pues se lo dije al presidente de la comunidad general y no puso pegas a parte de preguntar a varios vecinos. Todo esto asesorada por la secretaria de la administradora.
    No sé si se puede cerrar por estatutos lo que sí sé es que nadie respeta las normas como tener el aire acondicionado en la terraza,(todos oxidados) unos han puesto una plancha de aluminio, otro la ha cerrado por completo, han abierto ventanas donde no las habían etc.
    Pero nos han denunciado y lo peor es que tenemos la licencia de obras pero en el último momento decidimos hacer lo de la terraza y esto no consta en el permiso.
    Que puede pasar, nos la van a hacer quitar??
    Que opciones o posibilidades tenemos??
    Os agradeceré vuestra respuesta.

  • Manoli

    Se me olvidaba decir que lo hemos cerrado con cristal de pabel, queda en un lateral del balcón no molesta nada a nadie pues es un trozo pequeño dónde antes siempre estaba el todo hechado. Gracias

    • Micomuniweb

      Hola, Manoli:

      Sentimos decirte que no tienes las cosas fáciles.

      Siempre que no se marque lo contario en los estatutos, el cerramiento de la terraza tiene que ser aprobado por 3/5 partes que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Además de la aprobación de la Comunidad, el cerramiento tiene que tener la correspondiente licencia municipal.

      Dicho esto y viendo que no cumples ninguno de los dos requisitos y que te han demandado, lo que te recomendamos es que llegues a un acuerdo con la Comunidad de manera consensuada. Si no, no tendrás que dejar la terraza en su estado inicial. El juez te condena seguro!!!

  • Francisco

    Hola, necesito asesoramiento con respecto a un cerramiento.
    El caso es que he adquirido una vivienda (entresuelo) donde existe un cerramiento parcial de la terraza con aluminio y techo de uralita, el tema es que dicho cerramiento debido al paso del tiempo está muy deteriorado, techo con agujeros etc, me consta que el cerramiento tiene el mismo tiempo que la finca unos 35 años, según me comentan los vecinos más antiguos, la duda es si en este caso existe derecho adquirido y en tal caso, ese derecho me permitiría la renovación del mismo sin el consentimiento de los vecinos.

    Gracias de antemano.

    Un saludo.

    • Micomuniweb

      Hola, Francisco:

      Lo primero que hay que ver es qué dicen los estatutos sobre los cerramientos o si el cerramiento de tu terraza está aprobado en algún acta. También hay que determinar si la terraza es comunitaria de uso privativo o es privada.

      Si el cerramiento está aprobado en acta o permitido en los estatutos, no hay ningún problema. Puedes reformarla cuando quieras.

      En caso de ser un cerramiento hecho hace 35 años sin autorización, puedes proceder a su reparación con base en motivos de seguridad y habitabilidad.

      Otra cosa es que quieras hacer mejoras o modificar el cerramiento. Entonces tendrías que tener la autorización de la comunidad así como cumplir con las ordenanzas municipales.

      Un saludo !

  • cerramientos para terrazas

    Sin duda en el articulo he encontrado unos buenos consejos. Gracias

    • Micomuniweb

      Gracias por tu comentario !

  • Manoli hormigo

    Muchas gracias por contestar hace días que lo miraba.
    Entiendo todo lo que me dices, sin embargo lo lo vería justo puesto que cada uno de los vecinos se ha saltado esas mismas normas. Unos acristalado toda la terraza, otros teniendo los aires acondicionado en la misma, han cerrado puertas de garaje y han abierto ventanas, además nuestro motivo principal es por seguridad puesto que ya nos habían saltado dos veces por ese balcón. Podemos acogernos a algo de eso??
    De todas formas han pasado bastantes meses y no han dicho nada más.

    • Micomuniweb

      Buenos días, Manoli,

      Salvo que haya otro propietario que haya hecho una obra similar a la tuya y que ésta se ejecutara hace más de 15 años, no te puedes acoger a la irregularidades de los demás para justificar las tuyas.
      Puedes, no obstante, intentar llegar a un acuerdo con tus vecinos poniendo sus irregularidades sobre la mesa. Si te hicieran retirarlo a ti, por ejemplo, los propietarios que estuvieran en una situación similar a la tuya deberían a su vez restablecer sus terrazas.
      Lo ideal sería que dicho acuerdo quedara por escrito en un acta para evitar reclamaciones futuras. En caso contrario, las obras no prescribirían hasta un plazo de 15 años.
      Esperamos haberte ayudado,
      Un saludo!

  • PASCUAL

    HOLA!! HE ENCONTRADO MUY UTIL LA INFORMACION QUE DAIS. NECESITO ASESORAMIENTO SOBRE LA REDACCION DE LA APROBACION DE LA JUANTA DE VECINOS. HE CERRADO MI TERRAZA EN UN PRIMERO Y PEDÍ AUTORIZACION A LA PRESIDENTA Y ME DIJO QUE SI PERO TODO DE PALABRA, AHORA LA NECESITO POR ESCRITO Y NO ESTA MUY DISPUESTA A FIRMAR NADA. ¿COMO DEBO REDACTAR LA AUTORIZACION? ¿DEBO REDACTARLA YO?? ¿DEBERIA DE INSISTRI EN QUE MI CERRAMIENTO ES MOVIL?
    MUCHAS GRACIAS DE ANTEMANO…

    • Micomuniweb

      Buenos días, Pascual,

      Para que este perfectamente legalizado debe ser aprobado en la Junta General y constar en acta y por supuesto cumplir con la normativa municipal pertinente.

      Si, como dices, el cerramiento es móvil, no deberías preocuparte. Si estás seguro de que tu cerramiento cumple todos los requisitos legales, espera a que te denuncien ellos (si lo hacen algún día).

  • Sergio

    Mi vecino de abajo ha hecho un cerramiento con pvc y Cristal y eso supone que pueden entrar a mi casa. Puedo demandarlo?

    • Micomuniweb

      Buenos días, Sergio,

      Si está aprobado en Junta o figura en los estatutos y cumple con los requisitos legales, hay poco que puedas hacer. Podrías preguntar en el Ayuntamiento a los técnicos municipales de urbanismo si se ajusta a normativa.

  • Adrián

    Buenas!
    Tengo un problemilla: Vivo de alquiler en un ático, en el que al entrar teníamos cerramiento en el balcón (bastante antiguo por lo que se aprecia). Ahora están rehabilitando la fachada y como OPCIÓN PERSONAL los vecinos que lo deseen pueden quitar su cerramiento (muchos vecinos tienen). Pues resulta que un familiar de mi casero, que vive en el bloque, me dice que ha de quitar el cerramiento, por ley, cosa que dudo mucho. Y es que este cerramiento nos sirve de mucho, ya que no sólo nos evita que se moje la ropa tendida o la bicicleta y algún trasto que tengo bien organizado y recogido en un armario, si no que nos aísla térmicamente del frío, ya que las cristaleras de la salida al balcón no sólo son finas y antiguas, sino que están descuadradas y no cierran bien. ¿Puede negarme? ¿Es cierto que están prohibidas? Y en ese caso, ¿no sería ya derecho adquirido por la antigüedad del cerramiento? A ver si podéis arrojar algo de luz sobre mi problema. Muchísimas gracias de antemano. Saludos!

    • Marta Palomeque Herrero

      Buenos días, Adrián,

      Antes de nada, vives de alquiler. Esto quiere decir que el problema es de tu casero.

      Siguiente punto: “por ley”, ¿qué ley? ¿Produce algún perjuicio a la seguridad del edificio o de la vía pública?¿Es contrario a los estatutos?¿Existían o existen cerramientos similares?¿Se ha procedido a la retirada de otros cerramientos similares?¿Está elaborado con materiales radiactivos?
      ¿Puede ser que el problema sea que al rehabilitar la fachada tienen que reponer los cerramientos y el propietario de tu vivienda no quiere asumir el coste?

      Infórmate bien, con buena fe y buen rollo, y mira a a ver si puedes llegar a un acuerdo con tu propietario, que es quien debe dar la cara por ti en este caso.

  • Molina

    Buenas tardes, os traslado una duda sobre un cerramiento de terraza. El caso es que mi comunidad no tiene estatutos como tal, en su día se aprobó el reglamento de régimen interno, se aprobó por mayoría. En el se dan las instrucciones, materiales y cómo se deben hacer los cerramientos de terrazas tanto en bajos cómo en áticos de la comunidad. Pues bien cuando yo me dispongo a preparar las tareas burocráticas para realizar el cerramiento de la mía lo hablo con presidente y administrador de finca me encuentro con que me dicen que dicho reglamento de régimen interno aprobado por mayoría y que consta en acta no vale para nada y que hay que llevarlo, otra vez a votación. Entonces, mi pregunta es, de que vale lo que se vota y se hace constar en reuniones pasadas, de nada?

    • Marta Palomeque Herrero

      Buenos días,

      Si efectúas el cerramiento tal y como se aprobó en su momento, no tienes que tener problemas. Hay una cosa que se llama abuso de derecho de la que hablaremos más adelante. Si la cosa es tal y como nos cuentas, que te lo notifiquen por escrito. Luego lo haces sin más y que te denuncien si quieren.

  • May

    Hola quisiera asesorarme de un problema que me ha surgido, he pintado la terraza de atrás de mi casa tengo dos una en la parte de delante de la casa en la fachada y la otra como bi6dugo en la parte trasera, en un principio estaba pintada de color amarillo pero yo decidí cambiarla y pintarla de blanca y la comunidad me exige que debo volver a pintarla de amarillo como estaba porque así estoy cambiando estructura de la fachada??? Yo le respondo a la administradora de fincas que primero no es la fachada que la fachada es donde está la terraza principal y que si yo tengo que cambiar de nuevo la pintura a la que estaba antes yo solicitaremos la demolición de las terrazas que están cerradas unas si otras no, eso sí es cambiar la estructura de la fachada, solicitaremos todas las actas a la comunidad a ver si los vecinos han solicitado la aprobación de dichas terrazas con sus respectivas licencias, yo puedo hacer que esas terrazas vuelvan a estar todas abiertas de nuevo??

    • Marta Palomeque Herrero

      Buenos días,

      Sentimos decirte que, efectivamente, tendrías que haberlo consultado antes de pintar, puesto que has alterado la configuración estética del edificio. Si por algún casual surgieran humedades en tu vivienda y se demostrase que provienen de dicha fachada, la comunidad tendría que hacerse cargo de las reparaciones, porque se considera elemento común.
      Por otra parte, en el tema de la terrazas, si piensas que puede haber alguna irregularidad en su instalación, puedes solicitar a la administradora la consulta del libro de actas y de las escrituras. Si no encontrases la aprobación del cerramiento y hubieran pasado menos de 15 años desde los cerramientos, puedes demandar a tus vecinos y solicitarles que devuelvan la fachada a su configuración inicial.

  • silvia

    Tengo una duda: la vecina tenía cerrada la terraza y al realizar la obra de rehabilitación de la fachada la ha vuelto a abrir y quiere q La comunidad de propietarios paguemos su obra (incluida la barandilla)
    ¿Tiene derecho a reabrir su terraza a cargo de la comunidad?
    Gracias

    • Marta Palomeque Herrero

      Buenos días, Silvia:

      ¿Qué dice el proyecto de rehabilitación? ¿Es necesario retirar ese cerramiento? Si no es necesario para la rehabilitación, los trabajos deben mantener el estado actual de la terraza. Si ella quiere abrirla en el momento de los trabajos o posteriormente, deberá correr a su cargo. Es decir, si la apertura está dentro del proyecto porque esos trabajos sean necesarios, paga la comunidad. En caso contrario, paga ella.

  • Juan Carlos Fernández Carrillo

    Hola, buenas,
    Y si al cerrar la terraza con autorización de la comunidad, quito la barandilla, ¿es legal, podrían impedírmelo, que dice la ley al respecto?

    • Marta Palomeque Herrero

      Buenos días, Juan Carlos:

      La comunidad tiene que autorizarte el proyecto completo, lo que incluiría retirar la barandilla.

      Saludos,

  • Pedro Diaz

    Buenos días, desde hace un mes vivo en un ático (piso 22),en régimen de alquiler, por motivos de seguridad, he cerrado el contorno de la terraza (50 ml), con postes de pvc (de 3,2 cm de diámetro ), de 1,06 de altura y entremedias, red de nylon transparente, no he pedido permiso ,ni al dueño, ni a la comunidad, por considerar que es un elemento movil, desmontable y que desde la calle apenas se aprecia, si bien es cierto, que los postes de pvc si se aprecian desde la calle.Mi preguenta: ¿ puede la comunidad o el propietario obligarme a desmantelar dicho cerramiento?. Gracias, un saludo.

    • Marta Palomeque Herrero

      Hola, Pedro:

      Si bien es cierto que deberías haber pedido autorización (recomendación), en principio, con los datos que nos indicas, no tendrías que tener problemas.

      Un saludo,

  • María

    Buenos días, vivo en un barrio del centro de la ciudad. En mi edificio las galerías de la fachada interior están cerradas de origen, la fecha de construcción es de hace unos 100 años. Cada galería tiene una pintura exterior de color diferente e incluso hay tres viviendas que hace años eliminaron las vidrieras de metal por paredes de obra y ventanas más pequeñas. En nuestro caso tanto la estructura metálica como los vidrios están muy deteriorados por lo que además de resultar peligroso, en invierno no hay nada de aislamiento térmico. Nos gustaría poner un cerramiento nuevo con doble vidrio pero eso implicaría eliminar la estructura de hierro antigua. Habíamos pensado en unas cortinas de vidrio. ¿Para sustituir la vidriera antigua por un sistema nuevo es necesario pedir permisos del ayuntamiento y tener además la aprobación de la comunidad de propietarios? Si lo hiciéramos sin consultar ¿nos podrían obligar a desmontar el cerramiento nuevo y colocar una estructura igual a la de hace cien años?
    Gracias

    • Marta Palomeque Herrero

      Hola, María:
      Cualquier cosa que hagas en las zonas comunes o la estructura del edificio (la fachada) debe ser informada al presidente de la comunidad. Según señalas, hay otros propietarios que ya han realizado obras, por lo que deberías tener el camino muy allanado.
      Finalmente, más preocupante es que el edificio tenga más de cien años. ¿Está protegido? Deberías consultarlo en el Ayuntamiento. No te van a impedir hacer tu vivienda más habitable. ¡Faltaría más! Sin embargo, es posible que te indiquen un conjunto de condiciones. ¡Nos cuentas!
      Saludos

  • Carmen

    Hola en mi comunidad muchos tienen cerrada la terraza (cada uno como hs querido) mas los consabidos aires. Yo no quiero cerrar sino pintar la terraza ya q el dueño anterior dion un barniz horrible a los ladrillos. En mi comunidad no ponen nada puedo???

    • Marta Palomeque Herrero

      Buenos días, Carmen:

      ¿De qué color la quieres pintar? Deberías contar con la aprobación de la junta, ya que estás alterando la configuración estética de la fachada. El que cada uno haya hecho lo que ha querido en cuestión de cerramientos y aires no te exime de tu responsabilidad. Si acaso, te hace fuerte al negociarlo con los vecinos.

  • Elisa

    Buenos días:
    Para ganar espacio a la cocina, desearíamos cerrar parte de la terraza, el tema es que nos gustaría quitar la barandilla y en sustitución de esta hacer pared para que el cerramiento de aluminio y Cristal apoye encima de esta pared hasta el techo (es una finca de dos alturas y el primero lo tiene así y el segundo en lugar de pared tiene barandilla). Creéis que tendré problemas con el ayuntamiento ? Por parte de los vecinos no hay problema, de hecho el otro vecino del segundo piso lo haría igual.

    • micomuniweb

      Buenos días, Elisa:

      Si ya lo ha hecho otro propietario antes que tú, es muy improbable que tengas problemas. No obstante, sí o sí debes solicitar la licencia de obra en el Ayuntamiento.

  • Jesus

    En mi comunidad, han cerrado algunas terrazas del primer piso. Lo han cerrado con techos fijos de chapa y/o pvc. El problema viene por que ahora estan llenos de suciedad, animalillos muertos, etc.
    ¿Quien tiene la obligación de limpiar esos techos?

    • micomuniweb

      Buenos días, Jesús:
      Somos concisos: ellos, por haber alterado la configuración del edificio. Además, si no lo hubieran hecho, el uso privativo de la terraza también les obliga a su mantenimiento. http://micomuniweb.com/reparacion-cubiertas-edificios/
      Hay que hablar con ellos y, si se complica la cosa, amenazarles con una denuncia por insalubridad.
      Suerte!

  • Suso

    Primero felicitaros por la WEB y la excelente información que dais.
    Consulta: he comprado en 2017 un apartamento y uno de los vecinos ha ampliado una de las terrazas modificando el proyecto original del edificio. He pedido el acta de la junta donde se autorizase la ampliación. No obstante ¿en cuánto tiempo puedo reclamar dicha modificación si no ha sido autorizada por la junta de comunidad? El edificio se construyó en 2001.

    • micomuniweb

      Buenos días, Suso:
      Antes de nada, asegúrate de que no está aprobado en Junta. Si no está aprobado en Junta y esa ampliación se ha hecho con un cerramiento inamovible, no existe dicho plazo. Puedes reclamarlo a la comunidad en cualquier momento para que la misma lo reclame al propietario.
      En el caso de que no figure en el Acta y sin embargo, haya pasado un tiempo sin que haya sido reclamado, se podría dar un consentimiento tácito. Hay varios requisitos que debe cumplir la obra para que un juzgado considere que ha habido consentimiento tácito. El primero y más importante es que no sea contrario a los estatutos. A partir de ahí, se valorará, sobre todo, la actitud que haya tenido la comunidad desde ese momento y el perjuicio que ocasione el cerramiento a la comunidad o a otros propietarios. El consentimiento tácito no figura como tal en la Ley y su determinación variará en función del caso en los juzgados.

  • Abel

    Hola.
    Mi vecino paralelo se hizo un cerrado para trastero en su terraza. Aprovado por el vecindado entiendo que ahora yo puedo hacerme el mismo de las mosmas medidas y colores sin mas? O debo presentarlo y esperar q vote todo el mundo?

    • micomuniweb

      Buenos días, Abel:
      En principio sólo necesitarías informar al Presidente por si pudiese haber algún problema.

  • Oscar

    Buenos días, recientemente hemos cerrado una parte de la terraza con techo tipo sándwich y cristalera, pero no pedimos licencia al Ayuntamiento ya que imagino que no se conceden para este tipo de obras de cerramiento, desgraciadamente nos han pillado y nos viene una multa y lo peor de todo, la orden de restitución, ¿que podemos alegar para que no nos lo quiten? ¿ realmente el ayuntamiento acaba quitando por sus propios medios si no se hace nada? ¿como podemos orientar todo esto? El techado lleva mas de 4 años y entiendo que esta prescrito y no pueden hacernos nada, pero las cristaleras son de ahora. Siempre hemos tenido autorización de la comunidad. Hay otros cerramientos incluso delante nuestro en otros edificios y no les han dicho nada. Muchas gracias de antemano.

    • micomuniweb

      Buenos días, Óscar:

      Olvídate de lo que hayan hecho los otros y quédate con vuestra obra. Lo primero es señalar que la normativa urbanística varía en función de dónde vivas, aunque hay criterios similares. La sanción debéis pagarla. Ahora habría que valorar la restitución.

      Si la obra se ajusta a normativa, simplemente tendríais que legalizarla. Si se podría ajustar a normativa con modificaciones, deberéis plantearlo y ejecutarlas y si se va de normativa (por ejemplo, por suponer una altura más), deberéis restituirlo. Podemos suponer que se deba a un tema de altura, por el tipo de cerramiento, y que se haya ido al colocar la cristalera. Todo suposiciones. Deberíais concertar una cita con los servicios técnicos del Ayuntamiento, exponer la situación y que os den opciones.

  • Laura

    Buenos tardes,
    compré un piso de segunda mano, en el que todo el edificio pertenece a una inmobiliaria. Antes había un terrado comunitario, a su vez cubierta del edificio, para uso y disfrute de todos los vecinos.
    La inmobiliaria tiene un 70% de pisos aproximadamente y ha decidido partir el terrado en 4 terrazas particulares y venderlas junto a los pisos que faltan por vender. Dicen que dejando un porcentaje para el resto de vecinos es suficiente. Ese porcentaje no es mas que el pasillo de acceso a cada una de las terrazas que ya han cerrado.
    ¿Es esto legal? ¿Pueden decidir particionar y vender el terrado/cubierta por el simple hecho de tener mayoría?
    Gracias y reciba un saludo

    • micomuniweb

      Buenos días, Laura:

      Si el terrado es comunitario y así figura en las escrituras, de ningún modo un propietario, por mucho porcentaje que tenga, puede apropiarse de él para su venta.

      En todo caso, cualquier modificación estructural o del título constitutivo, hubiese requerido unanimidad.

      Puedes ponerte en contacto con nuestro servicio jurídico en el 649 29 61 72 o a través de un correo a info@micomuniweb.com

      Un saludo,

  • manuela

    Buenos días hace 6 años se aprobo en justa por unanimidad mi cerramiento desmontable, y ahora que me lo he hecho me denuncian por la via administrativa, hay otros cerramientos en terrazas de mi finca sin autorización, en este caso debo preocuparme? si tengo el acta aprobada con el cerramiento y encima otras terrazas que lo han hecho sin permiso ¿ en que estado estaria?

    • micomuniweb

      Buenos días, Manuela:

      En principio no deberías tener mayor problema que el trastorno que supone una vía judicial. En todo caso, te recomendamos que presentes el caso a nuestro servicio jurídico. Escribe un email a info@micomuniweb.com y exponles el caso.

      Un saludo y ánimo,

  • Miguel

    Buenos días,

    Hace poco compré piso con terraza amplia, la cual ya tenía un cerramiento en esta misma terraza de un porche cerrándolo a línea de fachada. Tras vivir varios meses quisiera realizar un cerramiento techado tipo caseta de madera, para guardar trastos, este sería de +/- 6 m2. ¿Necesitaría permiso de la comunidad? ¿y licencia?

    • micomuniweb

      Buenos días,
      Si el cerramiento es en una zona comunitaria (terraza comunitaria) siempre tiene que tener permiso de la Comunidad y con la correspondiente pago de la tasa de licencia municipal.
      Si en cerramiento en su propia terraza ( terraza privativa), tendríamos que saber que marcan los estatutos y régimen interno de la Comunidad, sobre cerramientos y si el nuevo cerramiento sería visible al exterior. Lo que es seguro que este cerramiento requiere el pago de la tasa de la licencia municipal.

  • Pere

    Hola, tengo un ático en palma de Mallorca, y quiero cerrar la terraza delantera con ventanas de carpintería de aluminio y techo movil desmontable transparente, en la parte trasera del edificio hay balcones y la mayoría de vecinos los tienen cerrados o acristalados ilegalmente. Mi duda es si puedo hacer el cerramiento en la terraza grande delantera solo con el permiso de la comunidad ya que ellos tienen los balcones de atrás cerrados?(me serviría lo dicho de:si ellos lo tienen porque yo no) . La comunidad me dará permiso seguramente ya que a la vecina de abajo Le llegan humedades filtradas por la terraza y sería un gasto menos para la comunidad tener que impermeabilizarla cada x tiempo. Muchas gracias por su ayuda

    • micomuniweb

      Buenos días, Pere:

      Más o menos tienes el tema claro. Sí tienes que pedir permiso a la comunidad. Al ser tu terraza la primera en la fachada delantera, deberás pasar el asunto por la Junta. Pregunta también en el Ayuntamiento si tu propuesta contraviene alguna ordenanza municipal. Si los estatutos lo prohíben, supuesto poco probable, te deberán dar la autorización por unanimidad. Para obtener el visto bueno de la Junta, basta con que apuntes al daño en el bolsillo que supone para la comunidad el mantenimiento de tu terraza…

  • Chari

    Hola, me gustaría saber si tengo que pedir permiso para poner una caseta de jardín en mi terraza, es interior la Terra, ya que vivo en una entreplanta, esta terraza está dentro de mi propiedad, aparte cada uno tiene su terraza y hay dos terrazas comunitarias, no tapo ventanas, ni quito luz a nadie, gracias.

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Chari:

      Si la caseta es desmontable y no supone ningún perjuicio para otro vecino no deberías tener ningún problema.

      Un saludo,

  • Julia

    Hola:hace más de 43 años hicimos un cerramiento en un patio de luces porque habían tirado una colilla y mi hija que estaba en ese momento allí,la quemaron un poco,por eso fuimos hablar con el presidente de ese momento y nos dio permiso para el cerramiento,así han pasado más de 43 años y ahora que ya no está ese presidente y otros vecinos de ese tiempo y no habiendo actas que lo digan,nos encontramos con una vecina que llegó hará unos 15 años y en las reuniones siempre saca el tema del cerramiento que ha de quitarse,quiere presentar denuncia y nos molesta tirando agua a cubos para que nos entre en la parte cubierta que tenemos la lavadora y un armario y nos golpea el tejado en el que hay alguna raja que ella nos ha hecho golpeando encima y no nos deja arreglarlo y se nos filtra agua abajo en la parte cubierta siempre temiendo resbalar en algún momento con el agua que va filtrándose.
    Qué solución tengo?? Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, Julia:

      Hay una cosa que se llama consentimiento tácito, sobre la que hablamos aquí: http://micomuniweb.com/prescripcion-consentimiento-tacito-comunidad-propietarios/

      Lo primero que deberías hacer es denunciar a tu vecina en la policía local por todos los perjuicios que te está ocasionando.
      Luego puedes esperar sentada a que te denuncie si quiere. Por lo que cuentas, tu cerramiento está consentido por un silencio de 30 años.

      Un saludo,

  • Pablo

    Buenos días:
    Debido al deterior de la pintura de las fachadas en nuestro edificio deberemos repararlas, para efectuar los trabajos se tienen que utilizar andamios y de ahí mi consulta.
    En los bajos hay terrazas que algunos vecinos, previa solicitud a la Junta de Propietarios, han cerrado y puesto una cubierta, ahora se deben retirar las chapas de la cubierta para instalar andamios, el coste de los trabajos por la retirada y recolocación ¿serán por cuenta de los propietarios de las viviendas? o lo serán por cuenta de la Comunidad.

    Muchas gracias

    • micomuniweb

      Buenos días,
      La comunidad tiene el deber de dejarlo todo como estaba antes. Es decir, es de la comunidad. Piensa que, en un principio, las terrazas también son estructura del edificio y por lo tanto de la comunidad. Al cerrarlas, esos vecinos ya renunciaron al derecho de reparación de la comunidad.
      Por otra parte, esos propietarios que cerraron su terraza no tiene otra opción que ver su inversión desmantelada. Lo explicamos en http://micomuniweb.com/servidumbres-comunidades-propietarios/ . Siendo así, la comunidad debe restablecerles el bien al realizar finalizar la obra.

  • Ernesto Jose´García Bermejo

    Buenos Días:

    Necesito saber si he de pedir algún tipo de permiso a mi comunidad de vecinos o al ayuntamiento de Madrid para proceder a sustituir un cerramiento de parte de mi terraza de un ático, ubicado en la ciudad de Madrid, que ya contenía esa reforma cuando lo adquirí en el año 1993.

    Mi idea no es otra que sustituirlo por otro más o menos idéntico, efectuando el mínimo cambio que sea posible, que permita un mejor aislamiento y mayor seguridad, ya que el actual me empieza a preocupar, porque se encuentra algo deteriorado, tras haber pasado más de 30 años desde que se instaló y temo que pueda causar alguna desgracia si por un desafortunado incidente se desprendiese algún fragmento de chapa o alguna parte de los módulos de aluminio de los que está fabricado.

    Mi intención sería efectuar toda la operación aprovechando que la comunidad de vecinos va a efectuar por obligatoriedad una obra de envergadura en el edificio, ya que incluirá la reparación de fachada, patios y pavimentos verticales y horizontales, cumbreras y petos, además del costoso cambio de todas las cubiertas de la finca por decreto obligatorio del ITE.

    Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días,

      Si ya tienes el cerramiento, no necesitas solicitar ningún permiso a la comunidad para su “mantenimiento”. Otra cosa es el permiso de obra. Ese punto debes consultarlo con los servicios técnicos del Ayuntamiento de Madrid, ya que lo más seguro es que tengas que solicitar el permiso de obra menor.

      Un saludo,

  • xavier vives

    hola, tengo una terraza donde lleva hecho un comedor de unos 10m2 desde hace mas de 30 años y no hay quejas por tenerlo,lo que quiero es ponerle encima de ese techo aluminio (sanwich) para protegerlo mejor (he hecho la base con hierro”vigas” que se puede desmontar,mi pregunta es si me lo podrian hacer quitar la administracion si es pq tb el vecino de arriba le va bien por tema de humedades(esta a favor comunidad y vecinos 7/8)

    • micomuniweb

      Buenos días, en principio si no es desmontable debe pasar por la aprobación de la Junta de propietarios. Bote pronto, el principal requisito es que no sea molesto o afecte a la seguridad del edificio o de otras viviendas.
      Un saludo,

  • Jose Antonio

    Buenas,
    Nosotros cerramos la terraza hace más de 20 años, se trató en una junta poco después y no me mandaron quitarla. Me comí un bronca de algunos vecinos, eso sí.
    Si ahora quisiera quitar el cerramiento que está un poco viejo, para poner uno nuevo, ¿ podría tener problemas?
    Saludos.

    • micomuniweb

      Buenos días, José Antonio:

      La obra está autorizada y es tu obligación como propietario realizar el correcto mantenimiento de tu cerramiento. Consulta: http://micomuniweb.com/prescripcion-consentimiento-tacito-comunidad-propietarios/
      Si el nuevo cerramiento es una actualización del anterior, no deberías tener problemas. Si, por el contrario, te inclinas por una opción extramodernista o de colores flúor, igual tienes problemas por alterar la configuración del edificio.

      Un saludo,

  • Nuria

    Buenas tardes. Primero de todo, quiero agradecer a todos los que asesoráis en “micomunidadweb”. Estas cosas muchas veces nos quedan grandes y es muy difícil encontrar quién te asesore. Quería haceros una consulta que nos está quitando el sueño y la salud. Hasta el punto de plantearnos vender y marchar. Hará poco más de 5 años compramos un ático en BCN. La terraza estaba parcialmente cerrada. Según vecinos y familiares del anterior propietario, este cerramiento se realizó hace más de 40 años. La finca es del año 66. Al entrar en el piso hicimos obras de rehabilitación en el piso (agua, luz, gas, baños, cocina y por supuesto, reparamos las goteras del cerramiento). En ningún caso tocamos estructura. Sólo pusimos cristales dobles para aislar del ruido y el frío y reforzamos el techo por seguridad tapando goteras. Se informó en todo momento a los vecinos. Teníamos permiso en la puerta de la comunicación al ayuntamiento. Este cerrado no ha modificado (ni ahora ni cuando se hizo)la estructura original de la terraza. Queda justo en el canto pero la barandilla y el canto es el original. Ahora, después de 5 años, hemos tenido que hacer la fachada. Uno de los tramos de nuestra terraza tiene una parte que no se puede hacer a nivel y han tenido que contratar a una empresa de trabajos verticales. Nos exigen que paguemos los trabajos ya que es culpa nuestra que no puedan hacer los trabajos a nivel. Nos hemos ofrecido a pagar la diferencia de precio entre los trabajos normales y los que se supone han tenido que realizar colgados. Pero el vecino insiste que como el cerramiento no es legal que si no pagamos nos denuncia. No encuentro normativa, ni sé cómo puedo hacer para asesorarme y ver si podemos justificar el cerrado. No queremos que nos hagan quitar el cerrado teniendo en cuenta que no lo hemos hecho nosotros. En los estatutos no he visto nada. Y no tengo la fecha de constitución de la comunidad de vecinos. No sabemos qué hacer y no puedo vivir con estas amenazas y este miedo. Espero que me podáis ayudar y ver qué podemos hacer.
    Mil gracias de nuevo.

  • ANGEL ALZAGA

    Algunos de mis vecinos contrataron con su constructor el cerramiento de sus terrazas.Ahora hay humedades por filtra-miento de aguas de lluvia.
    Reclaman que sea la reforma a cargo de la Comunidad de Propietarios para el pago del arreglo.
    Tenemos que pagar?
    Gracias.
    Angel

    • micomuniweb

      Buenos días, Ángel:

      Si filtra por sus cerramientos, es responsabilidad de los propietarios que cerraron. Qué más te da que la obra la haya hecho el constructor o tu cuñado…

      Un saludo,

  • María

    Hola, tengo un apartamento con 15m de terraza en mi escritura, pero resulta que 8m son terraza y 7 jardineras que no puedo usar porque tienen filtraciones. Hay varios vecinos que han quitado sus jardineras. Mi pregunta es: qué permisos debo solicitar para quitar las jardineras? A quien se lo solicito? Pueden negarse los vecinos?
    Además la terraza es muy accesible y podría entrar un ladrón, por tanto me gustaría instalar algún reja, o subir el muro, en la medianera. Es esto posible? Cómo lo solicito? Si me dicen que no podría instalar al menos algún elemento que evite la mirada directa de mi vecino? Me explico, las medianeras son altas pero en la jardinera que quiero quitar el muro es bajo porque linda con otra jardinera, al quitar la mía me gustaría subir ese muro para dar más seguridad y privacidad a mi terraza. Quiero hacer bien las cosas así que por favor indicarme cómo. Gracias

    • micomuniweb

      Buenos días, María:
      Es difícil contestar sin verlo. Si las jardineras son como las de los otros vecinos y otros las han quitado, por lógica deberían poder quitarse. Si son privativas no debes pedir permiso. Si son comunitarias, debes tener la autorización de la Comunidad. Lo de subir el muro medianero es más complicado, porque puede afectar a vistas.
      Es una cuestión demasiado individualizada y demasiado compleja como para contestarla directamente a través de la web.

      Un saludo,

  • juan luis hernandez-gil

    Buenas tardes.

    tengo el siguiente problema, cerré mi terraza hace unos años, me denuncio el Ayuntamiento y después de varios años pleiteando me obligan a tirarla, pero algún vecinos del edificio y de los edificios contiguos tienen hecho el mismo cerramiento que yo, pero claro a ellos no le has denunciado en ayuntamiento.

    la pregunta es, puedo solicitar la nulidad por falta de igualdad, equidad, trato discriminatorio entre comuneros y todas esas cosas

    • micomuniweb

      Buenas tardes, Juan Luis.
      Tenemos malas noticias. No. El argumento de que yo tengo derecho a estar en la ilegalidad porque “a otros se les permite” no vale como defensa en ningún caso. Puede que a los otros se les permita porque no hubo denuncias en su momento y la infracción prescribió o simplemente porque no se les ha incoado expediente todavía pero se hará en un futuro si no hay prescripción.
      Podrá denunciar a su vez al resto de vecinos y, si las infracciones urbanísticas no han prescrito, la junta de distrito tendrá que incoar los correspondientes expedientes, pues en caso de ignorar tres denuncias el funcionario podría incurrir en responsabilidad incluso penal por prevaricación con base en la aleatoriedad en la aplicación de su potestad sancionadora.
      En definitiva, esa situación creada, que claramente tiene consecuencias injustas e incluso discriminatorias, no sirve como argumento para legalizar lo que ha sido declarado ilegal por un juez.

  • Raul

    Buenas!
    Mi pareja y yo vamos a iniciar la reforma de un piso en propiedad y una de las cosas es incluir la terraza en el salón para ganar espacio. La terraza tiene una barandilla que da a la calle que no nos gusta nada y querríamos quitarla para hacer un muro a media altura (pintado hacia fuera con el color de la fachada del bloque), y sobre ese murete poner el cerramiento de cristal. Por lo que leo, aparte de la licencia de obra del ayuntamiento, necesitaré la aprobacion de 3/5 partes de la comunidad de vecinos… ¿Es correcto? Hay varios pisos con el cerramiento, aunque todos son de pvc o aluminio (que no queremos).
    Un saludo y enhorabuena porque la pagina me viene de perlas.

    • micomuniweb

      Buenos días, Raúl:

      Efectivamente, al no ser el cerramiento igual al de los vecinos, necesitarás la aprobación de la Junta. Háblalo con el presidente o con el administrador para que lo incluyan como punto del orden del día.

      Un saludo y gracias por las palabras!

  • Ricardo

    Lo primero daros las gracias por la pagina web la cual resulta muy esclarecedora.
    Mi caso es que vivo en un primero, y los bajos disponen de terraza alrededor del edificio.
    El vecino del bajo esta realizando una obra en la cual quiere hacer un añadido a su habitación sobre una zona que es comunitaria de uso exclusivo.
    El problema es el techo de dicho cerramiento, que altura máxima puede tener?, otro vecino creo que aprovechando que el piso esta deshabitado, dejo el techo a 30 centímetros de la base de la ventana, y eso es lo que no queremos, podemos hacer algún tipo de presión para que no pueda pasar del forjado de separación de ambos pisos.

    Muchas gracias y un saludo.

    • micomuniweb

      Buenos días, Ricardo:

      Al ser una zona comunitaria tiene que tener autorización expresa de la Comunidad de Propietarios. Al dar esa autorización, la Comunidad puede marcar diferentes obligaciones para no menoscabar la seguridad del resto de los vecinos.

      Las altura dependen de las normativas urbanísticas de cada provincia o localidad, lo habitual es que no sobre pase los 2 metros de altura.

      Un saludo,

  • ANA

    Buenas tardes,

    En mi comunidad un vecino amplió su vivienda cogiendo parte de la escalera. De ello hace más de 30 años. La comunidad nunca ha estado de acuerdo con ello, no se lo han autorizado nunca (si ha autorizado otras obras) pero tampoco le han mandado restituir la situación actual.

    Otra vecina pidió permiso para hacer la obra, pero se lo denegaron.

    En base a la obra del primer vecino, de la que han trasncurrido más de 30 años, puedo hacer yo lo mismo.

    Gracias y un saludo

    • micomuniweb

      Buenos días, Ana:

      Aunque la obra se ejecutara hace 30 años, si la comunidad ha mostrado oposición en todo momento y además dices que hay una apropiación de elementos comunes, no debería haber consentimiento tácito. (Tienes aquí más información de esta figura: http://micomuniweb.com/prescripcion-consentimiento-tacito-comunidad-propietarios/) Bien distinto es que nadie se haya molestado en denunciar al propietario.

      Puedes intentar solicitarlo a la comunidad en Junta, pero si te lo niegan, te lo han negado…

      Un saludo,

  • Lola

    Hola buenas tardes, necesito asesoramiento sobre una duda que no sé a quién consultar. Tengo un piso antiguo dedicado al alquiler con lo que no he sido consciente de esto hasta que el piso no ha quedado vacío, el caso es que una de mis ventanas, concretamente una del salón da a una terraza de un vecino de otra comunidad (todo esto dentro de un patio de luces), este vecino en el último año ha cerrado esta terraza con cristales y ha instalado incluso parquet en el suelo, con lo que a mí me queda esta ventana totalmente inutilizada. Pueden ayudarme Uds. y saber si esto es legal o decirme a quién me puedo dirigir para que me asesore.
    Muchas gracias y un saludo

    • micomuniweb

      Buenos días, Lola:

      Lo primero que deberías hacer es denunciar la ilegalidad de la obra en la concejalía de urbanismo del Ayuntamiento de tu localidad.
      Aparte, te recomendamos que contrates una asesoría legal profesional para analizar otras posibles iniciativas legales tendentes a restituir el patio a su estado original. Puedes consultar con los colaboradores de nuestro directorio: http://micomuniweb.com/empresas/asesoria-juridica/

      Un saludo,

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