Cerramientos de terrazas en comunidades: no todo vale…

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Cada día es más común ver cerramientos de terrazas en comunidades de propietarios. Si hace algunos años el propietario feliz quería asomarse al Lorenzo para ver pasar a la gente por la calle, hoy en día queremos tener más espacio en nuestra vivienda.

Así, hay propietarios que desean cerrar su terraza para instalarse un despachito en ella, para incluirla dentro del salón o para evitar que sus hijos jueguen a comprobar las leyes físicas.

Sin embargo, esto de cerrar una terraza no va de llegar un día, comprar cuatro cristales y ponérselos a la barandilla. Al contrario, hay muchos factores que debemos tener en cuenta.

¿Por qué no todo vale para cerrar una terraza?

El tema de los cerramientos de las terrazas es más complejo de lo que parece a primera vista, y es que este tipo de obra afecta a lo que viene siendo el edificio en sí. Según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tú no puedes hacer sin más obras en tu vivienda cuando con ello alteres, en el caso de las terrazas, la configuración del edificio o el estado de los exteriores. Una terraza cerrada altera la estética del edificio y, por tanto, su configuración y su exterior.

¿Te has preguntado alguna vez por qué casi no hay edificios que tienen una terraza de cada color? Estética.

¿Eso significa que nunca jamás podrás cerrar tu terraza? No, necesariamente.

Pasos para cerrar una terraza

Por aquello de complicar un poco las cosas (en realidad es por hacerlas más seguras), para efectuar un cerramiento en una terraza necesitas una autorización administrativa (artículo 10.3 LPH) y el voto favorable de las 3/5 partes de los vecinos que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación en una Junta de Propietarios. Si hay algún vecino que no ha ido a la finca por haber dedicado esa tarde a poner orden en el trastero, tiene 30 días para decir que no está de acuerdo con tu idea; en caso contrario, su voto es favorable.

Te contamos todo sobre las mayorías en las Juntas de Propietarios aquí.

Siendo así, te explicamos cómo proceder:

  • Consulta con un arquitecto la naturaleza de la obra que quieras hacer.
  • Habla con el Presidente de la comunidad de vecinos para tantear el terreno.
  • Presenta un proyecto a tu Ayuntamiento.
  • Haz incluir “tu terraza” como punto del Orden del Día en la próxima Junta.

Si no tienes la autorización de la Administración, no podrás hacer la obra; así que asegúratela antes de empezar los malos rollos con tus vecinos, vaya que surja algún troll que desconocías.

Hay que tener cuidado, porque en el mismo artículo 10 LPH advierten de que las obras deben realizarse con el consentimiento de los vecinos que se vean afectados por ellas. De hecho, éstos podrán paralizarlas si demuestran que les afectan vía dictamen técnico y podrán demandar una indemnización si llegan a llevarse a cabo.

Si decides pasar olímpicamente de estos trámites, tú mismo. Sólo te verás obligado a demoler las obras, devolver el edificio a su estado original y hacerte cargo de todos los gastos. Nada que no podamos hacer todos los días.

Matices sobre el proceso de cerrar una terraza

Tú has visto, comprobado y palpado como otras comunidades de vecinos tienen algunas terrazas cerradas. ¡No puede ser tan complicado! Y no lo es, pero ten en mente siempre estos pequeños matices:

Que las obras estén contempladas en los estatutos

Si las obras de cerramiento ya vienen incluidas como posibilidad en los estatutos de la comunidad o en el libro de Actas, sólo necesitarás decirle al Presidente que vas adelante con ello.

En el caso de que tengas dudas sobre los estatutos, te lo contamos todo aquí.

Si encima en tu comunidad ya hay más viviendas que han cerrado sus terrazas, el camino debería estar completamente allanado. Debería…

En ocasiones, pocas, hay vecinos que alegan que las suyas sí, pero las tuyas no. En ese caso, deben hacer alegaciones de por qué la tuya no. Si no son capaces de dártelas, puedes acudir a la vía judicial, por estar éstos vulnerando tu derecho a la igualdad y a la no discriminación.

Que el cerramiento provenga del principio de los tiempos

¿Sabes ese dicho de “el que calla otorga”? El permiso tácito se aplica a tu comunidad de vecinos. Si tú cerraste la terraza y todos hicieron mutis por el forro, no podrán pedirte explicaciones 20 años después.

Pero, ¡ojo! Que sí podrán hacerlo dos años después. Es más, si pasados tres años otro vecino quiere hacer la misma obra alegando que tú pudiste y se la niegan… Échate a temblar, que estarás en el mismo saco. Ninguna de las dos obras ha sido consentida.

Por otra parte, si la obra se efectuó antes de la constitución de la Comunidad de Propietarios, estás a salvo. Eso sí es un derecho adquirido en toda regla.

[bctt tweet=”El permiso tácito se aplica a los cerramientos de terrazas en comunidades” username=”micomuniweb”]

Que ya tengas licencia administrativa

Ya tienes el visto bueno del Ayuntamiento o del órgano competente. ¿Y qué? Ahora necesitas que te den el visto bueno tus vecinos. El visto bueno de la Administración no obliga a tus vecinos a aprobar tus reformas. Sin el permiso de tus vecinos, no puedes hacer más que lamerte las heridas en casa mientras disfruta del confort de tu aislamiento térmico. Con él, podrás acudir a la Administración con el acta correspondiente para que te entreguen la licencia.

Cerramiento de terrazas sin permiso

Si decides que tu salón se ha quedado pequeño y que procederás a cerrar tu terraza sí o sí, ten cuidado. Como hemos apuntado, cerrar la terraza supone alterar un elemento común, aunque sea tu casa. Y eso se lleva mal con el atículo 7 de la LPH.

A unas malas, la jugada le puede sentar muy mal a tus vecinos. Ellos podrán denunciarte. Y tú serás condenado a dejar la terraza en su estado original. ¿Qué supone eso? Que el desembolso para hacer la obra habrá caído en saco roto. Y que deberás hacer uno nuevo para dejar las cosas como estaban.

Sin embargo, sigue leyendo, porque según el tipo de acristalamiento puedes no necesitar ninguna aprobación…

[bctt tweet=”Cuándo se puede cerrar una terraza sin permiso” username=”micomuniweb”]

¿Con qué vas a cerrar tu fachada?

Puede que no tengas el permiso ni del Ayuntamiento ni de tus vecinos, pero todavía te queda una oportunidad. En algunos casos, ciertos tipos de cristales son considerados como cerramientos móviles que, por tanto, no entran dentro del campo de actuación de la LPH. Pero asesórate muy bien antes de sacar los lereles.

Y si eres de los afortunados que podrán cerrar su terraza, un último consejo es que efectúes una buena elección de los materiales. Piensa que estarán expuestos a vientos, lluvias y demás inclemencias. No pongas cualquier cosa, anda…

En Micomuniweb colaboramos con todos los profesionales que pueden hacer de tu reforma un camino más sencillo. No dudes en consultarnos tus dudas.

 ahorrar en la comunidad de vecinos

Showing 29 comments
  • Manoli
    Responder

    Hola buenas, tengo un problema y necesito asesoramiento.
    Estamos haciendo reformas en mi piso que durante años ha estado alquilado y ahora nos vamos a ir a vivir nosotros.
    Hemos cerrado un trozo de la terraza
    Pues es un primero y anteriormente ya habían saltado ayudándose de una reja del bajo y por seguridad así lo hemos hecho. Hemos pecado de inocentes pues se lo dije al presidente de la comunidad general y no puso pegas a parte de preguntar a varios vecinos. Todo esto asesorada por la secretaria de la administradora.
    No sé si se puede cerrar por estatutos lo que sí sé es que nadie respeta las normas como tener el aire acondicionado en la terraza,(todos oxidados) unos han puesto una plancha de aluminio, otro la ha cerrado por completo, han abierto ventanas donde no las habían etc.
    Pero nos han denunciado y lo peor es que tenemos la licencia de obras pero en el último momento decidimos hacer lo de la terraza y esto no consta en el permiso.
    Que puede pasar, nos la van a hacer quitar??
    Que opciones o posibilidades tenemos??
    Os agradeceré vuestra respuesta.

  • Manoli
    Responder

    Se me olvidaba decir que lo hemos cerrado con cristal de pabel, queda en un lateral del balcón no molesta nada a nadie pues es un trozo pequeño dónde antes siempre estaba el todo hechado. Gracias

    • Micomuniweb
      Responder

      Hola, Manoli:

      Sentimos decirte que no tienes las cosas fáciles.

      Siempre que no se marque lo contario en los estatutos, el cerramiento de la terraza tiene que ser aprobado por 3/5 partes que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Además de la aprobación de la Comunidad, el cerramiento tiene que tener la correspondiente licencia municipal.

      Dicho esto y viendo que no cumples ninguno de los dos requisitos y que te han demandado, lo que te recomendamos es que llegues a un acuerdo con la Comunidad de manera consensuada. Si no, no tendrás que dejar la terraza en su estado inicial. El juez te condena seguro!!!

  • Francisco
    Responder

    Hola, necesito asesoramiento con respecto a un cerramiento.
    El caso es que he adquirido una vivienda (entresuelo) donde existe un cerramiento parcial de la terraza con aluminio y techo de uralita, el tema es que dicho cerramiento debido al paso del tiempo está muy deteriorado, techo con agujeros etc, me consta que el cerramiento tiene el mismo tiempo que la finca unos 35 años, según me comentan los vecinos más antiguos, la duda es si en este caso existe derecho adquirido y en tal caso, ese derecho me permitiría la renovación del mismo sin el consentimiento de los vecinos.

    Gracias de antemano.

    Un saludo.

    • Micomuniweb
      Responder

      Hola, Francisco:

      Lo primero que hay que ver es qué dicen los estatutos sobre los cerramientos o si el cerramiento de tu terraza está aprobado en algún acta. También hay que determinar si la terraza es comunitaria de uso privativo o es privada.

      Si el cerramiento está aprobado en acta o permitido en los estatutos, no hay ningún problema. Puedes reformarla cuando quieras.

      En caso de ser un cerramiento hecho hace 35 años sin autorización, puedes proceder a su reparación con base en motivos de seguridad y habitabilidad.

      Otra cosa es que quieras hacer mejoras o modificar el cerramiento. Entonces tendrías que tener la autorización de la comunidad así como cumplir con las ordenanzas municipales.

      Un saludo !

  • cerramientos para terrazas
    Responder

    Sin duda en el articulo he encontrado unos buenos consejos. Gracias

    • Micomuniweb
      Responder

      Gracias por tu comentario !

  • Manoli hormigo
    Responder

    Muchas gracias por contestar hace días que lo miraba.
    Entiendo todo lo que me dices, sin embargo lo lo vería justo puesto que cada uno de los vecinos se ha saltado esas mismas normas. Unos acristalado toda la terraza, otros teniendo los aires acondicionado en la misma, han cerrado puertas de garaje y han abierto ventanas, además nuestro motivo principal es por seguridad puesto que ya nos habían saltado dos veces por ese balcón. Podemos acogernos a algo de eso??
    De todas formas han pasado bastantes meses y no han dicho nada más.

    • Micomuniweb
      Responder

      Buenos días, Manoli,

      Salvo que haya otro propietario que haya hecho una obra similar a la tuya y que ésta se ejecutara hace más de 15 años, no te puedes acoger a la irregularidades de los demás para justificar las tuyas.
      Puedes, no obstante, intentar llegar a un acuerdo con tus vecinos poniendo sus irregularidades sobre la mesa. Si te hicieran retirarlo a ti, por ejemplo, los propietarios que estuvieran en una situación similar a la tuya deberían a su vez restablecer sus terrazas.
      Lo ideal sería que dicho acuerdo quedara por escrito en un acta para evitar reclamaciones futuras. En caso contrario, las obras no prescribirían hasta un plazo de 15 años.
      Esperamos haberte ayudado,
      Un saludo!

  • PASCUAL
    Responder

    HOLA!! HE ENCONTRADO MUY UTIL LA INFORMACION QUE DAIS. NECESITO ASESORAMIENTO SOBRE LA REDACCION DE LA APROBACION DE LA JUANTA DE VECINOS. HE CERRADO MI TERRAZA EN UN PRIMERO Y PEDÍ AUTORIZACION A LA PRESIDENTA Y ME DIJO QUE SI PERO TODO DE PALABRA, AHORA LA NECESITO POR ESCRITO Y NO ESTA MUY DISPUESTA A FIRMAR NADA. ¿COMO DEBO REDACTAR LA AUTORIZACION? ¿DEBO REDACTARLA YO?? ¿DEBERIA DE INSISTRI EN QUE MI CERRAMIENTO ES MOVIL?
    MUCHAS GRACIAS DE ANTEMANO…

    • Micomuniweb
      Responder

      Buenos días, Pascual,

      Para que este perfectamente legalizado debe ser aprobado en la Junta General y constar en acta y por supuesto cumplir con la normativa municipal pertinente.

      Si, como dices, el cerramiento es móvil, no deberías preocuparte. Si estás seguro de que tu cerramiento cumple todos los requisitos legales, espera a que te denuncien ellos (si lo hacen algún día).

  • Sergio
    Responder

    Mi vecino de abajo ha hecho un cerramiento con pvc y Cristal y eso supone que pueden entrar a mi casa. Puedo demandarlo?

    • Micomuniweb
      Responder

      Buenos días, Sergio,

      Si está aprobado en Junta o figura en los estatutos y cumple con los requisitos legales, hay poco que puedas hacer. Podrías preguntar en el Ayuntamiento a los técnicos municipales de urbanismo si se ajusta a normativa.

  • Adrián
    Responder

    Buenas!
    Tengo un problemilla: Vivo de alquiler en un ático, en el que al entrar teníamos cerramiento en el balcón (bastante antiguo por lo que se aprecia). Ahora están rehabilitando la fachada y como OPCIÓN PERSONAL los vecinos que lo deseen pueden quitar su cerramiento (muchos vecinos tienen). Pues resulta que un familiar de mi casero, que vive en el bloque, me dice que ha de quitar el cerramiento, por ley, cosa que dudo mucho. Y es que este cerramiento nos sirve de mucho, ya que no sólo nos evita que se moje la ropa tendida o la bicicleta y algún trasto que tengo bien organizado y recogido en un armario, si no que nos aísla térmicamente del frío, ya que las cristaleras de la salida al balcón no sólo son finas y antiguas, sino que están descuadradas y no cierran bien. ¿Puede negarme? ¿Es cierto que están prohibidas? Y en ese caso, ¿no sería ya derecho adquirido por la antigüedad del cerramiento? A ver si podéis arrojar algo de luz sobre mi problema. Muchísimas gracias de antemano. Saludos!

    • Marta Palomeque Herrero
      Responder

      Buenos días, Adrián,

      Antes de nada, vives de alquiler. Esto quiere decir que el problema es de tu casero.

      Siguiente punto: “por ley”, ¿qué ley? ¿Produce algún perjuicio a la seguridad del edificio o de la vía pública?¿Es contrario a los estatutos?¿Existían o existen cerramientos similares?¿Se ha procedido a la retirada de otros cerramientos similares?¿Está elaborado con materiales radiactivos?
      ¿Puede ser que el problema sea que al rehabilitar la fachada tienen que reponer los cerramientos y el propietario de tu vivienda no quiere asumir el coste?

      Infórmate bien, con buena fe y buen rollo, y mira a a ver si puedes llegar a un acuerdo con tu propietario, que es quien debe dar la cara por ti en este caso.

  • Molina
    Responder

    Buenas tardes, os traslado una duda sobre un cerramiento de terraza. El caso es que mi comunidad no tiene estatutos como tal, en su día se aprobó el reglamento de régimen interno, se aprobó por mayoría. En el se dan las instrucciones, materiales y cómo se deben hacer los cerramientos de terrazas tanto en bajos cómo en áticos de la comunidad. Pues bien cuando yo me dispongo a preparar las tareas burocráticas para realizar el cerramiento de la mía lo hablo con presidente y administrador de finca me encuentro con que me dicen que dicho reglamento de régimen interno aprobado por mayoría y que consta en acta no vale para nada y que hay que llevarlo, otra vez a votación. Entonces, mi pregunta es, de que vale lo que se vota y se hace constar en reuniones pasadas, de nada?

    • Marta Palomeque Herrero
      Responder

      Buenos días,

      Si efectúas el cerramiento tal y como se aprobó en su momento, no tienes que tener problemas. Hay una cosa que se llama abuso de derecho de la que hablaremos más adelante. Si la cosa es tal y como nos cuentas, que te lo notifiquen por escrito. Luego lo haces sin más y que te denuncien si quieren.

  • May
    Responder

    Hola quisiera asesorarme de un problema que me ha surgido, he pintado la terraza de atrás de mi casa tengo dos una en la parte de delante de la casa en la fachada y la otra como bi6dugo en la parte trasera, en un principio estaba pintada de color amarillo pero yo decidí cambiarla y pintarla de blanca y la comunidad me exige que debo volver a pintarla de amarillo como estaba porque así estoy cambiando estructura de la fachada??? Yo le respondo a la administradora de fincas que primero no es la fachada que la fachada es donde está la terraza principal y que si yo tengo que cambiar de nuevo la pintura a la que estaba antes yo solicitaremos la demolición de las terrazas que están cerradas unas si otras no, eso sí es cambiar la estructura de la fachada, solicitaremos todas las actas a la comunidad a ver si los vecinos han solicitado la aprobación de dichas terrazas con sus respectivas licencias, yo puedo hacer que esas terrazas vuelvan a estar todas abiertas de nuevo??

    • Marta Palomeque Herrero
      Responder

      Buenos días,

      Sentimos decirte que, efectivamente, tendrías que haberlo consultado antes de pintar, puesto que has alterado la configuración estética del edificio. Si por algún casual surgieran humedades en tu vivienda y se demostrase que provienen de dicha fachada, la comunidad tendría que hacerse cargo de las reparaciones, porque se considera elemento común.
      Por otra parte, en el tema de la terrazas, si piensas que puede haber alguna irregularidad en su instalación, puedes solicitar a la administradora la consulta del libro de actas y de las escrituras. Si no encontrases la aprobación del cerramiento y hubieran pasado menos de 15 años desde los cerramientos, puedes demandar a tus vecinos y solicitarles que devuelvan la fachada a su configuración inicial.

  • silvia
    Responder

    Tengo una duda: la vecina tenía cerrada la terraza y al realizar la obra de rehabilitación de la fachada la ha vuelto a abrir y quiere q La comunidad de propietarios paguemos su obra (incluida la barandilla)
    ¿Tiene derecho a reabrir su terraza a cargo de la comunidad?
    Gracias

    • Marta Palomeque Herrero
      Responder

      Buenos días, Silvia:

      ¿Qué dice el proyecto de rehabilitación? ¿Es necesario retirar ese cerramiento? Si no es necesario para la rehabilitación, los trabajos deben mantener el estado actual de la terraza. Si ella quiere abrirla en el momento de los trabajos o posteriormente, deberá correr a su cargo. Es decir, si la apertura está dentro del proyecto porque esos trabajos sean necesarios, paga la comunidad. En caso contrario, paga ella.

  • Juan Carlos Fernández Carrillo
    Responder

    Hola, buenas,
    Y si al cerrar la terraza con autorización de la comunidad, quito la barandilla, ¿es legal, podrían impedírmelo, que dice la ley al respecto?

    • Marta Palomeque Herrero
      Responder

      Buenos días, Juan Carlos:

      La comunidad tiene que autorizarte el proyecto completo, lo que incluiría retirar la barandilla.

      Saludos,

  • Pedro Diaz
    Responder

    Buenos días, desde hace un mes vivo en un ático (piso 22),en régimen de alquiler, por motivos de seguridad, he cerrado el contorno de la terraza (50 ml), con postes de pvc (de 3,2 cm de diámetro ), de 1,06 de altura y entremedias, red de nylon transparente, no he pedido permiso ,ni al dueño, ni a la comunidad, por considerar que es un elemento movil, desmontable y que desde la calle apenas se aprecia, si bien es cierto, que los postes de pvc si se aprecian desde la calle.Mi preguenta: ¿ puede la comunidad o el propietario obligarme a desmantelar dicho cerramiento?. Gracias, un saludo.

    • Marta Palomeque Herrero
      Responder

      Hola, Pedro:

      Si bien es cierto que deberías haber pedido autorización (recomendación), en principio, con los datos que nos indicas, no tendrías que tener problemas.

      Un saludo,

  • María
    Responder

    Buenos días, vivo en un barrio del centro de la ciudad. En mi edificio las galerías de la fachada interior están cerradas de origen, la fecha de construcción es de hace unos 100 años. Cada galería tiene una pintura exterior de color diferente e incluso hay tres viviendas que hace años eliminaron las vidrieras de metal por paredes de obra y ventanas más pequeñas. En nuestro caso tanto la estructura metálica como los vidrios están muy deteriorados por lo que además de resultar peligroso, en invierno no hay nada de aislamiento térmico. Nos gustaría poner un cerramiento nuevo con doble vidrio pero eso implicaría eliminar la estructura de hierro antigua. Habíamos pensado en unas cortinas de vidrio. ¿Para sustituir la vidriera antigua por un sistema nuevo es necesario pedir permisos del ayuntamiento y tener además la aprobación de la comunidad de propietarios? Si lo hiciéramos sin consultar ¿nos podrían obligar a desmontar el cerramiento nuevo y colocar una estructura igual a la de hace cien años?
    Gracias

    • Marta Palomeque Herrero
      Responder

      Hola, María:
      Cualquier cosa que hagas en las zonas comunes o la estructura del edificio (la fachada) debe ser informada al presidente de la comunidad. Según señalas, hay otros propietarios que ya han realizado obras, por lo que deberías tener el camino muy allanado.
      Finalmente, más preocupante es que el edificio tenga más de cien años. ¿Está protegido? Deberías consultarlo en el Ayuntamiento. No te van a impedir hacer tu vivienda más habitable. ¡Faltaría más! Sin embargo, es posible que te indiquen un conjunto de condiciones. ¡Nos cuentas!
      Saludos

  • Carmen
    Responder

    Hola en mi comunidad muchos tienen cerrada la terraza (cada uno como hs querido) mas los consabidos aires. Yo no quiero cerrar sino pintar la terraza ya q el dueño anterior dion un barniz horrible a los ladrillos. En mi comunidad no ponen nada puedo???

    • Marta Palomeque Herrero
      Responder

      Buenos días, Carmen:

      ¿De qué color la quieres pintar? Deberías contar con la aprobación de la junta, ya que estás alterando la configuración estética de la fachada. El que cada uno haya hecho lo que ha querido en cuestión de cerramientos y aires no te exime de tu responsabilidad. Si acaso, te hace fuerte al negociarlo con los vecinos.

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